TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTBÉLIARD

RUE MOZART – 25209 MONTBELIARD CEDEX -

03.81.90.70.00

N° RG 25/00119 – N° Portalis DBXR-W-B7J-D4NJ

N° de minute :

Nature affaire : 5AA

Expéditions délivrées

le

à

Exécutoire délivrée

le

à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 06 AOUT 2025

JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. NEOLIA, demeurant 34 rue de de la Combe aux Biches – 25205 MONTBÉLIARD

représentée par Maître Richard BELIN de la SELARL REFLEX NORD FRANCHE-COMTE, avocats au barreau de BELFORT

PARTIE DÉFENDERESSE :

Monsieur [N] [E], demeurant 4 avenue du 8 mai – 25200 MONTBÉLIARD

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Antoine GALLETTI : Président

Hugues CHIPOT : Greffier

DÉBATS :

à l’audience du 11 Juin 2025

ORDONNANCE :

Contradictoire, premier ressort

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 06 Août 2025 et signé par Antoine GALLETTI, Juge des Contentieux de la Protection et Hugues CHIPOT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 29 octobre 2021, prenant effet le 1er novembre 2021, la SA NEOLIA a consenti un bail d’habitation à monsieur [N] [E] portant sur un immeuble à usage d’habitation sis 4 avenue du 8 mai, 25200 MONTBELIARD pour un loyer mensuel révisable de 393,76 euros.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 15 octobre 2024. La CCAPEX a été saisi en date du 16 octobre 2024.

Selon acte de commissaire de justice en date du 25 mars 2025, dénoncé à Monsieur le préfet du Doubs par voie électronique le 26 mars 2025, la SA NEOLIA a fait assigner en référé monsieur [N] [E] devant le Juge des Contentieux de la Protection de ce siège aux fins de :

Constater que monsieur [N] [E], n’a pas obtempéré au commandement de payer délivré le 15 octobre 2024 ;

Constater que le bail liant les parties se trouve résilié de plein droit ;

Juger et ordonner en conséquence que monsieur [N] [E], devra libérer de sa personne et de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, le logement qu’il occupe ;

Juger que faute par lui de ce faire, il y sera contraint par toutes voies et moyens de droit et notamment avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

Le condamner à payer à la SA NEOLIA, à titre provisionnel, la somme de 3 888,47 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation dus au 25 février 2025 ;

A compter du 12 mars 2025, le condamner à payer mensuellement à la société NEOLIA une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui des loyers et provisions sur charges qu’il aurait été amené à payer en cas de poursuite du bail et ce, jusqu’à libération définitive des lieux,

Le condamner à payer à la SA NEOLIA la somme de 700 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 15 octobre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 juin 2025.

La SA NEOLIA maintient l’ensemble de ses demandes et actualise la dette d’impayés de loyers, charges et indemnités d’occupation à la somme de 3 918,98 euros selon décompte en date du 10 juin 2025. Elle indique que le loyer courant a été repris.

Monsieur [N] [E] comparaît en personne et indique avoir retrouvé un emploi. Il ne conteste pas la dette et propose un supplément de 20 euros par mois pour solder sa dette.

L’affaire est mise en délibéré au 6 août 2025.

MOTIVATION

Sur la compétence du juge des référés

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur les demandes en constatation de la résiliation du bail et d’expulsion

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

L’article 24 de la même loi, dans sa rédaction applicable en l’espèce, précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent article et des trois premiers alinéas de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l’adresse de saisine est précisée.

Selon acte d’huissier en date du 15 octobre 2024, la SA NEOLIA a fait commandement à monsieur [N] [E] d’avoir à payer la somme en principal de 2 757,89 euros.

La situation n’a pas été régularisée dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer. Par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

En outre, sur la forme, la procédure est régulière dès lors que les délais prévus à l’article 24 alinéa 2 de la loi 89-462 du 06 juillet 1989 ont été respectés tant pour le signalement de la situation d’impayé à la CCAPEX, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions étant réputée constituée lorsque la situation d’impayés est signalée à la CAF, que pour l’assignation à notifier au représentant de l’État.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail de logement sis 4 avenue du 8 mai – 25200 MONTBELIARD par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée, acquise au 16 décembre 2024 ; d’ordonner la libération des lieux, et le cas échéant l’expulsion des occupants.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupations

En application de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail d’habitation du 29 octobre 2021 et un décompte ne pouvant être actualisé à l’audience faisant état à la date du 25 février 2025 d’une dette locative de 3 740,36 euros.

