TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 24/12854 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6DZB

N° MINUTE : 3

Assignation du :

09 Octobre 2024

Jugement en fixation

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le : 30/07/2025

à M^e LAGIER et M^e WEINSTEIN

représentée par Maître Gérald LAGIER de la SELARL ARIES AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #A0310

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. COMPAGNIE FLORALE ABTAN ET FILS

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par Maître Karyn WEINSTEIN de la SELEURL WEINSTEIN AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #E0997

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assisté de Manon PLURIEL, Greffière

DÉBATS

À l’audience du 11 Juin 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous signature privée en date du 24 avril 2014, la S.A. MMA VIE a donné à bail commercial renouvelé à la S.A.R.L. COMPAGNIE FLORALE ABTAN ET FILS des locaux composés d’une boutique d’une superficie d’environ 59 m2 en rez-de-chaussée ainsi que d’une réserve et d’un parking n°20 au deuxième sous-sol constituant les lots n°2, n°17 et n°220 d’un immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7] cadastré section BG numéro [Cadastre 1] pour une durée de neuf années à effet rétroactif au 1er octobre 2013 afin qu’y soit exercée une activité de commerce de fleurs et de plantes naturelles et artificielles, d’articles ou accessoires se rapportant à ce commerce, et de tous objets décoratifs, moyennant le versement d’un loyer annuel initial d’un montant de 12.958,36 euros hors taxes et hors charges payable trimestriellement à terme à échoir.

Par acte sous signature privée en date du 24 août 2017, les parties ont conclu un premier avenant au contrat de bail commercial portant adjonction à l’assiette du bail d’une réserve d’une superficie d’environ 15 m2 et d’un parking n°3 situés au premier sous-sol constituant respectivement les lots n°110 et n°103 de l’immeuble susvisé, moyennant le versement d’un loyer annuel complémentaire d’un montant de 3.600 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er septembre 2017.

Par acte sous signature privée en date du 19 janvier 2018, les parties ont conclu un second avenant au contrat de bail commercial portant adjonction à l’assiette du bail d’un parking n°1 situé au premier sous-sol constituant le lot n°101 de l’immeuble susvisé, moyennant le versement d’un loyer annuel complémentaire d’un montant de 1.800 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er février 2018.

Par acte notarié en date du 18 septembre 2018, la S.A. MMA VIE a cédé la propriété des locaux donnés à bail à la S.C. SCI BERLIOZ.

Par acte d’huissier en date du 9 mai 2022, la S.A.R.L. COMPAGNIE FLORALE ABTAN ET FILS a fait signifier à la S.C. SCI BERLIOZ une demande de renouvellement du contrat de bail commercial pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er octobre 2022.

Après avoir fait diligenter une expertise immobilière non judiciaire unilatérale confiée à Monsieur [K] [P] de la S.A.S. CABINET MAIGNÉ-GABORIT & [P], lequel a procédé à une visite des locaux le 24 mai 2022 et a établi un rapport en date du 25 mai 2022 estimant la valeur locative de marché des locaux au montant annuel de 51.200 euros hors taxes et hors charges, la S.C. SCI BERLIOZ a, par lettre recommandée en date du 24 juin 2022 réceptionnée le 28 juin 2022, déclaré à la S.A.R.L. COMPAGNIE FLORALE ABTAN ET FILS accepter le principe du renouvellement du contrat de bail commercial à compter du 1er octobre 2022, en proposant que le prix du bail renouvelé soit fixé à la somme annuelle de 800 euros hors taxes et hors charges par mètre carré s’agissant des surfaces à usage commercial, de 130 euros hors taxes et hors charges par mètre carré s’agissant des surfaces à usage de réserve, et de 2.200 euros hors taxes et hors charges s’agissant de chacun des trois emplacements de parking.

