TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/01895 – N° Portalis DBW5-W-B7I-I2R6

Minute : 2025/

Cabinet B

JUGEMENT

DU : 30 Septembre 2025

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

C/

[S] [V]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Pascale LECACHEUX – 100

M^e Franck THILL – 93

Copie certifiée conforme délivrée le :

à : S.A. CDC HABITAT SOCIAL

M^e Pascale LECACHEUX – 100

M^e Franck THILL – 93

JUGEMENT

DEMANDEUR :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL (RCS Paris 552.046.484)

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Franck THILL, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 93 substitué par M^e Boris LAIR, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 93

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [S] [V]

demeurant [Adresse 8]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025/580 du 07/04/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

représentée par M^e Pascale LECACHEUX, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 100

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sandrine ENGE, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Marie MBIH, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 26 Novembre 2024

Date des débats : 17 Juin 2025

Date de la mise à disposition : 30 Septembre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 7 janvier 2021, la SA CDC Habitat Social a donné à bail à Madame [S] [V] un logement conventionné à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 342,82 euros, outre le versement d’une provision mensuelle pour charges de 178,93 euros.

La situation d’impayés de loyer et charges de la locataire a été signalée le 31 janvier 2024 à la CAF du Calvados, par lettre recommandée avec accusé de réception dont le récépissé a été signé le 5 février 2024.

Par acte extrajudiciaire du 16 février 2024, la SA CDC Habitat Social a fait délivrer à la locataire un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 696,85 euros au titre des loyers et charges impayés au 13 février 2024, terme de janvier 2024 inclus.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 29 avril 2024, notifié par voie électronique à la préfecture du Calvados le 30 avril 2024, la SA CDC Habitat Social a fait assigner Madame [V] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, aux fins de :

la résiliation du contrat de location à ses torts,ordonner, en conséquence, son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique,la condamner au paiement :* de la somme de 1.148,61 euros représentant les loyers et charges impayés au 5 avril 2024, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats,

* des loyers et charges impayés de l’assignation au jour du jugement à intervenir et avec intérêts,

* d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et avec intérêts de droit,

* de la somme de 150 euros pour résistance abusive et injustifiée,

* de la somme de 150 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur ses biens et valeurs mobilières.

À l’audience du 17 juin 2025, au cours de laquelle l’affaire a été retenue, la SA CDC Habitat Social, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et ajoute ne pas s’opposer à la demande de délais formée par Madame [V].

Madame [V], représentée par son conseil s’en référant à ses conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement, sollicite que lui soient accordés des délais, de voir débouter le demandeur de ses autres demandes et de statuer ce que de droit quant aux dépens.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 30 septembre 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés :

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Selon l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la bailleresse produit notamment aux débats :

le contrat de bail du 7 janvier 2021,le commandement de payer du 16 février 2024, portant sur la somme en principal (hors frais de commissaire de justice) de 696,85 euros au titre des loyers et charges impayés au 13 février 2024, terme de janvier 2024 inclus,un décompte locatif portant sur la période de mars 2023 à mai 2025 inclus, arrêté au 16 juin 2025 et faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme de 3.672,82 euros.

Il s’infère de l’ensemble de ces éléments que Madame [V] n’est pas à jour du règlement de ses loyers, charges et indemnités d’occupation.

Toutefois, la somme de 194,26 euros, correspondant à 101,86 euros et 92,40 euros, mis au débit du compte locatif, respectivement les 1er mars et 31 mai 2024, au motif « frais de contentieux », doit être retirée du calcul de la dette locative, étant rappelé que, le coût des actes de commissaire de justice doit être inclus dans les dépens, si ces actes sont justifiés.

Dès lors, il ressort des débats que Madame [V] est débitrice d’une somme s’élevant à 3.478,56 euros au titre des loyers et charges impayés au 16 juin 2025, terme de mai 2025 inclus.

Par conséquent, Madame [V] sera condamnée à payer à la SA CDC Habitat Social la somme de 3.478,56 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 16 juin 2025, terme de mai 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 1.148,61 euros à compter du 29 avril 2024, date de l’assignation et sur le surplus, à compter de la présente décision.

