TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 4

ORDONNANCE DU : 19 Décembre 2025

Président : Monsieur MARECHAL, Juge placé

Greffier : Madame CICCARELLI, Greffier

Débats en audience publique le : 28 Novembre 2025

N° RG 25/03044 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6T6E

PARTIES :

DEMANDEUR

S.D.C. DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 6]

représenté par son syndic en exercice, la société SPH IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

représenté par Maître Aurélie REYMOND de la SELARL DUPIELET-REYMOND-AZAÏS, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.C.I. KRCT

dont le siège social est sis [Adresse 10]

prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

représentée par M^e Anne-sophie LAMY, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

L’immeuble situé [Adresse 7] est soumis au régime de la copropriété, et la SARL SPH immobilier a été désignée en qualité de syndic de copropriété. Cet immeuble est mitoyen d’un immeuble situé [Adresse 2], appartenant à la SCI KRCT (RCS de Marseille n°514 930 627).

Par courrier du 3 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] a sollicité de la SCI KRCT la communication d’un rapport de passage de caméra sur le réseau horizontal d’évacuation des eaux usées au regard d’une remontée capillaire sur le mur mitoyen.

Les 19 décembre 2024 et 19 mars 2025, le syndic de copropriété de l’immeuble du [Adresse 5] a fait procédé à des investigations dans le cadre de dégâts des eaux.

Par acte de commissaire de justice du 8 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] a fait assigner la SCI KRCT devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :

A titre principal

— Condamnation de la SCI KRCT à la réalisation de toutes investigations nécessaires au sein de ses réseaux d’évacuation, et d’en justifier, ainsi qu’à la réalisation de tous les travaux propres à remédier aux désordres d’infiltrations au sein du mur mitoyen, et d’en justifier dans un délai de 15 jours à compter de l’ordonnance à intervenir, sous astreinte de 300 euros par jour de retard ;

A titre subsidiaire

— Ordonner une expertise judiciaire sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile ;

— Condamner la SCI à une somme provisionnelle de 5 000 euros ;

En tout état de cause

— Condamnation de la SCI KRCT au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L’affaire a été évoquée aux audiences des 5 août 2025 et 10 octobre 2025, et retenue à celle du 28 novembre 2025.

A cette audience, le syndic représentant le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7], représenté par leur conseil, sollicite le bénéfice de ses écritures et demande de :

— Ordonner une expertise judiciaire ;

— Déclarer irrecevable les demandes reconventionnelles relatives aux antennes et paraboles ;

— Rejeter les demandes reconventionnelles ;

— Condamner la SCI KRCT au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Au soutien de sa demande d’expertise judiciaire, se fondant sur l’article 145 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires indique que cette mesure est nécessaire afin d’investiguer sur les désordres existants au sein des deux immeubles, et notamment au sein du mur mitoyen.

Pour s’opposer aux demandes relatives aux antennes et paraboles, il relève que cette demande est irrecevable en application de l’article 70 du code de procédure civile que ces demandes. Au fond, il ajoute ne pas être à l’origine de leur installation, et ne pas être également responsable du retrait des chapeaux de cheminée.

Pour s’opposer aux demandes de remboursement, il affirme que les travaux effectués relèvent de l’obligation d’entretien de la SCI KRCT.

La SCI KRCT, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de ses écritures et demande de :

A titre principal

— Rejeter les demandes du syndicat des copropriétaires ;

A titre subsidiaire

— Constater ses protestations et réserves à la demande d’expertise ;

— Compléter la mission expertale afin de préciser la localisation des antennes et paraboles pour en déterminer les bénéficiaires et les conditions de leur installation ;

— Mette à la charge du syndicat des copropriétaires les frais d’expertises ;

— Rejeter les autres demandes du syndicat des copropriétaires ;

A titre reconventionnel

— Condamner le syndicat des copropriétaires au remboursement de la somme de 1 680,50 euros ;

— L’autoriser à faire déposer par une entreprise la parabole et les antennes installées sans son accord sur ces cheminées, et ce aux frais du syndicat des copropriétaires ;

En tout état de cause

— Condamner le syndicat des copropriétaires à la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Pour s’opposer à la demande d’expertise, la SCI KRCT affirme que le demandeur ne rapporte pas la preuve d’un intérêt légitime au regard du fait qu’il est matériellement impossible que ses canalisations d’eaux usées provoquent des désordres au niveau de l’immeuble du demandeur. Elle ajoute que les éléments versés n’établissent pas une quelconque imputabilité à son égard. Elle précise ne pas subir des dégâts des eaux.

Elle sollicite le remboursement de frais exposés pour la réalisation d’une inspection télévisée des réseaux d’assainissement (804 euros) qui a été effectuée pour se défendre dans le cadre de la présente instance, mais qui ne relève aucune défaillance. Elle ajoute demander le remboursement des frais de réparation liée à cette inspection (702 euros).

En application de l’article 70 du code de procédure civile, et de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965, elle affirme qu’une parabole et des antennes ont été installées sans accord sur ses cheminées, ce qui constitue un trouble manifestement illicite. Elle ajoute avoir dû remplacer des chapeaux de cheminée qui avaient été déposés, et en sollicite le remboursement (174,50 euros).

L’affaire a été mise en délibéré au 19 décembre 2025.

MOTIVATION

Sur les désistements

L’article 394 du code de procédure civile dispose que le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance.

En l’espèce, il sera constaté que le désistement des demandes principales en condamnation à faire procéder à des investigations et des travaux, ainsi qu’en paiement d’une somme provisionnelle.

Sur la demande d’expertise

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Il résulte de l’application de ce texte que l’absence d’instance au fond, qui constitue une condition de recevabilité, doit s’apprécier à la date de la saisine du juge. En outre, l’existence de contestations, même sérieuses, y compris relatives à la prescription ou la forclusion de l’action au fond, ne constitue pas un obstacle à la mise en œuvre des dispositions de l’article précité. Il appartient uniquement au juge des référés de caractériser le motif légitime d’ordonner une mesure d’instruction, sans qu’il soit nécessaire de procéder préalablement à l’examen de la recevabilité d’une éventuelle action, non plus que de ses chances de succès sur le fond. Par ailleurs, il suffit de constater qu’un tel procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, que sa solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée et que celle-ci ne porte aucune atteinte illégitime aux droits et libertés fondamentaux d’autrui.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] justifie de la présence de désordre et d’humidité dans certains murs, dont un mur mitoyen, par la réalisation d’investigation technique les 14 décembre 2024 et 19 mars 2025 par le cabinet ECORES. En outre, il justifie également du fait que la société SACCOCCIO le 7 mars 2024 et le cabinet ECORES le 19 mars 2025 n’ont pas relevé d’anomalie sur son réseau d’eaux usées. En outre, le cabinet ECORES préconise des investigations au niveau du réseau d’évacuation enterré de l’immeuble de la SCI KRCT.

Contrairement à ce qu’indique la SCI KRCT, il est indifférent qu’il ne soit pas retrouvé trace de désordre au sein de son immeuble. En outre, à ce stade, elle ne démontre pas qu’il est impossible que les désordres proviennent de ses réseaux de fluide. Par ailleurs, le rapport d’inspection télévisée des réseaux d’assainissement de l’immeuble de la SCI KRCT, communiqué par cette dernière, fait état d’une rupture et d’un dépôt d’adhérents.

De plus l’action n’est pas manifestement vouée à l’échec.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] justifie donc d’un intérêt légitime qu’un expert judiciaire détermine la réalité et l’origine des désordres allégués.

En conséquent, il résulte de ces éléments que les conditions d’application des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile sont réunies et qu’il convient d’ordonner la mesure d’expertise requise, dans les termes du dispositif.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur les demandes relatives à l’antenne et aux paraboles

L’article 70 du code de procédure civile dispose que les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

En l’espèce, il résulte de l’acte introductif d’instance que les demandes originaires portent sur l’existence de dégâts des eaux et des mesures propres à y remédier.

Ainsi, les demandes de la SCI KRCT relatives à l’antenne et aux paraboles ne présentent pas un lien suffisant avec ces dernières.

En conséquence, ces demandes seront déclarées irrecevables.

Sur les autres demandes

L’article 12 du code de procédure civile dispose que Le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.

Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

L’article 835 alinéa 2 du code civil dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la SCI KRCT ne démontre pas que le paiement des investigations en lien avec la recherche de fuite incombe ne l’état de façon non sérieusement contestable au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7], dans la mesure où l’origine des dégâts des eaux est inconnue.

En conséquence, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur ces chefs de demande.

Sur les mesures de fin d’ordonnance

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, l’expertise étant ordonnée à la demande de syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7], il y a lieu de mettre à sa charge les dépens de la procédure de référé.

En conséquence, syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] sera condamné aux dépens.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; 2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] étant la partie tenue aux dépens, sa demande sera rejetée. De plus, l’équité commande de rejeter la demande de la SCI KRCT.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, l’exécution provisoire de droit sera rappelée.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS le désistement des demandes principales en condamnation à faire procéder à des investigations et des travaux, ainsi qu’en paiement d’une somme provisionnelle,

ORDONNONS une expertise,

COMMETTONS pour y procéder :

[V] [N]

[Adresse 8]

[Localité 1]

[Courriel 9]

Avec pour mission de :

— prendre connaissance de tous documents contractuels et techniques utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, contrats, devis acceptés, factures, constats, précédents rapports d’expertises, entendre les parties ainsi que tout sachant,

— se rendre sur les lieux sis [Adresse 3], après avoir convoqué les parties et leurs conseils,

— lister les désordres visés dans l’assignation,

— les décrire en précisant leur siège, leur gravité, leur évolution et leur date d’apparition,

— déterminer l’origine, l’importance, la date d’apparition et les causes de ces désordres en décrivant tous les moyens d’investigations employés,

— indiquer pour chaque désordre les conséquences, quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique de l’ouvrage et plus généralement, quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité de sa destination,

— indiquer les moyens propres à remédier aux désordres et/ou les travaux restant à effectuer, et donner son avis sur leur coût poste par poste, sur la base des devis produits par les parties, sauf en cas de carence à proposer lui-même ou à l’aide d’un sapiteur, une estimation du coût, et en évaluer la durée prévisible et les éventuelles contraintes liées à leur exécution,

— donner tous éléments d’information techniques et de fait (malfaçons, non conformités, vice de construction, défaut d’entretien…) permettant à la juridiction du fond de statuer sur les responsabilités et dans quelles proportions,

— donner tous éléments d’appréciation concernant le ou les préjudices allégués par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] du fait des désordres, puis de leur réparation, en précisant notamment leur point de départ et éventuellement la date à laquelle ils ont cessé,

— plus généralement faire toutes observations utiles à la solution du litige,

— établir un pré-rapport pour le cas où des travaux urgents seraient nécessaires, qui sera déposé au tribunal et communiqué aux parties, ainsi que, le cas échéant, aux autorités compétentes en cas de danger, le plus rapidement possible,

DISONS que l’expert commis, saisi par le greffe du tribunal judiciaire de Marseille sur la plateforme OPALEXE s’il y est inscrit, devra accomplir personnellement sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original, au greffe du tribunal judiciaire de Marseille, service du contrôle des expertises dans le délai de 9 MOIS à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties),

DISONS que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte rendu aux parties,

DISONS que l’expert devra impartir aux parties un délai pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires et, éventuellement, à l’expiration dudit délai, saisir, en application de l’article 275 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge chargé du contrôle des expertises pour faire ordonner la production de ces documents s’il y a lieu sous astreinte ou, le cas échéant, être autorisé à passer outre, poursuivre ses opérations et conclure sur les éléments en sa possession,

DISONS que l’expert pourra recueillir l’avis d’un autre technicien mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

DISONS que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction,

DISONS que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelle qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives,

DESIGNONS le magistrat chargé du contrôle des expertises par ordonnance présidentielle de roulement pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents,

DISONS que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux et des diligences accomplies ainsi que des difficultés qui font obstacle à l’accomplissement de sa mission,

ORDONNONS la consignation auprès du Régisseur du tribunal judiciaire de Marseille par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7], d’une avance de 4 000 euros HT à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert dans les TROIS MOIS de la présente ordonnance (accompagnée de la copie de la présente ordonnance),

DISONS qu’à défaut de consignation dans ce délai la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet en vertu de l’article 271 du code de procédure civile à moins que le juge du contrôle, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité,

DÉCLARONS irrecevables les demandes reconventionnelles relatives à l’antenne et aux paraboles,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes reconventionnelles,

REJETONS les demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETONS le surplus des demandes,

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] aux dépens,

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

LA GREFFIERE LE MAGISTRAT

Expédition délivrée le 19 décembre 2025 à :

— [V] [N], expert (OPALEXE)

— service expertises

Grosse délivrée le 19 décembre 2025 à :

— Maître Aurélie REYMOND

— M^e Anne-sophie LAMY