TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTBÉLIARD

RUE MOZART – 25209 MONTBELIARD CEDEX -

03.81.90.70.00

N° RG 25/00085 – N° Portalis DBXR-W-B7J-D34I

N° de minute :

Nature affaire : 5AA

Expéditions délivrées

le

à

Exécutoire délivrée

le

à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 30 JUIN 2025

JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION

PARTIE DEMANDERESSE :

S.C.I. NEW LOC, demeurant 8 rue de l’Europe – 25210 LE RUSSEY

représentée par Maître Charline DUVERNOY de la SCP SURDEY GUY – AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de MONTBELIARD

PARTIE DÉFENDERESSE :

Madame [P] [O] divorcée [N], demeurant 39 avenue Jean Jaurès – 25400 AUDINCOURT

non comparante, non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Claudine MONNERET : Président

Hugues CHIPOT : Greffier

DÉBATS :

à l’audience du 28 Mai 2025

ORDONNANCE :

Réputée contradictoire, premier ressort

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 30 Juin 2025 et signé par Claudine MONNERET, Juge des Contentieux de la Protection et Hugues CHIPOT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 1er octobre 2020, Monsieur [E] [B] a donné en location à Madame [P] [O] divorcée [N] un logement avec garage sis à AUDINCOURT (25400) – 39 AVENUE JEAN JAURES, moyennant un loyer mensuel initial de 490 euros et une provision sur charges de 40 euros, dont la SCI NEW LOC est devenue propriétaire par acte du 28 août 2024.

À la suite d’impayés, le bailleur a fait délivrer à sa locataire le 5 décembre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 1060 euros.

Par exploit de commissaire de justice en date du 27 février 2025, la SCI NEW LOC a fait assigner Madame [P] [O] divorcée [N] devant le juge des contentieux de la protection de MONTBÉLIARD statuant en référé aux fins de voir :

renvoyer les parties à se pourvoir au principal et au fond tel qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse :

constater la résiliation de plein droit du bail par acquisition de la clause résolutoire ; dire que la défenderesse est occupante sans droit ni titre ; ordonner son expulsion sans délai, et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

la condamner au paiement des sommes suivantes :

— une provision de 1155 euros au titre de l’impayé locatif au 31 janvier 2025 ;

— une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer et des charges qui auraient dus en cas de continuation du bail, avec indexation annuelle, à compter de la date de résiliation ;

— une indemnité de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens comprenant le commandement de payer.

À l’audience du 28 mai 2025, la SCI NEW LOC, représentée par son Conseil, réitère ses prétentions sauf à actualiser sa créance à la somme de 2071 euros à mai 2025, et s’en rapporte à son assignation et ses pièces. Elle déclare n’avoir pas reçu de règlement de Madame [P] [O] divorcée [N] depuis août 2024, seule l’APL étant versée, et n’avoir pas été informée de l’ouverture d’une procédure de surendettement au bénéfice de cette dernière. Il sollicite l’expulsion sans délai de sa locataire, à laquelle il impute des nuisances graves au voisinage (tapage, provocations, intimidations, injures, consommation de stupéfiants dans les communs et dégradations de biens).

Madame [P] [O] divorcée [N], assignée à étude, n’est ni présente ni représentée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail

La SCI NEW LOC justifie de sa saisine de la CCAPEX par voie électronique réceptionnée le 5 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la signification de l’assignation intervenue le 27 février 2025.

La notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département du Doubs a par ailleurs été effectuée dans le délai requis, pour avoir été réceptionnée par voie électronique le 28 février 2025, soit six semaines au moins avant l’audience du 28 mai 2025.

En conséquence, la demande en résiliation de bail de la SCI NEW LOC, qui respecte les dispositions de l’article 24 II et III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, doit être déclarée recevable.

Sur la demande en résiliation du bail

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des référés, dans tous les cas d’urgence, et dans les limites de sa compétence, d’ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’expulsion d’un locataire devenu occupant sans droit ni titre par l’effet d’une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés en application de l’article 835 du code de procédure civile dès lors que le maintien dans les lieux de l’occupant constitue un trouble manifestement illicite ou que la libération des lieux caractérise une obligation non sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire résultant de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Le contrat de location du 1er octobre 2020 liant les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit pour non-paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer ou des charges.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire, délivré à Madame [P] [O] divorcée [N] le 5 décembre 2024 pour la somme en principal de 1060 euros, est demeuré infructueux, ses causes n’ayant pas été réglées dans le délai de deux mois expressément accordé à l’acte et qui a expiré le 5 février 2025.

