N° RG 23/05214 – N° Portalis DBX6-W-B7H-X7HG

7E CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

7E CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 08 JUILLET 2025

54G

N° RG 23/05214

N° Portalis DBX6-W-B7H-X7HG

Minute n° 2025/

AFFAIRE :

UNOFIMMO

C/

SAS EIFFAGE ENERGIE SYSTEMES – AQUITAINE

SAS SOPREMA ENTREPRISES

SA GENERALI IARD

SAS AZRAIL CONSTRUCTION

SCCV PESSAC

MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

SA MMA IARD

SAS EIFFAGE ENERGIE SYSTEMES – CLEVIA NOUVELLE AQUITAINE

SAS DUNE CONSTRUCTIONS

Grosse Délivrée

le :

à

M^e Jean-Jacques BERTIN

M^e Valérie CHAUVE

SELARL CHLOE FERNSTRÖM

M^e Yoann DELHAYE

SELARL DGD AVOCATS

SCP INTERBARREAUX D’AVOCATS GUESPIN ET ASSOCIES

SCP LAVALETTE AVOCATS CONSEILS

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COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile,

Madame VERGNE, Vice-Président,

Madame PINAULT, Juge,

Lors des débats :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier

Lors du prononcé :

Madame DENIS, adjoint administratif assermenté faisant fonction de Greffier

DÉBATS :

à l’audience publique du 18 Février 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 15 Avril 2025, délibéré prorogé au 08 Juillet 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDERESSE

SCI UNOFIMMO

[Adresse 4]

[Localité 18]

représentée par M^e Chloé FERNSTROM de la SELARL CHLOE FERNSTRÖM, avocat au barreau de BORDEAUX (avocat postulant) représentée par M^e Virginie BOUET, avocat au barreau de PARIS, (avocat plaidant)

DÉFENDERESSES

SAS EIFFAGE ENERGIE SYSTEMES – AQUITAINE

[Adresse 7]

[Adresse 23]

[Localité 14]

représentée par M^e Jean-Jacques BERTIN, avocat au barreau de BORDEAUX

SAS SOPREMA ENTREPRISES

[Adresse 16]

[Adresse 21]

[Localité 10]

défaillante

SA GENERALI IARD

[Adresse 5]

[Localité 20]

représentée par M^e Charlotte GUESPIN de la SCP INTERBARREAUX D’AVOCATS GUESPIN ET ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

SAS AZRAIL CONSTRUCTION

[Adresse 22]

[Adresse 15]

[Localité 11]

représentée par M^e Yoann DELHAYE, avocat au barreau de BORDEAUX

SCCV PESSAC

[Adresse 1]

[Localité 19]

représentée par M^e Valérie CHAUVE, avocat au barreau de BORDEAUX

MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

[Adresse 3]

[Localité 17]

représentée par M^e Isabelle NADAUD-MESNARD de la SCP LAVALETTE AVOCATS CONSEILS, avocat au barreau de CHARENTE

SA MMA IARD

[Adresse 3]

[Localité 17]

représentée par M^e Isabelle NADAUD-MESNARD de la SCP LAVALETTE AVOCATS CONSEILS, avocat au barreau de CHARENTE

SAS EIFFAGE ENERGIE SYSTEMES – CLEVIA NOUVELLE AQUITAINE

[Adresse 6]

[Localité 12]

représentée par M^e Jean-Jacques BERTIN, avocat au barreau de BORDEAUX

SAS DUNE CONSTRUCTIONS

[Adresse 2]

[Localité 13]

représentée par M^e Fabrice DELAVOYE de la SELARL DGD AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCCV PESSAC a fait réaliser en qualité de maître d’ouvrage un ensemble immobilier (bâtiments A, B, C, D et E) de 20 930 m² de surface de plancher à usage mixte de bureaux, activités et services sur un tènement situé [Adresse 9] [Localité 12].

Elle a souscrit une assurance de responsabilité décennale constructeur non-réalisateur (CNR) auprès de la société anonyme GENERALI IARD et une assurance de responsabilité civile du maître d’ouvrage (RCMO) auprès des sociétés MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et SA MMA IARD.

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Sont notamment intervenues à l’acte de construire :

— la SAS AZRAIL CONSTRUCTION (lot 13 – sols durs)

— la SAS SOBLACO (lot 05 – vêture et lot 08 – serrurerie)

— la SAS ROUZES NOUVELLE-AQUITAINE (lot canons et clefs)

— la SARL NS ENERGIES (lot GTC)

— la SAS FACE ILE DE FRANCE (lot 07A – menuiseries extérieures)

— la SAS BRETTES PAYSAGE SAS (lot 22 – espaces verts)

— la SAS EIFFAGE ENERGIE SYSTEMES – CLEVIA NOUVELLE AQUITAINE (lot 17 – plomberie et lot 18 – CVC)

— l’EURL MENUISERIE DANEY (menuiseries intérieures)

— la SAS DUNE CONSTRUCTIONS (lot TGBT)

— la SAS EIFFAGE ENERGIE SYSTEMES-AQUITAINE (lots 19 et 20 – électricité)

— la SAS SOPREMA ENTREPRISES (lot étanchéité)

— l’EURL ALTEC INDUSTRIE

— la SARL OPNA BORDEAUX.

