TRIBUNAL JUDICIAIRE DE

MONTARGIS

JUGE RÉDACTEUR: Madame X Y

DU : 22 Janvier 2026

RG

Extrait des minutes du greffe Du Intunal Judiciaire so adonargis Republies minise Au nom au pençais

N° RG 24/01156 – N° Portalis DBYU-W-B71-CZEQ

Jugement du 22 Janvier 2026

AFFAIRE: AAC/ LAMROUS, Compagnie d’assurance MMA TARD ASSURANCES MUTUELLES, Compagnie d’assurance MUTUELLES DU MANS ASSURANCES MUTUELLES

Au Nom Du Peuple Français

DEMANDEUR

Monsieur Z AA

230

né le […] à CAYENNE (97300), demeurant […]

représenté par M^e Charles-françois DUBOSC, avocat postulant au barreau de MONTARGIS et M^e Anne-Sophie CHEVILLARD-BUISSON, avocat plaidant au barreau de VERSAILLES

DÉFENDEURS

Maître AB LAMROUS, notaire, titulaire d’un office notarial sis 25 Rue Jean Jaurès-

45200 MONTARGIS

représenté par M^e AJAK LICOINE, avocat au barreau d’ORLEANS

Compagnie d’assurance MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES Société d’assurance mutuelle immatriculée au RCS du MANS sous le n° 440.048.882, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège., demeurant […] représentée par M^e AJAK LICOINE, avocat au barreau d’ORLEANS

Compagnie d’assurance MUTUELLES DU MANS ASSURANCES MUTUELLES Société d’assurance mutuelle immatriculée au RCS du MANS sous le n° 775.652.126, prise en la persone de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège., demeurant […]

représentée par M^e AJAK LICOINE, avocat au barreau d’ORLEANS

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS

Président

Assesseur : Assesseur

Greffier

:

Madame Hélène LEGUE, Vice-Présidente Madame Sophie SAINT SOLIEUX, juge

Madame X MARMORAT, Magistrat honoraire, juge rapporteur Madame AM AN, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DELIBERE

Président Assesseur

:

Assesseur

Greffier

DÉBATS

Madame AP AQ, présidente Madame Sophie SAINT SOLIEUX, juge Madame X MARMORAT, Magistrat honoraire, juge

rapporteur

Madame AM AN, Greffier

Les avocats des parties ont été entendus en leurs plaidoiries en audience publique du 13 Novembre 2025. A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et avis a été donné que la décision serait prononcée par mise à disposition du greffe en application des dispositions de l’article 450

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de […] le 22 Janvier 2026, en application des dispositions de l’article 451 du code de procédure civile, en présence de Madame AM AN, Greffier.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte reçu le 21 octobre 2022 par Maître AB AC, notaire à […], monsieur AD AE et madame AF AG ont vendu à monsieur AH AI un ensemble immobilier situé 4, rue du Chemin Neuf à Ormesson (Seine et Marne) pour le prix de 420 000 curos ainsi décomposé 30 000 euros pour les biens mobiliers et 390 000 curos pour le bien immobilier.

Monsieur AI a été autorisé à prendre possession de l’immeuble avant la vente dès le 14 octobre 2022.

Compte tenu de la présence d’une infiltration, la clause suivante a été insérée dans l’acte authentique:« Les parties déclarent avoir constaté une infiltration importante au niveau du seuil de la porte de la véranda ainsi qu’à un angle de la véranda. Le vendeur s’engage à mettre en œuvre l’assurance du bien et à verser à l’acquéreur la totalité de l’indemnité d’assurance qui serait versée suite à la réparation de ce sinistre. » Après le constat dressé le 4 novembre 2022, l’assureur de la garantie multirisque habitation de l’acheteur, la compagnie Direct Assurance, a refusé de prendre en charge ce sinistre indiquant que le défaut d’étanchéité des murs est une cause d’exclusion de garantie. Monsieur AI a demandé en vain à Maître AB AC de prendre en charge une partie des travaux de reprise pour un montant de 60 804,04 euros TTC. C’est dans ce contexte, et par acte signifié le 24 juillet 2024, que monsieur AI a assigné maître AC, les compagnies d’assurances MMA lard Assurances Mutuelles et les Mutuelles du Mans Assurances Mutuelles devant le Tribunal judiciaire de […]. DEMANDES, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions dans lesquelles monsieur AI expose ses demandes et moyens et auxquelles la juridiction saisie se réfère expressément, il lui demande de : *Condamner in solidum Maître AB AC, les MMA lard Assurances Mutuelles et les Mutuelles du Mans Assurances Mutuelles à lui verser la somme de 63.376 euros TTC à titre de dommages-intérêts en réparation de la perte de chance subie, Condamner in solidum Maître AB AC, les MMA lard Assurances Mutuelles et les Mutuelles du Mans Assurances Mutuelles à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Les condamner in solidum aux dépens, y compris les éventuels frais d’exécution, Dire n’y avoir lieu à écart l’exécution provisoire de la décision à intervenir. Dans leurs dernières conclusions dans lesquelles ils exposent leurs demandes et moyens et auxquelles la juridiction saisie se réfère expressément, Maître AB AC, les MMA Iard Assurances Mutuelles et les Mutuelles du Mans Assurances Mutuelles lui demandent de:

Débouter monsieur AH AI de l’intégralité des demandes formées à leur encontre Le condamner à leur verser la somme de 3 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens et accorder à maître AJ AK AL le droit prévu par l’article 699 du même code.

En tout état de cause,

« Ordonner la dispense de l’exécution provisoire. La mise en état a été close par ordonnance du 12 juin 2025. L’affaire a été plaidée à l’audience du 13 novembre 2026. A l’issue de cette audience, la décision a été mise en délibéré au 22 janvier 2026.

Motifs

SUR LA DEMANDE PRINCIPALE

⚫RÈGLE DE DROIT APPLICABLE

Selon l’article 1 240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Pour obtenir réparation sur ce fondement, il doit être établi la triple preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre ces deux éléments.

*APPLICATION DE L’ESPÈCE

Sur la faute

Monsieur AI soutient que maître AC a manqué à son obligation de conseiller les parties et de s’assurer de l’efficacité de ses actes dans la mesure où la clause insérée après la découverte de l’infiltration faisait porter le coût des travaux de réparation sur l’assureur du vendeur sans que ne soit envisagé le refus de prise en charge du sinistre par cet assureur, sans modifier la clause sur l’état du bien en précisant les vices apparents ainsi que les modalités de réparation alors le notaire aurait dû lui conseiller soit de ne pas régulariser la vente d’un bien impropre à sa destination en portant atteinte au clos et au couvert soit de reporter la date de signature de l’acte authentique afin qu’il signe en toute connaissance de cause après plus amples informations sur la cause de l’infiltration et le coût des travaux. Les défendeurs exposent que le notaire n’est pas tenu de procéder à des vérifications ou des investigations techniques afin de vérifier les déclarations des parties sur l’état du bien vendu, qu’en particulier en cas de sinistre survenu sur l’immeuble avant que ne soit passé l’acte authentique, l’obligation de conseil ne peut porter que sur les causes et les conséquences du sinistre, en prenant en compte les déclarations des parties. Ils expliquent que sur la base de ces déclarations, maître AC pouvait estimer qu’il s’agissait d’un élément ponctuel, circonscrit à la véranda, survenu à la suite d’un phénomène météorologique exceptionnel, sinistre couvert par une assurance multirisque habitation au titre de la garantie événement climatique. Enfin, ils soutiennent, d’une part, que les dommages étaient manifestement visibles lors de la visite des lieux et que monsieur AI a accepté d’acheter le bien dans cet état et que, d’autre part maître AC aurait conseillé oralement à monsieur AI de différer la vente, le temps de connaître la position de l’assureur du vendeur et que monsieur AI aurait insistè pour que la vente

soit maintenue.

3

Le tribunal rappelle que le notaire est tenu à une obligation de conseil et doit s’assurer de donner pleine efficacité à l’acte qu’il instrumente. Ainsi, il doit rechercher la volonté des parties, prendre les initiatives nécessaires, se renseigner avec précision afin de déceler les obstacles juridiques qui pourraient s’opposer à cette efficacité. En l’espèce, monsieur AI produit la déclaration de sinistre des vendeurs du 21 octobre 2022, l’acte authentique reçu le même jour par maître AC, le constat dressé le 4 novembre 2022 par maître Guillaume Part, détaillant les traces de moisissures apparentes, un parquet flottant se gondolant, l’affaissement d’un faux plafond, la lettre de refus de prendre en charge ce sinistre par la compagnie d’assurance Pacifica, survenu avant la prise d’effet du contrat. Maître AC verse aux débats l’acte authentique et le procès-verbal de constat ainsi que le refus de prise en charge de la compagnie Direct Assurance du 12 février 2024.

