TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 23/02163 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YMEX

Minute : 24/01049

Madame [N] [C] épouse [M]

Représentant : M^e Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1272

Société civile PG4

Représentant : M^e Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1272

C/

Monsieur [P] [E]

Représentant : M^e Berthe BIANGOUO NGNIANDZIAN KANZA, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 255

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 25 novembre 2024 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 30 septembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS:

Madame [N] [C] épouse [M],

Société civile PG4,

tous deux ayant élu domicile chez leur gestionnaire, la SARL SOGEI

[Adresse 3]

représentées par M^e Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [P] [E],

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne et assisté de M^e Berthe BIANGOUO- NGNIANDZIAN KANZA, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’AUTRE PART

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er octobre 2021, l’indivision [M]-PG4, représentée par son mandataire, a consenti un bail d’habitation à Monsieur [P] [E] sur des locaux situés au [Adresse 2] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 570 euros, outre 129 euros de provision sur charge.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [N] [C] épouse [M] et la SCI PG4 ont, par acte de commissaire de justice du 10 octobre 2023, fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3684,51 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 05 octobre 2023 dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de la Seine-Saint-Denis a été saisie de l’existence de ces impayés par voie électronique en date du 11 octobre 2023.

Par assignation du 10 novembre 2023, Madame [N] [C] épouse [M] et la SCI PG4 ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité du Raincy aux fins de prononcer la résiliation judiciaire du bail, d’être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [P] [E] ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, de dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution, et obtenir la condamnation du défendeur au paiement des sommes suivantes :

4447,05 euros suivant décompte arrêté au terme du mois de novembre 2023 inclus, assortis des intérêts légaux à compter du 10 octobre 2023, date du commandement de payer,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui sera perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer prévu au bail et qui subira les mêmes majorations, à compter du mois de décembre 2023, à titre de réparation du préjudice subi jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés. Fixer l’indemnité à la somme de 753,54 euros,1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens comprenant le coût du commandement de payer, de la saisie-conservatoire et de sa dénonciation.

L’affaire a été appelée le 27 mai 2024 puis renvoyée à l’audience du 30 septembre 2024.

Lors des débats, Madame [N] [C] épouse [M] et la SCI PG4, représentées, maintiennent l’intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative, actualisée en septembre 2024, s’élève désormais à 3643,79 euros, terme de septembre 2024 inclus. Elles sollicitent la résiliation judiciaire du contrat pour manquement du locataire à son obligation de payer les loyers. Elles indiquent avoir effectué une saisie conservatoire sur les comptes de Monsieur [P] [E] par acte de commissaire de justice en date du 13 octobre 2023, dénoncée au débiteur saisi le 19 octobre 2023. Elles précisent avoir saisi la CCAPEX et notifié l’assignation à la préfecture.

En réponse au moyen tiré de la nullité du commandement de payer soulevé par le défendeur, elles font valoir que l’acte comporte toutes les mentions légales et qu’il est donc régulier. Elles ne s’opposent pas à la demande de délai de paiement.

Monsieur [P] [E] présent et assisté de son conseil, a déposé des conclusions qu’il a soutenues oralement à l’audience et auxquelles il convient de se référer par application de l’article 455 du code de procédure civile. Il demande au visa de la loi du 06 juillet 1989 et de l’article 1244-1 du code civil, de :

A titre principal :

dire qu’il n’y a pas lieu de constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du contrat et d’ordonner en conséquence son expulsion,A titre subsidiaire,

constater l’inexactitude des sommes réclamées, dire que le montant de la dette est inexact,dire qu’il pourra s’acquitter du prorata du montant total de la dette locative arrêtée, au moyen d’un versement mensuel de 50 euros sur 23 mois, le solde devant être payé le 24ème mois et ce, en plus du paiement du loyer courant, le premier versement devant intervenir dans le mois de la signification de la décision de justice,ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire,enjoindre aux requérantes de faire cesser les nuisances sonores, leur enjoindre de faire réparer le chauffage, condamner Madame [N] [C] épouse [M] et la SCI PG4 à lui payer 35000 euros à titre de dommages et intérêts,condamner Madame [N] [C] épouse [M] et la SCI PG4 aux entiers dépens,condamner Madame [N] [C] épouse [M] et la SCI PG4 à lui payer 1300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,débouter Madame [N] [C] épouse [M] et la SCI PG4 de leurs demandes.

Au soutien de ses demandes, Monsieur [P] [E] invoque la nullité du commandement de payer en ce que le document annexé à l’acte est imprécis et ne lui permet pas de connaître le montant des sommes réclamées par le bailleur. Il considère que ces irrégularités lui font grief et qu’en conséquence il n’y a pas lieu de constater la résiliation judiciaire et de prononcer son expulsion du logement.

A titre subsidiaire, il conteste le montant de la dette locative expliquant qu’il a réglé sur la période de janvier à septembre 2024 une somme de 6055,78 euros alors que le montant des loyers et charges était de 7338,75 euros, le bailleur n’ayant pas comptabilisé les trois chèques qu’il a émis en mars, juin et août 2023. Il soutient également qu’il y a lieu de déduire de sa dette locative les sommes immobilisées sur son compte bancaire et son compte d’épargne par l’effet de la saisie conservatoire diligentée par le bailleur en octobre 2023 pour un montant total de 1987,73 euros.

A titre infiniment subsidiaire, il sollicite des délais de paiement dans l’hypothèse où il serait redevable d’un arriéré locatif et propose de régler en plus du loyer courant, 50 euros par mois sur 23 mois et le solde de la dette le 24ème mois.

Enfin, il réclame des dommages et intérêts pour trouble de jouissance en réparation du préjudice subi du fait des nuisances sonores nocturnes qui ont eu un impact sur sa santé et sur son activité professionnelle puisqu’il a été contraint de renoncer à plusieurs contrats de travail, et en raison de l’absence de chauffage depuis le mois de novembre 2023, le bailleur, informé de ces faits, n’ayant pas agi.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 25 novembre 2024.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 14 octobre 2024, Madame [N] [C] épouse [M] et la SCI PG4 ont répondu à la demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance invoqué par le défendeur à l’audience du 30 septembre 2024 et ont conclu au débouté en faisant valoir que la mise en route du chauffage a eu lieu le 19 octobre 2023, qu’un défaut de brûleur a impacté la Résidence de façon ponctuelle mais que ce dysfonctionnement a été résolu dans la journée. Elles soulignent que la température à l’intérieur des appartements est conforme aux recommandations de l’ADEME, soit un maximum de 19°. S’agissant des nuisances sonores, elles déclarent qu’avant l’entrée dans les lieux de Monsieur [P] [E], le bailleur n’a jamais reçu de plainte de nuisances causés par Madame [L], voisine du défendeur. Elles ajoutent que Madame [L] qui a donné congé le 05 avril 2024 s’est par ailleurs plainte du comportement violent et agressif de Monsieur [P] [E] et qu’une médiation a été tentée pour régler le litige. Elles font valoir qu’en tout état de cause, Monsieur [P] ne rapporte pas la preuve qui lui incombe du caractère anormal des nuisances sonores.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la nullité du commandement de payer :

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Monsieur [P] [E] soulève la nullité dudit commandement au motif que celui-ci est imprécis, qu’il n’indique pas le montant mensuel du loyer et des charges et qu’il ne comporte pas un décompte de la dette.

L’examen du commandement du 10 octobre 2023 laisse toutefois apparaître que celui-ci comporte un décompte détaillé de la dette et précise le montant du loyer mensuel (584,13 euros) ainsi que des provisions sur charges (149 euros par mois). Le décompte mentionne par ailleurs le montant des trois règlements effectués par chèques par le locataire en mars 2023 (2941,52 euros), en juin 2023 (1466,26 euros) et en août (1648 euros).

Les griefs exposés par Monsieur [P] [E] n’apparaissent dès lors pas fondés.

Celui-ci sera en conséquence débouté de sa demande d’annulation du commandement de payer du 10 octobre 2023.

Sur la résiliation judiciaire du bail au titre des impayés

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Au surplus, le défaut de notification au préfet imparti par l’article 24 III précité n’est pas susceptible de régularisation en cours de procédure.

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 précité est applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, il n’est pas justifié par Madame [N] [C] épouse [M] et la SCI PG4 de la notification de l’assignation à la préfecture de Seine-Saint-Denis au moins six semaines avant l’audience.

Il convient dès lors de déclarer irrecevable la demande de prononcé de la résiliation judiciaire du bail litigieux en raison du défaut de notification de l’assignation au préfet dans le délai de six semaines avant l’audience imparti par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Le contrat de bail n’étant pas résilié, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande d’expulsion et la demande au titre de l’indemnité d’occupation.

Sur la dette locative

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 1er octobre 2021, du commandement de payer délivré le 10 octobre 2023, et du décompte de la créance actualisé au 16 septembre 2024 que Madame [N] [C] épouse [M] et la SCI PG4 rapportent la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Par ailleurs, la saisie conservatoire de créance pratiquée le 13 octobre 2023 au préjudice de Monsieur [P] [E] pour avoir sûreté et paiement de la créance locative du bailleur a eu pour seul effet de rendre indisponible le montant de la créance en argent saisie, et d’emporter consignation de la somme en cause, conformément à l’article L.523-1 du code des procédures civiles d’exécution. Toutefois, jusqu’à sa conversion en saisie attribution, dans les conditions prévues par l’article L.523-2, la mesure conservatoire dont s’agit ne saurait valoir paiement. Il s’ensuit que Monsieur [P] [E] n’est pas fondé à réclamer que le montant de la créance saisie soit déduit de la créance du bailleur.

Toutefois, il convient de déduire les frais de relance pour un montant de 63 euros (7 x 9 euros).

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [P] [E] à payer à Madame [N] [C] épouse [M] et la SCI PG4 la somme de 3580,79 euros, au titre des sommes dues au 16 septembre 2024, mois de septembre inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 10 octobre 2023.