Par acte sous seing privé du 16 mars 2020, la SCCV PESSAC a conclu avec POLE EMPLOI DIRECTION SYSTEMES D’INFORMATION (devenu FRANCE TRAVAIL) un bail commercial en l’état futur d’achèvement portant sur des locaux à usage de bureaux de 6 600 m² dépendant des bâtiments D et E de l’ensemble immobilier, 290 emplacements de stationnement et 50 emplacements de vélo.

Par acte authentique du 08 juillet 2021, la SCCV PESSAC a vendu en l’état futur d’achèvement à la SCI UNOFIMMO les bâtiments D et E de l’ensemble immobilier, à usage de bureaux, ainsi que des emplacements de stationnement.

La réception des travaux est intervenue le 1er juillet 2022 avec réserves, le même jour que la livraison des bâtiments D et E à l’acquéreur, elle-même assortie de réserves.

Les 04 et 05 juillet 2022, la SCI UNOFIMMO a donné à bail commercial à la SAS TREEFROG THERAPEUTICS la totalité des surfaces vacantes (un local au rez-de-chaussée du bâtiment E et 16 parkings extérieurs) pour une durée ferme de 6 ans à compter du 07 juillet 2022.

Se plaignant de l’absence de levée des réserves émises à la livraison et de celles apparues dans l’année de parfait achèvement, la société UNOFIMMO a fait assigner la SCCV PESSAC par acte du 21 juin 2023 aux fins, notamment, d’indemnisation à hauteur du coût des travaux de reprise et du préjudice subi du fait de la résiliation anticipée de son bail par la société TREEFROG THERAPEUTICS.

Par actes délivrés les 28, 29 et 30 juin 2023, la SCCV PESSAC a appelé en garantie la SAS AZRAIL CONSTRUCTION, la SELARL PHILAE en qualité de mandataire liquidateur de la SASU SOBLACO, la SAS ROUZES NOUVELLE-AQUITAINE, la SARL NS ENERGIES, la SAS FACE ILE DE FRANCE, la SAS BRETTES PAYSAGE, la SAS EIFFAGE ENERGIE SYSTEMES – CLEVIA NOUVELLE AQUITAINE, l’EURL MENUISERIE DANEY, la SAS DUNE CONSTRUCTIONS, la SAS EIFFAGE ENERGIE SYSTEMES AQUITAINE, la SAS SOPREMA ENTREPRISES, l’EURL ALTEC INDUSTRIE et la SARL OPNA BORDEAUX.

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A la suite de la levée de plusieurs réserves, par ordonnance du 09 janvier 2024 le juge de la mise en état a constaté le désistement d’action de la SCCV PESSAC à l’égard de l’EURL MENUISERIE DANEY, la SAS BRETTES PAYSAGE, l’EURL ALTEC INDUSTRIE, la SARL OPNA BORDEAUX, la SELARL PHILAE ès qualités, la SAS ROUZES NOUVELLE-AQUITAINE, la SARL NS ENERGIES et la SAS FACE ILE DE FRANCE.

Suivant actes des 18 et 19 juillet 2024 et 27 et 28 août 2024, la SCCV PESSAC a fait assigner ses assureurs, les sociétés GENERALI IARD, MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et MMA IARD aux fins de garantie.

Vu les dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 novembre 2024 par la société UNOFIMMO,

Vu les dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 décembre 2024 par la SCCV PESSAC,

Vu les dernières écritures notifiées par voie électronique le 06 février 2025 par la SAS EIFFAGE ENERGIE SYSTEMES – AQUITAINE et la SAS EIFFAGE ENERGIE SYSTEMES – CLEVIA NOUVELLE AQUITAINE,

Vu les dernières conclusions notifiées par voie électronique le 05 février 2025 par la SA GENERALI IARD,

Vu les dernières écritures notifiées par voie électronique le 23 décembre 2024 par la société DUNE CONSTRUCTIONS,

Vu les dernières écritures notifiées par voie électronique le 28 novembre 2024 par les sociétés MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et SA MMA IARD,

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

La SAS SOPREMA ENTREPRISES n’a pas constitué avocat.

Par ordonnance du 27 septembre 2024, le juge de la mise en état a ordonné la clôture partielle à l’encontre du conseil de la société AZRAIL CONSTRUCTION.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 07 février 2025.

MOTIFS

Sur les demandes au titre des désordres 31, 33, 63 et 76

La SCI UNOFIMMO conclut principalement à la condamnation de la SCCV PESSAC à supporter le coût des travaux de reprise de ces désordres signalés pendant la période de la garantie de parfait achèvement, pour n’avoir pas fait toute diligence auprès des constructeurs responsables pour en obtenir la réfection, tel que convenu au terme de l’acte de VEFA, et avoir en conséquence engagé sa responsabilité contractuelle à l’égard de l’acquéreur.

