TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTBÉLIARD

[Adresse 8]

03.81.90.70.00

N° RG 25/00211 – N° Portalis DBXR-W-B7J-D5QG

N° de minute :

Nature affaire : 5AA

Expéditions délivrées

le

à : M^e Yannick BARRE

M^e MULLER

Préfet

Exécutoire délivrée

le

à : M^e Yannick BARRE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

DU 20 OCTOBRE 2025

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIE DEMANDERESSE :

S.C.I. CLEMA, dont le siège social est sis [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice

représentée par M^e Yannick BARRE, avocat au barreau de MONTBELIARD

PARTIES DÉFENDERESSES :

Madame [B] [R]

née le 01 Août 1963 à [Localité 9] (Italie),

Monsieur [C] [F]

né le 06 Août 1964 à [Localité 3] (Italie),

tous deux demeurant [Adresse 2]

représentés par M^e Eric MULLER, avocat au barreau de Montbélard

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Claudine MONNERET : Président

Martine FAUCHON : Greffier

DEBATS :

à l’audience du 08 Octobre 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire, premier ressort

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe du Juge des contentieux et de la protection du Tribunal judiciaire le 20 Octobre 2025 et signé par Claudine MONNERET, Juge des contentieux de la protection et Martine FAUCHON, greffière.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 15 février 2023, la SCI CLEMA a donné en location à Madame [B] [R] et Monsieur [C] [F] un logement meublé sis à [Adresse 7], moyennant un loyer mensuel initial de 400 euros et une provision sur charges de 90 euros.

À la suite d’impayés, elle a fait délivrer à ses locataires un commandement de payer en date du 7 février 2025 pour la somme en principal de 4911 euros.

Par actes de commissaire de justice délivrés le 17 juillet 2025, la SCI CLEMA a fait assigner Madame [B] [R] et Monsieur [C] [F] devant le juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de MONTBÉLIARD aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de location signé le 15 février 2023, et en conséquence constater la résiliation du bail ;

ordonner l’expulsion de Madame [B] [R] et Monsieur [C] [F] du logement qu’ils occupent sans droit ni titre, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin avec le concours de la force publique ;

les condamner solidairement au paiement de la somme de 7851 euros au titre des loyers et charges impayés au 15 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sauf à parfaire ou à diminuer selon décompte fourni lors des débats ;

les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle qui sera fixée au montant du loyer courant et des charges du contrat résilié, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux ;

les condamner solidairement au paiement de la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en eux compris le coût du commandement de payer du 7 février 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 septembre 2025 puis a fait l’objet d’un renvoi à la demande du Conseil des défendeurs, qui a indiqué ne plus intervenir pour ces derniers et les avoir prévenu de de l’audience du 8 octobre 2025.

La SCI CLEMA, représentée par Madame [U] [X], assistée de son Conseil, réitère ses prétentions, sauf à actualiser sa créance à la somme de 8045 euros, et s’en remet, pour le surplus, à son assignation et ses pièces. Elle expose qu’aucun règlement n’est intervenu depuis octobre 2023 par les locataires et mars 2025 pour le CAF. Elle sollicite la réduction du délai d’expulsion compte-tenu de la mauvaise foi de ces derniers et des conséquences financières graves qui en résultent pour la SCI qui ne peut plus faire face à ses charges.

Madame [B] [R] et Monsieur [C] [F], assignés à étude, représentés à l’audience du 3 septembre 2025 par leur Conseil, ne sont ni présents ni représentés à l’audience du 8 octobre 2025 bien qu’avisés de sa date.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail

La SCI CLEMA justifie de sa saisine de la CCAPEX par voie électronique réceptionnée le 7 février 2025, soit deux mois au moins avant la signification de l’assignation intervenue le 17 juillet 2025.

La notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département du [Localité 4] a été effectuée dans le délai requis, pour avoir été réceptionnée par voie électronique le 17 juillet 2025, soit six semaines au moins avant la première audience du 3 septembre 2025.

En conséquence, la demande en résiliation de bail de la SCI CLEMA, qui respecte les dispositions de l’article 24 II et III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, doit être déclarée recevable.

Sur la clause résolutoire

Le contrat de location du 15 février 2023 prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer, des charges ou autres accessoires, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

À la suite d’impayés, la SCI CLEMA a fait délivrer à ses locataires un commandement de payer en date du 7 février 2025 pour la somme en principal de 4911 euros.

Madame [B] [R] et Monsieur [C] [F] n’ayant, dans le délai de deux mois, ni réglé les causes du commandement, ni saisi la juridiction compétente pour solliciter la suspension de l’effet de la clause résolutoire du bail et l’octroi d’un délai de paiement, ladite clause résolutoire s’est appliquée de plein droit à la date du 8 avril 2025.

En conséquence, ils sont occupants sans droit ni titre du logement depuis cette date et il y a donc lieu d’ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, si besoin avec le concours de la force publique, dans les conditions prévues au dispositif.

Sur la demande de suppression du délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux. Toutefois, ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Il est démontré par la SCI CLEMA l’existence de circonstances particulièrement graves justifiant la réduction du délai de deux mois à huit jours, en ce que Madame [B] [R] et Monsieur [C] [F], défaillants à la procédure, occupent le logement depuis le 7 avril 2025 sans verser depuis octobre 2023 la moindre somme à la bailleresse au titre des loyers et charges, ce qui caractérise incontestablement une particulière mauvaise foi.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation présente un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Madame [B] [R] et Monsieur [C] [F], qui occupent les lieux sans droit ni titre depuis le 8 avril 2025, causant ainsi un préjudice à la SCI CLEMA, seront solidairement condamnés à payer à la bailleresse une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de continuation du bail, soit 490 euros, à compter du 8 avril 2025 et jusqu’à leur départ effectif.

Sur les loyers et charges ou indemnités d’occupation impayés

La SCI CLEMA établit le principe et le quantum de la créance locative invoquée en versant aux débats les pièces suivantes :

le contrat de location signé par les parties le 15 février 2023, prévoyant un loyer initial de 400 euros et une provision sur charges de 90 euros, payable d’avance avant le 5 de chaque mois, ainsi que la solidarité des locataires ;

le commandement de payer du 7 février 2025 ;

le décompte locatif au 30 septembre 2025 faisant apparaître un arriéré de 8045 euros.

Par ailleurs, dans le cas d’une créance périodique, le point de départ des intérêts court sur le montant des sommes dues au jour de la sommation.

Madame [B] [R] et Monsieur [C] [F] n’invoquent ni ne justifient d’un paiement libératoire ou d’une cause exonératoire de règlement.

Il convient en conséquence de les condamner solidairement à payer à la SCI CLEMA la somme de 8045 euros au titre des loyers et charges ou indemnités d’occupation impayés au 30 septembre 2025 (terme de septembre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 7851 euros et à compter du présent jugement sur le surplus.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [B] [R] et Monsieur [C] [F] seront condamnés in solidum aux entiers dépens de l’instance, en eux compris le coût du commandement de payer du 7 février 2025 (184,30 euros).

Il paraît inéquitable de laisser la SCI CLEMA supporter l’intégralité des frais non compris dans les dépens qu’il a pu exposer ; une indemnité de 300 euros lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Étant compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu d’écarter en tout ou partie l’exécution provisoire de droit prévue par l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

DÉCLARE RECEVABLE la demande en résiliation de bail formée par la SCI CLEMA ;

CONSTATE que le bail consenti à Madame [B] [R] et Monsieur [C] [F] par la SCI CLEMA le 15 février 2023, portant sur le logement sis à [Adresse 6], se trouve résilié par l’effet du jeu de la clause résolutoire depuis le 8 avril 2025 ;

En conséquence, ORDONNE à Madame [B] [R] et Monsieur [C] [F] de libérer les lieux loués de tous occupants et de tous biens de leur chef ;

DIT qu’à défaut d’avoir libéré les lieux HUIT (8) JOURS après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur EXPULSION et à celle de tous occupants de leur chef, si besoin avec le concours de la force publique ;

FIXE au montant du loyer et des charges en cours, soit 490 euros (quatre cent quatre-vingt-dix euros), l’indemnité mensuelle d’occupation due par Madame [B] [R] et Monsieur [C] [F] à la SCI CLEMA, au paiement de laquelle ils seront solidairement condamnés à compter du 8 avril 2025 et jusqu’à la libération des lieux ;

CONDAMNE solidairement Madame [B] [R] et Monsieur [C] [F] à payer à la SCI CLEMA la somme de 8045 euros (huit mille quarante-cinq euros) au titre de l’arriéré de loyers et charges ou d’indemnités d’occupation arrêté au 30 septembre 2025 (terme de septembre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 17 juillet 2025 sur la somme de 7851 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE in solidum Madame [B] [R] et Monsieur [C] [F] aux entiers dépens de l’instance, en eux compris le coût du commandement de payer du 7 février 2025 et sa notification à la CCAPEX ;

CONDAMNE in solidum Madame [B] [R] et Monsieur [C] [F] à payer à la SCI CLEMA la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé le 20 octobre 2025 à [Localité 5], et ont signé :

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,