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TRIBUNAL JUDICIAIRE

de MONTLUCON

[Adresse 1]

[Localité 1]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/01177 – N° Portalis DBWM-W-B7J-CRRT

Contentieux de la protection

MINUTE N°26/00

JUGEMENT

DU : 19 Février 2026

E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH

C/

[W] [O]

Le :

copie certifiée conforme délivrée à :

E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH

[W] [O]

copie exécutoire délivrée à :

E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH

[W] [O]

JUGEMENT

Le 19 Février 2026, au siège du Tribunal, sous la Présidence de […], Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, assistée de […], Greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH

[Adresse 2]

[Localité 1]

comparante en personne

DEFENDEUR

Monsieur [W] [O]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 1]

comparant en personne

DÉBATS

L’affaire appelée à l’audience du 3 décembre 2025, […], juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire conformément à l’article L.121-3 du code de l’organisation judiciaire, assistée de […], Greffier, en présence de [X] [P], assistant de justice, après avoir entendu les parties en leurs demandes et explications a avisé les parties à l’issue des débats que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe de la juridiction le 19 FEVRIER 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

FAITS ET PROCÉDURE

Par contrat de location signé le 14 août 2023, avec prise d’effet le 16 août 2023, l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH (ci-après [Localité 1] HABITAT) a donné à bail à Monsieur [W] [O] (ci-après Madame [O]), un appartement à usage d’habitation principale situé [Adresse 3] à [Localité 1]), contre un loyer mensuel initial de 338,41 euros, outre les provisions sur charges. En mai 2025, le loyer mensuel s’est élevé à 361,67 euros et les charges locatives à 207,77 euros.

Par courrier en date du 29 juillet 2024, Monsieur [O] a donné congé du logement.

Par courrier en date du 21 octobre 2024, Monsieur [O] a annulé sa demande de congé pour des raisons professionnelles.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 avril 2025, remis à domicile, [Localité 1] HABITAT a fait signifier à Monsieur [O], en visant la clause résolutoire insérée au bail, un commandement de payer une somme due en principal au titre des loyers et charges échues et impayées à hauteur de 4.449,87 euros, et de justifier de l’assurance, outre la somme de 168,82 euros au titre des frais .

La Commission spécialisée de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (ci-après CCAPEX) a enregistré avec accusé de réception électronique la signification du commandement de payer le 24 avril 2025.

[Localité 1] HABITAT a fait assigner Monsieur [O] en constatation de la résiliation du bail devant le Juge des Contentieux de la Protection de Montluçon suivant acte de commissaire de justice signifié le 15 juillet 2025, déposé en étude.

La procédure a été dénoncée à la préfecture de l’Allier par voie électronique avec accusé de réception en date du 16 juillet 2025.

L’audience a eu lieu le 03 décembre 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 03 décembre 2025, [Localité 1] HABITAT, par l’intermédiaire de sa directrice générale représentée par pouvoir, s’en remet à l’assignation et sollicite :

— que soit constatée la résiliation du 23 juin 2025, du bail conclu avec Monsieur [O] portant sur le logement situé [Adresse 3] à [Localité 1] ;

— que soit ordonnée en conséquence l’expulsion de Monsieur [O] du logement et celle de tous occupants et tous biens de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamnation de Monsieur [O] à lui verser les sommes suivantes :

5.762,43 euros au titre des loyers et charges impayés du logement dus à l’audience ;En deniers ou en quittances, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer révisable, augmenté des charges elles-mêmes révisables, jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ou par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;Les entiers frais et dépens comprenant ceux du commandement de payer ;- que soit ordonnée l’exécution provisoire.

Au soutien de ses demandes, [Localité 1] HABITAT fait valoir que le commandement de payer signifié le 22 avril 2025 est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte que la clause résolutoire stipulée au contrat de bail signé le 14 août 2023 entre les parties est acquise. Toutefois, [Localité 1] HABITAT expose que Monsieur [O] vit avec sa compagne, va bientôt avoir un enfant et a repris le paiement des loyers. [Localité 1] HABITAT ne s’oppose pas à des délais de paiement mais précise que Monsieur [O] n’a pas d’accompagnement social.

À l’audience du 03 décembre 2025, Monsieur [O], comparant, précise au tribunal sur sa situation personnelle qu’il travaille en CDI à Action depuis presque 4 ans et gagne 1.200 euros par mois. Il souhaite un délai pour payer sa dette, qu’il ne conteste pas. Il explique ne pas avoir pu payer sa dette après être parti en Guyane pendant un moment. Sa compagne ne travaille pas et il a perdu le bénéfice des aides personnalisées au logement.

MOTIVATION

➣ Sur la demande en paiement des loyers et charges

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et celui qui s’en prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur au moment de la conclusion du contrat de bail litigieux, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, [Localité 1] HABITAT verse au débat l’engagement de location, un décompte actualisé des sommes dues et le commandement de payer.

Monsieur [O] ne conteste pas la dette et ne justifie pas du paiement intégral du retard. Il convient donc de faire droit à la demande en paiement de [Localité 1] HABITAT qui apparaît bien fondée.

En conséquence, Monsieur [O] sera condamné à payer la somme de 5.762,43 euros au titre des loyers et charges impayés du logement dus à l’audience.

➣ Sur la résiliation du bail

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Allier par la voie électronique le 16 juillet 2025, soit au moins six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, [Localité 1] HABITAT justifie de la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 le 24 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande est recevable.

L’article 24 de la loi du juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs prévoit en son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, l’une des conditions générales du bail stipule : « En cas de non-paiement des sommes dues à l’Organisme, loyers ou charges régulièrement appelés ou en cas de non versement du dépôt de garantie, d’un montant au moins équivalent à trois mois de loyer en principal (déduction faite de l’A.P.L.) le contrat sera, après examen du cas en liaison avec le service social du secteur, résilié de plein droit à l’initiative de [Localité 1] Habitat, deux mois après un simple commandement de payer resté sans effet. »

Il convient donc de retenir que le défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne peut produire effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, conformément aux stipulations du contrat de location litigieux.

Il est établi et non contesté que Monsieur [O] a laissé les échéances de loyer impayées pendant plusieurs mois.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée au bail, et contenant les mentions exigées à peine de nullité par l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 a été signifié à Monsieur [O] le 22 avril 2025, lui impartissant un délai de deux mois pour régulariser sa situation.

Monsieur [O] n’a pas apuré intégralement sa dette dans le délai imparti et reste toujours redevable d’un arriéré.

En conséquence, il convient de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire au profit de [Localité 1] HABITAT et donc de la résiliation du bail sont réunies à la date du 23 juin 2025.

➣ Sur la demande tendant à l’octroi de délai de paiement

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose : « V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Cette situation se caractérise lorsque le locataire est en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Monsieur [O] a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

Par ailleurs, il ressort des débats que Monsieur [O] travaille depuis 4 ans et touche un salaire de 1.200 euros. De surcroît, [Localité 1] HABITAT ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement ni au maintient dans les lieux.

En conséquence, Monsieur [O] pourra s’acquitter du paiement de sa dette selon les modalités ainsi décrites, reprises au dispositif du présent jugement.

En raison des délais de paiement accordés, les effets de la clause résolutoire sont suspendus tant que le loyer courant, les charges courantes et l’arriéré de la dette sont payés par la locataire dans les délais accordés.

En cas de non-respect des modalités de paiement édictées par la présente décision, le solde de la dette deviendra exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet 15 jours après une mise en demeure du bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse.

[Localité 1] HABITAT pourra alors faire procéder à l’expulsion de Monsieur [O] et de tous occupants et tous biens de son chef.

Monsieur [O] devra alors payer à [Localité 1] HABITAT, en deniers ou en quittances, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer révisable, augmenté des charges elles-mêmes révisables, jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ou par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

➣ Sur les différents frais

➛ Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Monsieur [O] succombe à l’instance.

En conséquence, Monsieur [O] devra supporter les entiers frais et dépens comprenant ceux du commandement de payer.

➛ Sur la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, l’équité commande de ne pas faire droit aux demandes présentées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

➣ Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par décision mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort ;

CONDAMNE Monsieur [W] [O] à payer à l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH la somme de 5.762,43 euros (cinq mille sept cent soixante deux euros et quarante trois centimes) au titre des loyers et charges impayés du logement selon décompte arrêté à la date de l’audience ;

AUTORISE Monsieur [W] [O] à régler ladite somme par 32 mensualités de 180 euros, la première devant intervenir avant le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, puis au plus tard le 15 de chaque mois, et une dernière mensualité devant solder la dette, le loyer et les charges courants devant être payés en sus ;

DIT qu’à défaut de paiement par Monsieur [W] [O] d’une échéance à la bonne date, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra les effets suivants sans nouvelle décision judiciaire, 15 jours après une mise en demeure de l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse :

— Monsieur [W] [O] devra libérer, avec tous occupants et tous biens de son chef, après remise des clés, les locaux situé [Adresse 3] à [Localité 1], à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter le logement et, à défaut, son expulsion pourra être poursuivie, au besoin, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— Monsieur [W] [O] sera tenu de payer, en deniers ou en quittances, à l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH, en deniers ou en quittances, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer révisable, augmenté des charges elles-mêmes révisables, jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ou par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE Monsieur [W] [O] aux entiers frais et dépens de l’instance, comprenant ceux du commandement de payer ;

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DÉBOUTE l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH de sa demande formulée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Le présent jugement, prononcé à la date indiquée en tête des présentes, est signé par le juge présidant l’audience qui l’a rendu et le greffier

Le greffier, le Juge des contentieux de la protection,

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