Il résulte de ces pièces que la clause insérée par maître AC ainsi rédigée « Les parties déclarent avoir constaté une infiltration importante au niveau du seuil de la porte de la véranda ainsi qu’à un angle de la véranda. Le vendeur s’engage à mettre en œuvre l’assurance du bien et à verser à l’acquéreur la totalité de l’indemnité d’assurance qui serait versée suite à la réparation de ce sinistre. » est dénuée de toute efficacité dans la mesure où elle présupposait sans certitude que ce sinistre serait pris en charge par l’assureur du vendeur et alors même que le bien pour répondre à sa destination devait être clos et couvert, qu’ainsi, il lui appartenait de différer la signature de l’acte tant que la position de l’assureur du vendeur n’était pas connu, étant observé qu’elle n’apporte aucun élément établissant que l’acheteur aurait refusé que la vente soit différée ni sur ses allégations météorologiques. En conséquence, la faute du notaire est établie.

Sur le préjudice

Monsieur AI demande la somme de 63 376 euros TTC à titre de dommages et intérêts en réparation de la perte de chance subie en se fondant sur le devis établi par la société Rikom d’un montant TTC de 70 417,61 euros le 5 septembre 2023 pour les travaux de la reprise de la terrasse et des pièces situées dessous et en prenant en compte 90% du montant global au titre de la perte de chance. Ce devis n’est pas critiqué par les défendeurs qui soutiennent seulement que cette perte de chance est inexistante, dès lors qu’il serait avéré que les traces d’humidité étaient présentes lorsque monsieur AI a visité les lieux, et que, bien que n’ignorant pas que cet immeuble présentait des problèmes d’étanchéité, il a néanmoins poursuivi l’acquisition de ce bien. Cette argumentation ne concerne pas l’évaluation du préjudice mais le lien de causalité. Sur le lien de causalité Il résulte de ce qui précède et de l’ensemble des pièces versées à la procédure que la faute du notaire en particulier le fait d’avoir inclue dans l’acte authentique une clause inefficace pour résoudre la question des infiltrations importantes découvertes avant la signature de l’acte ou de n’avoir pas différée ces signatures dans l’attente de la position de l’assureur du vendeur est en lien direct avec la survenance du préjudice soit l’absence de couverture par une assurance des importants travaux à engager. En conséquence, il convient de faire droit à la demande de monsieur AI et de condamner in solidum maître AB AC, les MMA lard Assurances Mutuelles et les Mutuelles du Mans Assurances Mutuelles à lui verser la somme de 63.376 euros TTC à titre de dommages-intérêts en réparation de la perte de chance subie.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

SUR LES DÉPENS

En application de l’article 696 du code de procédure civile, maître AB AC, les MMA lard Assurances Mutuelles et les Mutuelles du Mans Assurances Mutuelles sont condamnés in solidum aux dépens.

SUR LES FRAIS IRRÉPÉTIBLES

Il serait inequitable de faire supporter à Monsieur AI la charge de la totalité de la charge de la totalité de ses frais irrépétibles, aussi, maître AB AC, les MMA lard Assurances Mutuelles et les Mutuelles du Mans Assurances Mutuelles sont condamnés in solidum à lui verser la somme de 4 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

SUR L’EXÉCUTION PROVISOIRE

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En conséquence, il n’y a lieu de la prononcer et de rejeter la demande de maître AB AC, les MMA lard Assurances Mutuelles et les Mutuelles du Mans Assurances Mutuelles demandant d’écarter cette règle, les conséquences de cette exécution provisoire n’ayant rien d’irréversibles s’agissant de condamnations pécuniaires.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire de […] statuant par décision contradictoire et en premier

ressort

Vu les articles 514,696, 700 du code de procédure civile et l’article 1 240 du code civil Condamne in solidum Maître AB AC, les MMA lard Assurances Mutuelles et les Mutuelles du Mans Assurances Mutuelles aux dépens, y compris les éventuels frais d’exécution et à verser à monsieur AH AI la somme de 63.376 euros TTC à titre de dommages-intérêts en réparation de la perte de chance subie et celle de 4 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire. Rejette les plus amples et contraires demandes.

conséquence, la République Française Ainsi jugé et mis à disposition au greffe le 22 janvier 2026.

LA GREFFIÈRE

Signé

électroniquement: AM AN AO

Alus Huasies de dustice, pur de meto bite des à Aux Procureyes

de la Revod pro los Tues dyar la cale

LA PRÉSIDENTE

Alous Comaudente of Ciciones den Para Putko povem as Signé

électroniquement:

En presentes ont (AP AQ AR Four chosez COLLATIONNEE CERTIFIEE CONFORME

RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

LC

LORET

REPUBLIQUE

FRANÇAISE