TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 25/00767 – N° Portalis DBX4-W-B7J-T26W

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 05 Septembre 2025

[I] [E]

C/

[Y] [G]

[C] [Z]

[N] [Z]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 05 Septembre 2025

à M^e GROC

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 05 Septembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 13 Juin 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [I] [E], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Olivier GROC, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

ET

DÉFENDEURS

M. [Y] [G], demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

M. [C] [Z], demeurant [Adresse 3]

non comparant, représenté par son épouse Mme [N] [Z] munie d’un pouvoir

Mme [N] [Z], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [I] [E] a donné à bail à Monsieur [Y] [G] un appartement à usage d’habitation (n°B10) et un parking extérieur simple (n°7) situés [Adresse 7], par contrat en date du 17 octobre 2018 moyennant un loyer initial de 563 euros et une provision pour charges de 50 euros.

Monsieur [X] [Z] et Madame [N] [L] épouse [Z] se sont portés cautions des engagements de Monsieur [Y] [G] aux termes du bail.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [I] [E] a fait signifier à Monsieur [Y] [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 6 novembre 2024 pour un montant en principal de 1.619,38 euros, dénoncé aux cautions le 15 novembre 2024.

Monsieur [I] [E] a ensuite fait assigner Monsieur [Y] [G], Monsieur [X] [Z] et Madame [N] [L] épouse [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOULOUSE statuant en référé respectivement les 12 et 13 février 2025.

Aux termes de l’assignation, il a sollicité de :

— Constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du contrat de location au 7 janvier 2025 et, en conséquence,

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [G] de corps et de biens ainsi que de tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours et l’assistance de la force publique en vertu des dispositions de l’article L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— Ordonner que faute par lui de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— Condamner solidairement Monsieur [Y] [G], Monsieur [X] [Z] et Madame [N] [L] épouse [Z] :

— au paiement à titre provisionnel de la somme de 2.139,39 euros, mensualité du mois de février 2025 incluse, représentant les loyers et charges impayés à la date de

l’assignation sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats,

— au paiement des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du “jugement” à intervenir avec intérêts ;

— au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail soit le 7 janvier 2025 jusqu’au départ effectif des lieux de Monsieur [Y] [G], laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit,

— au paiement de la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur leurs biens et valeurs mobilières, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Après renvoi, à l’audience du 13 juin 2025, Monsieur [I] [E], a comparu représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son exploit introductif d’instance et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 470,81 euros en faisant état de la reprise du paiement du loyer et notamment de celui de juin 2025 par Monsieur [Y] [G].

Monsieur [Y] [G] a comparu en personne, a souhaité rester dans les lieux et a donc sollicité la suspension de la clause résolutoire.

Il a reconnu la dette et a proposé de l’apurer en versant en plus du loyer courant la somme de 100 euros par mois.

Il a par ailleurs précisé être à la recherche d’un emploi, percevoir 500 euros au titre du RSA, la CAF lui versant en outre une APL de 301 euros par mois.

Le conseil du demandeur s’en est rapporté à justice concernant ces demandes.

Madame [N] [L] épouse [Z] a comparu en personne et munie d’un pouvoir de représentation concernant Monsieur [X] [Z] et a précisé qu’elle ne travaillait plus, qu’elle n’était pas indemnisée et que depuis 2018 il n’y avait jamais eu de problème concernant le paiement du loyer.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I – SUR LA DEMANDE DE RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 17 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il est par ailleurs justifié du signalement de commandement de payer à la CCAPEX en date du 8 novembre 2024.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dispose, dans sa version applicable à la présente espèce, le contrat de bail ayant été conclu avant la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail litigieux contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 6 novembre 2024 pour un montant en principal de 1.619,38euros, à Monsieur [Y] [G], et dénoncé aux cautions le 15 novembre 2024.

.

Au vu du décompte versé aux débats, le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenues dans le bail étaient réunies à la date du 7 janvier 2025.

II – SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Monsieur [I] [E] produit un décompte en date du 12 juin 2025 justifiant d’une dette locative d’un montant de 470,81 euros, mensualité de juin 2025 incluse.

Les défendeurs qui ont comparu à l’audience n’ont pas contesté la dette.

Ils seront en conséquence condamnés solidairement au paiement de la somme de 470,81 euros.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

« V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, il est justifié que le loyer courant soit celui de juin 2025 a été réglé par Monsieur [Y] [G] avant l’audience.

En conséquence, Monsieur [Y] [G] étant par ailleurs en situation de régler sa dette locative comme il l’a déjà démontré, il convient de préserver son droit au logement tout en organisant l’apurement de la dette.

Monsieur [Y] [G] sera en conséquence autorisé à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion est devenue sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation solidaire de Monsieur [Y] [G], de Monsieur [X] [Z] et de Madame [N] [L] épouse [Z] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [Y] [G], Monsieur [X] [Z] et Madame [N] [L] épouse [Z], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [I] [E], Monsieur [Y] [G], Monsieur [X] [Z] et Madame [N] [L] épouse [Z] devront lui verser une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, somme à laquelle ils seront condamnés solidairement.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail en date du 17 octobre 2018 conclu entre Monsieur [I] [E] d’une part et Monsieur [Y] [G] d’autre part concernant un appartement à usage d’habitation (n°B10) et un parking extérieur simple (n°7) situés [Adresse 7], sont réunies à la date du 7 janvier 2025 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [Y] [G], Monsieur [X] [Z] et Madame [N] [L] épouse [Z] à verser à Monsieur [I] [E] à titre provisionnel la somme de 470,81 euros, selon décompte en date du 12 juin 2025, mensualité de juin 2025 incluse ;

AUTORISONS Monsieur [Y] [G] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 4 mensualités de 100 euros chacune et une 5ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si la dette locative est apurée dans les délais ou de façon anticipée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [Y] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sur demande de Monsieur [I] [E],

* que Monsieur [Y] [G], Monsieur [X] [Z] et Madame [N] [L] épouse [Z] soient condamnés solidairement à verser à Monsieur [I] [E] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [Y] [G], Monsieur [X] [Z] et Madame [N] [L] épouse [Z] à verser à Monsieur [I] [E] la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [Y] [G], Monsieur [X] [Z] et Madame [N] [L] épouse [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS Monsieur [I] [E] de toute demande plus ample ou contraire;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Première Vice-Présidente