N° D’INSCRIPTION AU REPERTOIRE GENERAL : N° RG 24/00078 N° Portalis DBWM-W-B7I-CMQJ
N.A.C. : 31D
TRIBUNAL JUDICIAIRE de MONTLUCON
-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-= ORDONNANCE DU JUGE DES RÉFÉRÉS du 12 Février 2025
ENTRE : DEMANDEUR
Madame X Y […] comparante en personne assistée de Maître Francis ROBIN de la SCP HERMAN ROBIN & ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND substitué par M^e Sonia PINEAU, avocat au barreau de MONTLUCON,
d’une part
ET : DÉFENDEURS
S.A.S.U. SASU HUMAN IMMOBILIER RCS BORDEAUX 414 854 216 […] représentée par Maître Thierry GESSET de la SELARL AUVERJURIS, avocat au barreau de MONTLUCON substitué par M^e Thibault CLERET, avocat au barreau de MONTLUCON Monsieur Z AA […] représenté par Maître Valérie DAFFY de la SELAS ALLIES AVOCATS, avocat au barreau de MONTLUCON, postulant, M^e Pierre DEAT-PARETI, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND, plaidant substitués par M^e Nicolas SABATINI, avocat au barreau de MONTLUCON
d’autre part ;
Nous, Juge des référés, après débats à l’audience publique du 15 janvier 2025 tenue par ADe-Léa CRAMIER, présidente du tribunal judiciaire, juge des référés, assistée de Karine FALGON, greffière, avons avisé les parties que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe de la juridiction le DOUZE FEVRIER DEUX MILLE VINGT CINQ, ainsi qu’il suit :
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EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte authentique en date du 17 juin 2024, reçu devant Maître QUACH-MONTAGNE, notaire à […] ([…]), Madame X AB AC a acquis de Monsieur Z AA une maison d’habitation située 22 rue du Clos des Peux à […] ([…]), moyennant la somme de 100.000€. Ce même acte authentique précise que Monsieur Z AA a réalisé ou fait réaliser plusieurs travaux, et notamment l’installation d’une pompe à chaleur, des aménagements intérieurs et la suppression de construction légère.
Mandaté par Madame X Y, Monsieur AD AE, en sa qualité d’architecte expert judiciaire, a établi un rapport de visite le 02 août 2024 duquel il ressort que l’immeuble acquis n’est pas conforme aux déclarations administratives précédentes, est entâché de désordres grevant le clos couvert et le second oeuvre, et a subi une extension des surfaces habitables qui ne serait pas apparente sur le plan cadastral. Monsieur AD AE a ensuite établi un second rapport de visite le 26 novembre 2024 dans lequel il relève des désordres liés à la récupération et à l’évacuation des eaux pluviales et au fonctionnement de la pompe à chaleur en considération de la puissance disponible au compteur d’électricité.
Par actes de commissaire de justice en date des 29 et 30 août 2024, Madame X Y a assigné Monsieur Z AA et la SASU HUMAN IMMOBILIER devant le juge des référés de ce Tribunal auquel elle demande, au visa des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, de :
- la recevoir en sa demande de référé, laquelle interrompt tous les délais de garantie légale ou conventionnelle et toutes éventuelles forclusions et prescriptions,
- ordonner une mesure d’expertise et désigner tel expert qu’il plaira avec pour mission notamment de procéder à toutes constatations portant sur les désordres, en indiquer la nature et les causes, et évaluer les préjudices subis,
- réserver les dépens.
L’affaire a été appelée à la première audience du 25 septembre 2024, puis renvoyée à trois reprises à la demande des parties.
A l’audience tenue le 15 janvier 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, Madame X Y, représentée par son avocat, a repris les termes de ses conclusions transmises le 11 décembre 2024, et maintenu l’ensemble de ses demandes telles qu’exposées dans son acte introductif d’instance. A l’appui de ses prétentions, Madame X Y expose qu’il ressort de l’acte notarié d’achat du bien immobilier que Monsieur Z AA a procédé lui-même à certains travaux et a fait installer une pompe à chaleur, alors que les rapports de visite de l’expert qu’elle a mandaté démontrent que lesdits travaux sont entâchés de divers désordres de plusieurs natures, dont certains sont antérieurs à la vente et étaient connus de Monsieur Z AA qui n’a pas respecté son obligation de contracter de bonne foi. Elle précise qu’elle se trouve depuis sans système de chauffage au sein d’un immeuble rendu impropre à sa destination, alors que l’agent immobilier qui a procédé à la vente n’a pas répondu à son obligation d’information et de renseignements.
