TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTBÉLIARD

[Adresse 7]

03.81.90.70.00

N° RG N° RG 25/00041 – N° Portalis DBXR-W-B7J-D4MC

N° de minute : 25/00413

Nature affaire : 72A

Expéditions délivrées

le

à M^e MICHEL

défendeur

Exécutoire délivrée

le

à M^e MICHEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

DU 30 SEPTEMBRE 2025

PARTIE DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER SIS [Adresse 2], demeurant [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, le cabinet LAMY BELFORT, [Adresse 4]

représenté par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, substitué par Maître Brice MICHEL, avocat au barreau de BELFORT

PARTIE DÉFENDERESSE :

Monsieur [L] [D], demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Claudine MONNERET : Président

Emilie DELAHEGUE : Greffier

DEBATS :

à l’audience du 14 mai 2025

JUGEMENT :

Contradictoire, premier ressort

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 30 Septembre 2025 et signé par Claudine MONNERET, juge du tribunal judiciaire et Martine FAUCHON, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 1er avril 2025, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE sis [Adresse 1], agissant par son syndic en exercice, la SAS NEXITY LAMY, a fait assigner Monsieur [L] [D] devant le Tribunal judiciaire de MONTBÉLIARD aux fins de condamnation au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

1364,79 euros au titre des charges de copropriété et frais impayés à l’échéance du 4ème trimestre 2024 incluse, avec capitalisation des intérêts ;

4000 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice distinct ;

2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

À l’audience du 14 mai 2025, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE sis [Adresse 1], agissant par son syndic en exercice, la SAS NEXITY LAMY, réitère ses prétentions sauf à actualiser sa créance à la somme de 2288,78 euros au 5 mai 2025. Il se prévaut d’un préjudice distinct justifiant l’indemnité réclamée.

Monsieur [L] [D] conteste les frais facturés et le préjudice allégué par le syndicat. Il fait état d’un règlement de 750 euros le 14 mai 2025, outre 750 euros la semaine à venir, et de la possibilité d’apurer la dette par mensualités de 150 euros. Il précise que le logement est en location. Il précise être salarié en CDI avec des revenus de 3000 euros bruts.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement du syndicat des copropriétaires

L’article 9 du code de procédure civile dispose que chaque partie doit établir la réalité des faits qu’elle invoque et nécessaires au succès de ses prétentions.

L’article 1353 du code civil impose à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver, et réciproquement, à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a entraîné l’extinction de son obligation.

Au titre des charges et provisions pour charges échues

En application de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale, et les provisions pour travaux ou appels de fonds pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

La preuve du montant de la dette de charges effectivement due par le copropriétaire défaillant résulte des états détaillés permettant de vérifier la répartition des charges entre les copropriétaires et dont se déduit la dette, notamment les régularisations annuelles, les appels de fonds, l’historique de compte depuis l’origine ou le premier impayé, et l’état récapitulatif détaillé de la créance concordant avec l’historique de compte.

L’approbation des comptes par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l’article 42 de la loi précitée, n’est pas fondé à refuser de payer les charges afférentes à ses lots. Toutefois, l’approbation des comptes du syndicat ne vaut pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires, qui conservent le droit de le contester.

En l’espèce, au soutien de sa demande en paiement, le syndicat des copropriétaires produit aux débats les pièces suivantes :

le justificatif de propriété de Monsieur [L] [D] concernant les lots n° 25, 47 et 116 ;

le contrat de syndic ;

le procès-verbal des assemblées générales tenues les 28 septembre 2020, 25 juin 2021, 25 mai 2022, 20 juin 2023 et 5 juin 2024, portant approbation des comptes des exercices 2019 à 2023 et du budget prévisionnel des exercices 2021 à 2025, et votant divers travaux ;

le compte individuel de charges 2020 à 2023 ;

les appels de fonds 2021 (trimestres 2 à 4), 2022 (trimestres 1 à 4), 2023 (trimestres 1 à 4), 2024 (trimestres 1 à 4) et 2025 (trimestres 1 et 2) ;

les factures du syndic au titre de cinq mises en demeure et une relance adressées à Monsieur [L] [D] (52 € x 6) ;

une facture du syndic émise en 2022 au titre de la constitution du dossier pour l’auxiliaire de justice (100 €) ;

deux factures d’avocat pour un total de 106,34 € ;

le commandement de payer du 20 avril 2022 pour un arriéré de 1178,02 euros (88,01 €) ;

les mises en demeure du 13 septembre 2021 et 10 mars 2022 ;

le relevé de compte copropriétaire au 5 mai 2025 mentionnant un débit de 2288,78 euros et faisant état de frais de rejet d’encaissement pour un total de 34,02 euros et des frais divers de 606,35 euros.

Il ressort de l’examen de ces documents que le syndicat des copropriétaires justifie d’une créance d’un montant de 1648,41 euros au titre des charges échues et provisions appelées impayées au 5 mai 2025 (2ème trimestre 2025 inclus).

Monsieur [L] [D], qui n’invoque ni ne justifie d’un paiement libératoire ou d’une cause exonératoire de règlement, sera condamné au paiement de cette somme, qui portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Au titre des frais de recouvrement

L’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 permet d’imputer au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire, et ceux perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret.

Le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, qui formalise le modèle type de contrat de syndic, n’inclut également dans les frais et honoraires imputables au seul copropriétaire au titre des « Frais de recouvrement », que la mise en demeure par lettre recommandée, la relance après mise en demeure, la conclusion d’un protocole d’accord sous seing privé, les frais de constitution et de mainlevée d’hypothèque, le dépôt d’une requête en injonction de payer, la constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice (« uniquement en cas de diligences exceptionnelles ») et le suivi du dossier transmis à l’avocat (« uniquement en cas de diligences exceptionnelles »).

Le fait qu’un contrat de syndic mentionne des honoraires supplémentaires au titre de prestations autres n’en change pas la nature, l’article 10-1 sus-cité ne distinguant pas selon que les frais ont été ou non prévus contractuellement.

Enfin, les honoraires d’avocat exposés par le syndicat dans le cadre d’une procédure en recouvrement de charges de copropriété ne constituent pas davantage des frais nécessaires et sont arbitrés par le juge dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sont rejetés les frais suivants mis au débit du compte de Monsieur [L] [D] pour un total de 240,36 euros, qui ne constituent pas des frais nécessaires ou ne sont pas établis :

les frais de rejet encaissement pour un total de 34,02 euros, dont le caractère contractuel n’est pas démontré ;

le coût des démarches amiables de l’avocat, qui sera pris en compte dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile (106,34 €) ;

la facturation de remise du dossier au commissaire de justice (100 €), faute de justifier que cette prestation a nécessité des diligences exceptionnelles, s’agissant d’un acte élémentaire d’administration de la copropriété par le syndic au titre du recouvrement des sommes dues.

Constituent en revanche des frais nécessaires pour un total de 400,01 euros, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement :

ceux engagés pour la délivrance du commandement de payer par commissaire de justice le 20 avril 2022 (88,01 €) ;

les mises en demeure et relances facturées par le syndic pour 312 euros (52 € x 6).

Sur les intérêts et la capitalisation des intérêts

Il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil qui dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat

En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ils sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

La seule carence du copropriétaire à respecter son obligation à paiement à bonne date ne saurait suffire à caractériser sa mauvaise foi et à justifier l’octroi de dommages et intérêts pour résistance abusive compte-tenu de la dette de charges rapportée au budget prévisionnel, et que l’existence du préjudice financier allégué n’est pas établi.

Le syndicat des copropriétaires qui doit dès lors être débouté de sa demande indemnitaire au titre du préjudice distinct.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte-tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Il convient d’accorder à Monsieur [L] [D] les délais de paiement sollicités dans les conditions décrites au dispositif, le défaut de paiement d’une seule échéance à bonne date, sans mise en demeure préalable, rendant l’intégralité des sommes restant dues immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [L] [D] sera condamné aux dépens de l’instance.

Il paraît inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter l’intégralité des frais non compris dans les dépens qu’il a pu exposer ; une indemnité de 500 euros lui sera allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Étant compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu d’écarter en tout ou partie l’exécution provisoire de droit prévue par l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONDAMNE Monsieur [L] [D] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE sis [Adresse 1], agissant par son syndic en exercice, la SAS NEXITY LAMY, les sommes de :

1648,41 euros (mille six cent quarante-huit euros et quarante et un centimes), au titre des charges de copropriété impayées au 5 mai 2025 (2ème trimestre 2025 inclus) ;

400,01 euros (quatre cents euros et un centime) au titre des frais nécessaires ;

DIT que les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

ORDONNE la capitalisation annuelle des intérêts dans les conditions prévues par les dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

DIT que tout paiement opéré par Monsieur [L] [D] depuis l’audience et en sus des charges nouvellement échues viendra en déduction des sommes dues ;

AUTORISE Monsieur [L] [D] à s’acquitter du solde de la dette par mensualités de 150 (cent cinquante) euros, à compter du mois suivant celui du prononcé de la présente décision, au plus tard le 15 de chaque mois, en sus des charges courantes dûment appelées ;

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, et sans mise en demeure préalable, l’échelonnement qui précède sera caduc et que la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE que pendant le délai de grâce la présente décision suspend les procédures d’exécution et interdit la mise en œuvre de nouvelles procédures ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [L] [D] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [L] [D] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE sis [Adresse 1], agissant par son syndic en exercice, la SAS NEXITY LAMY, la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé à [Localité 6] le 30 septembre 2025 après prorogation du délibéré initialement fixé au 29 août 2025, et ont signé :

La Greffière, Le Juge,