TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/05964 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZS3D

Minute : 24/1019

Monsieur [L] [F] [C]

Représentant : M^e Viviane RODRIGUES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :

Madame [X] [W] [O] épouse [F] [C]

Représentant : M^e Viviane RODRIGUES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :

C/

Monsieur [P] [N]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 18 Novembre 2024 par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 16 Septembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Monsieur [L] [F] [C],

demeurant [Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par M^e Viviane RODRIGUES, avocat au barreau de PARIS

Madame [X] [W] [O] épouse [F] [C],

demeurant [Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Viviane RODRIGUES, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [P] [N],

demeurant [Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 5]

comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er mars 2016, Monsieur [L] [F] [C] et Madame [X] [W] [O] épouse [F] [C] ont donné à bail à Monsieur [P] [N] un logement (lot n°104, [Adresse 3], dégagement à gauche, [Adresse 3]) et un emplacement de stationnement (lot n°154, [Adresse 3]) situés [Adresse 3] – [Localité 5], pour un loyer mensuel de 850,00 euros, et 100,00 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 novembre 2023, Monsieur [L] [F] [C] et Madame [X] [W] [O] épouse [F] [C] ont fait signifier à Monsieur [P] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2693,47 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre en date du 17 novembre 2023 reçue le 21 novembre 2023 Monsieur [L] [F] [C] et Madame [X] [W] [O] épouse [F] [C] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 3 juillet 2024, Monsieur [L] [F] [C] et Madame [X] [W] [O] épouse [F] [C] ont fait assigner Monsieur [P] [N] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :

«  recevoir Monsieur [L] [F] [C] et Madame [X] [W] [O] épouse [F] [C] en leur action et déclarer leurs demandes bien fondées,

«  à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

«  à titre subsidiaire, juger que les obligations contractuelles pour le paiement des loyers n’ont pas été respectées par Monsieur [P] [N] et prononcer en conséquence, la résiliation judiciaire du bail,

«  ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [N] ainsi que de tout occupant de son chef, sans délai et ce, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

«  ordonner qu’il pourra être procédé à la séquestration des meubles garnissant les locaux dans tel garde-meubles qu’il plaira aux requérants et ce, aux frais du défendeur,

«  condamner Monsieur [P] [N] au paiement des sommes suivantes :

o la somme de 2391,18 euros, correspondant à l’arriéré des loyers et charges arrêté au 6 juin 2024 (terme juin 2024 inclus), augmenté des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 17 novembre 2023,

o une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et charges comprises à compter du 7 juin 2024 jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés, avec intérêts légaux courants à compter du jour de la signification de l’assignation,

o juger que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an, l’indemnité d’occupation sera indexée sur l’indice INSEE des loyers s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date du jugement à intervenir,

o la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

«  ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 4 juillet 2024.

À l’audience du 16 septembre 2024, Monsieur [L] [F] [C] et Madame [X] [W] [O] épouse [F] [C], représentés, maintiennent leurs demandes et actualisent leur créance à la somme de 2604,08 euros arrêtée au 12 septembre 2024, loyer du mois de septembre 2024 inclus. Ils sont opposés à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [L] [F] [C] et Madame [X] [W] [O] épouse [F] [C] soutiennent, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [P] [N] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 17 novembre 2023. À titre subsidiaire, ils soutiennent que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Ils ajoutent que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Monsieur [L] [F] [C] et Madame [X] [W] [O] épouse [F] [C] soulignent qu’il y a une reprise du versement intégral du loyer courant pour les deux derniers loyers mais que Monsieur [P] [N] a payé plus en août qu’en septembre 2024.

Monsieur [P] [N], comparait, ne conteste pas le principe de la dette. Il demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois en plus des loyers, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Au soutien de ses prétentions, il explique percevoir 2500 euros, ne pas avoir d’enfant et vivre avec sa compagne qui ne travaille pas en raison d’un litige avec son employeur.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 18 novembre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 4 juillet 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, Monsieur [L] [F] [C] et Madame [X] [W] [O] épouse [F] [C] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 21 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, les demandes de Monsieur [L] [F] [C] et Madame [X] [W] [O] épouse [F] [C] aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 1er mars 2016, du commandement de payer délivré le 17 novembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 12 septembre 2024 que Monsieur [L] [F] [C] et Madame [X] [W] [O] épouse [F] [C] rapportent la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 330,43 euros imputée pour des frais.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [P] [N] à payer à Monsieur [L] [F] [C] et Madame [X] [W] [O] épouse [F] [C] la somme de 2273,65 euros, au titre des sommes dues au 12 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement compte tenu des versements intervenus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 17 novembre 2023.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 17 janvier 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 1er mars 2016 à compter du 18 janvier 2024.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [P] [N], propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il justifie de sa situation personnelle et financière est donc en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que Monsieur [P] [N] a repris le paiement intégral du loyer et des charges.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Monsieur [P] [N] la demande de délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [P] [N] et de tout occupant de son chef sera autorisée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Il résulte de ces textes que c’est la personne expulsée qui décide du lieu d’entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou dans un autre lieu approprié. Dès lors, d’une part la question du lieu d’entrepôt ne naît qu’au moment de l’expulsion, et d’autre part, il n’est fait état d’aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour désigner un lieu d’entrepôt. La demande à ce titre sera rejetée.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [P] [N]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 18 janvier 2024, Monsieur [P] [N] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [P] [N] à son paiement à compter de 18 janvier 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [P] [N] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Monsieur [P] [N] à payer à Monsieur [L] [F] [C] et Madame [X] [W] [O] épouse [F] [C] la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de Monsieur [L] [F] [C] et Madame [X] [W] [O] épouse [F] [C] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 1er mars 2016 entre Monsieur [L] [F] [C] et Madame [X] [W] [O] épouse [F] [C] d’une part, et Monsieur [P] [N] d’autre part, concernant le logement (lot n°104, [Adresse 3], dégagement à gauche, [Adresse 3]) et l’emplacement de stationnement (lot n°154, [Adresse 3]) situés [Adresse 3] – [Localité 5], sont réunies à la date du 18 janvier 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE Monsieur [P] [N] à payer à Monsieur [L] [F] [C] et Madame [X] [W] [O] épouse [F] [C] la somme de 2273,65 euros (deux mille deux cent soixante-treize euros et soixante-cinq centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 12 septembre 2024 échéance de septembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

ACCORDE un délai à Monsieur [P] [N] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Monsieur [P] [N] à s’acquitter de la dette en 23 fois, en procédant à 22 versements de 100 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [P] [N] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [P] [N] à payer à Monsieur [L] [F] [C] et Madame [X] [W] [O] épouse [F] [C] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 18 janvier 2024, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE Monsieur [P] [N] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 17 novembre 2023, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

CONDAMNE Monsieur [P] [N] à payer à Monsieur [L] [F] [C] et Madame [X] [W] [O] épouse [F] [C] la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE