TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 7]

(Site Coubertin)

N° RG 25/00910

N° Portalis DBY2-W-B7J-H6HZ

JUGEMENT du

02 Décembre 2025

Minute n°

[E] [B]

C/

[O] [T]

Le

Copie conforme

+ copie exécutoire

M^e Pierre LAUGERY

Copie conforme

M. [O] [T]

Préfecture du Maine et [Localité 8]

Copie dossier

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, (site Coubertin) le 02 Décembre 2025,

après débats à l’audience des référés du 09 Septembre 2025, présidée par Catherine BAUFRETON, Magistrat à titre temporaire – Juge des Contentieux de la Protection,

assistée de Laurence GONTIER, greffier,

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [E] [B]

né le 24 Juillet 1968 à [Localité 9]

demeurant [Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par Maître Sophie BEUCHER, substituant Maître Pierre LAUGERY (SELARL LEXCAP), avocats au barreau d’ANGERS,

ET :

DÉFENDEUR

Monsieur [O] [T]

né le 1er Décembre 1982 aux [Localité 6]

demeurant [Adresse 1]

[Adresse 10]

[Localité 5]

comparant en personne,

FAITS PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES

Madame [X] [H] a, par contrat conclu sous seing privé le 5 février 2019, donné à bail d’habitation à Monsieur [O] [T], un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 11], moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable de 370,00 €, outre une provision sur charges de 60,00 €.

Le contrat mentionne le versement d’un dépôt de garantie de 370,00 €.

Par acte authentique du 3 mars 2023, Madame [X] [H] a vendu son bien à Monsieur [E] [B].

Par acte de commissaire de justice du 12 septembre 2024, Monsieur [E] [B] a fait délivrer à Monsieur [O] [T], un commandement de payer les loyers et les charges et de justifier de l’assurance locative et de justifier de l’occupation effective des lieux loués.

Monsieur [O] [T] a apuré sa dette locative dans le délai de deux mois.

Par acte de commissaire de justice du 17 décembre 2024, Monsieur [E] [B] a fait délivrer à Monsieur [O] [T], un commandement de payer les loyers et les charges et de justifier de l’assurance locative et de justifier de l’occupation effective des lieux loués.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des EXpulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 18 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 6 mai 2025, Monsieur [E] [B] a assigné Monsieur [O] [T] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’ANGERS, aux fins de voir :

▸ constater la résiliation du bail litigieux intervenue de plein droit le 17 janvier 2025, et, à tout le moins, le 17 février 2025 ;

▸ subsidiairement prononcer la résiliation du bail ;

▸ ordonner l‘expulsion de Monsieur [O] [T] et de tout occupant de son chef, qui pourra être poursuivie à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, et ce en tant que de besoin avec le concours de la force publique ;

▸ fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due depuis le 17 janvier 2025, et, à tout le moins, le 17 février 2025, ou à compter du prononcé de la résiliation, au montant du loyer courant qui aurait été dû en cas de non résiliation du bail, éventuellement indexé, taxes et charges en sus ;

▸ condamner Monsieur [O] [T] à payer à Monsieur [E] [B] :

• la somme de 1 829,51 € à titre d’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 23 avril 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,

dire que les intérêts se capitaliseront annuellement par application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

• l’indemnité d’occupation précédemment fixée, à compter du 24 avril 2025, et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux,

• la somme de 1 500,00 € à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

•les entiers dépens ;

▸ rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 9 septembre 2025.

A cette audience, Monsieur [E] [B], par l’intermédiaire de son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes.

Il indique que l’arriéré locatif s’élève à 4 061,29 € au jour de l’audience.

Il note que le justificatif d’assurance a été fourni, celle-ci prenant effet du 2 septembre 2025 au 2 septembre 2026.

Il précise qu’il n’y a pas de reprise de paiement du loyer, le dernier versement datant du mois de mai 2025.

Monsieur [O] [T] a comparu à l’audience en personne.

Il reconnaît devoir la somme dont le paiement est sollicité.

Il indique avoir de nombreuses autres dettes et envisager de déposer un dossier de surendettement.

Il précise travailler, en CDI, et être payé au SMIC, mais percevoir moins du fait de saisies sur son salaire.

Il demande un échelonnement du remboursement de sa dette locative, ainsi qu’un délai pour régler la somme demandée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il ajoute qu’il a fait une demande de logement social.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe du Tribunal avant l’audience et il en a été fait état avant l’audience.

Il y est notamment indiqué qu’il est envisagé de déposer un dossier de surendettement.

Il y est également noté que Monsieur [O] [T] souhaite rembourser sa dette locative sur une durée de 36 mois.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE DE RÉSILIATION ET D’EXPULSION

Conformément aux dispositions de l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023,

« Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socio-économique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2. »

En l’espèce, Monsieur [E] [B] justifie avoir saisi la CCAPEX le 18 décembre 2024.

En outre, conformément à l’article 24 III de la loi précitée,

« A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée ».

Et, l’article 24-IV précise que cette disposition est « applicable aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur ». Elle est « également applicable aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur ».

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département, par voie électronique le 7 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience.

Par conséquent, il convient de constater que l’action de Monsieur [E] [B] en demande de résiliation du bail et d’expulsion est recevable.

SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

Conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée précitée, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. »

En application de l’article 1353 du code civil, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

En l’espèce, Monsieur [E] [B] a produit le contrat de bail, le commandement de payer, un décompte de la créance actualisé au 1er septembre 2025, démontrant que Monsieur [O] [T] restait devoir, à la date du commandement de payer, le 17 décembre 2024, la somme de 1 045,23 € et le 1er septembre 2025 celle de 4 061,29 € incluant l’échéance du mois de septembre 2025, de laquelle il convient de déduire 21,50 € (frais de rejet de prélèvement) injustifiés, soit un total de 4 039,79 €.

La dette est fondée en son principe et son montant en vertu du contrat de bail.

Monsieur [O] [T], ayant reconnu sa dette à l’audience, sera condamné à payer la somme de 4 039,79 € au titre de l’arriéré locatif.

SUR LE DÉFAUT DE JUSTIFICATIF D’ASSURANCE

Il résulte des dispositions de l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, Monsieur [O] [T], ayant produit le justificatif d’assurance, pour l’audience, la demande au titre du défaut d’assurance est sans objet.

SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE ET L’EXPULSION DU LOCATAIRE

Conformément à l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 précitée, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023,

« Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En application de l’article 24 V de la même loi,

« Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue dans le bail a été signifié le 17 décembre 2024 pour la somme en principal de 1 045,23 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, délai visé par ledit commandement, puisque l’arriéré locatif n’a pas été régularisé pendant ce délai, aucun paiement n’ayant été effectué, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 février 2025, le bail étant résilié depuis cette date.

Il n’est pas possible d’accorder des délais de paiement à Monsieur [O] [T], compte tenu, d’une part, de l’absence totale de règlement depuis le mois de juin 2025 et, d’autre part, du salaire de ce dernier après saisies.

Par conséquent, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [T], occupant le logement sans droit ni titre depuis le 18 février 2025.

SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION

Monsieur [O] [T] occupant désormais les lieux sans droit ni titre depuis le 18 février 2025, cause par ce fait un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en le condamnant au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au montant du loyer et charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié.

Par conséquent, Monsieur [O] [T] sera condamné à verser à Monsieur [E] [B] une indemnité mensuelle d’occupation des lieux égale au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, soit la somme actuelle de 414,77 €, outre une provision sur charges de 60,00 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux, cette indemnité étant déjà comprise dans le décompte arrêté à la somme de 4 039,79 € au 1er septembre 2025, incluant l’échéance du mois de septembre 2025.

SUR LES AUTRES DEMANDES PÉCUNIAIRES

En application de l’article 1231-6 du code civil, « les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. »

Conformément à l’article 1343-2 du même code, « les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. »

En l’espèce, Monsieur [E] [B] sollicite le paiement des intérêts au taux légal sur les sommes dues, avec capitalisation.

Conformément à l’article 1231-6 précité, la somme de 4 039,79 € sera assortie des intérêts au taux légal, à compter de la présente décision, avec capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 précité.

SUR LES FRAIS ET LES DÉPENS

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 700 du même code prévoit pour sa part que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Monsieur [O] [T], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure.

Compte des démarches judiciaires qu’a dû engager Monsieur [E] [B] et de la situation de Monsieur [O] [T], l’équité commande de condamner Monsieur [O] [T] à lui payer la somme de 1 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

SUR L’EXÉCUTION PROVISOIRE

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des Contentieux de la Protection,

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 février 2019, entre Madame [X] [H], propriétaire, puis repris par Monsieur [E] [B], ayant acquis le bien de cette dernière, d’une part, et Monsieur [O] [T], d’autre part, concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 11] sont réunies à la date du 18 février 2025 ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du contrat de bail à compter du 18 février 2025 ;

ORDONNE à Monsieur [O] [T] de libérer le logement et d’en restituer les clés dans le délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [O] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [E] [B] pourra faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, et selon les modalités fixées par les articles L412-1 à L412-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [O] [T] à payer à Monsieur [E] [B] la somme de Quatre Mille Trente-Neuf Euros Soixante-Dix-Neuf (4.039,79 €), au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation, suivant un décompte arrêté au 1er septembre 2025, incluant l’échéance du mois de septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision et capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE Monsieur [O] [T] à payer à Monsieur [E] [B] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges, soit la somme actuelle de Quatre Cent Quatorze Euros Soixante-Dix-Sept (414,77 €), outre une provision sur charges de Soixante Euros (60,00 €) qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, à compter du 18 février 2025 et ce jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, cette indemnité étant déjà comprise dans le montant arrêté à la somme de Quatre Mille Trente-Neuf Euros Soixante Dix-Neuf (4.039,79 €) au 1er septembre 2025, incluant l’échéance du mois de septembre 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [O] [T] aux entiers dépens de la présente procédure ;

CONDAMNE Monsieur [O] [T] à payer à Monsieur [E] [B] la somme de Mille Euros (1.000,00 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera transmise au représentant de l’État dans le département.

Le greffier, Le Juge,