TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTBÉLIARD

[Adresse 7]

03.81.90.70.00

N° RG 22/00343 – N° Portalis DBXR-W-B7H-DUEK

N° de minute : 25/00398

Nature affaire : 5AJ

Expéditions délivrées

le

à :M^e Pierre-Henri SURDEY

M^e Laurence CLAUSS

Exécutoire délivrée

le

à : M^e Pierre-Henri SURDEY

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

DU 30 SEPTEMBRE 2025

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [D] [U]

né le 08 Novembre 1974 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Frédéric GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX, M^e Pierre-Henri SURDEY, avocat au barreau de MONTBELIARD,, substitué par M^e Julia BOUVERESSE, avocat au barreau de MONTBELIARD

PARTIE DÉFENDERESSE :

Monsieur [B] [C]

né le 15 Mars 1982 à [Localité 6]

Madame [T] [L] épouse [C]

née le 25 Mars 1988 à [Localité 8],

tous deux demeurant [Adresse 3]

représentés par M^e Laurence CLAUSS, avocat au barreau de MONTBELIARD

PARTIE INTERVENANTE :

S.A. AXA FRANCE IARD, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par M^e Frédéric GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX, M^e Pierre-Henri SURDEY, avocat au barreau de MONTBELIARD,, substitué par M^e Julia BOUVERESSE, avocat au barreau de MONTBELIARD

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Claudine MONNERET : Président

Emilie DELAHEGUE : Greffier

DEBATS :

à l’audience du 12 février 2025

JUGEMENT :

Contradictoire, premier ressort

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe du Juge des contentieux et de la protection du Tribunal judiciaire le 30 Septembre 2025 et signé par Claudine MONNERET, Juge des contentieux de la protection et Martine FAUCHON, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 26 mai 2012, Monsieur [D] [U] a donné en location à Monsieur [B] [C] et Madame [T] [L] épouse [C] un logement à usage d’habitation sis à [Adresse 9], moyennant un loyer mensuel initial de 610 euros et une provision sur charges de 50 euros payables d’avance le 1er de chaque mois.

Par courrier en date du 6 mars 2020 remis en mains propres le jour-même au mandataire du bailleur, les locataires ont délivré congé, sollicitant un préavis réduit motivé par un nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi. L’agence CENTURY 21 ROLLAT IMMOBILIER a, par courrier du 12 mars 2020, fixé la date de fin de contrat au 6 juin 2020 et proposé un état des lieux de sortie au 5 juin 2020.

Par ordonnance en date du 21 janvier 2021, signifiée le 11 février 2021 par procès-verbal de recherches infructueuses (article 659 du code de procédure civile), le juge des contentieux de la protection de [Localité 4], saisi sur requête de Monsieur [D] [U] sur le fondement de l’article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989, a :

rejeté la requête en ce qu’elle vise un garage appartenant à la SCI LES SOUCHYS ;

constaté la résiliation du bail du logement ;

autorisé la reprise du logement ;

condamné les défendeurs à payer la somme de 4533,58 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 30 novembre 2020, outre aux dépens.

Un procès-verbal de reprise des lieux a été dressé le 14 avril 2021.

Par ordonnance en date du 7 septembre 2022, le juge des référés a relevé Monsieur [B] [C] et Madame [T] [L] épouse [C] de la forclusion résultant de l’expiration du délai de recours contre cette ordonnance.

Par déclaration réceptionnée au greffe le 20 septembre 2022, Monsieur [B] [C] et Madame [T] [L] épouse [C] ont formé opposition à l’ordonnance.

L’affaire a été retenue à l’audience du 14 février 2024.

Par jugement mixte du 30 avril 2024, la juridiction de céans a déclaré recevable l’opposition formée par Monsieur [B] [C] et Madame [T] [L] épouse [C] contre l’ordonnance rendue sur requête en date du 21 janvier 2021, et avant-dire droit, a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 4 septembre 2024 afin que :

La SA AXA FRANCE IARD produise les quittances subrogatives, un décompte détaillé des sommes indemnisées, les conditions générales et particulières du contrat d’assurance, la liste des lots assurés et le mandat de gestion ;

Les parties fassent valoir leurs observations sur les conséquences juridiques du congé, en ce qu’il :

— aurait mis fin au contrat de location à l’expiration du délai de préavis par l’effet du congé délivré (qu’il soit d’un mois si le justificatif du préavis réduit était annexé au congé ou de trois mois à défaut) ;

— aurait rendu subséquemment la procédure prévue à l’article 14-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 inapplicable, puisque le contrat de location était déjà résilié depuis le 6 juin 2020, ce qui anéantirait les actes délivrés aux risques du créancier bailleur en exécution d’une ordonnance signifiée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile ;

Monsieur [D] [U] et la SA AXA FRANCE IARD produisent la convocation à l’état des lieux de sortie programmé pour le 5 juin 2020 qu’ils allèguent, qui ne peut consister en l’accusé de réception du congé émis le 12 mars 2020 par CENTURY 21 qui ne vaut que proposition, ainsi que le décompte qu’il a reçu de CENTURY 21 sur cette période ;

Monsieur [D] [U] et la SA AXA FRANCE IARD produisent un relevé du compte locataire concernant uniquement le logement et les justificatifs des charges avec les régularisations annuelles ;

Monsieur [B] [C] et Madame [T] [L] épouse [C] s’expliquent sur les raisons pour lesquelles l’état des lieux de sortie et la remise des clés n’ont pas été établis contradictoirement le 5 juin 2020, alors que rien ne l’empêchait puisque le confinement avait pris fin le 11 mai 2020 ;

Monsieur [B] [C] et Madame [T] [L] épouse [C] communiquent tout justificatif de l’information donnée au bailleur ou son mandataire de leur nouvelle adresse et du dépôt des clés dans la boite aux lettres, tout écrit de CENTURY 21 confirmant la bonne réception des clés, ainsi que le dernier décompte locatif reçu ;

Monsieur [D] [U] et la SA AXA FRANCE IARD apportent toutes précisions sur la location du garage loué par un autre bailleur, la SCI LES SOUCHYS, dont le loyer est intégré au décompte locatif, alors qu’ils ne formulent aucune demande concernant ce local et que les demandes avaient été rejetées par le juge ayant rendu l’ordonnance contestée.

L’affaire a fait l’objet de deux renvois à la demande des parties pour être retenue à l’audience du 12 février 2025.

Aux termes de leurs dernières conclusions déposées le 12 février 2025 reprises oralement, auxquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé des moyens et prétentions conformément à l’article 455 du code de procédure civile, Monsieur [D] [U] et la SA AXA FRANCE IARD intervenante volontaire, représentés par leur Conseil, sollicitent de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

recevoir l’intervention volontaire de la SA AXA FRANCE IARD ;

fixer la date valable de libération des lieux au 29 avril 2021, date de l’état des lieux de sortie ;

condamner solidairement les défendeurs à payer à la SA AXA FRANCE IARD, subrogée dans les droits de Monsieur [D] [U] à laquelle il a valablement donné quittance subrogative, la somme de 4533,58 euros au titre des loyers et charges impayés du 1er avril 2020 au 30 novembre 2020 ;

rejeter les demandes des défendeurs ;

condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de leurs dernières conclusions déposées le 12 février 2025 reprises oralement, auxquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé des moyens et prétentions conformément à l’article 455 du code de procédure civile, Monsieur [B] [C] et Madame [T] [L] épouse [C], représentés par leur Conseil, sollicitent de voir :

constater et juger que la fin du bail est intervenue le 6 juin 2020 ;

constater la remise des clés ;

constater qu’ils ont réglé leur loyer jusqu’au 6 juin 2020 ;

débouter les demandeurs de toutes demandes financières postérieures à cette date ;

condamner les demandeurs à restituer le dépôt de garantie de 610 euros avec l’indemnité de 10 % à compter du 7 juillet 2020 ;

condamner les demandeurs aux dépens, en eux compris ceux de la procédure sur requête, et au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

subsidiairement, débouter les demandeurs de toute demande financière postérieure au 27 octobre 2020, à leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et statuer ce que de droit sur les dépens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’intervention volontaire de la SA AXA FRANCE IARD

La SA AXA FRANCE IARD justifie, par les pièces désormais versées aux débats, notamment les quittances subrogatives, de sa subrogation dans les droits de Monsieur [D] [U] pour avoir réglé à ce dernier les loyers et charges impayés, notamment sur la période concernée par l’ordonnance du 21 janvier 2021, pour un montant de 4533,58 euros.

En conséquence, il convient de la déclarer recevable en son intervention volontaire.

Sur la demande en paiement de loyers et charges

Monsieur [D] [U] et la SA AXA FRANCE IARD sollicitent la condamnation solidaire de Monsieur [B] [C] et Madame [T] [L] épouse [C] à payer à la SA AXA FRANCE IARD, subrogée dans les droits de Monsieur [D] [U], le paiement des loyers et charges sur la période du 1er avril au 30 novembre 2020 pour un montant de 4533,58 euros.

Sur la fin du contrat de location du logement

Conformément à l’article 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois. Il est toutefois d’un mois dans les cas qui y sont listés, notamment en cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi. Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. À défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Le congé délivré par Monsieur [B] [C] et Madame [T] [L] épouse [C] vise le préavis réduit d’un mois pour nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi.

Toutefois, ils n’allèguent ni ne justifient avoir produit un justificatif du nouvel emploi au moment de l’envoi de la lettre de congé.

Le contrat de location a dès lors pris fin, par l’effet du congé remis en main propre à CENTURY 21 le 6 mars 2020, à l’expiration du délai de préavis de trois mois, soit le 6 juin 2020.

Les locataires prétendent avoir attendu en vain le passage du mandataire du bailleur, CENTURY 21, le 5 juin 2020 à partir de 14h30, ce qui est corroboré par le fait que le bailleur, qui prétend que les locataires ne se sont pas présentés, ne justifie aucunement d’une convocation à un état des lieux postérieurement à cette date, notamment par commissaire de justice, ainsi que le permet la loi du 6 juillet 1989 après échec d’une tentative d’état des lieux de sortie contradictoire .

Par ailleurs, il est établi par l’attestation de Monsieur [M] [L], dont il n’y a pas lieu de remettre en cause le caractère probant, que les clés ont été déposées dans la boite aux lettres de CENTURY 21 le 6 juin 2020 vers 20h30.

Il convient donc de constater que les obligations contractuelles de Monsieur [B] [C] et Madame [T] [L] épouse [C] ont cessé au 6 juin 2020.

Sur la procédure prévue à l’article 14-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989

Cette procédure tend à faire constater la résiliation d’un bail suite à l’abandon du logement par un locataire mis en demeure de justifier de l’occupation dudit logement, et est dès lors inapplicable lorsque le contrat de location a déjà été résilié par l’effet d’un congé valablement délivré.

Dans l’hypothèse où un locataire ne restitue pas les clés à l’issue du délai de préavis résultant de son congé, il appartient au bailleur de saisir le juge en validation du congé pour solliciter l’expulsion du locataire devenu sans droit ni titre en application de l’article 15 I in fine de la loi du 6 juillet 1989 et sa condamnation aux impayés locatifs.

La mise en demeure de justifier de l’occupation du logement a été notifiée à Monsieur [B] [C] et Madame [T] [L] épouse [C] le 21 septembre 2020 et le procès-verbal de constat d’abandon dressé le 27 octobre 2020, alors que le contrat de location avait pris fin le 6 juin 2020 par l’effet du congé délivré le 6 mars 2020.

Il convient donc de constater que la procédure prévue à l’article 14-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 était devenue inapplicable en l’espèce.

Sur les impayés locatifs

Conformément à l’article 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

Les clés ayant été restituées à l’issue du délai de préavis, soit le 6 juin 2020, Monsieur [B] [C] et Madame [T] [L] épouse [C] sont donc redevables du loyer et des charges jusqu’à cette date.

Alors que le décompte locatif intègre le loyer d’un garage loué à la SCI LES SOUCHYS, Monsieur [D] [U] et la SA AXA FRANCE IARD se disent dans l’impossibilité de produire un décompte locatif concernant le seul logement.

Le calcul sera opéré à compter du 13 février 2020, date où le compte était créditeur de 0,15 euros.

Une somme de 128 euros sera déduite des sommes dues au titre du loyer du garage du 13 février au 6 juin 2020 (40 € + 40 € + 40 € + 8 €), et un montant de 80 euros sera déduit des paiements affectés au logement (40 € le 03/04/2020 et 40 € le 06/05/2020).

Sur cette période, il était dû des loyers et charges pour 2436,85 euros et il a été réglé un total de 1884,30 euros, de sorte qu’il en résulte un impayé de 552,55 euros.

Le bail du 26 mai 2012 prévoit en son article 8 une clause de solidarité des locataires au titre des loyers et charges.

Monsieur [B] [C] et Madame [T] [L] épouse [C], qui ne justifient pas de paiements omis par le bailleur, seront donc solidairement condamnés à payer cette somme à la SA AXA FRANCE IARD, subrogée dans les droits de Monsieur [D] [U] selon quittance subrogative du 5 août 2020.

Sur la demande reconventionnelle en restitution du dépôt de garantie

L’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. À cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile. Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. À défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

Monsieur [D] [U] et la SA AXA FRANCE IARD indiquent avoir déduit le dépôt de garantie de 610 euros des sommes réclamées au titre des dégradations locatives, dont ils réclament l’indemnisation dans le cadre d’une autre procédure.

Rien ne justifie toutefois d’attendre l’issue de cette autre procédure pour statuer sur la restitution du dépôt de garantie, les demandeurs pouvant y actualiser le cas échéant leur demande.

Monsieur [D] [U] sera donc condamné à restituer le dépôt de garantie à Monsieur [B] [C] et Madame [T] [L] épouse [C].

Le bailleur étant seul détenteur du dépôt de garantie et juridiquement seul redevable de cette restitution, la demande de Monsieur [B] [C] et Madame [T] [L] épouse [C] doit être déclarée irrecevable à l’encontre de la SA AXA FRANCE IARD.

Les défendeurs ne peuvent prétendre à la majoration de 10 %, faute de justifier de la transmission de l’adresse de leur nouveau domicile au bailleur, qui n’a pas à opérer de recherches à cette fin.

Sur les demandes accessoires

Chaque partie, qui succombe partiellement, supportera les dépens de l’instance qu’elle a exposés, étant précisé que ceux engagés dans le cadre de la procédure prévue à l’article 14-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 resteront à la charge de Monsieur [D] [U] et de la SA AXA FRANCE IARD.

Les parties seront également déboutées de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Étant compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu d’écarter en tout ou partie l’exécution provisoire de droit prévue par l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au Greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’intervention volontaire de la SA AXA FRANCE IARD ;

FIXE au 6 juin 2020 la fin du contrat de location consenti le 26 mai 2012 par Monsieur [D] [U] à Monsieur [B] [C] et Madame [T] [L] épouse [C] ;

CONSTATE que la procédure prévue à l’article 14-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 était inapplicable dès lors que le contrat de location du 26 mai 2012 avait été résilié le 6 juin 2020 par l’effet du congé valablement délivré par Monsieur [B] [C] et Madame [T] [L] épouse [C] ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [C] et Madame [T] [L] épouse [C] à payer à la SA AXA FRANCE IARD, subrogée dans les droits de Monsieur [D] [U], la somme de 552,55 € (cinq cent cinquante-deux euros et cinquante-cinq centimes) au titre des loyers et charges impayés au 6 juin 2020 ;

CONDAMNE Monsieur [D] [U] à payer à Monsieur [B] [C] et Madame [T] [L] épouse [C] la somme de 610 € (six cent dix euros) au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

DÉCLARE irrecevable la demande de restitution du dépôt de garantie formée par Monsieur [B] [C] et Madame [T] [L] épouse [C] à l’encontre de la SA AXA FRANCE IARD ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

DIT que chaque partie supportera les dépens de l’instance qu’elle a exposés ;

DIT que les frais et dépens engagés dans le cadre de la procédure prévue à l’article 14-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 resteront à la charge de Monsieur [D] [U] et de la SA AXA FRANCE IARD ;

DÉBOUTE les parties de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé à [Localité 4] le 30 septembre 2025 après prorogation du délibéré initialement fixé au 25 avril 2025, et ont signé :

Le Greffier, Le Juge,