TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE MONTREUIL

[Adresse 4]

[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 24/07171 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZYH5

Minute : 25/425

Etablissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT ANCIENNEMENT DENOMME OPH MONTREUILLOIS

C/

Madame [S] [R]

Représentant : M^e Hugo ESTEVENY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

Copie(s) exécutoire(s) délivrée(s) à :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT

Copie(s) certifiée(s) conforme(s) délivrée(s) à :

M^e Hugo ESTEVENY

Le

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT

du 17 Octobre 2025

Jugement contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois en date du 17 Octobre 2025 ;

Par Madame Hélène DUBREUIL, juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois assistée de Madame Marianne TRUSSARDI, cadre greffier ;

Après débats à l’audience publique du 17 Juin 2025 tenue sous la présidence de Madame Hélène DUBREUIL, juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de Madame Marianne TRUSSARDI, cadre greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT anciennement dénommé OPH MONTREUILLOIS

[Adresse 2] – [Localité 5]

représenté par Monsieur [T] [P], muni d’un pouvoir,

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [S] [R],

demeurant [Adresse 3] – [Localité 5]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-93008-2024-00916 du 02/08/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)

comparante, représentée par M^e Hugo ESTEVENY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’AUTRE PART

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 7 juin 2018, EST ENSEMBLE HABITAT a donné à bail à Madame [S] [R] un logement sis [Adresse 3] [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 511,62 euros, charges en sus.

Le 16 février 2024, le bailleur a fait signifier à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2391 euros au titre des loyers et charges impayés .

Le 13 février 2024, EST ENSEMBLE HABITAT a saisi la caisse d’allocations familiales de l’existence d’impayés de loyers.

Par acte d’huissier en date du 24 juillet 2024, EST ENSEMBLE HABITAT a assigné Madame [S] [R] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;

— condamner Madame [S] [R] au paiement des sommes suivantes :

* 1837,87 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges, arrêté au 23 juillet 2024, échéance de juin 2024 incluse ;

* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux loués ;

* 200 euros à titre de dommages et intérêts ;

* 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les entiers dépens de l’instance ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture le 25 juillet 2024.

A l’audience du 17 juin 2025, EST ENSEMBLE HABITAT, représenté par son Conseil, maintient ses demandes initiales sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 13 juin 2025, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 2890,21 euros, échéance de mai 2025 incluse.

Au soutien de ses prétentions, il se fonde sur l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 en indiquant que Madame [S] [R] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer. Il n’est pas opposé aux délais de paiement.

Madame [S] [R] , qui comparaît, sollicite des délais de paiement. Elle indique qu’elle doit percevoir un rappel AAH, ayant été reconnue handicapée par la MDPH, la dette peut être soldée. Elle a repris le paiement du loyer.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989.

Il est versé aux débats la décision de la commission de surendettement du 9 janvier 2024 et le jugement du 19 juillet 2024 ayant prononcé une mesure de rétablissement personnel sans liquidation.

L’enquête sociale est parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. Il en résulte que Madame [S] [R] perçoit des indemnités de Pôle Emploi à hauteur de la somme de 589,31 euros. Elle est célibataire sans enfant à charge. Elle suit des formations dans la restauration.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 17 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Madame [S] [R] ayant comparu à l’audience, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire.

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 25 juillet 2024 soit six semaines au moins avant la première audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré le signalement de cette situation à la caisse d’allocations familiales par EST ENSEMBLE HABITAT le 13 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande d’acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.

Sur la nullité du commandement de payer

Madame [S] [R] soutient que le commandement de payer est nul au motif qu’il comporte à la première ligne un débit non expliqué de 1391 euros, qu’il est déduit du montant du décompte une somme de 1374,93 euros qui correspond à un « montant de recevabilité BDF » et que la délivrance du commandement intervient alors qu’EST ENSEMBLE HABITAT a formé un recours à l’encontre de la décision de la commission de surendettement ayant prononcé une mesure de rétablissement personnel sans liquidation.

En l’espèce, compte-tenu du recours formé par EST ENSEMBLE HABITAT, la décision de la commission de surendettement n’était pas définitive, de sorte que la dette existait, le bailleur pouvait en conséquence délivrer un commandement de payer les loyers et d’avoir à justifier d’une assurance.

Le décompte annexé au commandement de payer en date du 5 février 2024 comporte une mention manuscrite : “montant de recevabilité BDF 1374,93€”. Eu égard au recours effectué par le bailleur, cette mention ne fait pas grief à la locataire.

Le débit non expliqué de 1391 euros n’apparaît pas en première ligne du décompte.

Il y a lieu en conséquence de rejeter la demande en nullité du commandement de payer.

Sur la demande en paiement

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Madame [S] [R] demande que soit déduite de la dette locative le montant des créances effacées suite à la décision du juge en date du 19 juillet 2024 ayant prononcé son rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, soit à hauteur de la somme de 312,80 euros, de sorte que la dette locative s’élève à la somme de 1052,24 euros.

En l’espèce, il résulte du décompte de la créance actualisée au 13 juin 2025 que EST ENSEMBLE HABITAT a recrédité une somme de 1374,93 euros le 22 novembre 2024 avec l’intitulé : « PROC RETBT JUDIC 24/07/24 ».

Toutefois, c’est à la date du jugement, soit le 19 juillet 2024, qu’il faut se placer pour déterminer le montant des dettes effacées dans le cadre d’une mesure de rétablissement personnel sans liquidation.