Sur les délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose qu’en considération de la situation du débiteur et des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la dette s’élève à la somme de 3580,79 euros et Monsieur [P] [E] qui déclare percevoir un revenu d’environ 3500 euros, sollicite des délais de paiement et propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée en réglant 50 euros par mois pendant 23 mois et le solde le 24ème mois.

Il ressort des éléments communiqués que Monsieur [P] [E] a repris de paiement intégral du loyer et des charges. En outre, le bailleur n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement.

Au regard de la situation respective des parties, au montant de la dette, il convient dès lors d’accorder à Monsieur [P] [E] des délais afin de s’acquitter de sa dette en 23 versements de 100 euros chacun et un 24ème versement égal au solde de la dette.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts au titre du trouble de jouissance

En vertu des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent, ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par le décret numéro 2002-120 du 30 janvier 2002.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit également que le bailleur est tenu de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, qu’il est tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Le bailleur de bonne foi qui ne justifie pas d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée peut être condamné au paiement de dommages et intérêts en raison de l’inexécution de l’obligation de délivrer au locataire un logement décent en bon état d’usage et de réparation locative et lorsqu’il ne lui assure pas la jouissance paisible du dit logement.

L’obligation de jouissance paisible due par le bailleur s’étend aux parties communes de l’immeuble.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Il convient de déterminer si les troubles de jouissance sont établis et s’ils sont dus à un manquement du bailleur à son obligation d’assurer une jouissance paisible au locataire. Pour déterminer l’étendue du trouble de jouissance, il convient de prendre en considération la nature des nuisances et leur durée et de considérer également les conditions d’intervention du bailleur.

Monsieur [P] [E] invoque l’absence de chauffage dans le logement depuis le mois de novembre 2023 et un manquement de la bailleresse à son obligation de garantir la jouissance paisible du logement.

Il ressort des pièces produites par le bailleur que la mise en route du chauffage a eu lieu le 19 octobre 2023. Par ailleurs, s’il est établi qu’un défaut de brûleur a été constaté, ce dysfonctionnement a été résolu rapidement comme en attestent les devis et factures établis par la société D&T exploitation de chauffage.

Concernant les nuisances sonores, Monsieur [P] [E] se contente de produire, des mains courantes et ses courriers qui sont purement déclaratifs et ne rapportent pas la preuve des nuisances qu’il évoque. Par ailleurs, l’attestation de la société CAMELEONS, employeur du défendeur, ne permet pas de suppléer cette carence dans l’administration de la preuve dès lors que ce document qui évoque la fatigue de Monsieur [P] [E] qui l’a empêché de travailler en juin et juillet n’établit pas que celle-ci a pour origine les nuisances sonores alléguées par son salarié. Quant à la pétition signée le 06 mars 2023, par Monsieur [P] [E] et trois voisins, elle n’est aucunement circonstanciée et ne permet pas d’établir que les nuisances sonores n’excédaient pas les inconvénient normaux de voisinage, celles dont se plaint Monsieur [P] [E] s’expliquant au regard des pièces produites et de la tentative de conciliation, par les relations conflictuelles entretenues avec sa voisine Madame [L] qui a donné congé le 05 avril 2024 et qui s’était plainte auprès du bailleur du comportement agressif et violent de Monsieur [P] [E].

Au vu des ces éléments, Monsieur [P] [E] n’établit pas que les nuisances sonores dont il s’est plaint n’excèdent pas les inconvénients normaux de voisinage.

Par conséquent, Monsieur [P] [E] sera débouté de sa demande au titre du trouble de jouissance et de ses demandes tendant à voir enjoindre au bailleur de faire cesser les nuisances sonores et de faire réparer le chauffage.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [P] [E] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer.

Il y a lieu de rappeler que les frais occasionnés par une mesure conservatoire qui ne constituent pas des dépens de la présente instance, demeurent à la charge du débiteur dans les conditions de l’article L.512-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient également de condamner Monsieur [P] [E] à payer à Madame [N] [C] épouse [M] et la SCI PG4 la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE irrecevable la demande de résiliation judiciaire du bail conclu le 1er octobre 2021 entre l’indivision [M] – PG4, par l’intermédiaire de son mandataire, et Monsieur [P] [E], concernant les locaux situés [Adresse 2], au titre des loyers impayés en l’absence de notification de l’assignation au préfet de Seine-Saint-Denis dans le délai imparti,

REJETTE la demande de nullité du commandement de payer en date du 10 octobre 2023,

CONDAMNE Monsieur [P] [E] à payer à Madame [N] [C] épouse [M] et la SCI PG4 la somme de 3580,79 euros, au titre des sommes dues au 16 septembre 2024, mois de septembre inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 10 octobre 2023,

ACCORDE un délai à Monsieur [P] [E] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Monsieur [P] [E] à s’acquitter de la dette en 24 fois, en procédant à vingt-trois versements de 100 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties, et ce, en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

DEBOUTE Monsieur [P] [E] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance,

REJETTE le surplus des demandes,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Monsieur [P] [E] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 10 octobre 2023.

CONDAMNE Monsieur [P] [E] à payer à Madame [N] [C] épouse [M] et la SCI PG4, ensemble, la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

LE GREFFIER LE JUGE