TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTBÉLIARD

[Adresse 9]

03.81.90.70.00

N° RG N° RG 24/00253 – N° Portalis DBXR-W-B7I-D2UY

N° de minute :

Nature affaire : 56B

Expéditions délivrées

le

à

Exécutoire délivrée

le

à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

DU 20 JUIN 2025

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A.R.L. IMMO PRO DIRECT EXERCANT SOUS L’ENSEIGNE LAFORET [Localité 4], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Alexandre BERGELIN, susbtitué par M^e Rosa-Salomé KUPPER de la SELARL REFLEX NORD FRANCHE-COMTE, avocats au barreau de MONTBELIARD

PARTIES DÉFENDERESSES :

Monsieur [H] [B]

né le 20 Mars 1970 à [Localité 8], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Madame [E] [B]

née le 03 Juillet 1973 à [Localité 8], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Claudine MONNERET : Président

Hugues CHIPOT : Greffier

DEBATS :

à l’audience du 15 janvier 2025

JUGEMENT :

Contradictoire, premier ressort

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 20 Juin 2025 et signé par Claudine MONNERET, juge du tribunal judiciaire et Hugues CHIPOT, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [E] [B] épouse [Y] et Monsieur [H] [B], frère et sœur, étaient propriétaires indivis d’une maison sise à [Adresse 6].

Selon mandat exclusif signé électroniquement le 21 juin 2023, ils en ont confié la vente à la SARL IMMO PRO DIRECT exerçant sous l’enseigne LAFORET [Localité 4].

Par avenant signé électroniquement le 5 janvier 2024, le prix de vente initialement fixé à 155000 euros net vendeur a été réduit à 122000 euros net vendeur, et la commission de l’agence portée de 9300 euros TTC à 7320 euros TTC.

Par courrier recommandé expédié le 22 avril 2024 et dont l’accusé de réception a été signé le 25 avril 2024, Madame [E] [B] épouse [Y] et Monsieur [H] [B] ont résilié le mandat de vente.

Ayant été informée de la vente de la maison à Monsieur [U] [O], la SARL IMMO PRO DIRECT a mis en demeure Madame [E] [B] épouse [Y] et Monsieur [H] [B] le 19 septembre 2024 de lui régler la commission contractuellement convenue.

Par exploit de commissaire de justice délivré le 3 décembre 2024, la SARL IMMO PRO DIRECT a fait assigner Madame [E] [B] épouse [Y] et Monsieur [H] [B] devant le Tribunal judiciaire de MONTBÉLIARD aux fins de condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes, au visa des articles 1103 et suivants et 1231-1 et suivants du code civil, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

7320 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 23 septembre 2024 ;

1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

À l’audience du 15 janvier 2025 , la SARL IMMO PRO DIRECT, représentée par son Conseil, a réitéré l’intégralité de ses prétentions, au soutien desquelles elle invoque le manquement des défendeurs à leurs obligations contractuelles justifiant qu’ils soient solidairement condamnés à lui verser l’indemnité compensatrice convenue au mandat, équivalente à la commission contractuelle. Elle invoque l’application de l’article 14 du mandat de vente dès lors que l’acheteur avait visité le bien par l’intermédiaire de l’agence et que la vente est intervenue dans le délai d’un an à compter de l’expiration du mandat. Elle objecte que la signature d’un bon de visite n’est pas imposé par la loi Hoguet et se prévaut de mails et sms adressés aux vendeurs annonçant la visite de Monsieur [U] [O], outre un compte-rendu de visite du 23 avril 2024 annonçant une offre de ce dernier. Elle conteste la valeur probante de l’attestation de Monsieur [U] [O] qui ne comporte pas d’adresse mail et ne répond pas aux exigences de l’article 202 du code de procédure civile.

Madame [E] [B] épouse [Y] et Monsieur [H] [B] ont sollicité de voir la demanderesse déboutée de ses demandes faute pour la demanderesse de rapporter la preuve de la mise en relation alléguée en l’absence de bon de visite. Ils contestent la réalité d’une visite par l’intermédiaire de l’agence et se prévalent de l’attestation de Monsieur [U] [O] qui le corrobore. Ils relèvent des contradictions dans les éléments produits par l’agence, entre le sms qui reporte la visite du 11 avril 2024 et le mail du 23 avril 2024 qui annonce une offre en suite de la visite du 11 avril 2024, mettant en évidence des pratiques opaques et remettant en question la véracité des actions alléguées. Ils précisent que les visites étaient opérées en leur absence compte-tenu de la distance géographique de leur domicile. Ils expriment se sentir piégés, ignorant qui de l’acheteur et de l’agence dit la vérité.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande indemnitaire de l’agence immobilière

Sur la faute contractuelle des consorts [B]

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits » et « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Ces dispositions sont d’ordre public ».

Selon l’article 1231-1 du code civil, « le débiteur est condamné s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

En application de l’article 78 du décret du 20 juillet 1972, lorsqu’un mandat est assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale, ou lorsqu’il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires seront dus par le mandant même si l’opération est conclue sans les soins de l’intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d’une stipulation expresse d’un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant. Cette clause, mentionnée en caractères très apparents, ne peut prévoir le paiement d’une somme supérieure au montant des honoraires stipulés dans le mandat pour l’opération à réaliser. Ces exigences sont requises à peine de nullité de l’entier mandat.