À défaut d’accord sur le montant du loyer de renouvellement, la S.C. SCI BERLIOZ a, par lettre recommandée adressée par l’intermédiaire de son conseil en date du 16 juillet 2024 réceptionnée le lendemain, notifié à la S.A.R.L. COMPAGNIE FLORALE ABTAN ET FILS un mémoire préalable comportant demande de fixation du prix du bail renouvelé à la somme annuelle de 58.120 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2022, puis l’a, par exploit de commissaire de justice en date du 9 octobre 2024, fait assigner devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Aux termes de son assignation ainsi que de son mémoire préalable notifié par lettre recommandée en date du 16 juillet 2024 réceptionnée le 17 juillet 2024 et remis au greffe par pli réceptionné le 3 septembre 2024, la S.C. SCI BERLIOZ demande au juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L. 145-33, L. 145-34, R. 145-3, R. 145-4 et R. 145-30 du code de commerce, et des articles 1231-6 et 1343-2 du code civil, de :

à titre principal, fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2022 à la somme annuelle de 58.120 euros hors taxes et hors charges ;juger que les intérêts au taux légal seront dus sur les loyers arriérés à compter de la date de l’assignation et à compter de chaque date d’exigibilité, avec capitalisation des intérêts dus depuis une année entière ;à titre subsidiaire, ordonner une mesure d’instruction et dans ce cas, fixer le loyer provisionnel pour la durée de l’instance à la somme de 26.000 euros ;juger que l’expert aura pour mission de : convoquer les parties, et dans le respect du principe du contradictoire ;se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission ;visiter les locaux litigieux et les décrire ;entendre les parties en leurs dires et explications ;procéder à l’examen des faits allégués par les parties, notamment en ce qui concerne la modification notable des éléments de la valeur locative ;

rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er octobre 2022 au regard : des caractéristiques des locaux ; de la destination des lieux ; des obligations respectives des parties ; des facteurs locaux de commercialité ; et des prix couramment pratiqués dans le voisinage ;rendre compte du tout et donner son avis motivé dans un rapport écrit déposé au greffe de la juridiction ;en tout état de cause, condamner la S.A.R.L. COMPAGNIE FLORALE ABTAN ET FILS à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner la S.A.R.L. COMPAGNIE FLORALE ABTAN ET FILS aux dépens, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire éventuelle.

À l’appui de ses prétentions, la S.C. SCI BERLIOZ fait valoir qu’au cours du bail expiré, une réserve et deux emplacements de parking ont été ajoutés à l’assiette du bail, et que la preneuse a également créé une mezzanine d’une superficie de 7,90 m2, ce qui constitue une modification notable des caractéristiques des locaux justifiant que le montant du loyer de renouvellement échappe à la règle du plafonnement et corresponde à celui de la valeur locative.

Elle souligne qu’il ressort du rapport d’expertise non judiciaire unilatérale établi par Monsieur [K] [P] de la S.A.S. CABINET MAIGNÉ-GABORIT & [P] en date du 25 mai 2022 que compte tenu des prix couramment pratiqués dans le voisinage, la valeur locative unitaire des locaux peut atteindre le montant de 1.580 euros par mètre carré pondéré s’agissant des surfaces à usage commercial et de réserves et le montant de 2.400 euros par emplacement de parking, de sorte qu’eu égard à la surface totale pondérée des locaux de 43 m2, et après application d’une majoration prenant en considération le droit d’étalage dont jouit la locataire sur le domaine public, le prix du bail renouvelé peut raisonnablement être fixé à la somme annuelle de 58.120 euros hors taxes et hors charges.

À titre subsidiaire, elle précise que la valeur locative des locaux pourrait utilement être déterminée par un expert judiciaire.

Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée en date du 2 juin 2025 réceptionnée le 6 juin 2025 et remis au greffe par RPVA le 11 juin 2025, la S.A.R.L. COMPAGNIE FLORALE ABTAN ET FILS sollicite du juge des loyers commerciaux de :

à titre principal, dire que le contrat de bail s’est renouvelé à compter du 1er octobre 2022 aux mêmes charges et conditions que celles du bail expiré ;à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où une expertise judiciaire serait ordonnée, fixer la mesure d’expertise aux frais avancés de la S.C. SCI BERLIOZ ;fixer, à titre provisionnel, le montant du loyer dû pendant la durée de l’instance à la somme contractuellement prévue ;en tout état de cause, condamner la S.C. SCI BERLIOZ à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner la S.C. SCI BERLIOZ aux dépens ;ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Au soutien de ses demandes, la S.A.R.L. COMPAGNIE FLORALE ABTAN ET FILS fait observer, à titre principal, que les prétentions adverses ne sont étayées par aucun élément probant, et ne sont donc ni motivées, ni justifiées. Elle ajoute que les facteurs locaux de commercialité ont évolué de manière défavorable dès lors que la [Adresse 2] est de plus en plus sinistrée en raison des difficultés de stationnement et des travaux permanents empêchant d’y accéder, et que la fréquentation des galeries commerciales est en chute libre. Elle avance que les parties communes de l’immeuble ne sont pas entretenues, lui causant un préjudice de jouissance relatif aux emplacements de parking. Elle conclut que le loyer de renouvellement doit être fixé au montant du loyer du bail expiré.

