TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 6]

[Adresse 13]

[Localité 12]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 24/00245 – N° Portalis DB3C-W-B7I-EHTE

Minute : 254/25

Code NAC : 5AA

JUGEMENT

Du : 25 Juillet 2025

E.P.I.C. TARN & GARONNE HABITAT

C/

[J] [D]

[H] [Y]

Expédition délivrée à :

— M^e Roger-sébastien POUGET (dépôt case avocat)

— M^e Isabelle THULLIEZ (dépôt case avocat)

— Monsieur [J] [D] (LRAR)

— Madame [H] [Y] (LRAR)

Le 18/08/2025

JUGEMENT

A l’audience publique du Tribunal judiciaire tenue le VINGT CINQ JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ;

Sous la Présidence de Madame Virginie LAGARRIGUE, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de M^me Elisa CILLIERES, Greffière ;

Après débats à l’audience du DEUX JUIN DEUX MIL VINGT CINQ, a été rendu le jugement suivant, mis à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

E.P.I.C. TARN & GARONNE HABITAT

domiciliée : chez M^e POUGET, Avocat au Barreau de Tarn & Garonne

[Adresse 4]

[Localité 11]

représentée par M^e Roger-sébastien POUGET, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

ET :

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [J] [D]

né le 12 Novembre 1989 à [Localité 16]

[Adresse 2]

[Localité 7]

représenté par M^e Isabelle THULLIEZ, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

Madame [H] [Y]

née le 07 Décembre 1988 à [Localité 14]

Chez M. [C] [Y]

[Adresse 8]

[Localité 3]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 10 novembre 2020, Tarn-et-Garonne habitat, office public départemental, a donné à bail à [J] [D] et [H] [Y] un logement situé [Adresse 10].

Par actes délivrés le 24 septembre 2024 et le 10 octobre 2024, Tarn-et-Garonne habitat a fait assigner M. [D] et Mme [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montauban afin de voir :

— condamner solidairement M. [D] et Mme [Y] au paiement des sommes suivantes :

—  3.492,38 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges suivant décompte du 24 août 2024 ;

—  1.769,95 euros au titre des réparations locatives ;

— condamner solidairement M. [D] et Mme [Y] aux dépens, comprenant le coût du commandement, de la saisine de la CCAPEX et de l’assignation, ainsi qu’au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappeler que la décision à intervenir est revêtue de l’exécution provisoire de plein droit.

L’affaire a été examinée à l’audience du 2 décembre 2024, en présence de Tarn-et-Garonne habitat et de M. [D], représentés par leurs conseils.

Tarn-et-Garonne habitat s’en est tenue à l’assignation.

Il indiquait que des loyers et charges étant demeurés impayés, il avait fait délivrer un commandement de payer le 8 novembre 2022 aux locataires, qui s’étaient séparés et avaient quitté le logement dont ils avaient remis les clés le 27 avril 2023, de sorte qu’il n’y avait pas lieu de solliciter la résiliation du bail et leur expulsion.

M. [D] a demandé à la juridiction de :

— déclarer irrecevables les demandes de Tarn-et-Garonne habitat à son encontre, et à défaut lui accorder des délais de paiement de deux ans pour régler la dette de 3.492,38 euros ;

— débouter Tarn-et-Garonne habitat de ses autres demandes ;

— condamner Tarn-et-Garonne habitat aux dépens, ainsi qu’à payer à M. [D] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré.

Par jugement du 31 mars 2025, la juridiction, considérant qu’en l’état des pièces produites, il ne pouvait être statué sur la fin de non-recevoir, a :

— ordonné la réouverture des débats ;

— invité [J] [D] et Tarn-et-Garonne habitat à communiquer les dossiers de plaidoirie qu’ils ont produits dans le cadre de l’instance n° RG 23/26 ayant donné lieu au jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montauban du 26 février 2024 ;

— invité Tarn-et-Garonne habitat à conclure sur la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée soulevée par [J] [D] ;

— renvoyé l’examen de l’affaire à l’audience du 2 juin 2025 ;

— dit que la notification de la décision valait convocation des parties à l’audience de renvoi ;

— réservé les dépens.

L’affaire a été de nouveau examinée à l’audience du 2 juin 2025, en présence de Tarn-et-Garonne habitat et de M. [D], représentés par leurs conseils.

Mme [Y], citée à domicile, n’était ni présente, ni représentée.

Tarn-et-Garonne habitat demande à la juridiction de :

— rejeter la fin de non-recevoir soulevée par M. [D] ;

— faire droit aux demandes formulées à l’audience du 2 décembre 2024.

Tarn-et-Garonne habitat fait valoir que le jugement du 26 février 2024 est entaché de nombreuses erreurs qui font qu’il n’a pas autorité de la chose jugée.

M. [D] réitère ses précédentes prétentions.

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

La décision a été mise en délibéré au 25 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fin de non-recevoir

L’article 1355 du code civil précise que l’autorité de la chose jugée a lieu à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement.

Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.

