TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTBÉLIARD

RUE MOZART – 25209 MONTBELIARD CEDEX -

03.81.90.70.00

N° RG 25/00137 – N° Portalis DBXR-W-B7J-D4TL

N° de minute :

Nature affaire : 5AA

Expéditions délivrées

le

à

Exécutoire délivrée

le

à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 29 AOUT 2025

JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. NEOLIA, demeurant 34 rue de de la Combe aux Biches – 25205 MONTBÉLIARD

représentée par Maître Richard BELIN de la SELARL REFLEX NORD FRANCHE-COMTE, avocats au barreau de BELFORT

PARTIE DÉFENDERESSE :

Monsieur [J] [B], demeurant 10 rue des vergers – 25550 BAVANS

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Claudine MONNERET : Président

Hugues CHIPOT : Greffier

DÉBATS :

à l’audience du 25 Juin 2025

ORDONNANCE :

Réputée contradictoire, premier ressort

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 29 Août 2025 et signé par Claudine MONNERET, Juge des Contentieux de la Protection et Hugues CHIPOT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 22 mai 2024 complété par avenant du 10 juillet 2024, la SA D’HLM NEOLIA a donné en location à Monsieur [J] [B] un appartement n° 5139011 et un garage n° 5139020 sis à BAVANS (25550) – 10 RUE DES VERGERS, moyennant un loyer mensuel initial de 490,48 euros (450,24 € + 40,24 €) et une provision sur charges de 130,02 euros (128,85 € + 1,17 €).

À la suite d’impayés, la bailleresse a fait délivrer le 18 septembre 2024 à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 1746,81 euros.

Par exploit de commissaire de justice délivré le 17 avril 2025, la SA D’HLM NEOLIA a fait assigner Monsieur [J] [B] devant le juge des contentieux de la protection de MONTBÉLIARD statuant en référé aux fins de voir :

constater la résiliation de plein droit du bail par acquisition de la clause résolutoire ;

ordonner l’expulsion du défendeur, ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

le condamner à lui payer à titre provisionnel la somme de 4628,12 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation dus au 2 avril 2025 ;

le condamner à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui des loyers et provisions sur charges qu’il aurait été amené à régler en cas de poursuite du bail, à compter du 3 avril 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

le condamner à lui payer la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en eux compris le commandement de payer visant la clause résolutoire.

À l’audience du 25 juin 2025, la SA D’HLM NEOLIA, représentée par son Conseil, réitère ses prétentions et s’en rapporte à son assignation et ses pièces. Elle précise que le paiement du loyer n’a pas été repris et que la dette s’élève à 5363,80 euros au 23 juin 2025.

Monsieur [J] [B], bien que régulièrement assigné à étude, n’est ni présent ni représenté.

Le diagnostic social et financier n’est pas parvenu à la juridiction.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail

La SA D’HLM NEOLIA justifie avoir saisi la CCAPEX le 16 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation intervenue le 17 avril 2025. La notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département du Doubs est par ailleurs intervenue dans le délai légal pour avoir été réceptionnée par voie électronique le 18 avril 2025, soit six semaines au moins avant la première audience du 25 juin 2025.

En conséquence, sa demande en résiliation de bail, qui respecte les dispositions de l’article 24 II et III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, doit être déclarée recevable.

Sur la demande en résiliation du bail

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des référés, dans tous les cas d’urgence, et dans les limites de sa compétence, d’ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’expulsion d’un locataire devenu occupant sans droit ni titre par l’effet d’une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés en application de l’article 835 du code de procédure civile dès lors que le maintien dans les lieux de l’occupant constitue un trouble manifestement illicite ou que la libération des lieux caractérise une obligation non sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire résultant de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le contrat de location liant les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit pour non-paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer ou des charges deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré à Monsieur [J] [B] le 18 septembre 2024 est demeuré infructueux, ses causes (1746,81 €) n’ayant pas été réglées dans le délai de six semaines qui a expiré le mercredi 30 octobre 2024.

La clause résolutoire insérée au bail du 22 mai 2024 avec avenant du 10 juillet 2024 s’est donc appliquée de plein droit à la date du 31 octobre 2024.

En conséquence, sans droit ni titre sur le logement et le garage depuis cette date, il y a lieu, à défaut d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, d’ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [B], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier, dans les conditions prévues au dispositif.

Sur les demandes en paiement à titre provisionnel

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection statuant en référé d’accorder une provision au créancier qui justifie détenir une créance ne souffrant pas de contestation sérieuse.

Sur l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle

Il sera considéré que la SA D’HLM NEOLIA, qui a saisi le juge des référés, a entendu implicitement mais nécessairement en solliciter la fixation et la condamnation à titre provisionnel.

Il est par ailleurs rappelé qu’il ne peut être accordé en référé qu’une provision dans sa partie non sérieusement contestable, soit le loyer révisé augmenté des provisions sur charges.

En conséquence, Monsieur [J] [B], qui occupe les lieux sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, sera condamné à payer à la SA D’HLM NEOLIA une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des provisions sur charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, avec indexation dans les conditions prévues au contrat résilié, à compter du 31 octobre 2024 et jusqu’à libération des lieux et remise des clés à la bailleresse.

Sur la provision au titre de l’arriéré de loyers et charges ou d’indemnités d’occupation

La SA D’HLM NEOLIA justifie du principe et du quantum de sa créance provisionnelle en versant aux débats les pièces suivantes :

le contrat de location du 22 mai 2024 et son avenant du 10 juillet 2024 prévoyant un loyer initial global de 490,48 euros (450,24 € + 40,24 €) et une provision sur charges de 130,02 euros (128,85 € + 1,17 €), avec indexation annuelle, payables à terme échu ;

le commandement de payer du 18 septembre 2024 ;

le compte locatif présentant un solde débiteur de 4628,12 euros à la date de l’assignation.

Monsieur [J] [B], défaillant à la procédure, n’invoque ni ne justifie d’un paiement libératoire ou d’un fait exonératoire de règlement.

Il convient toutefois de déduire un montant de 130,99 euros, débité le 6 octobre 2024, correspondant au coût du commandement de payer, qui sera inclus dans les dépens.

En conséquence, la demande de provision de la SA D’HLM NEOLIA doit être accueillie à hauteur de 4497,13 euros au titre des loyers et charges ou indemnités d’occupation échus et impayés au 17 avril 2025 (terme de mars 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [J] [B], qui succombe, doit être condamné aux entiers dépens de l’instance, en eux compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire et sa dénonciation à la CCAPEX.

Il paraît inéquitable de laisser la SA D’HLM NEOLIA supporter l’intégralité des frais non compris dans les dépens qu’elle a pu exposer ; une indemnité de 500 euros lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :

DÉCLARONS RECEVABLE la demande en résiliation de bail formée par la SA D’HLM NEOLIA ;

CONSTATONS que le bail du 22 mai 2024 avec avenant du 10 juillet 2024 liant Monsieur [J] [B] à la SA D’HLM NEOLIA, portant sur le logement n° 5139011 et le garage n° 5139020 sis à BAVANS (25550) – 10 RUE DES VERGERS, se trouve résilié par l’effet du jeu de la clause résolutoire depuis le 31 octobre 2024 ;

En conséquence, ORDONNONS à Monsieur [J] [B] de libérer les lieux loués de tous occupants et de tous biens de son chef ;

DISONS qu’à défaut d’avoir libéré les lieux DEUX MOIS après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son EXPULSION et à celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

FIXONS au montant du loyer et des provisions sur charges, avec indexation annuelle dans les conditions prévues par le contrat de location résilié, le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle due par Monsieur [J] [B] à la SA D’HLM NEOLIA, au paiement de laquelle il sera condamné à compter du 31 octobre 2024 et jusqu’à la libération des lieux matérialisée par la remise des clés à la bailleresse ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [B] à payer à la SA D’HLM NEOLIA la somme de 4497,13 euros (quatre mille quatre cent quatre-vingt-dix-sept euros et treize centimes) à titre de provision à valoir sur les loyers et provision sur charges ou indemnités d’occupation échus et impayés au 17 avril 2025 (terme de mars 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 17 avril 2025 ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [B] aux dépens de l’instance, en eux compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 18 septembre 2024 et sa dénonciation à la CCAPEX ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [B] à payer à la SA D’HLM NEOLIA la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé le 29 août 2025 à MONTBÉLIARD, et ont signé :

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,