À titre subsidiaire, elle déclare ne pas s’opposer à la désignation d’un expert judiciaire.

L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 11 juin 2025, et la décision a été mise en délibéré au 30 juillet 2025, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’action en fixation du loyer du bail renouvelé

Sur le principe du renouvellement du contrat de bail commercial

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-9 du code de commerce, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement.

En outre, en application des dispositions de l’article L. 145-11 du même code, le bailleur qui, sans être opposé au principe du renouvellement, désire obtenir une modification du prix du bail doit, dans le congé prévu à l’article L. 145-9 ou dans la réponse à la demande de renouvellement prévue à l’article L. 145-10, faire connaître le loyer qu’il propose, faute de quoi le nouveau prix n’est dû qu’à compter de la demande qui en est faite ultérieurement suivant des modalités définies par décret en Conseil d’État.

Enfin, en vertu des dispositions des premier et troisième alinéas de l’article L. 145-12 dudit code, la durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue. Le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande.

En l’espèce, il est établi que le contrat de bail commercial liant les parties, conclu pour une durée de neuf années à effet rétroactif au 1er octobre 2013 par acte sous signature privée en date du 24 avril 2014, a expiré le 30 septembre 2022, consécutivement à la demande de renouvellement signifiée par la S.A.R.L. COMPAGNIE FLORALE ABTAN ET FILS à la S.C. SCI BERLIOZ par acte d’huissier en date du 9 mai 2022, laquelle demande a donné naissance à un nouveau bail à compter du 1er octobre 2022, date expressément acceptée par la bailleresse par lettre recommandée en date du 24 juin 2022 réceptionnée le 28 juin 2022 (pièces n°5, n°10 et n°12 en demande), ce qui n’est pas contesté.

En conséquence, il convient de constater le principe du renouvellement du contrat de bail commercial pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er octobre 2022.

Sur les règles de fixation du loyer de renouvellement

Selon les dispositions de l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après : 1) les caractéristiques du local considéré ; 2) la destination des lieux ; 3) les obligations respectives des parties ; 4) les facteurs locaux de commercialité ; 5) les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments.

En outre, d’après les dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-34 du même code, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions que le plafonnement constitue une exception au principe de la fixation du loyer selon la valeur locative, si bien que le loyer du bail renouvelé doit être fixé soit au montant du plafond résultant de la variation indiciaire lorsque la valeur locative est supérieure à celui-ci et en l’absence de motif de déplafonnement, soit au montant de la valeur locative en présence d’un motif de déplafonnement, ou lorsque celle-ci est inférieure au montant du plafond résultant de la variation indiciaire (Civ. 3, 5 février 1992 : pourvoi n°90-10554 ; Civ. 3, 13 janvier 2004 : pourvoi n°02-19110 ; Civ. 3, 23 juin 2015 : pourvoi n°14-12411 ; Civ. 3, 6 mai 2021 : pourvoi n°20-15179), sans dans ce dernier cas que le preneur ait à rapporter la preuve d’une modification notable des éléments de cette valeur locative (Civ. 3, 11 décembre 2007 : pourvoi n°07-10476 ; Civ. 3, 5 novembre 2014 : pourvoi n°13-21990 ; Civ. 3, 12 novembre 2020 : pourvoi n°18-25967), de sorte qu’il appartient au juge de rechercher en tout état de cause, et au besoin d’office, le montant de la valeur locative (Civ. 3, 3 décembre 2003 : pourvoi n°02-11374 ; Civ. 3, 29 novembre 2018 : pourvoi n°17-27043 ; Civ. 3, 17 septembre 2020 : pourvoi n°19-19433).

En l’espèce, il est constant que la S.C. SCI BERLIOZ se prévaut de l’existence d’une modification notable des caractéristiques des locaux.

En conséquence, il convient de rechercher s’il existe une modification notable des caractéristiques des locaux justifiant la fixation du loyer du contrat de bail commercial renouvelé au montant de la valeur locative.