Par jugement du 26 février 2024, rendu par débats tenus à l’audience du 18 décembre 2023, la juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montauban a :

— prononcé la résiliation du bail conclu entre Tarn-et-Garonne habitat et M. [D] et Mme [Y] le 11 septembre 2012 portant sur le local à usage d’habitation T3 sis [Adresse 5] au 2° étage ;

— ordonné l’expulsion de M. [D] et Mme [Y] ;

— condamné M. [D] et Mme [Y] à payer à Tarn-et-Garonne habitat une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant actuel du loyer et des charges, soir la somme mensuelle de 422,11 euros à compter de la décision jusqu’au départ effectif des lieux ;

— condamné M. [D] et Mme [Y] à payer à Tarn-et-Garonne la somme de 2.524,88 euros au titre des loyers et charges impayés, selon décompte du 14 janvier 2022, quittancement de décembre 2021 ;

— condamné M. [D] et Mme [Y] à payer à Tarn-et-Garonne habitat la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [D] et Mme [Y] aux dépens, comprenant le commandement de payer et de l’assignation ;

— maintenu l’exécution provisoire de droit.

Il s’évince des conclusions de Tarn-et-Garonne habitat que l’instance ayant abouti au jugement du 26 février 2024 tendait aux mêmes fins que la présente instance en ce qui concerne la condamnation de M. [D] et Mme [Y] au paiement des sommes dues au titre du bail consenti par contrat du 10 novembre 2020 sur un logement situé [Adresse 9] [Localité 15].

Contrairement à ce que soutient Tarn-et-Garonne habitat, le fait qu’un jugement soit entaché d’erreurs matérielles ne fait pas disparaître l’autorité de la chose jugée qui lui est attachée, l’article 462 du code civil précisant d’ailleurs qu’est possible la rectification d’un jugement “même passé en force de chose jugée”.

Il apparaît en outre que si le dispositif du jugement du 26 février 2024 comporte des erreurs pouvant être qualifiées de matérielles quant à la date du bail et à l’adresse du bien loué au vu des mentions relatives à ces mêmes éléments dans l’exposé du litige, il apparaît que les sommes allouées dans le dispositif correspondent à celles allouées dans les motifs, de sorte que si erreur il y a, il ne s’agit pas d’une erreur matérielle, mais d’une appréciation incorrecte des demandes, du droit ou des pièces, auquel seul un appel pouvait remédier

Tarn-et-Garonne habitat n’ayant pas interjeté appel de cette décision dans le délai imparti pour ce faire, ce jugement, qui tranchait un litige identique au présent litige s’agissant des demandes en paiement du bailleur, est définitif.

En conséquence, la demande de Tarn-et-Garonne habitat au titre de l’arriéré de loyers et charges sera déclarée irrecevable.

En revanche, le jugement du 26 février 2024 n’ayant pas statué sur les réparations locatives, cette demande n’est pas irrecevable pour autorité de la chose jugée.

Sur la demande au titre des réparations locatives

En vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé, notamment :

— de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

— de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Tarn-et-Garonne habitat sollicite la condamnation des locataires à lui payer des dépenses relatives à :

— le nettoyage complet du logement ;

— la mise en peinture de l’entrée, du séjour, de la cuisine, de deux chambres et de cage d’escalier à hauteur de 25 % ;

— le changement de deux portes de placard ;

— la réfection de la pelouse.

L’état des lieux de sortie ne comportant pas la moindre mention de la saleté du logement, il ne saurait être fait droit à la demande du bailleur au titre de son nettoyage complet.

S’agissant de la mise en peinture, celle-ci porte sur des pièces décrites à l’état neuf à l’entrée et en mauvais état à la sortie, après moins de trois ans d’occupation, de telle manière que le bailleur est fondé à solliciter la prise en charge à hauteur de 25 % de ces travaux.

S’agissant des portes de placard, le placard de la chambre 2 est décrit comme en bon état dans l’état des lieux d’entrée et en mauvais état “à remplacer” dans l’état des lieux de sortie, de sorte que le bailleur est fondé à ce que leur remplacement soit à la charge des locataires.

Enfin, l’état des lieux d’entrée mentionne une pelouse à tondre alors que l’état des lieux de sortie indique qu’elle est en “mauvais état : à remplacer”, ce qui ne correspond pas à une pelouse trop haute nécessitant une tonte comme le prétend M. [D].

Il en résulte que la pelouse s’est dégradée depuis l’arrivée des locataires, alors que son entretien leur incombait.

Le bailleur est donc fondé à obtenir la prise en charge de sa réfection par les locataires.

Si Tarn-et-Garonne habitat justifie de la réalisation de travaux au niveau du jardin par [L] [U], la pièce fournie ne mentionne aucune somme, tandis qu’il n’est fourni ni devis, ni facture pour les travaux de peinture et de changement des portes de placard.

Ainsi, si la demande en paiement de Tarn-et-Garonne habitat est partiellement fondée dans son principe, faute pour le bailleur de justifier des montants réclamées, il en sera débouté.

Sur les dépens et frais irrépétibles

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, Tarn-et-Garonne habitat succombant à l’instance, il sera condamné aux dépens.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Tarn-et-Garonne habitat sera débouté de sa demande au titre des frais exposés non compris dans les dépens et il est équitable de laisser à M. [D] la charge de ses frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Déclare irrecevable pour autorité de la chose jugée la demande de Tarn-et-Garonne habitat au titre des loyers et charges ;

Déboute Tarn-et-Garonne habitat de sa demande au titre des réparations locatives ;

Déboute les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Tarn-et-Garonne habitat aux dépens ;

Dit que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits,

La greffière La juge