TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTBÉLIARD

RUE MOZART – 25209 MONTBELIARD CEDEX -

03.81.90.70.00

N° RG 25/00134 – N° Portalis DBXR-W-B7J-D4Q6

N° de minute :

Nature affaire : 5AA

Expéditions délivrées

le

à

Exécutoire délivrée

le

à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 29 AOUT 2025

JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A.I.E.M IDEHA, demeurant 53 Avenue Chabaud Latour – 25200 MONTBÉLIARD

représentée par Maître Charline DUVERNOY de la SCP SURDEY GUY – AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de MONTBELIARD

PARTIE DÉFENDERESSE :

Monsieur [K] [E] [H]

né le 06 Mars 1973 à MONTBÉLIARD (25200), demeurant 14 rue des Prés – 25400 AUDINCOURT

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Claudine MONNERET : Président

Hugues CHIPOT : Greffier

DÉBATS :

à l’audience du 25 juin 2025

ORDONNANCE :

Contradictoire, premier ressort

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 29 Août 2025 et signé par Claudine MONNERET, Juge des Contentieux de la Protection et Hugues CHIPOT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 4 novembre 2020, la SAIEM IDEHA a donné en location à Monsieur [K] [E] [H] un logement (n° 67) avec garage (n° 66) sis à AUDINCOURT (25400) – 14 RUE DES PRES, moyennant un loyer mensuel initial de 366,90 euros pour le logement et 42 euros pour le garage, outre une provision sur charges de 67,40 euros payables à terme échu.

À la suite d’impayés, le bailleur a fait délivrer le 9 juin 2023 à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 3731,68 euros.

Par exploit de commissaire de justice délivré le 16 avril 2025, la SAIEM IDEHA a fait assigner Monsieur [K] [E] [H] devant le juge des contentieux de la protection de MONTBÉLIARD statuant en référé aux fins de voir :

renvoyer les parties à se pourvoir au principal et au fond tel qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse :

constater la résiliation de plein droit du bail par acquisition de la clause résolutoire ; dire que le défendeur est devenu occupant sans droit ni titre du logement et du garage ; ordonner son expulsion sans délai, et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

le condamner au paiement des sommes suivantes :

— une provision de 2803,07 euros au titre de l’impayé locatif au 31 octobre 2024 ;

— une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en cas de continuation du bail, avec indexation annuelle, à compter de la date de résiliation et jusqu’à libération complète des lieux et remise des clés ;

— une indemnité de 230 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens comprenant le commandement de payer visant la clause résolutoire.

À l’audience du 25 juin 2025, la SAIEM IDEHA, représentée par son Conseil, réitère ses prétentions sauf à actualiser sa créance à la somme de 3828,84 euros au 23 juin 2025. Elle s’oppose à des délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Monsieur [K] [E] [H] ne conteste pas la dette mais sollicite les plus larges délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire, afin de pouvoir conserver son logement et y recevoir ses enfants. Il déclare n’avoir pas déposé de dossier de surendettement. Il expose percevoir des prestations sociales, dont le RSA, et être en recherche active d’emploi.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail

La SAIEM IDEHA justifie de sa saisine de la CCAPEX par voie électronique réceptionnée le 13 juin 2023, soit deux mois au moins avant la signification de l’assignation intervenue le 16 avril 2025.

La notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département du Doubs a par ailleurs été effectuée dans le délai requis, pour avoir été réceptionnée par voie électronique le 18 avril 2025, soit six semaines au moins avant la première audience du 25 juin 2025.

En conséquence, la demande en résiliation de bail de la SAIEM IDEHA, qui respecte les dispositions de l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, doit être déclarée recevable.

Sur la demande en résiliation du bail

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des référés, dans tous les cas d’urgence, et dans les limites de sa compétence, d’ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’expulsion d’un locataire devenu occupant sans droit ni titre par l’effet d’une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés en application de l’article 835 du code de procédure civile dès lors que le maintien dans les lieux de l’occupant constitue un trouble manifestement illicite ou que la libération des lieux caractérise une obligation non sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire résultant de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le contrat de location 4 novembre 2020 liant les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit pour non-paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer ou des charges.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire, signifié à Monsieur [K] [E] [H] le 9 juin 2023 pour la somme en principal de 3731,68 euros, est demeuré infructueux, ses causes n’ayant pas été réglées dans le délai de deux mois expressément accordé et expirant le vendredi 9 août 2023.

La clause résolutoire s’est donc appliquée de plein droit à la date du 10 août 2023.

Sur la demande en paiement à titre provisionnel

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection statuant en référé d’accorder une provision au créancier qui justifie détenir une créance ne souffrant pas de contestation sérieuse. Il ne peut être accordé en référé qu’une provision dans sa partie non sérieusement contestable, soit le loyer révisé augmenté des provisions sur charges.

La SAIEM IDEHA justifie du quantum de sa créance provisionnelle en produisant les pièces probantes suivantes, étant relevé que Monsieur [K] [E] [H] reconnaît la dette :

le contrat de location signé par les parties le 4 novembre 2020 prévoyant un loyer mensuel initial de 366,90 euros pour le logement et 42 euros pour le garage, outre une provision sur charges de 67,40 euros, payables à terme échu ;

le commandement de payer du 9 juin 2023 ;

le compte locatif présentant un solde débiteur de 3828,84 euros au 23 juin 2025.

La demande de provision de la SAIEM IDEHA sera donc accueillie à hauteur de 3828,84 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au 23 juin 2025 (terme de mai 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 2803,07 euros et à compter de la présente décision sur le surplus.