En effet, la somme de 148,11 euros en date du 27 octobre 2024 correspondant à des frais de procédure sur lesquels il est statué indépendamment, elle sera déduite du montant réclamé.

Il y a donc lieu de condamner, à titre provisionnel, monsieur [N] [E] à payer à la SA NEOLIA la somme de 3 740,36 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 25 février 2025.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de l’ordonnance.

Sur l’indemnité d’occupation et les délais de paiement

Il résulte de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire en situation de régler sa dette, sans que ces délais ne puissent excéder trois ans.

En l’espèce, monsieur [N] [E], indique avoir obtenu un emploi depuis le 3 juin 2025 et avoir été en arrêt maladie pendant l’année précédente. Il propose d’apurer sa dette en versant 20 euros par mois. Il perçoit environs 1 400 euros de revenus et n’a pas d’autre dette.

Eu égard à la situation financière et sociale du défendeur et à la reprise du loyer courant, il convient donc de favoriser le maintien dans les lieux et de lui accorder des délais de paiement selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

Pendant le déroulement de ces délais, les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Tout défaut de paiement d’une mensualité ou d’un terme de loyer à son échéance entraînera la mise en jeu de la clause résolutoire, la résiliation du bail et la poursuite de l’expulsion sans nouvelle décision. Monsieur [N] [E] sera redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle à titre provisionnel d’un montant égal à celui du loyer et des provisions sur charges qu’il aurait été amené à payer en cas de poursuite du bail, et ce jusqu’à restitution effective des lieux avec indexation à l’augmentation annuelle du loyer.

Sur les frais du procès

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, monsieur [N] [E], succombant, sera condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de laisser à la SA NEOLIA la charge des frais engendrés pour elle par la procédure. Elle sera donc déboutée de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, A. GALLETTI, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond mais dès à présent ;

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail d’habitation du 29 octobre 2021, conclu entre la SA NEOLIA d’une part et monsieur [N] [E] d’autre part, et portant sur un immeuble à usage d’habitation sis 4 avenue du 8 mai – 25200 MONTBELIARD sont réunies au 16 décembre 2024 ;

Condamnons monsieur [N] [E] à payer, à titre provisionnel, à la SA NEOLIA la somme de 3 740,36 euros au titre de la dette de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtée au 25 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

Autorisons monsieur [N] [E] à se libérer de sa dette par le versement de 35 mensualités de 20 euros et d’une 36ème mensualité correspondant au solde de la dette, payables en plus du loyer courant, la première mensualité étant payable le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance et chaque mensualité étant payable le 10 de chaque mois ;

Disons que les effets de la clause résolutoire sont suspendus durant les délais de paiement accordés ;

Disons que si cette dette est intégralement payée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

Disons qu’au contraire, à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée et ce, huit jours après une mise en demeure de payer par lettre recommandée avec accusé de réception :

— la totalité de la somme restant due redeviendra exigible,

— la clause résolutoire reprendra ses pleins effets rétroactivement au 16 décembre 2024,

— à défaut par monsieur [N] [E] d’avoir libéré les lieux DEUX MOIS après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique, et d’un serrurier si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par ces derniers ou à défaut par le bailleur ;

— monsieur [N] [E] sera tenu de payer à la société NEOLIA une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant égal à celui du loyer et des provisions sur charges qu’il aurait été amené à payer en cas de poursuite du bail, et ce jusqu’à restitution effective des lieux avec indexation à l’augmentation annuelle du loyer ;

Condamnons monsieur [N] [E] aux entiers dépens ;

Déboutons la SA NEOLIA de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons que la présente décision sera transmise par les soins du greffe au préfet du département, conformément aux dispositions de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

AINSI ORDONNE ET PRONONCE, LES JOUR, MOIS et AN SUSDITS,

LE GREFFIER LE JUGE