Sur le déplafonnement du loyer du bail renouvelé en raison de l’existence d’une modification notable des caractéristiques des locaux

Aux termes des dispositions de l’article R. 145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération : 1°) de sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; 2°) de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; 3°) de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ; 4°) de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 5°) de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l’article R. 145-4 du même code, les caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, donnés en location par le même bailleur et susceptibles d’une utilisation conjointe avec les locaux principaux.

Enfin, en vertu des dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il y a lieu de rappeler : que d’une part, il appartient au bailleur d’apporter la preuve de l’existence d’une modification de l’un des éléments constitutifs de la valeur locative (Civ. 3, 8 octobre 1996 : pourvoi n°94-19519 ; Civ. 3, 1er mars 2000 : pourvoi n°99-18787 ; Civ. 3, 29 avril 2002 : pourvoi n°01-00616 ; Civ. 3, 13 novembre 2013 : pourvoi n°12-25199 ; Civ. 3, 25 mars 2014 : pourvoi n°13-11361) ; que d’autre part, cette modification doit être intervenue au cours du bail expiré (Civ. 3, 14 octobre 1992 : pourvoi n°91-10217 ; Civ. 3, 22 mars 1995 : pourvoi n°93-14282 ; Civ. 3, 8 janvier 1997 : pourvoi n°95-12685), et non postérieurement à la date d’effet du bail renouvelé (Civ. 3, 17 décembre 2003 : pourvoi n°02-18057 ; Civ. 3, 9 mars 2022 : pourvoi n°20-19188) ; que de troisième part, la modification invoquée doit présenter un caractère notable, c’est-à-dire être suffisamment importante (Civ. 3, 13 janvier 2004 : pourvoi n°02-14133 ; Civ. 3, 5 mai 2004 : pourvoi n°03-10477 ; Civ. 3, 21 mars 2006 : pourvoi n°05-11295 ; Civ. 3, 22 octobre 2015 : pourvoi n°14-19788 ; Civ. 3, 9 septembre 2021 : pourvoi n°19-19285) ; et qu’enfin, s’agissant spécifiquement de la modification de l’assiette du bail par adjonction de locaux, celle-ci, pour être qualifiée de notable, doit être de nature à représenter un avantage pour le preneur (Civ. 3, 29 janvier 2002 : pourvoi n°00-17295), ce qui n’est pas le cas, en présence d’un local à usage de commerce, lorsque les surfaces ajoutées ne sont pas accessibles au public ou à la clientèle (Civ. 3, 25 avril 1990 : pourvoi n°88-17324 ; Civ. 3, 23 juin 2009 : pourvoi n°08-14026).

En l’espèce, si la S.C. SCI BERLIOZ allègue que « le preneur a bénéficié de deux adjonctions de surfaces par avenant n°1 et n°2 au renouvellement de bail commercial du 24 avril 2014. LA COMPAGNIE FLORALE ABTAN ET FILS a pu disposer en plus des locaux initialement loués, d’un local de 15 m2 à usage de réserve situé au 1er sous-sol de l’immeuble ainsi que deux emplacements de stationnements complémentaires. Il s’agit d’une modification notable des caractéristiques du local. En raison d’adjonction de surfaces aux locaux loués en cours de bail, le bailleur peut se prévaloir d’une exception au plafonnement » (page 6 de son mémoire préalable et page 7 de son assignation), force est toutefois de constater qu’elle n’explique pas en quoi ces adjonctions de surfaces présenteraient un avantage pour la locataire.

En effet, il ressort des éléments produits aux débats : que par acte sous signature privée en date du 24 août 2017, les parties ont conclu un premier avenant au contrat de bail commercial stipulant que « le Preneur ayant fait part au Bailleur d’un besoin de surfaces complémentaires à usage de réserve et de parking, les deux parties se sont rapprochées et ont décidé d’adjoindre au présent bail les surfaces supplémentaires situées au 1er sous-sol dudit immeuble : – Local à usage de réserve d’une surface de 15 m2 environ (lot 110) ; – un emplacement de parking n°3 (lot 103) situé au 1er sous/sol de l’immeuble » ; et que par acte sous signature privée en date du 19 janvier 2018, les parties ont conclu un second avenant prévoyant que « le Preneur ayant fait part au Bailleur d’un nouveau besoin de parking, les deux parties se sont rapprochées et ont décidé d’adjoindre au présent bail le lot suivant : – un emplacement de parking n°1 (lot 101) situé au 1er sous/sol de l’immeuble » (pièces n°6 et n°7 en demande, page 2).