Sur l’octroi de délais de paiement

Aux termes de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

En l’espèce, Monsieur [K] [E] [H] se dit en mesure de régler sa dette locative dans le délai légal et a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Il convient dès lors de lui accorder des délais selon les modalités décrites au dispositif.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

Monsieur [K] [E] [H] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés.

Il y a donc lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire du bail pendant les délais accordés et de rappeler à Monsieur [K] [E] [H] que :

cette suspension prend fin dès le premier impayé au titre des loyers et charges courants ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge ;

les délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ;

si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge en sus des loyers et charges courants, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ;

en cas d’impayé au titre des loyers et charges courants ou d’une mensualité en tout ou partie au titre de la dette locative, la clause résolutoire reprend son plein effet et l’intégralité de la dette locative restée impayée devient immédiatement exigible.

Il convient d’ores et déjà d’autoriser l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique si la clause résolutoire devait reprendre ses effets.

Aucune circonstance ne justifie de supprimer le délai de deux mois prévu par les dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution

Sur l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle

S’agissant de la demande afférente à l’indemnité d’occupation mensuelle, il sera considéré que la SAIEM IDEHA, qui a saisi le juge des référés, a entendu implicitement mais nécessairement en solliciter la fixation et la condamnation à titre provisionnel.

Il ne peut être accordé qu’une provision au titre de l’indemnité d’occupation dans sa partie non sérieusement contestable (montant du loyer révisé augmenté des provisions sur charges).

Si Monsieur [K] [E] [H] ne respecte pas les délais de paiement qui lui ont été octroyés et/ou ne verse pas les loyers et charges courants à bonne date, il sera réputé occuper les lieux sans droit ni titre depuis le 10 août 2023, causant ainsi un préjudice à son bailleur.

Il convient donc d’ores et déjà de fixer une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des provisions sur charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, avec indexation annuelle dans les conditions prévues par le contrat de location.

Monsieur [K] [E] [H] sera tenu de la régler à la SAIEM IDEHA à compter du 10 août 2023 et jusqu’à libération des lieux matérialisée par la remise des clés à la bailleresse.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [K] [E] [H] sera condamné aux entiers dépens de l’instance, en eux compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.

Il paraît inéquitable de laisser la SAIEM IDEHA supporter l’intégralité des frais non compris dans les dépens qu’elle a pu exposer ; une indemnité de 100 euros lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :

DÉCLARONS RECEVABLE la demande en résiliation de bail formée par la SAIEM IDEHA ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [E] [H] à payer à la SAIEM IDEHA la somme de 3828,84 euros (trois mille huit cent vingt-huit euros et quatre-vingt-quatre centimes) à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés au 23 juin 2025 (terme de mai 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 16 avril 2025 sur la somme de 2803,07 euros et à compter de la présente décision sur le surplus ;

AUTORISONS Monsieur [K] [E] [H] l’ATMP, à se libérer de sa dette en 36 (trente-six) mensualités, soit 35 mensualités de 106 euros (cent six euros) et la 36ème représentant le solde en principal et intérêts, à compter du mois suivant celui du prononcé de la présente décision, au plus tard le 15 de chaque mois, en sus du loyer et des charges courants ;

RAPPELONS qu’en cas de défaillance à l’une quelconque des échéances, le solde de la créance sera immédiatement et intégralement exigible sans mise en demeure préalable ;

RAPPELONS que les délais et les modalités de paiement ci-dessus accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges courants ;

RAPPELONS que, pendant le cours du délai ainsi accordé, sous réserve de l’apurement de la dette selon les modalités ci-dessus fixées et du paiement intégral du loyer et des charges courants, les effets de la clause résolutoire du bail conclu par les parties le 4 novembre 2023 seront suspendus et que, si les modalités d’apurement précitées sont intégralement respectées, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

RAPPELONS que cette suspension prendra fin dès le premier impayé même partiel au titre des loyers et charges courants ou dès lors que Monsieur [K] [E] [H] ne se libérera pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus ;

RAPPELONS qu’à défaut de paiement à bonne date de tout ou partie d’une seule mensualité de la dette locative ou du loyer et des charges courants, la clause résolutoire reprendra son plein effet de plein droit et sans nouvelle décision judiciaire, et en ce cas :

— CONSTATONS que le bail du 4 novembre 2020 liant Monsieur [K] [E] [H] à la SAIEM IDEHA, portant sur le logement avec garage sis à AUDINCOURT (25400) – 14 RUE DES PRES, se trouve résilié par l’effet du jeu de la clause résolutoire depuis le 10 août 2023 ;

— FIXONS d’ores et déjà au montant du loyer et des provisions sur charges, avec indexation annuelle dans les conditions prévues par le contrat de location résilié, le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle due par Monsieur [K] [E] [H] à la SAIEM IDEHA, au paiement de laquelle il sera condamné à compter du 10 août 2023 et jusqu’à la libération des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ;

— ORDONNONS à Monsieur [K] [E] [H] de libérer les lieux loués de tous occupants et de tous biens de son chef ;

— À défaut de libération volontaire des lieux, AUTORISONS d’ores et déjà la SAIEM IDEHA à faire procéder à son EXPULSION et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique en cas de besoin, et ce à l’expiration d’un délai de DEUX MOIS à compter du commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [E] [H] aux dépens de l’instance, en eux compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 9 juin 2023 ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [E] [H] et Madame [Y] [B] à payer à la SAIEM IDEHA la somme de 100 euros (cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé le 29 août 2025 à MONTBÉLIARD, et ont signé :

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,