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Aux termes de l’article 1792-6 du code civil, la garantie de parfait achèvement, à laquelle l’entrepreneur est tenu pendant un délai d’un an, à compter de la réception, s’étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception. Les délais nécessaires à l’exécution des travaux de réparation sont fixés d’un commun accord par le maître de l’ouvrage et l’entrepreneur concerné. En l’absence d’un tel accord ou en cas d’inexécution dans le délai fixé, les travaux peuvent, après mise en demeure restée infructueuse, être exécutés aux frais et risques de l’entrepreneur défaillant. L’exécution des travaux exigés au titre de la garantie de parfait achèvement est constatée d’un commun accord, ou, à défaut, judiciairement. La garantie ne s’étend pas aux travaux nécessaires pour remédier aux effets de l’usure normale ou de l’usage.

Selon la clause 20.5 de l’acte de vente du 08 juillet 2021, les parties sont convenues que pendant toute la période d’effet de la garantie de parfait achèvement, le vendeur sera considéré à l’égard des redevables de cette garantie avoir conservé la qualité de maître d’ouvrage, même si l’ouvrage a été livré à l’acquéreur, le prix de la vente intégrant selon la clause 2.9.1 les dépenses nécessaires à la mise en jeu par le vendeur de cette garantie.

La SCCV PESSAC, qui ne conteste pas avoir été informée par la SCI UNOFIMMO pendant l’année de parfait achèvement de l’existence des désordres 31, 33, 63 et 76, ne verse aux débats aucun élément de preuve d’une quelconque intervention auprès des constructeurs aux fins d’en obtenir la reprise dans le cadre de la garantie de parfait achèvement, avant leur mise en cause à ce titre les 28, 29 et 30 juin 2023, soit postérieurement à l’assignation aux fins d’indemnisation qui lui a été délivrée à la requête de la SCI UNOFIMMO. Ne développant que des moyens relatifs à ses appels en garantie contre les constructeurs, elle ne conteste pas devoir assumer les conséquences dommageables de cette absence de diligences par application de l’article 1231-1 du code civil.

Il est en effet observé que les développements relatifs à la survenance de ces désordres postérieure à l’expiration de la garantie des vices apparents de la SCCV PESSAC sont sans rapport avec la présente demande, s’agissant non pas d’une demande fondée sur la garantie du vendeur due en application de l’article 1642-1 du code civil, mais d’une prétention fondée sur la responsabilité contractuelle de la SCCV PESSAC pour non-respect des stipulations de l’acte de vente dans la mise en jeu de la garantie de parfait achèvement pour des désordres apparus postérieurement à la période prévue à l’article 1642-1 du code civil pour les vices apparents.

La SCCV PESSAC justifie, par la production d’une facture de la SASU SUD OUEST CONCIERGERIE du 29 novembre 2024, avoir fait réaliser en cours d’instance des travaux de reprise du désordre 33 (“les douches ne sont pas fonctionnelles”) dénoncé le 09 décembre 2022, dont les tableaux de suivi de la levée des réserves et les comptes-rendus d’expertise amiable de la société ASSISTANCE EXPERTISE BATIMENT versés aux débats montrent qu’il a notamment pour origine une pente nulle. Ces travaux de réfection ont été effectués pour un coût de 12 040 euros HT, et non pas 15 240 euros HT tel qu’allégué, ce prix incluant des travaux de reprise au niveau du parking en sous-sol et des bornes de recharge, sans lien avec le dit désordre. La SCCV PESSAC ne saurait donc être condamnée à nouvelle réparation. La défenderesse n’est en revanche pas fondée à solliciter la condamnation de la société AZRAIL CONSTRUCTION à lui rembourser la somme exposée à ce titre, ne visant que les stipulations de l’article 18.5 du CCAP, selon lequel l’entrepreneur dispose d’un délai de 30 jours pour remédier aux désordres ou imperfections qui lui auront été notifiées par courriel via une plate-forme intranet ou par courrier par le maître d’ouvrage, courant à compter du jour de cette notification, le maître d’ouvrage se réservant le droit de faire procéder aux travaux nécessaires par une autre entreprise, aux frais et risques de l’entrepreneur défaillant, après une mise en demeure restée infructueuse : la SCCV PESSAC n’invoquant aucun moyen de fait à l’appui de sa demande et ne versant aucune preuve de la notification de ce désordre puis d’une mise en demeure à la société AZRAIL CONSTRUCTION, alors que par ailleurs cette dernière ne figure sur aucun des comptes-rendus de l’expertise de la société ASSISTANCE EXPERTISE BATIMENT qui n’apparaît pas avoir été menée à son contradictoire, elle ne justifie pas de sa prétention dont elle doit être en conséquence déboutée par application des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil.

