TRIBUNAL JUDICIAIRE,

[Adresse 1],

[Adresse 2],

[Adresse 3],

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 26/00042 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UYUI

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 20 Mars 2026

,

[N], [V]

C/

,

[R], [C]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le

à M^e MAUREL-FIORENTINI

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 20 Mars 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 16 Janvier 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Mme, [N], [V], demeurant, [Adresse 4]

représentée par Maître Matthieu MAUREL-FIORENTINI de la SELARL MAUREL-FIORENTINI AVOCAT, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M., [R], [C], demeurant, [Adresse 5]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat avec effet au 1er novembre 2024, Mme, [N], [H], [I], par l’intermédiaire de son mandataire, a donné à bail à M., [R], [C] un appartement à usage d’habitation situé au, [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 600 € et 50 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Mme, [N], [H], [I] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 28 juillet 2025 pour un montant en principal de 2.399 euros.

Par un acte de commissaire de Justice du 09 octobre 2025, Mme, [N], [H], [I] a ensuite fait assigner M., [R], [C] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse pour :

— constater la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition des effets de la clause résolutoire pour loyers impayés;

— ordonner l’expulsion de M., [R], [C] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique en tant que de besoin;

— dire que le dépôt de garantie reste acquis au bailleur ;

— et le condamner au paiement à titre provisionnel :

*de l’arriéré locatif arrêté à la somme de 2.399 €

*d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer et charges actuels jusqu’à libération complète des lieux, soit 600 euros,

*de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le cout du commandement de payer.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 10 octobre 2025.

A l’audience du 16 janvier 2026, Mme, [N], [H], [I], représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement à la somme de 5.092,62 €. Elle s’oppose au demandes formées par le défendeur et fait valoir que ses affirmations ne sont corroborées par aucun élement.

M., [R], [C] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 100 € par mois en règlement de l’arriéré. Il indique qu’il n’a pas payé car il a été indigné par la manière dont il a été traité lors d’un entretien avec le mandataire du bailleur et en raison de l’état du logement. Il affirme qu’il est tombé malade dans le logement et qu’il a été contraint de réaliser des travaux. Il reconnait ne pas avoir repris le paiement du loyer courant. Il précise exercer un emploi en CDI pour lequel il perçoit un revenu mensuel de 1.900 euros et qu’il vit seul.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I.SUR LA RESILIATION:

— Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 10 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 16 janvier 2026 conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Par ailleurs, selon l’article 835 du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 d’application immédiate prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

L’article 1719 du code civil prévoit que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant.

Le bail conclu avec effet au 1er novembre 2024 contient une clause résolutoire (article VIII) reprenant les modalités de cet article et laissant un délai de six semaines pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause, reproduisant les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité, et laissant un délai de six semaines pour régler a été signifié le 28 juillet 2025 pour la somme en principal de 2.399 €, conformément à la clause résolutoire.

M., [R], [C] n’a réglé dans le délai de six semaines qu’une partie de la somme, à hauteur de 1.200 euros.

Si M., [R], [C] fait valoir qu’il n’a pas réglé ses loyers en raison de l’état du logement, force est de constater qu’il ne justifie ni de l’état du logement ni avoir avisé son bailleur des difficultés invoquées. Aussi, la contestation soulevée ne présente pas le caractère sérieux nécessaire pour faire obstacle au constat de l’acquisition de la clause résolutoire et à la résiliation en référé.

Ainsi, à défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 09 septembre 2025.

II SUR LES DEMANDES DE PROVISION:

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Mme, [N], [H], [I] produit un décompte indiquant que M., [R], [C] reste devoir la somme de 5.092,62 € à la date du 15 janvier 2026, échéance de janvier 2026 incluse.

Il ressort toutefois de l’analyse du décompte locatif que les ordures ménagères 2025 apparaissent tant sur l’échéance de novembre 2025 que sur l’échéance de décembre 2025 pour un montant de 129 euros à chaque fois. Or il n’est produit aucun justificatif par la bailleresse à ce titre permettant au juge de vérifier la créance. Dès lors ces sommes seront retranchées du montant réclamé.

M., [R], [C] ne justifie d’aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Il sera donc condamné à payer à Mme, [N], [H], [I] la somme de 4.834,62 €, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que"V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M., [R], [C] fait valoir qu’il est en capacité de régler sa dette locative, en sus du montant du loyer et charges courantes, compte tenu de ses revenus mensuels de 1.900 euros.

Force est toutefois de constater que le décompte produit par le bailleur et non contesté ne laisse pas apparaître une reprise du paiement du loyer courant, le dernier versement datant du mois d’août 2025 et seule la somme de 1.200 euros ayant été versée depuis le 1er avril 2025.

Par conséquent, les conditions textuelles n’étant pas remplies, la demande de délai de paiement de M., [R], [C] sera rejetée de même que sa demande aux fins de demeurer dans lieux, laquelle s’analyse comme une demande en suspension des effets de la clause résolutoire.

IV- SUR LA DEMANDE D 'EXPULSION ET L’INDEMNITE D’OCCUPATION

Compte-tenu de la résiliation du bail de plein droit depuis le 09 septembre 2025 et à défaut de paralysie des effets de la clause résolutoire, M., [R], [C] doit être considéré comme occupant sans droit ni titre depuis cette date.

L’expulsion de M., [R], [C] sera donc ordonnée.

Au regard de l’ancienneté et de l’ampleur de la dette, il n’y a pas lieu de s’opposer à la demande de concours de la force publique si nécessaire.

M., [R], [C] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 09 septembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, soit 604,80 euros, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

L’arriéré pour la période comprise entre la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et le 31 janvier 2026 étant liquidé dans la somme provisionnelle déjà ordonnée, M., [R], [C] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois suivant, soit le 1er février 2026.

V-SUR LA CONSERVATION DU DÉPÔT DE GARANTIE

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.

En l’espèce, selon l’article 3.3.2 du contrat, le dépôt de garantie est restitué dans le délai maximal de deux mois lors à compter de la remise des clés par le locataire déduction faite des sommes justifiées dues au titre des loyers, des charges, réparations ou dégradations locatives.

Il n’est caractérisé aucune situation d’urgence à conserver le dépôt de garantie avant la sortie du logement, seule date à laquelle son sort sera déterminé. Il n’y a donc pas lieu d’autoriser Mme, [N], [H], [I] à conserver le dépôt de garantie avant cette date et il convient de rejeter la demande formée à ce titre.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M., [R], [C], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Mme, [N], [H], [I], M., [R], [C] sera condamné à lui verser une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu avec effet au 1er novembre 2024 entre Mme, [N], [H], [I] et M., [R], [C] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au, [Adresse 6] sont réunies à la date du 09 septembre 2025;

DEBOUTONS M., [R], [C] de sa demande en délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNONS en conséquence à M., [R], [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour M., [R], [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme, [N], [H], [I] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS M., [R], [C] à verser à Mme, [N], [H], [I] à titre provisionnel la somme de 4.834,62 € au titre de l’arriéré locatif (décompte arrêté au

15 janvier 2026, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de janvier 2026 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS M., [R], [C] à payer à Mme, [N], [H], [I] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er février 2026 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, l’arriéré dû au titre de l’indemnité d’occupation pour la période courant du 09 septembre 2025 au 31 janvier 2026 étant déjà comprise dans la somme ci-avant ordonnée ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, soit la somme de 604,80 euros, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

REJETONS la demande de conservation du dépôt de garantie formée par Mme, [N], [H], [I] ;

CONDAMNONS M., [R], [C] à verser à Mme, [N], [H], [I] une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M., [R], [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

ANIGRAMME

La greffière La vice-présidente