Cependant, il y a lieu de souligner que la clause intitulée « ARTICLE 4° – CONDITIONS GÉNÉRALES » insérée au contrat de bail commercial originel en date du 24 novembre 1986 énonce que « Le PRENEUR accepte notamment : 1°/ De ne pouvoir exercer dans les lieux loués que le commerce de fleurs et plantes naturelles et artificielles, articles ou accessoires se rapportant à ce commerce et de tous objets décoratifs » (pièce n°1 en demande, page 2).

Or, il n’est pas démontré que la réserve et les deux emplacements de parking adjoints à l’assiette du bail au cours du bail expiré serviraient à exposer les plantes, fleurs et objets décoratifs commercialisés par la S.A.R.L. COMPAGNIE FLORALE ABTAN ET FILS, ni qu’ils seraient accessibles à la clientèle, de sorte qu’il n’est pas établi que ces adjonctions de surfaces représentent un avantage pour l’exercice de l’activité de fleuriste.

De plus, si la S.C. SCI BERLIOZ prétend que « la visite des locaux en mai 2024 (sic) a montré que le locataire avait créé une mezzanine augmentant d’autant la surface des locaux (de plus de 7,9 m2) (pièce n°11 : rapport après visite). Il s’agit là d’une nouvelle adjonction de surface, d’ailleurs non régularisée par avenant » (page 6 de son mémoire préalable et page 7 de son assignation), force est toutefois de constater que cette assertion n’est étayée par aucun élément, et est même contredite par le document intitulé « Constat de repérage Amiante n°14/AN/17494 » en date du 21 février 2014 annexé au contrat de bail commercial conclu par acte sous signature privée en date du 28 avril 2014, lequel document fait état d’un « Descriptif des pièces visitées : Boutique (espace de vente), Arrière-boutique (cuisine / sanitaires), Mezzanine (bureau/réserves) » (pièce n°5 en demande, annexe), si bien qu’il est justifié que la mezzanine a été créée avant la conclusion du bail expiré, de sorte qu’il ne peut plus en être tenu compte à la date d’effet du présent renouvellement.

Il s’évince de l’ensemble de ces éléments que la bailleresse échoue à apporter la preuve de l’existence d’une modification notable des caractéristiques des locaux litigieux.

En conséquence, il convient de constater l’absence de preuve d’une modification notable des caractéristiques des locaux donnés à bail.

Conclusion sur la fixation du loyer du bail renouvelé

En définitive, eu égard à la teneur de la présente décision, en l’absence de modification notable des caractéristiques des locaux donnés à bail, et dans la mesure où les parties s’accordent pour considérer que la valeur locative des locaux excède le montant du plafond dès lors que la S.A.R.L. COMPAGNIE FLORALE ABTAN ET FILS sollicite le maintien du loyer actuel, et non sa diminution, le loyer de renouvellement doit correspondre au montant de ce plafond.

Selon les dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-34 du code de commerce, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En l’espèce, il y a lieu de relever : que la clause intitulée « Article 2 : Loyer du bail renouvelé et modalités de paiement » insérée au contrat de bail commercial renouvelé à compter du 1er octobre 2013 conclu par acte sous signature privée en date du 24 avril 2014 stipule qu’ « à compter de la prise d’effet du présent renouvellement, les parties conviennent de fixer le loyer annuel en principal à la somme de DOUZE MILLE NEUF CENT CINQUANTE-HUIT EUROS ET TRENTE SIX CENTIMES (12.958,36 €) Hors taxes, Hors Charges » (pièce n°5 en demande, page 2) ; que la clause intitulée « Article 2 : Loyer » insérée à l’avenant n°1 conclu par acte sous signature privée en date du 24 août 2017 prévoit qu’ « à compter du 1er septembre 2017, le loyer annuel complémentaire correspondant aux surfaces désignées ci-dessus est fixé à la somme de TROIS MILLE SIX CENTS EUROS (3.600,00 €) Hors Taxes et Hors Charges » (pièce n°6 en demande, page 2) ; et que la clause intitulée « Article 2 : Loyer » insérée à l’avenant n°2 conclu par acte sous signature privée en date du 19 janvier 2018 énonce qu’ « à compter du 1er Février 2018, le loyer annuel complémentaire correspondant à l’emplacement désigné ci-dessus est fixé à la somme de MILLE HUIT CENTS EUROS (1.800,00 €) Hors Taxes et Hors Charges » (pièce n°7 en demande, page 2) .