En défense, Monsieur Z AA, représenté par son avocat, a repris les termes de ses conclusions déposées le 14 janvier 2025, et demande
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au juge des référés de :
- dire et juger que Madame X Y ne justifie pas d’un motif légitime au prononcé de la mesure d’expertise sollicitée,
- débouter Madame X Y de sa demande d’expertise in futurum,
- condamner Madame X Y à lui payer la somme de 2.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et la condamner aux dépens. A l’appui de sa défense, Monsieur Z AA rappelle que l’existence d’un motif légitime de demander une mesure d’expertise n’oblige pas le juge à l’ordonner s’il l’estime inutile, et que le demandeur doit appuyer sa demande sur des faits précis et objectifs afin de démontrer la vraisemblance du rapport d’obligation dans lequel le litige est évoqué. Il rappelle qu’il n’est pas un professionnel de l’immobilier et que Madame X Y ne rapporte pas la preuve d’un défaut d’information de sa part. Il estime que Madame X Y ne démontre pas le caractère actuel des désordres qu’elle vise, ni que sa maison serait impropre à son usage, et que de manière générale les rapports de visite de Monsieur AD AE restent imprécis et vagues de sorte qu’il ne peut en être conclu aucune relation avec ses éventuelles interventions dans la maison lorsqu’il en était propriétaire.
La SASU HUMAN IMMOBILIER, représentée par son avocat, a repris les termes de ses conclusions déposées le 12 novembre 2024 et demande au juge des référés de :
- la mettre hors de cause,
- débouter Madame X Y de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- condamner Madame X Y à lui payer la somme de 1.500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner Madame X Y aux dépens,
- à titre subsidiaire :
- compléter le chef de mission de l’expert en lui demandant d’indiquer si les vices étaient apparents lors de l’acquisition ou s’ils sont apparus postérieurement, et dans le premier cas s’ils pouvaient être décelés par un acquéreur profane, et dans le second cas s’ils trouvent leur origine dans une situation postérieure à l’acquisition, notamment s’ils sont la conséquence de travaux réalisés depuis lors,
- réserver les dépens. A l’appui de sa défense, la SASU HUMAN IMMOBILIER expose que la mission de l’agent immobilier n’a rien de commun avec celle d’un maître d’oeuvre, qu’il n’est ni constructeur, ni professionnel du bâtiment, ni diagnostiqueur, et qu’il n’a qu’un rôle d’entremise dans l’acte de vente en étant tenu d’une obligation de moyen et non de résultat. Elle fait observer par ailleurs qu’elle n’aurait pu informer Madame X Y d’éléments dont elle n’avait pas connaissance, et que cette dernière n’a découverts qu’après la visite de l’expert qu’elle a mandaté. Elle renvoie par ailleurs à l’acte de vente en ce qu’il vise, pour information de l’acquéreur, les travaux entrepris par le vendeur.
A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 12 février 2024.
MOTIFS
Sur la demande principale
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En application de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès, la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé. Ainsi, l’existence du motif légitime de nature à justifier une mesure d’instruction relève du pouvoir souverain du juge [Cass. Civ. 2ème 14 mars 1984, Bull.civ.II n°49]. Par ailleurs, l’article 145 du code de procédure civile n’exige pas que le demandeur établisse le bien-fondé de l’action en vue de laquelle la mesure d’instruction est sollicitée [Cass. Civ. 2ème 04 novembre 2021 n°21-14.023], mais le juge doit caractériser l’existence d’un litige potentiel susceptible d’opposer les parties [Cass. Civ. 2ème 16 novembre 2017 n°16-24.368]. En effet, la procédure de l’article 145 n’étant pas limitée à la conservation des preuves et pouvant aussi tendre à leur établissement, il ressort de l’exercice du pouvoir souverain du juge, qui n’est pas tenu de caractériser la légitimité de la mesure au regard des différents fondements juridiques de l’action en vue de laquelle cette mesure est sollicitée, de caractériser l’existence d’un motif légitime à obtenir la communication de documents permettant à l’une des parties d’apprécier, avant d’engager une action au fond, l’importance des griefs qu’elle envisage d’imputer à son contradicteur [Cass. Civ. 2ème 6 novembre 2008, n°07-17.398]. Enfin, la demande doit être rejetée si les faits invoqués pour la justifier sont hypothétiques ou si elle est formulée en vue d’une action au fond irrémédiablement vouée à l’échec, voire si elle apparaît inutile [Cass. Civ. 2ème 20 mars 2014, n° 13-14.985], tel étant le cas lorsque la mesure sollicitée n’est pas susceptible de permettre au juge du fond de trancher le litige [Cass. Civ. 2ème 22 avril1992, Bull. Civ. II, p. 67].
En l’espèce, la SASU HUMAN IMMOBILIER ne conteste pas la réalité des désordres pointés par Madame X Y quant à la maison d’habitation qu’elle a acquise par son intermédiaire, et Monsieur Z AA ne peut valablement les écarter aux motifs que les rapports établis par Monsieur AD AE seraient imprécis. Il convient en effet d’observer que les deux rapports produits aux débats ne sont pas des rapports d’expertise amiable, mais des rapports de visite qui de fait ne peuvent être aussi précis qu’une mesure d’instruction. Pour autant, il ressort de leur lecture d’une part que Madame X Y a fait intervenir cet architecte expert moins de deux mois après l’acquisition du bien litigieux, d’autre part qu’un certain nombre de désordres et de non conformités avec les règles de l’art sont décrites, et pour certains a priori datés antérieurement à l’acquisition de l’immeuble par Monsieur Z AA, et qu’enfin se posent des questions évidentes de responsabilités de tous ordres quant à l’origine desdits désordres et non conformités, quant à leur date d’apparition, et quant à leur connaissance par le vendeur et son intermédiaire.
Dès lors, en l’état du litige, Madame X Y justifie pleinement d’un motif légitime au sens des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile aux fins que soient confirmés les désordres et malfaçons déjà relevés et que soient déterminées les responsabilités éventuelles tant du vendeur que de son intermédiaire.
En conséquence de quoi, il sera ordonné une mesure d’expertise, dont la mission sera fixée au dispositif ci-après, à charge pour Madame X Y de faire l’avance des frais pour y procéder.
Sur les dépens et les demandes formées au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile
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L’expertise étant ordonnée à la demande et dans le seul intérêt de Madame X Y, il convient de la condamner par provision aux dépens. Par ailleurs, Monsieur Z AA et la SASU HUMAN IMMOBILIER succombant en leur défense, il convient de les débouter de leurs demandes respectives formées au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous juge des référés,statuant publiquement par décision contradictoire rendue en 1er ressort ;
ORDONNONS une mesure d’expertise judiciaire et COMMETTONS Monsieur AF AG, expert inscrit sur la liste des experts de la Cour d’appel de RIOM, adresse 1781 route de Vaumas, Lieu-dit « Les Bernards » […]340 CHAPEAU – Tél : 06 83 […] 57 23 – Mèl : AH.AI.org, pour y procéder en qualité d’expert avec mission de :
1/ entendre et convoquer les parties,
2/ recueillir les observations de toutes les parties,
3/ se faire communiquer, par les parties ou par des tiers, tous documents et pièces qu’il estimera utiles pour l’accomplissement de sa mission,
4/ se rendre sur les lieux situés 22 rue du Clos des Peux à […] ([…]),
5/ décrire l’immeuble,
6/ rechercher et décrire les désordres, malfaçons et non-conformités existants, et en indiquer la nature, la cause, l’importance, et les conséquences,
7/ rechercher et indiquer si les désordres, malfaçons et non-conformités relevés existaient avant l’accomplissement des travaux de rénovation par le vendeur, puis par l’acquéreur,
8/ dire si ces désordres, malfaçons et non-conformités pouvaient être connus du vendeur et de son intermédiaire à la vente,
9/ dire pour chacun de ces désordres et malfaçons s’ils rendent impropres l’immeuble à sa destination ou à son usage, s’ils le rendent dangereux pour les personnes, s’ils en diminuent l’aspect esthétique, ou s’ils entraînent des conséquences quant à la valeur de l’immeuble,
10/ décrire pour chacun de ces désordres et malfaçons les mesures susceptibles d’y remédier, et évaluer leur coût prévisible,
11/ fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres,
12/ faire toutes observations utiles au règlement du litige,
13/ recueillir les déclarations de toute personne informée, sachants, et s’adjoindre tout spécialiste de son choix, à charge d’en demander l’autorisation préalable au magistrat chargé du contrôle des expertises ;
DISONS que les opérations d’expertise dérouleront en la présence et au contradictoire de :
- Madame X Y,
- Monsieur Z AA,
- la SASU HUMAN IMMOBILIER ;
DISONS que l’expert, saisi par le greffe, devra déposer :
- un pré-rapport, en impartissant un délai de rigueur aux parties pour déposer leurs dires et fournir leurs pièces justificatives, répondre aux dires des parties déposés dans les délais impartis par l’expert. A l’expiration dudit délai l’expert
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devra passer outre, poursuivre ses opérations et conclure sur les éléments en sa possession ;
- et l’original du rapport définitif en double exemplaire au greffe, tandis que l’expert en adressera un exemplaire aux parties et à leur conseil, dans le délai de quatre mois à compter de la date de réception de l’avis de la régie du tribunal du versement de la consignation (date à compter de laquelle l’expert pourra débuter ses opérations d’expertise), sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile de manière motivée auprès du juge chargé du contrôle des expertises ;
DISONS que Madame X Y devra faire l’avance des frais d’expertise, et consigner entre les mains du Régisseur d’Avances et de Recettes du tribunal de judiciaire de MONTLUÇON, une somme de 3.500€, dans le délai d’un mois à compter de la présente décision, à défaut de quoi, la désignation de l’expert sera caduque ;
DISONS qu’en cas de refus ou d’empêchement légitime de l’expert commis, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance du Magistrat chargé du contrôle des expertises rendue sur requête ou d’office ;
DISONS que l’expert répondra de manière précise et circonstanciée à ces dernières observations ou réclamations qui devront être annexées au rapport définitif dans lequel devront figurer impérativement : la liste exhaustive des pièces par lui consultées, le nom des personnes convoquées aux opérations d’expertise en précisant pour chacune d’elle la date d’envoi de la convocation la concernant et la forme de cette convocation, le nom des personnes présentes à chacune des réunions d’ expertise, la date de chacune des réunions tenues, les déclarations des tiers entendus par lui, en mentionnant leur identité complète, leur qualité et leurs liens éventuels avec les parties, le cas échéant, l’identité du technicien dont il s’est adjoint le concours, ainsi que le document qu’il aura établi de ses constatations et avis (lequel devra également être joint à la note de synthèse ou au projet de rapport) ;
DISONS que l’expert devra dès la première réunion d’expertise faire connaître aux parties le montant prévisionnel approximatif de ses frais et honoraires et
- en tant que besoin – solliciter du juge chargé du contrôle des expertises, la consignation d’un complément de provision ;
DISONS que le dépôt du rapport sera accompagné de la demande de rémunération de l’expert, dont ce dernier aura adressé un exemplaire aux parties par tout moyen permettant d’en établir la réception ; que la demande de rémunération mentionnera la date d’envoi aux parties de cette copie ;
DEBOUTONS Monsieur Z AA et la SASU HUMAN IMMOBILIER de leurs demandes respectives formées au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit et par provision exécutoire ;
DISONS que Madame X Y sera tenue aux dépens du présent référé par provision.
Ainsi fait et ordonné les jour, mois et an susdits. La présente décision a été signée par ADe-Léa CRAMIER, présidente et Karine FALGON, greffière.
La greffière La présidente Karine FALGON ADe-Léa CRAMIER
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