TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 13]

[Adresse 3]

[Localité 7]

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Première Chambre Civile

MINUTE n°

N° RG 23/00327

N° Portalis DB2G-W-B7H-IIXG

KG/BD

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 15 octobre 2024

Dans la procédure introduite par :

Monsieur [X] [V]

demeurant [Adresse 12] – [Localité 8]

Madame [E] [I] [G] [C]

demeurant [Adresse 6] – [Localité 11]

représentés par M^e Gilles BRUNNER, avocat au barreau de MULHOUSE,

vestiaire : 54

— partie demanderesse -

A l’encontre de :

Monsieur [Z] [A]

demeurant [Adresse 5] – [Localité 14]

Madame [F] [A]

demeurant [Adresse 4] – [Localité 10]

Monsieur [W] [A]

demeurant [Adresse 2] – [Localité 9]

représentés par Maître Lionel STUCK de la SELARL SELARL STUCK LIONEL, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 50

— partie défenderesse -

CONCERNE : Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

Le Tribunal composé de Blandine DITSCH, Juge au Tribunal de céans, statuant à Juge unique, de Claire-Sophie BENARDEAU, greffier placé et de Thomas SINT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Jugement contradictoire en premier ressort

Après avoir à l’audience publique du 24 septembre 2024, entendu les avocats des parties en leurs conclusions et plaidoiries, et en avoir délibéré conformément à la loi, statuant comme suit, par jugement mis à disposition au greffe ce jour :

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte authentique reçu le 12 janvier 2022 en l’étude de Me [D], notaire à [Localité 15], M. [X] [V] et Mme [E] [C] (ci-après dénommés les consorts [V]-[C]) ont acquis auprès de M. [Z] [A], Mme [F] [A] et M. [W] [A] (ci-après dénommés les consorts [A]) une maison d’habitation sise [Adresse 1] à [Localité 14] (68).

Déplorant la découverte de nuisibles lors de travaux de rénovation, les consorts [V]-[C] ont, par exploit de commissaire de justice en date du 13 juin 2022, fait assigner les consorts [A] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins de voir ordonner une expertise.

Par décision du 25 octobre 2022, le juge des référés a ordonné une expertise confiée à M. [J] [U] (RG n° 22/00321).

L’expert a déposé son rapport le 21 mars 2023.

Par exploit de commissaire de justice en date du 30 mai 2023, les consorts [V]-[C] ont assigné les consorts [A] devant le tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins de les voir condamner conjointement et solidairement à les indemniser de leur préjudice sur le fondement de la garantie des vices cachés due par le vendeur.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 janvier 2024, les consorts [V]-[C] demandent au tribunal de :

— condamner conjointement et solidairement les défendeurs à leur régler un montant de 11.379,06 euros, augmenté des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente assignation,

— les condamner conjointement et solidairement à leur régler un montant de 4.000,00 euros à titre de dommages et intérêts, outre le même montant au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner conjointement et solidairement à leur payer les entiers dépens, y compris ceux de la procédure d’expertise référencée RG 22/00321, ainsi que des frais d’expertise en découlant,

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

A l’appui de leurs demandes, les consorts [V]-[C] soutiennent, au visa des articles 1602, 1641 et suivants et 1353 du code civil, pour l’essentiel :

— que les défendeurs ne pouvaient pas ignorer l’état de dégradation avancée de la structure bois supportant le chantier, vice caché puisqu’ils ne l’ont eux-mêmes découvert qu’à l’occasion des travaux de rénovation,

— qu’une attestation rédigée par l’agent immobilier des consorts [A] est produite alors que la responsabilité de l’intermédiaire pourrait être mobilisée,

— que les photographies versées aux débats démontrent que les vendeurs avaient connnaissance de l’état de la charpente,

— que M. [H] [A], aux droits duquel viennent les défendeurs, avait fait effectuer, en 2007, une diagnostic sur les pièces en bois qui faisait état de trous de sortie d’insectes et d’un traitement, seulement partiel, en 2005,

— que l’expert a retenu le montant du devis de la société MF Charpente au titre du coût des travaux de remise en état.

Par conclusions signifiées par Rpva le 17 janvier 2024, les consorts [A] sollicitent du tribunal de :

— débouter les demandeurs de leurs prétentions,

— condamner les demandeurs au paiement de la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les frais et dépens de l’instance en référé portant RG 22/00321 et ceux de la présente instance.

Au soutien de leurs prétentions, les consorts [A] font valoir, en substance :

— que l’acte de vente a stipulé une clause de non-garantie des vices cachés précisant qu’elle ne s’appliquait pas s’il était prouvé par l’acquéreur que les vices cachés étaient à la connaissance du vendeur,

— que les demandeurs ne rapportent pas la preuve de leur connaissance du vice, étant précisé qu’ils n’ont jamais occupé le bien, que l’agent immobilier a attesté du caractère non apparent des vices, qu’un traitement insecticide et fongicide avait été réalisé en 2005 et que des travaux d’isolation ont été réalisés en 2019,

— que l’expert a confirmé que le vice n’était pas apparent, les solivages étant recouverts de plaques de polystyrènes, et que la présence de xylophages n’était décelable que par des professionnels, ce qu’ils ne sont pas, de sorte que la clause d’exclusion de garantie doit recevoir application.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 30 mai 2024.

Il est, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, renvoyé au dossier de la procédure, aux pièces versées aux débats et aux conclusions des parties ci-dessus visées.

MOTIFS

Sur la demande de dommages et intérêts formée par les consorts [V]-[C]

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’article 1643 du même code précise que le vendeur “est tenu des vices cachés quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie”.