Il est donc établi que le loyer initial s’élevait, en tenant compte des adjonctions de surfaces effectuées en cours de bail, à la somme annuelle de : 12.958,36 + 3.600 + 1.800 = 18.358,36 euros hors taxes et hors charges.

De plus, la clause intitulée « Article 3 : Révision conventionnelle du loyer » insérée au contrat de bail commercial renouvelé à compter du 1er octobre 2013 conclu par acte sous signature privée en date du 24 avril 2014 mentionne que « ce loyer sera révisé tous les trois ans dans la proportion de la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction publié par l’INSEE, l’indice de base pour la présente clause d’indexation étant celui du 3ème trimestre 2012 (1.648) » (pièce n°5 en demande, page 2), si bien qu’il ne peut être tenu compte de cet indice ni de ce trimestre de référence ne correspondant pas à l’indice trimestriel des loyers commerciaux.

Pour autant, il ressort des vérifications opérées par la présente juridiction que les indices des loyers commerciaux publiés par l’INSEE au deuxième trimestre de l’année 2022, correspondant au dernier indice publié au journal officiel de la République française n°222 du 24 septembre 2022 à la date d’effet du renouvellement du 1er octobre 2022, et au deuxième trimestre de l’année 2013, correspondant au dernier indice publié au journal officiel de la République française n°234 du 8 octobre 2013 soit neuf ans auparavant, étaient respectivement de 123,65 et de 108,50, de sorte que le prix du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2022 s’élève à la somme annuelle de : (18.358,36 x 123,65 ) ÷ 108,50 = 20.921,76 euros.

Cependant, dès lors que la S.A.R.L. COMPAGNIE FLORALE ABTAN ET FILS sollicite la fixation d’un loyer d’un montant supérieur puisqu’elle demande de « DIRE que le contrat de bail s’est renouvelé à compter du 1er octobre 2022, aux mêmes charges et conditions » (page 4 de son mémoire) et que l’avis d’échéance n°559 en date du 7 mars 2025 produit aux débats fait état d’un loyer d’un montant de « 22.866,76 €/An » (pièce n°3 en défense), et dans la mesure où la présente juridiction ne peut statuer infra petita conformément aux dispositions des articles 4 et 5 du code de procédure civile, il sera fait droit à sa prétention.

En conséquence, il convient de débouter la S.C. SCI BERLIOZ de sa demande de déplafonnement du loyer, et de fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 22.866,76 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2022.

Sur les intérêts moratoires

Aux termes des dispositions des deux premiers alinéas de l’article R. 145-23 du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent.

En outre, en application des dispositions des deux premiers alinéas de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

En vertu des dispositions de l’article 1344 du même code, le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l’obligation.

Enfin, selon les dispositions de l’article 1344-1 dudit code, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions : que d’une part, la compétence du juge des loyers commerciaux est exclusive du prononcé d’une condamnation (Civ. 3, 11 mai 2022 : pourvois n°20-21651, n°20-21652 et n°20-21689) ; et que d’autre part, les intérêts dus sur la différence entre le nouveau loyer du bail renouvelé et le loyer provisionnel courent, par le seul effet de la loi (Civ. 3, 3 octobre 2012 : pourvoi n°11-17177), à compter de la délivrance de l’assignation introductive d’instance en fixation du prix lorsque le bailleur est à l’origine de la procédure, ou à compter de la notification du premier mémoire en défense lorsque c’est le preneur qui a saisi le juge des loyers commerciaux (Civ. 3, 18 juin 2014 : pourvoi n°13-14715 ; Civ. 3, 16 mars 2017 : pourvoi n°16-10216 ; Civ. 3, 12 avril 2018 : pourvoi n°16-26514 ; Civ. 3, 11 juillet 2019 : pourvoi n°18-19376 ; Civ. 3, 9 septembre 2021 : pourvoi n°19-19285).

En l’espèce, dès lors que la S.A.R.L. COMPAGNIE FLORALE ABTAN ET FILS a payé, depuis le 1er octobre 2022 et pendant la durée de la présente instance, un loyer d’un montant identique à celui du bail renouvelé fixé aux termes de la présente décision (pièces n°2 et n°3 en défense), force est de constater qu’il n’existe aucun rappel de loyers ni aucun intérêt de retard à imputer à la locataire.