S’agissant du désordre 31 (“La FTM9bis sur l’acoustique de la CVC de la salle PI n’a pas été réalisée conformément à sa description”) signalé le 08 février 2023, la SCCV PESSAC justifie d’un devis de la société VINCI FACILITIES du 21 novembre 2023 pour un coût de 30 335,14 euros HT correspondant aux travaux de reprise, dont elle indique qu’ils sont en cours d’exécution. Elle sera en conséquence condamnée à en supporter le coût dans le cas où elle ne justifierait pas de leur réalisation par la production de la facture correspondante. En revanche, ne développant pas d’autre moyen que le visa des stipulations de l’article 18.5 du CCAP dans son recours à l’encontre de la SAS EIFFAGE ENERGIE SYSTEMES – CLEVIA NOUVELLE AQUITAINE, et ne démontrant ni que la FTM9bis aurait été opposable à cette dernière alors que le constructeur soutient que ce document liait uniquement vendeur et acquéreur, ni que ce constructeur aurait été présent aux opérations de la société ASSISTANCE EXPERTISE BATIMENT, que la SCCV PESSAC ne vise pas même à l’appui de son recours, elle sera déboutée de son recours par application des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil.

Quant au désordre 63 (“Visiophone côté Hall d’entrée Haut Lévêque”) dénoncé le 15 juin 2023, la SCCV PESSAC explique elle-même ne pas l’avoir fait reprendre à ce jour et n’oppose aucun moyen à la demande de la SCI UNOFIMMO, qui fait valoir à juste titre l’existence d’un manquement de la SCCV PESSAC, à laquelle elle avait donné mandat spécial d’assigner les constructeurs, ce qui a été fait en juin 2023, puis de s’être désistée de son action à l’égard de l’EURL ALTEC INDUSTRIE, à laquelle le désordre pouvait être imputé, sans en avoir obtenu la réfection. Elle sera donc condamnée au paiement des travaux réparatoires estimés contradictoirement à 800 euros HT dans le cadre des opérations de suivi des désordres relevant de la garantie de parfait achèvement due par les entreprises.

Enfin, s’agissant du désordre 76 (“désordres électriques relevés dans le rapport électrique initial bureau VERITAS Pôle Emploi”) signalé le 15 juin 2023, qui a donné lieu à reprise aux frais avancés de la SCI UNOFIMMO, la SCCV PESSAC indique elle-même que “le coût de reprise n’appelle pas d’observation” de sa part. Elle sera donc condamnée à son paiement (727,28 euros) à titre de dommages et intérêts. La SCCV PESSAC ne justifiant en revanche ni du principe, ni de l’ampleur des travaux réparatoires à l’égard de la SAS EIFFAGE ENERGIE SYSTEMES – AQUITAINE, dont elle sollicite la garantie et qui n’a notamment pas été présente aux opérations d’expertise de la société ASSISTANCE EXPERTISE BATIMENT, que la SCCV PESSAC ne vise pas même à l’appui de sa demande, elle sera déboutée de son recours par application des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil.

Aucune démonstration n’étant faite par la SCCV PESSAC que ces désordres relèveraient des dispositions de l’article 1792 du code civil, sa demande de garantie contre la société GENERALI IARD, son assureur de responsabilité décennale, sera rejetée par application des articles 9 du code de procédure civile et L. 241-1 du code des assurances.

La SCCV PESSAC ne démontre pas plus que la garantie de ses assureurs de responsabilité civile professionnelle, les sociétés MMA, serait due au titre de ces désordres, n’invoquant aucun moyen ni de fait, ni de droit, à l’appui de sa prétention. Il est par ailleurs constaté que les conventions spéciales versées aux débats, si elles précisent que la garantie est accordée pour les conséquences pécuniaires de la responsabilité que l’assuré peut encourir du fait des dommages corporels, matériels et immatériels causés à autrui et liées à l’exercice de l’activité professionnelles, excluent les frais nécessaires pour réparer, remplacer, achever, rembourser tout ou partie des biens vendus, remédier à un travail et/ou à une prestation mal exécutés, refaire les travaux ; de même, si la garantie pour mise en conformité en matière d’isolation phonique a été souscrite, les réclamations en cas de non-conformité résultant de l’absence d’exécution de travaux ou d’ouvrages prévus aux documents contractuels en sont exclues. Par suite, à défaut pour la SCCV PESSAC de justifier d’événements ouvrant droit à la garantie souscrite auprès des sociétés MMA, sa demande de garantie sera rejetée.

Sur les demandes au titre des désordres affectant la chape des locaux loués à la société TREEFROG THERAPEUTICS (désordre 81)

Sur les demandes au titre des travaux de reprise

La SCI UNOFIMMO, qui expose avoir supporté le coût des travaux de reprise de la chape des locaux loués à la société TREEFROG THERAPEUTICS dans le bâtiment E à hauteur de 115 679 euros HT, affectés de désordres apparus dans le délai prévu contractuellement au titre de la garantie due par le vendeur pour les vices apparents, en demande principalement le remboursement à la SCCV PESSAC sur le fondement de l’article 1642-1 du code civil, qui dispose que le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents, et qu’il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer, ainsi que sur le fondement de la clause 20.1 de l’acte de vente du 08 juillet 2021.

Selon cette clause, “Le vendeur est tenu à la garantie des vices apparents dans les conditions prévues à l’article 1642-1 du Code Civil.

Toutefois, les Parties conviennent de porter contractuellement à deux mois, le délai d’un mois prévu à cet article.