La clause résolutoire s’est donc appliquée de plein droit à la date du 6 février 2025.

En conséquence, sans droit ni titre sur le logement depuis cette date, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Madame [P] [O] divorcée [N], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier, dans les conditions prévues au dispositif.

Sur la demande de suppression du délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux. Toutefois, ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, il est démontré par la SCI NEW LOC l’existence de circonstances particulières justifiant la réduction du délai de deux mois à quinze jours, en ce que Madame [P] [O] divorcée [N] adopte, de manière répétée et persistante, à tout le moins depuis 2022, un comportement inadapté et fortement préjudiciable pour les autres occupants de l’immeuble, caractérisant la violation grave de son obligation de jouissance paisible.

Sur les demandes en paiement à titre provisionnel

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection statuant en référé d’accorder une provision au créancier qui justifie détenir une créance ne souffrant pas de contestation sérieuse.

Sur l’indemnité d’occupation mensuelle

Il sera considéré que la SCI NEW LOC, qui a saisi le juge des référés, a entendu implicitement solliciter une provision au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle.

L’indemnité d’occupation présente un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Il convient de n’accorder en référé qu’une provision au titre de l’indemnité d’occupation dans sa partie non sérieusement contestable, soit un montant égal au loyer révisé augmenté des provisions sur charges.

En conséquence, Madame [P] [O] divorcée [N], qui occupe les lieux sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, sera condamnée à payer à la SCI NEW LOC une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des provisions sur charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, avec indexation dans les conditions prévues au contrat résilié, à compter du 6 février 2025 et jusqu’à libération des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur.

Sur l’arriéré de loyers et charges ou d’indemnités d’occupation

La SCI NEW LOC justifie du principe et du quantum de sa créance en versant aux débats les pièces suivantes :

le contrat de location du 1er octobre 2020 prévoyant un loyer mensuel initial de 490 euros et une provision sur charges de 40 euros payable au plus tard le 10 du mois ;

le commandement de payer du 5 décembre 2024 ;

le compte locatif présentant un solde débiteur de 1384 euros au 27 février 2025.

Madame [P] [O] divorcée [N], défaillante à la procédure, n’invoque ni ne justifie d’un paiement libératoire ou d’un fait exonératoire de règlement.

En conséquence, la demande de provision doit être accueillie à hauteur de 1384 euros au titre des loyers et charges ou indemnités d’occupation échus et impayés au 27 février 2025 (terme de février 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [P] [O] divorcée [N] sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, en eux compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire et sa dénonciation à la CCAPEX.

Il paraît inéquitable de laisser la SCI NEW LOC supporter l’intégralité des frais non compris dans les dépens qu’elle a pu exposer ; une indemnité de 600 euros lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :

DÉCLARONS RECEVABLE la demande en résiliation de bail formée par la SCI NEW LOC ;

CONSTATONS que le bail du 1er octobre 2020 liant Madame [P] [O] divorcée [N] à la SCI NEW LOC, portant sur le logement avec garage sis à AUDINCOURT (25400) – 39 AVENUE JEAN JAURES, se trouve résilié par l’effet du jeu de la clause résolutoire depuis le 6 février 2025 ;

En conséquence, ORDONNONS à Madame [P] [O] divorcée [N] de libérer les lieux loués de tous occupants et de tous biens de son chef ;

DISONS qu’à défaut d’avoir libéré le logement QUINZE JOURS après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son EXPULSION et à celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

FIXONS au montant du loyer et des provisions sur charges, avec indexation annuelle dans les conditions prévues par le contrat de location résilié le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle due par Madame [P] [O] divorcée [N] à la SCI NEW LOC, au paiement de laquelle elle sera condamnée à compter du 6 février 2025 et jusqu’à la libération des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ;

CONDAMNONS Madame [P] [O] divorcée [N] à payer à la SCI NEW LOC la somme de 1384 euros (mille trois cent quatre-vingt-quatre euros) à titre de provision à valoir sur les loyers et charges ou indemnités d’occupation échus et impayés au 27 février 2025 (terme de février 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 27 février 2025 ;

CONDAMNONS Madame [P] [O] divorcée [N] aux dépens de l’instance, en eux compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 5 décembre 2024 et de sa dénonciation à la CCAPEX ;

CONDAMNONS Madame [P] [O] divorcée [N] à payer à la SCI NEW LOC une indemnité de 600 euros (six cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé le 30 juin 2025 à MONTBÉLIARD, et ont signé :

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,