Il résulte de cette disposition que l’agent immobilier ayant fait visiter un bien immobilier à une personne avec laquelle le vendeur a ultérieurement traité directement doit percevoir sa rémunération, l’opération étant réputée effectivement conclue par l’entremise de cet agent, sauf à tenir compte du prix de vente réel de l’immeuble et des circonstances ou fautes de l’agent immobilier.

En l’espèce, le mandat exclusif de vente signé par les parties le 21 juin 2023 prévoit expressément en ses articles 7 et 14 une clause pénale prévoyant une indemnité compensatrice équivalente au montant TTC de la rémunération du mandataire, fixée à 7320 euros à l’avenant du 5 janvier 2024, en cas de violation de l’une de ses obligations par le mandant, notamment :

l’interdiction pour le mandant, à l’expiration du mandat et pendant un délai de 12 mois, de vendre directement ou indirectement à un acquéreur présenté par le mandataire ou ayant visité le bien par son intermédiaire ;

l’obligation d’informer sans délai le mandataire de l’identité des acquéreurs et du notaire en charge de la vente à compter de l’expiration du mandat et pendant un délai de 12 mois.

La clause pénale est rédigée dans une typologie et une police de taille différentes à celles utilisées pour le reste du texte, à savoir en majuscules et en gras, de sorte qu’elle est très apparente et distinctive des autres mentions et présente ainsi une mise en valeur particulière.

Sa validité n’est pas discutable et n’est pas discutée.

Le mandat exclusif a été résilié par courrier du 22 avril 2024, réceptionné par la SARL IMMO PRO DIRECT le 25 avril 2024.

Il est constant que Madame [E] [B] épouse [Y] et Monsieur [H] [B] ont vendu le bien immobilier à Monsieur [U] [O] courant 2024, après l’expiration du mandat de vente et dans le délai de 12 mois prévu par la clause pénale, et qu’ils n’ont pas informé l’agence.

La SARL IMMO PRO DIRECT se prévaut d’une double faute contractuelle des défendeurs, consistant en la violation de l’interdiction conventionnelle de vente directe ou indirecte à un acquéreur présenté ou ayant visité le bien par son intermédiaire et en l’absence d’information de la vente du bien, ouvrant droit à une indemnité compensatrice égale à la commission convenue.

Sur la visite du bien par son intermédiaire

Elle justifie avoir informé Monsieur [H] [B] de la visite du bien avec Monsieur [U] [O] le 11 avril 2024, par courriel du 10 avril 2024 à l’adresse [Courriel 5] et par sms du 11 avril 2024 au numéro 33661416105.

Elle communique également un compte-rendu de visite envoyé par courriel du 23 avril 2024 à l’adresse [Courriel 5] précisant que suite à la visite du 11 avril 2024, une offre est attendue dans les prochains jours.

Madame [E] [B] épouse [Y] et Monsieur [H] [B] contestent la réalité de cette visite dès lors que la date figurant au compte-rendu correspond à une date annulée et que Monsieur [U] [O] atteste n’avoir jamais visité le bien via l’agence.

Il convient en effet de constater que la SARL IMMO PRO DIRECT ne rapporte pas la preuve, qui lui incombe, de l’exécution du mandat de vente, à savoir la visite effective du bien par Monsieur [U] [O] et sa date, par la production notamment du bon de visite signé par ce dernier ou de tout autre écrit émanant de lui, ou encore les mails échangés sur l’offre annoncée.

Sur l’information de la vente du bien par les vendeurs

Madame [E] [B] épouse [Y] et Monsieur [H] [B] reconnaissent n’avoir pas respecté cette obligation, de sorte qu’il doit être fait application de la clause pénale.

Sur le montant de l’indemnité

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages-et-intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

En l’absence de preuve de la visite du bien par Monsieur [U] [O], de la mauvaise foi ou du concert frauduleux entre les vendeurs et l’acheteur, l’indemnité prévue à la clause pénale, soit le montant de la commission fixée au mandat en cas de vente, apparaît manifestement excessive et ne saurait excéder 1500 euros.

Madame [E] [B] épouse [Y] et Monsieur [H] [B] seront solidairement condamnés au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [E] [B] épouse [Y] et Monsieur [H] [B] supporteront in solidum les dépens de l’instance.

Il paraît inéquitable de laisser la SARL IMMO PRO DIRECT supporter l’intégralité des frais non compris dans les dépens qu’il a pu exposer ; une indemnité de 900 euros lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Étant compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu d’écarter en tout ou partie l’exécution provisoire de droit prévue par l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONDAMNE solidairement Madame [E] [B] épouse [Y] et Monsieur [H] [B] à payer la SARL IMMO PRO DIRECT, une indemnité de 1500 (mille cinq cents) euros, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DÉBOUTE la SARL IMMO PRO DIRECT, du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE in solidum Madame [E] [B] épouse [Y] et Monsieur [H] [B] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE in solidum Madame [E] [B] épouse [Y] et Monsieur [H] [B] à payer la SARL IMMO PRO DIRECT, la somme de 900 (neuf cents) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé à [Localité 7] le 20 juin 2025 après prorogation du délibéré initialement fixé au 28 mars 2025, et ont signé :

Le Greffier, Le Juge,