Seraient apparents au sens de l’article 1642-1 du Code Civil les vices qui à la fois :

— Auraient été décelés par un observateur autre qu’un homme de l’art, s’il avait procédé à des vérifications élémentaires.

— Et se révèleraient soit avant la Réception des travaux lors même que cette réception serait assortie de réserves, soit dans le délai de deux mois de la prise de possession par l’Acquéreur.

Le Vendeur ne peut être déchargé de l’obligation de garantie avant la fin de la période au cours de laquelle les vices qui se révéleraient seraient considérés comme apparents au sens de l’article 1642-1 du Code Civil”.

La SCCV PESSAC, qui, dans la discussion de ses conclusions, se prévaut d’une forclusion de l’acquéreur à agir sur ce fondement par application de la clause 20.3 de l’acte de vente, au terme de laquelle les parties sont convenues d’un formalisme pour dénoncer au vendeur les désordres qui n’ont pas fait l’objet de réserve à la livraison, à défaut duquel la venderesse est déchargée de son obligation de garantie pour vice apparent, ne conclut toutefois pas à l’irrecevabilité de la demande, au terme du dispositif de ses conclusions dont seul le tribunal est saisi par application de l’article 768 du code de procédure civile, et n’en a en tout état de cause pas saisi le juge de la mise en état malgré les dispositions de l’article 789 du même code dans sa version antérieure au 3 juillet 2024.

Elle ne peut par ailleurs valablement se prévaloir du caractère non apparent de ce désordre, consistant en la présence de fissures et de désordres sur la chape empêchant la pose d’un revêtement par le preneur, apparues en août 2022 et dont la SCCV PESSAC dit elle-même dit avoir eu connaissance par l’information de la SCI UNOFIMMO, suivant courriel du 22 août 2022 mentionnant notamment des fissures d’un centimètre de largeur, accompagné de photographies, alors que par ailleurs il n’est soutenu par personne que ce désordre se serait révélé d’une plus grande ampleur que celle dénoncée.

Le désordre étant apparu dans les deux mois de la livraison, intervenue le 1er juillet 2022, les dispositions de l’article 1642-1 du code civil et les stipulations de la clause 20.1 de l’acte de vente sont donc applicables et la SCCV PESSAC est tenue de supporter le coût des travaux de reprise.

La SCI UNOFIMMO verse à ce titre des factures ARTHEA, DEVBAT, FAUCHE et MIROITERIE M2R d’un prix total de 111 940 euros HT, outre 2 239 euros d’honoraires de la société VMIT S.O, correspondant à la dépose de l’ensemble des cloisons installées par la société TREEFROG THERAPEUTICS, la dépose de l’ensemble de la chape et de son isolant, la pose d’une nouvelle chape, la dépose de l’ensemble des installations électriques de la société TREEFROG THERAPEUTICS dans les plafonds et les cloisons, la dépose du panneau isolant existant sur menuiserie aluminium et la mise en place du double vitrage laissé à disposition sur le chantier par la société TREEFROG THERAPEUTICS.

Or, pour justifier de l’existence et de l’ampleur du désordres et, par suite, des travaux de reprise nécessaires, seuls sont versés aux débats deux rapports d’essais d’arrachement réalisés non contradictoirement à la demande de la SCI UNOFIMMO par la société SOCOTEC le 08 septembre 2022 et la société GINGER le 09 février 2023, ainsi que le rapport d’une expertise dommages-ouvrage réalisée à la demande de l’acquéreur, établi le 08 janvier 2023 par le cabinet EQUAD CONSTRUCTION, dont les conclusions divergent notablement.

Ainsi, la société SOCOTEC, qui a procédé à 5 essais d’adhérence sur l’ensemble de la chape, dont trois dans la partie Sud-Est du local, a conclu que deux d’entre eux présentaient un résultat de cohésion non conforme au DTU 53.12 de sorte que la chape de répondait pas en tout point à la valeur minimale requise pour procéder à la mise en oeuvre d’un enduit de sol et à la pose d’un revêtement collé ou tendu.

L’expert dommages-ouvrage a quant à lui considéré que l’un de ces deux essais non-conformes ne pouvait être retenu et aurait dû être écarté comme s’étant manifestement “brisé” dans le cadre de sa préparation, que le seul point de non-conformité au DTU 26.2 ne pouvait permettre de considérer le désordre comme généralisé et qu’il n’était que de nature à ponctuellement refuser le support pour la mise en oeuvre du revêtement de sol. Il a également conclu que l’absence de fractionnement et le rabâchage des joints de fractionnement de la chape flottante par la société AZRAIL CONSTRUCTION, traduisant une non-conformité au DTU 26.2, n’entraînent pas d’impropriété manifeste. L’expert indique par ailleurs n’avoir pas constaté d’impropriété manifeste qui soit consécutive à la formation de fissures de retrait de la chape au mortier.