Il y a lieu en conséquence de déduire du décompte arrêté au 13 juin 2025 la somme de 1837,87 euros (3212,80€ solde au 30/06/24 – 1374,93€), ce qui porte le solde débiteur au 13 juin 2025 à la somme de 1052,34 euros.

Par conséquent, Madame [S] [R] sera condamnée à payer à EST ENSEMBLE HABITAT la somme de 1052,34 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 13 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il résulte de l’article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989 que lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant une durée de deux ans à compter de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou prononçant le jugement de clôture.

En l’espèce, un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à Madame [S] [R] le 16 février 2024.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux pendant un délai supérieur à deux mois.

Madame [S] [R] soutient l’absence d’acquisition de la clause résolutoire au motif que le commandement de payer a été délivré le 16 février 2024 alors que le 1er février 2024 EST ENSEMBLE HABITAT a contesté la mesure de rétablissement personnel sans liquidation et que compte-tenu de l’effacement des dettes elle n’avait pas de dette de loyer.

Toutefois, eu égard au recours effectué par EST ENSEMBLE HABITAT à l’encontre de la décision de la commission de surendettement, la dette n’avait pas été effacée à la date de délivrance du commandement de payer.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 16 avril 2024 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 7 juin 2018 à compter du 17 avril 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d’office, dans la limite de trois années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. Par exception, les effets de la clause résolutoire du bail sont suspendus pendant le cours des délais accordés au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Madame [S] [R] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Elle justifie de sa situation financière et personnelle et est donc en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. En outre, le bailleur ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à Madame [S] [R] selon les modalités précisées au dispositif.

En conséquence, il y a lieu de rappeler à Madame [S] [R] que compte-tenu du jugement du 19 juillet 2024 ayant prononcé une mesure de rétablissement judiciaire sans liquidation, les effets de la clause résolutoire sont suspendus jusqu’au 18 juillet 2026 à 24 heures. La clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué si la locataire s’acquitte des échéances courantes et des mensualités supplémentaires prévues dans les délais fixés au dispositif de la présente décision.

Au contraire, en cas de non paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Madame [S] [R] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [S] [R]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, et que l’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 17 avril 2024.

Toutefois, les effets de cette résiliation sont suspendus du fait du jugement du 19 juillet 2024 ayant prononcé une mesure de rétablissement judiciaire sans liquidation, et ce jusqu’au 18 juillet 2026 à 24 heures. En cas de non-respect des délais fixés au dispositif, Madame [S] [R] deviendrait occupante sans droit ni titre à compter de cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien. L’indemnité d’occupation sera égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Il y a donc lieu de condamner Madame [S] [R] au paiement de cette indemnité à compter du 17 avril 2024 jusqu’à libération effective des lieux, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 13 juin 2025.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le demandeur ne justifie pas d’un préjudice distinct de celui causé par le retard dans le paiement de sa créance et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur l’exécution provisoire

Madame [S] [R] demande que l’exécution provisoire soit écartée au motif qu’une expulsion entraînerait une remise en cause de la dynamique positive dans laquelle elle se trouve.

En l’espèce, les effets de la clause résolutoire étant suspendus jusqu’au 18 juillet 2026, il n’y a pas lieu de faire droit à cette demande.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [S] [R] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 16 février 2024 et de notification à la préfecture et de saisine de la caisse d’allocations familiales.

Eu égard à la situation économique de Madame [S] [R], il y a lieu de débouter EST ENSEMBLE HABITAT de sa demande formée en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable la demande de EST ENSEMBLE HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

REJETTE la demande en nullité du commandement de payer signifié le 16 février 2024,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 7 juin 2018 entre EST ENSEMBLE HABITAT d’une part et Madame [S] [R] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] [Localité 5], sont réunies à la date du 17 avril 2024,

CONDAMNE Madame [S] [R] à payer à EST ENSEMBLE HABITAT la somme de 1052,34 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 13 juin 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de mai 2025 incluse,

AUTORISE Madame [S] [R] à s’acquitter de la dette en plusieurs fois, en procédant à 20 versements de 50 euros et un dernier versement égal au solde de la dette, et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

CONSTATE que Madame [S] [R] a bénéficié d’une mesure de rétablissement personnel sans liquidation par jugement définitif du 19 juillet 2024,

SUSPEND en conséquence les effets de la clause résolutoire jusqu’au 18 juillet 2026 à 24 heures,

DIT que si Madame [S] [R] s’acquitte des loyers et charges courants et de l’échéancier ci-dessus à leur date d’exigibilité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais eu d’effet,

DIT qu’à défaut du paiement des loyers et des charges à leur date d’échéance et des échéances ci-dessus, la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [S] [R] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution

CONDAMNE Madame [S] [R] à payer à EST ENSEMBLE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 17 avril 2024, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 13 juin 2025, jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par EST ENSEMBLE HABITAT,

REJETTE la demande aux fins de voir écarter l’exécution provisoire,

DEBOUTE EST ENSEMBLE HABITAT de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [S] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 16 février 2024 et de notification à la préfecture et de saisine de la caisse d’allocations familiales,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Le greffier Le juge

REFERENCES A RAPPELER : N° RG 24/07171 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZYH5

DÉCISION EN DATE DU : 17 Octobre 2025

AFFAIRE :

Etablissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT ANCIENNEMENT DENOMME OPH MONTREUILLOIS

C/

Madame [S] [R]

Représentant : M^e Hugo ESTEVENY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

EN CONSÉQUENCE

la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME

revêtue de la formule exécutoire

P/le directeur des services de greffe judiciaires