MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 24/02281 – N° Portalis DBX4-W-B7I-S3ZJ

AFFAIRE : [O] [M], [K] [M] / S.A. IN’LI SUD OUEST

NAC: 78F

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

LE JUGE DE L’EXECUTION

JUGEMENT DU 11 DECEMBRE 2024

PRESIDENT : Sophie SELOSSE, Vice-Président

GREFFIER : Emma JOUCLA, Greffier, lors de l’audience de plaidoirie et lors du prononcé

DEMANDEURS

Mme [O] [M],

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Florence POBEDA-THOMAS de la SCP CROUZATIER – POBEDA-THOMAS, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 85

M. [K] [M],

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Florence POBEDA-THOMAS de la SCP CROUZATIER – POBEDA-THOMAS, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 85

DEFENDERESSE

S.A. IN’LI SUD OUEST,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Marie COURDESSES de la SELARL D’AVOCATS LAGRANGE – COURDESSES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 125

DEBATS Audience publique du 27 Novembre 2024

PROCEDURE : Articles L 213-5 et L 213-6 du Code de l’Organisation Judiciaire, R 121-11 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

SAISINE : par Assignation – procédure au fond du 17 Avril 2024

**********

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur et Madame [M] ont pris à bail un logement auprès de la société IN’LI SUD OUEST le 28 septembre 2001. Ils sont tombés en arrérage de loyers à compter du mois de juin 2018.

Un plan d’apurement était mis en place le 26 mars 2020, mais ce plan n’était pas respecté par les locataires.

La société bailleresse a assigné les consorts [M] par-devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse, lequel, par ordonnance du 9 décembre 2022, a notamment :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient remplies à la date du 27 janvier 2022,

— ordonné aux locataires désormais occupants sans droits ni titre, de libérer les lieux dans les quinze jours à compter de la décision, ainsi que toute personne présente de leur chef,

— autorisé qu’à défaut, il soit procédé à l’expulsion des locataires et de toute personne présente de leur chef avec recours à la force publique en cas de nécessité,

— condamné les locataires à payer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges actualisés, et ce mensuellement et jusqu’à libération des lieux,

— condamné les locataires au paiement de l’arriété locatif, créance fixée à la somme de 5.868,55€ au 7 octobre 2022,

— suspendu les effets de la clause résolutoire au respect du moratoire prévu à compter du 10 du mois suivant la signification de la décision et chaque 10 du moi, à raison de 35 mensualités à 164€, le solde devant être réglé lors de la 36ème mensualité, avec reprise immédiate des effets de la clause résolutoire en cas de retard ou manquement,

— condamné les locataires à 300€ en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

La décision a été signifiée le 21 décembre 2022.

Le moratoire n’étant pas repecté, par mise en demeure du 9 juin 2023, la bailleresse sollicitait la régularisation de la situation sous peine de caducité du plan, un délai étant laissé jusqu’au 30 juin 2023.

En l’absence de régularisation de la situation, un commandement de quitter les lieux était délivré le 22 mars 2024.

Les échanges se poursuivaient pour autant entre les parties, et Madame [M], devenue seule interlocutrice, effectuait un versement de 5.200€ le 10 avril 2024.

Le 14 avril 2024, par voie d’assignation, Monsieur et Madame [L] ont attrait la société IN’LI SUD OUEST à l’audience du 5 juin 2024 tenue par le juge de l’exécution de ce tribunal auprès de qui ils sollicitent de voir :

— Prononcer la nullité du commandement de quitter les lieux signifié le 22 mars 2024,

— Leur accorder un délai de 12 mois pour libérer l’immeuble occupé.

En réplique, la société IN’LI invite le tribunal a :

— Rejeter la demande de nullité du commandement de quitter les lieux,

— Constater que Monsieur [M] ne réside plus dans les lieux, et que Madame [M] ne justifie ni de conditions de relogement anormales, ni avoir engagé de sérieuses démarches en vue de son relogement, outre le fait que la société bailleresse a privilégié les solutions amiables, sans succès.

En conséquence, IN’LI demande au Juge de l’exécution de qualifier Monsieur et Madame [M] de débiteurs de mauvaise foi, de les débouter de toutes leurs demandes, outre une condamnation en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, le tribunal renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

Le délibéré a été fixé au 11 décembre 2024.

MOTIVATION

Sur le commandement de quitter les lieux

Au visa de l’article L.411-1 du code de procédures civiles d’exécution, « Sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux ».

L’article L. 412-1 du même code dispose que « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai (…) ».