Enfin, la société GINGER, qui a de nouveau fait des essais d’adhérence au nombre de 11, a conclu que la partie Sud-Est de la chape présentait des valeurs de cohésion inférieures à la valeur minimale exigée au DTU 26.2, que les joints de fractionnement initialement réalisés avaient été rebouchés favorisant l’apparition de fissures, et que l’espacement des joints de fractionnement initialement présents était supérieur à celui défini dans le DTU, de sorte que la chape n’était pas conforme pour recevoir un revêtement au sens du DTU 26.2 et que les travaux nécessaires à sa mise en conformité consistaient en la réalisation de joints de fractionnement supplémentaires, la vérification de la classe de l’isolant mise en place était conforme, à défaut de quoi elle devrait être purgée pour mettre en place une nouvelle chape armée ou fibrée, et qu’il était nécessaire de purger les zones dont la cohésion était inférieure à 0.5 Mpa.

Ainsi ces trois avis techniques, dont aucun ne peut à lui seul faire la preuve de l’ampleur du désordre et des travaux nécessaires à sa reprise, ne convergent que sur une zone de cohésion de la chape inférieure à celle requise par le DTU applicable pour mettre en oeuvre un revêtement, que l’entreprise missionnée par la société TREEFROG THERAPEUTICS était donc fondée à refuser, de telle sorte que, ni la réalisation de joints de fractionnement supplémentaires, ni le remplacement de l’ensemble de la chape ne sont démontrés comme ayant été nécessaires à la reprise du désordre.

Au regard de la seule nécessité de purger ponctuellement la chape, et au vu des factures produites par la SCI UNOFIMMO, il sera alloué à cette dernière la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Le désordre relevant de la garantie de parfait achèvement, pour avoir été dénoncé dans l’année de la réception, et ayant donné lieu à mise en demeure de la société AZRAIL CONSTRUCTION qui a réalisé la chape, les 21 septembre 2022, 26 septembre 2022 et 02 mars 2023, sans reprise de sa part dans les 30 jours de la première mise en demeure par courrier conformément à l’article 18.5 du CCAP, elle sera tenue de garantir la SCCV PESSAC de cette condamnation par application de l’article 1231-1 du code civil.

Aucune démonstration n’étant faite par la SCCV PESSAC que ce désordre relèverait des dispositions de l’article 1792 du code civil, sa demande de garantie contre la société GENERALI IARD, son assureur de responsabilité décennale, sera rejetée par application des articles 9 du code de procédure civile et L. 241-1 du code des assurances.

La justification de l’engagement de la garantie des sociétés MMA n’est pas plus rapportée, en l’absence de tout moyen de la SCCV PESSAC à ce titre, étant par ailleurs constaté que les conventions spéciales applicables exclut les dommages dont l’assuré serait responsable par application de l’article 1642-1 du code civil. La demande de garantie sera donc également rejetée.

Sur les demandes de réparation des préjudices subis par la société UNOFIMMO dans le cadre de ses relations avec sa locataire, la société TREEFROG THERAPEUTICS

La SCI UNOFIMMO demande réparation des dommages consécutifs à la résiliation du bail de la société TREEFROG THERAPEUTICS qu’elle impute entièrement aux désordres affectant la chape, faisant valoir qu’il résulte des rapports des sociétés SOCOTEC, EQUAD CONSTRUCTION et GINGER que celle-ci présente un défaut sur sa totalité, quant aux joints de fractionnement, et sur une partie, où les valeurs de cohésion sont inférieures à la valeur minimale, la rendant non conforme pour recevoir un revêtement ; que la société TREEFROG THERAPEUTICS s’en est prévalue pour, d’abord ne plus verser de loyers pour impossibilité d’exploiter, puis résilier son contrat de bail en octobre 2024 ; que la SCCV PESSAC, qui n’a pas rempli son obligation prévue à l’article 1642-1 du code civil, doit en supporter les conséquences dommageables, à savoir l’absence de perception de l’indemnité compensatrice de surfaces vacantes stipulée au contrat malgré l’absence de perception de loyers, ainsi que la perte de loyers pendant la réfection de la chape du 1er juillet au 1er octobre 2024, puis pendant un délai de trois mois nécessaire à la recommercialisation de la cellule.

Tel qu’il a été analysé plus haut, il n’est pas démontré que l’ensemble de la chape ne pouvait recevoir de revêtement de sol et il n’est en l’état justifié que de la nécessité de travaux de reprise ponctuels.

Or, le courrier adressé le 3 mai 2023 par la SCCV PESSAC à la SCI UNOFIMMO fait apparaître qu’à cette date, la venderesse a formulé une proposition transactionnelle visant à la prise en charge par ses soins “des travaux de reprise de la chape sur la base des prestations figurant au devis diffusé par TREEFROG [soit le devis SOPRA du 16 août 2022 pour la reprise et le marouflage des fissures sur 55 ml, la mise en oeuvre sur l’ensemble de la surface soit 631 m² d’une résine époxydique, l’application d’un interface d’accrochage et un ragréage, pour un coût total de 25 961 euros HT] et dans la limite des surfaces non conformes identifiées dans le rapport du BET GINGER [soit le traitement des fissures repérées et de l’ensemble de partie Sud-Est de la chape]” ainsi que “des pertes de loyers subies par UNOFIMMO à concurrence de 3 mois de loyers HT et HC”, en contrepartie de la renonciation par la SCI UNOFIMMO à tout recours pour es conséquences directes et indirectes en lien avec les désordres de la chape et sa garantie contre toute demande de tiers du fait de ces désordres.