Sur la demande en résolution du bail :

Aux termes de l’article 24 I alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 d’application immédiate aux baux en cours, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’alinéa 2 précise que le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est admis que, les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, bien que le commandement de payer délivré à la locataire vise le délai de 6 semaines, le bail contient quant à lui une clause résolutoire, laquelle prévoit que le contrat sera résilié de plein droit notamment pour défaut de paiement des loyers et charges aux termes convenus, deux mois après la délivrance d’un commandement resté sans effet. De sorte que, ce délai de deux mois figurant au bail trouve à s’appliquer.

Un commandement de payer a bien été signifié à Madame [V], par acte de commissaire de justice en date du 16 février 2024 et portant sur la somme en principal de 696,85 euros au titre des loyers et charges impayés au 13 février 2024, terme de janvier 2024 inclus.

Ce commandement est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de deux mois.

En effet, il s’infère du décompte locatif actualisé produit aux débats qu’outre les règlements partiels effectués pour le compte de la locataire, au titre des APL et du RLS, les prélèvements effectués durant ce délai ont tous été rejetés. De sorte qu’à l’issue du délai de 2 mois, la dette locative s’est accentuée et s’élève à la somme de 1.148,61 euros, terme de mars 2024 inclus.

En outre, la juge n’a pas, dans le délai de deux mois, été saisi par la locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire contenue au bail.

Dès lors, il convient de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 16 avril 2024.

Sur la demande reconventionnelle de délais :

Madame [V] sollicite des délais et le débouté des prétentions formulées par le demandeur ; de sorte qu’il convient de considérer qu’elle sollicite des délais de paiement ainsi que, la suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur la demande de délai de paiement :

Conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 d’application immédiate, le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Madame [V] sollicite des délais de paiement, en proposant un apurement de la dette locative par le biais de mensualités à hauteur de 100 euros en sus du montant du loyer courant et la bailleresse ne s’y oppose pas.

En outre, il ressort des débats que, Madame [V] a repris, depuis 2 mois, le paiement des échéances courantes de loyer et charges dans leur intégralité.

Dès lors, Madame [V] apparaît en situation d’apurer sa dette locative par le biais d’un échelonnement de celle-ci.

De sorte qu’il y a lieu de mettre en place de délais de paiement au bénéfice de Mme [S] [V] par le biais de mensualités à hauteur de 100 euros en sus du montant de l’échéance courante de loyer et charges.

Par conséquent, il convient d’accorder à Mme [S] [V] un aménagement du paiement de sa dette locative selon les modalités décrites au dispositif et conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 2023.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 VII de la loi précitée, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus, pendant le cours des délais de paiement accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative et ce, dans la limite de trois années.

En l’espèce, compte tenu de la reprise du paiement des loyers et charges courants en intégralité avant l’audience et que, Madame [V] apparaisse en situation d’apurer sa dette locative, des délais de paiement lui ont été accordés.

De sorte qu’il convient également de suspendre les effets de la clause résolutoire contenue au bail pendant les délais de paiement qui ont été accordés à Mme [S] [V] et celle-ci sera réputée ne pas avoir joué si la locataire se libère selon le délai et les modalités fixés par le juge, même d’office.

Toutefois, à défaut de règlement d’une échéance de loyers et charges dûment justifiées ou de l’arriéré, la clause résolutoire reprendra immédiatement ses effets.

Dans ce cas, Madame [S] [V] devra alors libérer les lieux dans les délais prévus par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie.

À défaut, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Madame [V] devra dans ce cas payer au bailleur une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer révisé et à la provision mensuelle pour charges qu’elle aurait réglé à défaut de résolution du bail et qui sera fixée par référence au terme d’avril 2024, à compter du 16 avril 2024, sous déduction des sommes déjà décomptées à l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux.

Cette indemnité n’est pas susceptible d’indexation ni de révision compte tenu de son caractère mixte indemnitaire et compensatoire. La demande formée de ce chef par la bailleresse sera rejetée.

La part correspondant aux charges pourra toutefois être réajustée aux charges réelles justifiées comme il sera précisé au dispositif du jugement.

Sur la demande indemnitaire pour résistance abusive et injustifiée :

Aux termes des dispositions de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages intérêts distincts des intérêts moratoires accordés.

Il est constant que c’est au créancier de rapporter la preuve d’un préjudice indépendant de ce retard ainsi que de la mauvaise foi de son débiteur.

En l’espèce, la SA CDC Habitat Social ne démontre pas que le défaut de paiement des loyers et charges par la locataire résulte d’une intention maligne ou de sa mauvaise foi.

En outre, la SA CDC Habitat Social ne justifie pas avoir subi un préjudice distinct de celui né du retard de paiement du locataire, d’ores et déjà indemnisé par les intérêts moratoires.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande formulée de ce chef.

Sur les demandes accessoires :

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [V], partie succombante au litige, sera condamnée au paiement des dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 16 février 2024 et de l’assignation du 29 avril 2024.

L’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE Madame [S] [V] à payer à la SA CDC Habitat Social la somme de 3.478,56 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 16 juin 2025, terme de mai 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 1.148,61 euros à compter du 29 avril 2024 et sur le surplus, à compter de la présente décision ;

ACCORDE à Madame [S] [V] des délais de paiement, à charge pour elle de s’acquitter de sa dette en 34 mensualités de 100 euros et une 35e du solde de la dette, intérêts et frais, la première étant exigible dans le mois suivant la présente décision, sauf meilleur accord des parties ;

RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et interdit la mise en œuvre de nouvelles procédures pendant le délai de grâce ;

CONSTATE la résolution du bail conclu le 7 janvier 2021, entre d’une part la SA CDC Habitat Social et d’autre part, Madame [S] [V] portant sur un logement conventionné à usage d’habitation situé [Adresse 4], à la date du 16 avril 2024, par l’effet de la clause résolutoire ;

ORDONNE la suspension des effets de la clause résolutoire du bail permettant la continuation du contrat de bail ;

RAPPELLE qu’en tout état de cause, Madame [S] [V] reste tenue du paiement des loyers et charges courants en intégralité ;

DIT qu’à défaut de versement d’une seule mensualité majorée (loyers, provisions pour charges et recouvrement de la dette) à son échéance, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse et la clause résolutoire produira son plein effet ;

EN CAS DE MISE EN ŒUVRE DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE

DIT que, dans cette hypothèse, le bail se trouvera automatiquement et immédiatement résilié et que Madame [S] [V] devra libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L. 412-2 et suivants du même code ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire dans ce délai, il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [S] [V] et à celle de tout occupant de son chef avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE que par application des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

RAPPELLE que celle-ci ne pourra pas être pratiquée pendant le sursis dit de la trêve hivernale ;

DIT que Madame [S] [V] devra dans ce cas payer à la SA CDC Habitat Social une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer révisé et à la provision mensuelle pour charges qu’elle aurait réglé à défaut de résolution du bail et qui sera fixée par référence au terme d’avril 2024, à compter du 16 avril 2024, date de résolution du bail, sous déduction des sommes déjà décomptées à l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux ;

DIT que cette indemnité sera payable selon les mêmes modalités que les loyers et charges initiaux ;

DIT que la part de cette indemnité correspondant aux charges pourra être réajustée dans le cas où les charges réelles justifiées de l’année dépasseraient le montant des provisions versées ;

REJETTE la demande d’indexation de l’indemnité d’occupation mensuelle formée par la SA CDC Habitat Social ;

*

DÉBOUTE la SA CDC Habitat Social de sa demande indemnitaire pour résistance abusive et injustifiée ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes formées par les parties ;

CONDAMNE Mme [S] [V] au paiement des dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

DÉBOUTE la SA CDC Habitat Social de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire ;

DIT que copie de la présente décision sera adressée à la préfecture du Calvados.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et la greffière présente lors de la mise à disposition.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,