Enfin, au visa de l’alinéa 2 de l’article R. 121-1 de ce code « (…) Le juge de l’exécution ne peut ni modifier le dispositif de la décision de justice qui sert de fondement aux poursuites, ni en suspendre l’exécution (…) ».

En substance, Monsieur et Madame [M] soutiennent l’irrégularité du commandement du 22 mars 2024, estimant que Monsieur [M] n’avait pas été touché par la mise en demeure, puisqu’il ne résidait plus dans les lieux.

Ainsi, le commandement de quitter les lieux est parfaitement régulier à l’égard de Madame [M] qui en a accusé réception dans un courriel adressé à IN’LI où elle fait référence à la mise en demeure.

Si elle affirme que cette mise en demeure n’est pas claire, il ressort de la lecture de ce courriel qu’aucune ambiguité ne saurait en ressortir.

Par ailleurs, Monsieur et Madame [M] font valoir que l’irrégularité de la mise en demeure est une irrégularité de fond.

L’article 117 du code de procédure civile dispose : “ Constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l’acte :

— le défaut de capacité en justice

— le défaut de pouvoir d’une partie ou d’unen personne figurant au procès comme représentan-t soit d’une personne morale, soit d’une personne atteinte d’une incapacité d’exercice

— le défaut de capacité ou de pouvoir d’une personne assurant la représentation d’une partie en justice”.

Cette liste est limitative, et l’irrégularité de la mise en demeure n’en fait à l’evidence pas partie.

Il s’agit ainsi d’une irrégularité de forme ou de procédure.

Or, l’article 114 du code de procédure civile dispose : “Aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.”.

Dans le cas d’espèce, Monsieur [M], et a fortiori Madame [M], ne peuvent se prévaloir d’aucun grief dans la mesure où ils ont été mis en situation de pouvoir contacter un avocat, lequel les a représentés à l’audience du 27 novembre 2024, et a fait valoir leur position par conclusions.

Le moyen ne pourra donc être accueilli, et le commandement de quitter les lieux sera considéré comme régulier.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

L’article 2 de la déclaration des droits de l’Homme et du citoyen du 26 août 1789 proclame que « Le but de toute association politique est la conservation des droits naturels et imprescriptibles de l’Homme. Ces droits sont la liberté, la propriété, la sûreté, et la résistance à l’oppression ».

L’article 17 de la même déclaration affirme que « La propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la condition d’une juste et préalable indemnité ».

L’article 1 du préambule de la Constitution du 27 octobre 1946 « (…) réaffirme solennellement les droits et libertés de l’Homme et du citoyen consacrés par la déclaration des droits de 1789 et les principes fondamentaux reconnus par les lois de la République ».

Par décision n° 71-44 DC du 16 juillet 1971 dite « Liberté d’association », le Conseil constitutionnel a consacré la valeur constitutionnelle du préambule de la Constitution du 4 octobre 1958 lequel renvoie à celui de la Constitution du 27 octobre 1946 et à la Déclaration des droits de l’Homme et du citoyen du 26 août 1789.

Par ailleurs, selon l’alinéa 1 de l’article 1 du protocole n° 1 à la convention européenne des droits de l’Homme, ratifiée par la France, « toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ».

Or, l’article 55 de la Constitution du 4 octobre 1958 prévoit que « Les traités ou accords régulièrement ratifiés ou approuvés ont, dès leur publication, une autorité supérieure à celle des lois, sous réserve, pour chaque accord ou traité, de son application par l’autre partie ».

L’article 8 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l’Homme et des libertés fondamentales (CESDH) énonce que « toute personne a droit au respect de sa vie privée et familiale, de son domicile et de sa correspondance.

Il ne peut y avoir ingérence d’une autorité publique dans l’exercice de ce droit que pour autant que cette ingérence est prévue par la loi et qu’elle constitue une mesure qui, dans une société démocratique, est nécessaire à la sécurité nationale, à la sûreté publique, au bien-être économique du pays, à la défense de l’ordre et à la prévention des infractions pénales, à la protection de la santé ou de la morale, ou à la protection des droits et libertés d’autrui ».

L’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution modifié par la loi du 27 juillet 2023 dispose : “ Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.”

L’article L. 412-4 du même code précise que : “La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.”

Enfin, si le juge judiciaire doit se livrer à un examen de proportionnalité des droits en présence, il n’en demeure pas moins que la Cour de Cassation estime que le droit de propriété à un caractère absolu : « Mais l’expulsion étant la seule mesure de nature à permettre au propriétaire de recouvrer la plénitude de son droit sur le bien occupé illicitement, l’ingérence qui en résulte dans le droit au respect du domicile de l’occupant, protégé par l’article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, ne saurait être disproportionnée eu égard à la gravité de l’atteinte portée au droit de propriété ; ayant retenu à bon droit que, le droit de propriété ayant un caractère absolu, toute occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite permettant aux propriétaires d’obtenir en référé l’expulsion des occupants, la cour d’appel a légalement justifié sa décision » (Cass., civ. 3ème, 4 juillet 2019, pourvoi n° 18-17.119) contrairement à ce qui est allégué en demande.