Les désordres tels que justifiés dans le cadre de la présente instance ne rendant pas nécessaires des travaux de l’ampleur de celle résultant du rapport de la société GINGER, que la SCCV PESSAC a toutefois ainsi accepté de faire effectuer à sa charge dès le 03 mai 2023, et la société TREEFROG THERAPEUTICS ayant par ailleurs réglé une partie du loyer du 4e trimestre 2022, tel qu’allégué par la SCI UNOFIMMO, il en résulte que cette dernière, en refusant la proposition de la SCCV PESSAC, pourtant de nature à permettre la réparation de l’intégralité des préjudices qu’elle subissait du seul fait des désordres affectant la chape, se trouve désormais seule à l’origine des dommages qu’elle prétend subir.

En effet, la société TREEFROG THERAPEUTICS n’ayant émis le souhait de résilier le bail que le 06 juin 2023 (pièce 18 demanderesse), la SCI UNOFIMMO doit en supporter seule les conséquences à l’égard de la SCCV PESSAC.

Par suite, la période de non-perception de loyers jusqu’au 07 octobre 2022 ayant déjà donné lieu à indemnisation par la SCCV PESSAC, la SCI UNOFIMMO sera déboutée de sa demande au titre de l’indemnité compensatrice de surfaces vacantes prévue à l’acte de VEFA et de ses autres demandes de dommages et intérêts contre SCCV PESSAC, par application de l’article 1231-1 du code civil.

La SCI UNOFIMMO ne justifiant pas plus que les préjudices ainsi allégués, consécutifs à un défaut de perception de loyers, seraient imputables à la société AZRAIL CONSTRUCTION, alors qu’elle a refusé la prise en charge des travaux par la SCCV PESSAC à une période où sa perte de loyers était compensée par l’offre de la venderesse et que celle, postérieure, est ainsi imputable à elle seule, qui n’a pas accepté la réalisation de travaux de reprise et qui, ensuite, n’a pas poursuivi le paiement de ses loyers par sa locataire, ayant au contraire, le 22 octobre 2024, pris acte et même accepté la résiliation de ce bail d’un commun accord à compter du 1er octobre 2024,elle sera déboutée de sa demande subsidiaire contre la société AZRAIL CONSTRUCTION.

Sur la demande de remise de documents

L’acte de VEFA prévoit en sa clause 19 qu’au fur et à mesure de la construction de l’immeuble, le vendeur doit remettre à l’acquéreur des pièces, précisées aux clauses 19.1 à 19.7.

La SCCV PESSAC ne rapportant pas la preuve qu’elle aurait remis les documents demandés par la SCI UNOFIMMO dans le cadre de la présente instance, lesquels figurent effectivement parmi ceux mentionnés à l’acte de vente, elle y sera condamnée par application de l’article 1217 du code civil, sans qu’il y ait lieu en l’état d’assortir cette condamnation d’une astreinte sur le fondement de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes reconventionnelles

Il est constant que, tel que démontré par la SCCV PESSAC, le bail conclu entre la SCI UNOFIMMO et la société TREEFROG THERAPEUTICS, à effet au 07 juillet 2022, portant sur la totalité des surfaces vacantes, répond en tous points aux stipulations prévues à la clause 2.9.3 “complément de prix” de l’acte de VEFA, de sorte que la somme de 229 403,76 euros TTC euros est devenue exigible à la date de la prise d’effet du bail le 07 juillet 2022, sans que la SCI UNOFIMMO puisse valablement opposer les stipulations de la clause 15.6.1 de l’acte de VEFA selon laquelle la perception à compter de la livraison de l’immeuble d’un revenu locatif sur la totalité des surfaces de l’immeuble a fondé sa décision d’acquérir, le défaut de perception des loyers à compter du 1er trimestre 2023 étant sans effet sur la clause précitée et l’exigibilité du prix le 18 juillet 2022.

En application de la clause 2.9.7.3, cette somme portera, à compter du 11e jour ouvré suivant le 08 août 2023, date de réception de la lettre recommandée avec accusé de réception valant mise en demeure de payer le prix, intérêts à un taux calculé sur la base de l’EURIBOR 3 mois augmenté de 200 points de base, calculé prorata temporis, l’EURIBOR de zéro s’appliquant en cas d’EURIBOR négatif. Les dits intérêts seront capitalisés selon les modalités de l’article 1343-2 du code civil.