En vertu de l’article 1645 du code civil, “si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur”, l’action indemnitaire étant autonome à l’égard de l’action estimatoire ou de l’action rédhibitoire.

Sur l’existence d’un vice caché

La charge de la preuve repose sur l’acheteur, qui doit justifier que le bien est affecté d’un vice caché, dû à un défaut non apparent ou invisible lors de l’achat, existant, au moins en germe, à l’achat.

L’antériorité du vice, dont la preuve pèse sur l’acheteur, relève de l’appréciation souveraine des juges du fond (Cass. com., 27 nov. 1973).

En l’espèce, il est constant que l’expert judiciaire a conclu à la présence d’insectes xylophages de type capricorne occasionnant la dégradation très avancée des solivages structurels du plancher du rez-de-chaussée (page 7 du rapport).

M. [U] a relevé que l’ensemble des solivages a été recouvert de plaques de polystyrène, quelques poteaux en bois de la structure, rongés par les insectes, étant tout de même visibles et non recouverts par des matériaux d’isolation, précisant que la présence d’insectes xylophages n’aurait pas pu échapper à un professionnel de la construction.

Bien que l’expert ne se prononce pas expressément sur la possibilité pour un acheteur profane d’avoir connaissance de l’existence d’insectes xylophages et malgré le caractère apparent de quelques poteaux en bois rongés par les insectes, les consorts [A] ne contestent ni l’existence d’un vice caché, ni son antériorité à la vente, précisant toutefois qu’il ne pouvait pas davantage être décelé par les vendeurs.

Les consorts [V]-[C] apportent donc la preuve de l’existence d’un vice caché rendant le bien impropre à l’usage auquel il est destiné ou en diminuant tellement la valeur qu’ils ne l’auraient pas acquis s’ils en avaient eu connaissance.

Sur la clause d’exclusion de garantie

Il résulte de l’article 1103 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, l’acte de vente en date du 12 janvier 2022 stipule, en page 12 : “L’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

— des vices apparents,

— des vices cachés,

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

— si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, sauf si l’acquéreur a également cette qualité,

— ou s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur”.

Afin de justifier de la connaissance du vice par les consorts [A], les consorts [V]-[C] produisent des photographies en pièces 7 qui ne sont pas datées et ne permettent pas de constater la présence d’insectes xylophages.

Ils versent également aux débats le procès-verbal de constat de Me [Y], huissier de justice, établi le 6 mai 2022, aux termes duquel celui-ci a constaté, au sous-sol, des “éléments de structure en bois, endommagés par endroits, friables et se désagrageant parfois”.

Cependant, ce constat a été établi postérieurement à la dépose des plaques d’isolant, ainsi qu’en conviennent les demandeurs, de sorte qu’il est insuffisant pour établir la connaissance du vice par les vendeurs, étant rappelé que ces derniers n’ont jamais résidé dans le bien dont ils sont entrés en possession au décès de leur père, dix mois avant la vente.

En outre, si les demandeurs communiquent le diagnostic établi à la demande de M. [H] [A], père des défendeurs, force est de constater que celui-ci est daté du 24 octobre 1997, et non de 2007, qu’il ne supporte pas d’autre mention que “charpente traitée en partie” et que la présence d’aucun insecte n’a été relevée, de sorte qu’il n’est pas davantage suffisant pour établir la connaissance du vice par les vendeurs.

Enfin, les consorts [V]-[C], qui soutiennent avoir ignoré le vice jusqu’à la dépose des plaques d’isolation, ne peuvent pas affirmer que les consorts [A] en avaient connaissance alors qu’ils ne contestent pas que ces derniers n’ont fait procéder ni au travaux de traitement du bois, ni aux travaux d’isolation puisque ces travaux ont été réalisés à l’initiative de leur père, respectivement en février 2005 et en février 2019.

Compte tenu de ce qui précède, les consorts [V]-[C] ne justifient pas de la connaissance du vice par les vendeurs de sorte que la clause de non-garantie stipulée à l’acte de vente doit recevoir application.

Par conséquent, la demande de dommages et intérêts formée par les consorts [V]-[C] à l’encontre des consorts [A] sera rejetée.

Sur les autres demandes

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, les consorts [V]-[C], partie perdante au procès, seront condamnés aux dépens, en ce compris les dépens de la procédure de référé-expertise RG n° 22/00321 et les frais d’expertise judiciaire.

Ils seront également condamnés à payer aux consorts [A], au titre de l’article 700 du code de procédure civile, une somme de 1.500 euros, majorée des intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement, conformément à l’article 1231-7 du code civil.

La demande des consorts [V]-[C], au titre de l’article 700 du code de procédure civile, sera quant à elle rejetée.

L’exécution provisoire est de droit, en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

REJETTE les demandes de dommages et intérêts formées par M. [X] [V] et Mme [E] [C] ;

CONDAMNE M. [X] [V] et Mme [E] [C] à verser à M. [Z] [A], Mme [F] [A] et M. [W] [A], au titre de l’article 700 du code de procédure civile, la somme totale de 1.500 € (MILLE CINQ CENTS EUROS) majorée des intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

REJETTE la demande de M. [X] [V] et Mme [E] [C], formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [X] [V] et Mme [E] [C] aux dépens, en ce compris les dépens de la procédure de référé-expertise RG n° 22/00321 et les frais d’expertise judiciaire ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement.

Et ce jugement a été signé par le Président et le Greffier.

Le Greffier, Le Président,