Il résulte de la combinaison de ces textes qu’il appartient au juge, en considération de ces dispositions, d’octroyer ou non des délais dans le respect du droit de propriété dont le caractère est absolu et du principe de valeur constitutionnelle de sauvegarde de la dignité humaine, de l’objectif de valeur constitutionnelle d’accès à un logement décent, du droit à la vie privée et familiale, au domicile, dans le cadre d’un nécessaire contrôle de proportionnalité, ayant pour finalité d’établir un juste équilibre entre deux revendications contraires, celle du propriétaire et celle de l’occupant sans droit ni titre.

Il appartient ainsi au juge d’évaluer la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que les diligences dont l’occupant justifie en vue de son relogement.

En l’espèce, il ressort de l’analyse des pièces versées à l’instance que Monsieur et Madame [M] occupent irrégulièrement un logement appartenant à la société IN’LI SUD OUEST, la fin du bail ayant été fixée à la date du 27 janvier 2022 par le juge des contentieux de la protection.

Ainsi, Monsieur et Madame [M] sont occupants sans droit ni titre depuis près de trois ans à ce jour.

Pour autant, le propriétaire leur a fait bénéficier de pourparlers amiables et de plans d’apurement qui n’ont jamais été respectés.

De la même façon, le juge des contentieux de la protection croyant en leur bonne foi, leur a accordé un délai de 36 mois pour apurer leur dette dans son ordonnance du 9 décembre 2022, plan qui n’a pas davantage été respecté.

Or, depuis le mois de juin 2018, les loyers ne sont plus régulièrement payés, Monsieur et Madame [L] laissant augmenter la dette locative qui atteind la somme de plus de 5.000€ au jour de l’audience.

Si Madame [L] souligne qu’elle héberge son fils [N], lequel souffre d’un handicap, cet argument a été pris à compte à chaque étape de la procédure, au point qu’il en devient dérangeant à ce jour, le handicap de ce jeune homme de 25 ans servant manifestement de pretexte aux nombreux manquements au contrat de bail.

Par ailleurs, Monsieur [L] ne réside plus dans les lieux, aussi le fils du couple a t-il une solution de relogement au domicile de son père.

En outre, Madame [M] ne justifie en rien de la réalité de ses recherches actives de relogement, ce qui, isolé des autres arguments, permet à lui seul de rejeter toute demande de délai de grâce.

Enfin, et comme le souligne à bon escient la société IN’LI, Madame [M] occupe sans droit ni titre un logement social qui pourrait être attribué à une famille qui a souscrit une demande régulière de logement social et qui répond aux critères d’attribution d’un tel bien de sorte que son maintien dans les lieux depuis de nombreux mois porte atteinte non seulement de manière durable au droit de propriété du bailleur, mais également aux droits fondamentaux qui ont vocation à s’appliquer au même titre, et plus encore, à une famille qui occuperait régulièrement ce logement.

Quant à Monsieur [M], il est démontré au dossier qu’il ne réside plus dans les lieux.

En conséquence, pour l’ensemble de ces motifs, et dans la mesure où il n’appartient pas au propriétaire, bien qu’opérateur en charge du logement social, d’héberger à titre gratuit toute personne, y compris dans une situation économique préoccupante, les requérants seront déboutés de leur demande de délai de grâce.

Sur les demandes annexes

Au regard de la nature de l’affaire, de son contexte et de la durée du contentieux, il convient de condamner solidairement Monsieur et Madame [M] à la somme de 800€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur et Madame [M] seront tenus solidairement des entiers dépens, en ce compris les frais de commissaire de justice.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’Exécution, statuant publiquement, contradictoirement, en premier ressort,

DEBOUTE Monsieur et Madame [M] de l’ensemble de leurs demandes,

LES CONDAMNE solidairement à 800€ en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que solidairement aux entiers dépens de l’instance,

DÉBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire.

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit, le délai d’appel et l’appel lui-même n’ayant pas d’effet suspensif par application des dispositions de l’article R. 121- 21 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé par Madame Sophie SÉLOSSE, Vice-Présidente en charge des fonctions de Juge de l’exécution, assistée de Madame Emma JOUCLA, greffière, jugement prononcé par mise à disposition au greffe le 11 décembre 2024.

Le greffier Le Juge de l’exécution