N° RG 23/05214 – N° Portalis DBX6-W-B7H-X7HG

En outre, par application de la clause 15.6.5 de l’acte de VEFA, la somme de 307 411 euros séquestrée entre les mains de Maître [H] [V], notaire à PARIS, à titre d’indemnité compensatrice de surfaces vacantes devra être restituée à la SCCV PESSAC, un bail ayant été conclu sur les surfaces vacantes le 07 juillet 2022 et la venderesse justifiant avoir elle-même payé à la SCI UNOFIMMO la somme de 34 034,57 euros au titre de la franchise de loyers consentie à la société TREEFROG THERAPEUTICS du 1er juillet 2022 au 07 octobre 2022, qu’il n’y a donc pas lieu de déduire de l’indemnité, et la restitution de l’indemnité étant due selon les termes de la clause 15.6.3, dès lors que toute défaillance du locataire ultérieur au 1er juillet 2022 n’est pas couverte par l’indemnité. Cette somme portera intérêts selon les mêmes modalités que celles visées ci-dessus, la clause 2.9.7.3 de l’acte de VEFA étant applicable à tout paiement.

Sur les autres demandes

L’introduction de la présente instance ayant été nécessaire à la levée des réserves, la SCCV PESSAC supportera les dépens de l’instance et paiera à la SCI UNOFIMMO une somme que l’équité commande de fixer à 4 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Elle sera garantie à hauteur de 40 % de ces condamnations par la société AZRAIL CONSTRUCTION.

L’équité commande de rejeter les demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514-1 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et aucun motif ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

CONDAMNE la SCCV PESSAC à payer à la SCI UNOFIMMO la somme de 30 335,40 euros à titre de dommages et intérêts pour la reprise du désordre 31, sauf à justifier auprès de la SCI UNOFIMMO de la réalisation de tels travaux par la production de la facture correspondante ;

CONDAMNE la SCCV PESSAC à payer à la SCI UNOFIMMO la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts pour la reprise du désordre 63 ;

CONDAMNE la SCCV PESSAC à payer à la SCI UNOFIMMO la somme de 727,28 euros à titre de dommages et intérêts pour la reprise du désordre 76 ;

CONDAMNE la SCCV PESSAC à payer à la SCI UNOFIMMO la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts pour la reprise du désordre 81 et CONDAMNE la SAS AZRAIL CONSTRUCTION à garantir la SCCV PESSAC de cette condamnation ;

CONDAMNE la SCCV PESSAC à remettre la SCI UNOFIMMO les documents suivants :

— les DOE de la FTM18

— les fiches d’autocontrôle de CVC de la FTM18

— les rapports de mise en service constructeur de la FTM18

— le PV de levée des réserves avec les entreprises suivantes : SOBLACO (lots 5b et 8), CLEVIA (lot 17), TK ELEVATOR (lot 21)

— l’attestation de qualification professionnelle des entreprises suivantes et l’attestation d’assurance de ces dernières (RC et décennale) :

— lot 13 – SAS AZRAIL CONSTRUCTION : les attestations d’assurance RC et RD pour 2017

— lot 19-20 – EURL ALTEC INDUSTRIE : l’attestation d’assurance RD pour 2017

— le PV de levée des réserves entre le vendeur et l’acquéreur

— au titre du PCM 7

* PC10-1 :

* COEUR_BERSOL_PCM07_2022.10.07

— une attestation de non-recours et de non-retrait faite par un huissier,

— le 1er procès-verbal de constat d’affichage,

— la DAACT,

— l’attestation de non-contestation à la conformité

— l’attestation de la compagnie d’assurance et non d’un courtier d’acquit de la prime définitive des contrats DO, TRC & CNR, ainsi que la copie de l’intégralité des polices d’assurance (conditions générales et particulières) et des avenants de fin de travaux, outre le justificatif du paiement des taxes et redevances liées à la construction mises en recouvrement à la date de remise de l’ensemble de ces documents ou à défaut attestation du vendeur sur l’absence de mise en recouvrement ;

CONDAMNE la SCI UNOFIMMO à payer à la SCCV PESSAC les sommes suivantes :

—  229 403,76 euros à titre de complément de prix,

—  307 411 euros à titre d’indemnité compensatrice de surfaces vacantes,

chacune augmentée, à compter du 11e jour ouvré suivant le 08 août 2023, des intérêts à un taux calculé sur la base de l’EURIBOR 3 mois augmenté de 200 points de base, prorata temporis, l’EURIBOR de zéro s’appliquant en cas d’EURIBOR négatif, les dits intérêts étant capitalisés selon les modalités de l’article 1343-2 du code civil, conformément à la clause 2.9.7.3 de l’acte de vente du 08 juillet 2021 ;

En conséquence, ORDONNE à la SCP [V], ARSEGUEL-MEUNIER, GALLIEZ, FONTAINE, titulaire d’un office notarial sis [Adresse 8] – [Localité 18], au sein de laquelle exerce Maître [H] [V], notaire associé, en sa qualité de séquestre, de libérer la somme de 307 411 euros entre les mains de la SCCV PESSAC au vu d’une simple copie du jugement ;

CONDAMNE la SCCV PESSAC à payer à la SCI UNOFIMMO la somme de 4 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties pour le surplus ;

CONDAMNE la SCCV PESSAC aux dépens ;

CONDAMNE la SAS AZRAIL CONSTRUCTION à garantir la SCCV PESSAC à hauteur de 40 % des condamnations prononcées au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT n’y avoir lieu de l’écarter.

La présente décision est signée par Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile et par Madame DENIS, adjoint administratif assermenté faisant fonction de Greffier

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT