DOSSIER N° : N° RG 25/00659 – N° Portalis DB3C-W-B7J-EMIX

MINUTE N° : 25/91

AFFAIRE : [Z] [N] / [D] [Y]

OBJET : Baux d’habitation – Demande du locataire ou de l’ancien locataire tendant au maintien dans les lieux

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTAUBAN

JUGEMENT DU JUGE DE L’EXECUTION DU 02 OCTOBRE 2025

LE JUGE DE L’EXECUTION : Madame Estelle JOUEN, Vice-présidente

GREFFIER : Madame Séverine ZEVACO,

DEMANDEUR

Monsieur [Z] [N]

né le 02 Avril 1976 à HARFLEUR (76700)

Le Carla, 3921 route d’Aucamville

82600 AUCAMVILLE

représenté par M^e Vanessa THEPOT, avocat au barreau de TOULOUSE

DEFENDERESSE

Madame [D] [Y]

née le 15 Août 1943 à FINHAN (82700)

35 rue Jean Lacaze

82700 FINHAN

représentée par M^e Aziz HEDABOU, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

DEBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience du 04 Septembre 2025, et la décision mise en délibéré au 2 octobre 2025 par mise à disposition au greffe.

Pièces délivrées :

Expéditions :

à M^e THEPOT

à M^e HEDABOU

2 à Monsieur [Z] [N]

2 à Madame [D] [Y]

COPIE DOSSIER

Grosse à M^e HEDABOU

le

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 1er septembre 2014, M. [Z] [N] a pris en location une maison individuelle appartenant à Mme [O] [Y], sise “Le Carla” à Aucamville (82600), moyennant un loyer mensuel de 1.00 euro, charges et taxes comprises.

Par acte de commissaire de justice du 28 février 2023, Mme [Y] a fait délivrer à M. [N] un congé pour reprise.

Par acte de commissaire de justice du 16 janvier 2025, Mme [Y] a assigné M. [N] par-devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Castelsarrasin, lequel a, par jugement contradictoire du 08 juillet 2025 :

— rejeté la demande de nullité de l’assignation,

— déclaré valable le congé délivré le 28 février 2023 à M. [N] portant sur le bien sis “Le Carla” à Aucamville (82600),

— constaté que M. [N] est occupant sans droit ni titre du bien sis “Le Carla” à Aucamville (82600) depuis le 1er septembre 2023,

— ordonné l’expulsion de M. [N] et de tous les occupants et biens de son chef, faute de délaissement volontaire dans les deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin

— condamné M. [N] à payer à Mme [Y] les sommes de :

☐ 1,00 € au titre de l’indemnité d’occupation à compter du 1er septembre 2023, avec revalorisation annuellle dans les termes du contrat avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

☐ 1.500 € à titre de dommages et intérêts,

—  1.000 € sur le fondement de l’article 700 2° du code de procédure civile,

— condamné M. [N] aux dépens,

— rappelé l’exécution provisoire de droit.

M. [N] a interjeté appel de cette décision.

Le 24 juillet 2025, un commandement d’avoir à quitter les lieux a été délivré à M. [N].

Par requête parvenue au greffe le 14 août 2025, M. [N] a attrait Mme [Y] devant le juge de l’exécution de ce tribunal auquel il demande de lui accorder un délai de grâce pour libérer les lieux.

Par conclusions notifiées au RPVA le 03 septembre 2025, M. [N] sollicite de voir :

— rejeter purement et simplement les demandes de Mme [Y],

— suspendre la procédure d’expulsion de M. [N] initiée par Mme [Y] en suite du jugement rendu le 08 juillet 2025 par le juge des contentieux de la protection de Castelsarrasin,

— autoriser M. [N] à se maintenir dans les lieux pour quatre mois à compter dudit jugement,

— statuer ce que de droit sur les dépens,

— rappeler que le présent jugement bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

A l’appui de sa demande, il expose qu’il n’a pas attendu la délivrance du commandement de payer pour débuter les démarches en vue de son relogement mais que celles-ci restent vaines à ce jour en raison de la faiblesse voire de l’inexistence de l’offre locative sur sa commune et dans les communes environnantes, la fermeture de nombreuses agences immobilières en août ayant achevé de compliquer ses recherches.

Il fait également état d’un prêt obtenu pour financer l’acquisition d’un bien immobilier qui se heurte également à l’absence d’offre sur le secteur.

En réponse à Mme [Y], il verse aux débats des pièces censées démontrer qu’il effectue quotidiennement des recherches pour identifier les biens à la location ou à la vente et qu’il contacte tout aussi régulièrement des agences immobilières pour trouver une solution de relogement.

Il expose que sa situation est d’autant plus délicate que par jugement du 11 juillet 2025, le juge aux affaires familiales de Toulouse lui a confié la garde principale de son fils âgé de 11 ans, la mère de l’enfant ne souhaitant plus le maintien de la résidence alternée mise en place d’un commun accord.

Il fait valoir que dans ces conditions, il ne peut plus envisager de confier l’enfant à sa mère le temps de son relogement et qu’il n’a pas de famille à proximité susceptible de l’accueillir avec son fils, ses parents et sa fratrie résidant en Normandie.

Il argue que de son côté, Mme [Y] justifie depuis plusieurs années d’un logement stable auprès de son compagnon.

Il considère qu’à supposer que Mme [Y] soit dans un état de faiblesse, ce qu’elle ne démontre pas, il n’a aucunement abusé de cette situation.

Il soutient à cet égard que l’occupation du logement résulte d’un contrat de bail dont la validité n’a jamais été contestée, que le versement d’un loyer de 1 € a été convenu en contrepartie de travaux qu’il a effectivement réalisés dans une maison récupérée à l’état d’abandon et que dans les faits, le loyer ne s’est pas toujours limité à 1 € puisque de janvier 2019 à février 2020, Mme [Y] lui a demandé de s’acquitter temporairement d’un loyer de 450 €, ce qu’il a fait.

Il argue encore que s’il est occupant sans droit ni titre depuis la fin du préavis, cet état de fait pourrait être remis en cause par la cour d’appel qu’il a valablement saisie, étant précisé par ailleurs que contrairement à ce que soutient Mme [Y], il s’est acquitté des condamnations mises à sa charge par le tribunal de proximité de Castelsarrasin, et ce dès le 31 juillet 2025.

Il fait enfin valoir que sa demande de délais n’est pas abusive, dès lors qu’elle a été précédée d’une demande amiable de règlement d’un loyer de 450 € pendant le délai complémentaire sollicité.

Par conclusions en réponse notifiées au RPVA le 02 septembre 2025, Mme [Y] sollicite de voir :

— débouter M. [N] de l’intégralité de ses demandes,

— condamner M. [N] à payer à Mme [Y] la somme de 2.000 € au titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamner M. [N] à payer à Mme [Y] la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.

Au soutien de sa position, elle fait valoir que M. [N] n’a formulé aucune demande de délai devant le tribunal de proximité de Castelsarrasin dans le but manifeste de multiplier les procédures afin de se maintenir dans les lieux, qu’il occupe quasiment gratuitement depuis onze ans.

Elle soutient par ailleurs que M. [N] ne justifie d’aucune candidature en vue d’une location, les seules pièces versées aux débats étant une annonce que toute personne peut produire puisqu’elle n’est pas nominative et des recherches d’acquisition ne pouvant manifestement prospérer.

Elle argue encore que M. [N] s’est déjà octroyé de larges délais sans aucun égard pour l’âge et la situation de sa bailleresse puisqu’il est occupant sans droit ni titre depuis le 1er septembre 2023, qu’il n’a aucune intention de se reloger car si tel était le cas, il aurait libéré les lieux depuis longtemps et que sa demande n’a d’autre but que de lui permettre de bénéficier de la trêve hivernale et de faire ainsi obstacle à la mesure d’expulsion.

Elle fait valoir en quatrième lieu que M. [N] a fait montre d’agressivité à son égard, les quatre attestations qu’elle produit étant particulièrement significatives à ce propos.

Elle estime que l’ensemble de ces éléments caractérisent la mauvaise foi de M. [N].

Elle considère par ailleurs que l’âge, l’état de santé et la situation financière de chacune des parties militent en faveur du rejet de la demande de délais de grâce formée par M. [N], dès lors :

— qu’elle perçoit une modeste retraite de 6.565 € par an alors que M. [N] est salarié dans le cadre d’un contrat à durée indéterminée, qu’il se garde bien de communiquer des justificatifs de ses revenus mais qu’il ressort de sa pièce 7 qu’il perçoit un revenu mensuel de 1.398 €, qu’il réalise de substancielles économies depuis dix ans avec un loyer de 1 € et qu’il est donc parfaitement en capacité de louer un logement,

— que la volonté de l’ex-conjointe de M. [N] de mettre un terme à la garde alternée était connue de lui bien avant la procédure devant le tribunal de proximité de Castelsarrasin et que le jugement lui confiant la garde de son fils ne constitue pas un élément susceptible de justifier l’octroi d’un délai puisqu’avant, il l’accueillait déjà une semaine sur deux,

— qu’elle est âgée de 82 ans et peut légitimement aspirer à finir ses jours dans sa maison qui constitue son unique bien immobilier,

— que les manoeuvres dilatoires et la résistance de M. [N] ont affecté sa santé et lui cause des tracas indéniables et évidents.

Elle estime que c’est avec une légèreté blâmable et un abus de procédure que M. [N] a initié son action devant la présente juridiction.

A l’audience du 02 septembre 2025, M. [N] était représenté par son conseil qui a repris et développé les demandes et arguments dans ses écritures.

Mme [Y] a comparu, assisté de son conseil qui en a fait de même.

Le délibéré a été fixé au 02 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 2 de la déclaration des droits de l’Homme et du citoyen du 26 août 1789 proclame que « Le but de toute association politique est la conservation des droits naturels et imprescriptibles de l’Homme. Ces droits sont la liberté, la propriété, la sûreté, et la résistance à l’oppression ».

L’article 17 de la même déclaration affirme que « La propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la condition d’une juste et préalable indemnité ».

L’article 1 du préambule de la Constitution du 27 octobre 1946 « (…) réaffirme solennellement les droits et libertés de l’Homme et du citoyen consacrés par la déclaration des droits de 1789 et les principes fondamentaux reconnus par les lois de la République ».

Par décision n° 71-44 DC du 16 juillet 1971 dite « Liberté d’association », le Conseil constitutionnel a consacré la valeur constitutionnelle du préambule de la Constitution du 4 octobre 1958 lequel renvoie à celui de la Constitution du 27 octobre 1946 et à la Déclaration des droits de l’Homme et du citoyen du 26 août 1789.

Par ailleurs, selon l’alinéa 1 de l’article 1 du protocole n° 1 à la convention européenne des droits de l’Homme, ratifiée par la France, « toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ».

Or, l’article 55 de la Constitution du 4 octobre 1958 prévoit que « Les traités ou accords régulièrement ratifiés ou approuvés ont, dès leur publication, une autorité supérieure à celle des lois, sous réserve, pour chaque accord ou traité, de son application par l’autre partie ».

L’article 8 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l’Homme et des libertés fondamentales (CESDH) énonce que « toute personne a droit au respect de sa vie privée et familiale, de son domicile et de sa correspondance.

Il ne peut y avoir ingérence d’une autorité publique dans l’exercice de ce droit que pour autant que cette ingérence est prévue par la loi et qu’elle constitue une mesure qui, dans une société démocratique, est nécessaire à la sécurité nationale, à la sûreté publique, au bien-être économique du pays, à la défense de l’ordre et à la prévention des infractions pénales, à la protection de la santé ou de la morale, ou à la protection des droits et libertés d’autrui ».

Au visa de l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation (…) ».

L’article L. 412-4 du même code précise que : «  La durée des délais prévus à l’article L.412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés ».

Enfin, si le juge judiciaire doit se livrer à un examen de proportionnalité des droits en présence, il n’en demeure pas moins que la Cour de Cassation estime que le droit de propriété a un caractère absolu : « Mais l’expulsion étant la seule mesure de nature à permettre au propriétaire de recouvrer la plénitude de son droit sur le bien occupé illicitement, l’ingérence qui en résulte dans le droit au respect du

domicile de l’occupant, protégé par l’article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, ne saurait être disproportionnée eu égard à la gravité de l’atteinte portée au droit de propriété ; ayant retenu à bon droit que, le droit de propriété ayant un caractère absolu, toute occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite permettant aux propriétaires d’obtenir en référé l’expulsion des occupants, la cour d’appel a légalement justifié sa décision » (Cass., civ. 3ème, 4 juillet 2019, pourvoi n° 18-17.119).

Il résulte de la combinaison de ces textes qu’il appartient au juge, en considération de ces dispositions, d’octroyer ou non des délais dans le respect du droit de propriété dont le caractère est absolu et du principe de valeur constitutionnelle de sauvegarde de la dignité humaine, de l’objectif de valeur constitutionnelle d’accès à un logement décent, du droit à la vie privée et familiale, au domicile, dans le cadre d’un nécessaire contrôle de proportionnalité, ayant pour finalité d’établir un juste équilibre entre deux revendications contraires, celle du propriétaire et celle de l’occupant sans droit ni titre.

En l’espèce, il résulte des pièces versées à l’instance que M. [N] est occupant sans droit ni titre depuis le 1er septembre 2023, soit depuis deux ans à ce jour. Il s’agit là d’une atteinte conséquente au droit de propriété du bailleur, d’autant plus qu’il s’agit du seul bien de Mme [Y] et qu’elle aspire à en reprendre possession pour y loger.

Par ailleurs, Mme [C] atteste en sa qualité de belle-fille de la bailleresse que le maintien dans les lieux de M. [N] oblige Mme [Y] à vivre dans le logement de son ex-compagnon avec lequel elle ne s’entend pas. Indéniablement, cette situation est source de tensions et de mal être.

Mme [C] ajoute qu’en août 2019, elle a dû héberger sa belle-mère pendant quelques jours car cet homme l’avait mise à la porte. Aussi M. [N] ne peut-il utilement soutenir que la situation matérielle de Mme [Y] est stable. Elle est au contraire précaire.

De son côté, M. [N] a un emploi stable et des revenus corrects. Sa banque consent à lui accorder un prêt de 150.000 €. Il répond ainsi aux critères d’accès au parc locatif privé et à la propriété. Du reste, il ne le conteste pas et met en avant la pénurie de logement sur le seceur d’Aucamville. Toutefois, s’iI produit plusieurs captures d’écran d’ordinateur concernant des recherches négatives sur les moteurs de recherche des sites Se Loger, Le Bon Coin, Orpi et Guy Hocquet, il ne justifie pas des caractéristiques des biens recherchés, ce qui ne permet pas de vérifier si ces dernières sont justifiées au regard de ses besoins et réalistes par rapport à l’offre sur le secteur. S’agissant des réponses négatives faites à ses demandes sur le secteur de Grenade, seul le courrier de l’agence Propriétés-privées. Com précise le bien recherché. Il s’agit d’une maison à rénover de 90 m² habitable avec un terrain de 500m². Or M. [N] vit seul avec un enfant à charge, de sorte qu’il peut sans difficulté occuper un logement plus petit et sans jardin. Dans ces conditions, il ne peut se prévaloir d’une difficulté à se reloger dans des conditions normales.

Par ailleurs, M. [N] est certes éloigné de sa famillle qui vit en Normandie mais il a au moins deux amis habitant Grenade avec lesquels il entretient des relations suffisamment étroites pour qu’ils l’aident à réaliser des travaux et acceptent de témoigner en sa faveur dans le cadre de la présente instance. Aucun d’entre eux ne précise être dans l’incapacité d’héberger provisoirement M. [N], avec ou sans son fils, durant le temps nécessaire à son relogement. M. [N]

soutient que son ex-conjointe ne serait pas d’accord pour assurer la garde provisoire de l’enfant mais il ne justifie pas lui avoir demandé de le faire et rien ne lui permet d’affirmer que celle-ci laisserait l’enfant sans solution de logement.

Enfin, quatre témoins attestent en des termes précis et édifiants du comportement injurieux, dénigrant et menaçant de M. [N] envers Mme [Y] et sa famille, y compris pendant la période de location. Selon Mme [C], les débordements ont commencé en 2019, lorsque Mme [Y] a fait part à M. [N] de son souhait de réintégrer sa maison. Un tel comportement peut revêtir une qualification pénale, il est en tout état de cause totalement incompatible avec la bonne foi et la loyauté exigées de toute partie à un contrat.

Mme [C] qui vit avec son mari dans la maison voisine, ajoute que M. [N] bloque régulièrement et délibérément avec son véhicule le droit de passage permettant l’accès à un hangar et qu’ils ont été contraints de faire intervenir les forces de l’ordre pour qu’il libère l’accès. Son fils atteste avoir été témoin de ces faits.

Les débordements et voies de fait de M. [N] achèvent de militer en faveur de son départ immédiat.

Pour ces motifs, il y a lieu de débouter M. [N] de sa demande de délais pour libérer les lieux.

S’il est constant que M. [N] fait flèche de tout bois pour rester dans les lieux et utilise à cet effet toutes les voies de recours à sa disposition (appel, demande de délais), il n’est pas établi que l’usage qu’il fait de son droit d’agir est abusif.

La demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par Mme [Y] sera donc rejetée.

Partie perdante, M. [N] sera tenu aux dépens.

Il serait inéquitable de laisser à Mme [Y] la charge des frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits en justice. En conséquence, M. [N] devra lui régler la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’Exécution, statuant publiquement, contradictoirement, en premier ressort,

Déboute M. [Z] [N] de sa demande de délais pour libérer les lieux.,

Déboute Mme [O] [Y] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Dit que M. [Z] [N] sera tenu aux dépens,

Condamne M. [Z] [N] à payer à Mme [O] [Y] la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit, le délai d’appel et l’appel lui-même n’ayant pas d’effet suspensif par application des dispositions de l’article R. 121- 21 du code des procédures civiles d’exécution;

Ainsi jugé par M^me Estelle Jouen, Vice-Présidente, assistée de M^me Séverine Zévaco, greffière, jugement prononcé par mise à disposition au greffe le 02 octobre 2025.

Le greffier, Le juge de l’exécution,

S. Zévaco E. Jouen