En conséquence, il convient de débouter la S.C. SCI BERLIOZ de sa demande de paiement des intérêts de retard au taux légal formée à l’encontre de la S.A.R.L. COMPAGNIE FLORALE ABTAN ET FILS.

Sur l’anatocisme

D’après les dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Il y a lieu de rappeler : que d’une part, la capitalisation des intérêts est de droit lorsqu’elle est judiciairement demandée (Civ. 1, 5 avril 2023 : pourvoi n°21-19870 ; Civ. 3, 20 mars 2025 : pourvoi n°23-16765) ; et que d’autre part, à défaut de convention spéciale, les intérêts échus des capitaux ne peuvent eux-mêmes produire d’intérêts que moyennant une demande en justice et à compter de la date de celle-ci (Civ. 1, 19 décembre 2000 : pourvoi n°98-14487 ; Civ. 2, 11 mai 2017 : pourvoi n°16-14881 ; Com., 9 octobre 2019 : pourvoi n°18-11694).

En l’espèce, dès lors que la preneuse n’est redevable d’aucun intérêt de retard, il ne peut être fait droit à la demande de capitalisation formée par la bailleresse.

En conséquence, il convient de débouter la S.C. SCI BERLIOZ de sa demande de capitalisation des intérêts de retard formée à l’encontre de la S.A.R.L. COMPAGNIE FLORALE ABTAN ET FILS.

Sur les mesures accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la S.C. SCI BERLIOZ, partie perdante dès lors qu’elle succombe en sa demande de déplafonnement du loyer du bail renouvelé, sera condamnée aux dépens, et il ne sera pas fait droit à sa prétention formée au titre des frais irrépétibles.

Elle sera également condamnée à payer à la S.A.R.L. COMPAGNIE FLORALE ABTAN ET FILS une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que cette dernière a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance, que l’équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme de 3.000 euros, conformément aux dispositions de l’article 700 du même code.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l’article 514 dudit code, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1 de ce code.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

CONSTATE le principe du renouvellement du contrat de bail commercial liant la S.C. SCI BERLIOZ à la S.A.R.L. COMPAGNIE FLORALE ABTAN ET FILS, et portant sur les locaux situés au rez-de-chaussée, au premier sous-sol et au deuxième sous-sol de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7] cadastré section BG numéro [Cadastre 1], pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2022,

CONSTATE l’absence de preuve d’une modification notable des caractéristiques des locaux donnés à bail commercial à la S.A.R.L. COMPAGNIE FLORALE ABTAN ET FILS au cours du bail expiré,

DÉBOUTE la S.C. SCI BERLIOZ de sa demande de déplafonnement du loyer du contrat de bail commercial renouvelé à compter du 1er octobre 2022 et de fixation dudit loyer au montant de la valeur locative,

FIXE le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 22.866,76 euros (VINGT-DEUX MILLE HUIT CENT SOIXANTE-SIX euros et SOIXANTE-SEIZE centimes) hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2022, toutes autres clauses et conditions du contrat de bail commercial liant la S.C. SCI BERLIOZ à la S.A.R.L. COMPAGNIE FLORALE ABTAN ET FILS, et portant sur les locaux situés au rez-de-chaussée, au premier sous-sol et au deuxième sous-sol de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7] cadastré section BG numéro [Cadastre 1], demeurant inchangées, sous réserve des clauses devant être mises en conformité avec les dispositions de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises et du décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial,

DÉBOUTE la S.C. SCI BERLIOZ de sa demande de paiement des intérêts de retard au taux légal formée à l’encontre de la S.A.R.L. COMPAGNIE FLORALE ABTAN ET FILS,

DÉBOUTE la S.C. SCI BERLIOZ de sa demande de capitalisation des intérêts de retard formée à l’encontre de la S.A.R.L. COMPAGNIE FLORALE ABTAN ET FILS,

DÉBOUTE la S.C. SCI BERLIOZ de sa demande présentée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.C. SCI BERLIOZ à payer à la S.A.R.L. COMPAGNIE FLORALE ABTAN ET FILS la somme de 3.000 (TROIS MILLE) euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.C. SCI BERLIOZ aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait et jugé à Paris le 30 Juillet 2025

La Greffière Le Président

M. PLURIEL C. KOSSO-VANLATHEM