N° RG 23/31441 – N° Portalis TRIBUNAL DBYB-W-B7H-OQAJ JUDICIAIRE
DE MONTPELLIER
Date: 13 Juin 2024
AUDIENCE PUBLIQUE DES RÉFÉRÉS 6
0
TOTAL COPIES
COPIE REVÊTUE 4
ORDONNANCE formule exécutoire
AVOCAT
COPIE CERTIFIÉE 1
CONFORME AVOCAT
PAR RPVA
COPIE REVÊTUE formule exécutoire EXTRAIT DES MINUTES DU GREFFE partie comparante DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER COPIE CERTIFIÉE RÉPUBLIQUE FRANÇAISE CONFORME partie comparante
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COPIE EXPERT
COPIE DOSSIER 1 Le tribunal Judiciaire de Montpellier a rendu la décision dont la teneur suit Minute: 24/00293
rendue le 13 Juin 2024, par mise à disposition au greffe, après débats à l’audience du 16 Mai 2024, par Fanny BROCHARD, Juge, as[…]tée de Delphine NOGUERA, Greffier,
ENTRE
DEMANDERESSE
Madame X AE-HERBSTREITH née le […] à […], demeurant […]
- […]
représentée par M^e Claire TRIBAA- MAILLET, avocate au barreau de MONTPELLIER
ET
DEFENDERESSES
Madame Y ROUQUIER épouse Z née le […] à NANTES (44000), demeurant 20, l’Ouest Domaine du Petit
Beauregard – 78170 LA CELLE SAINT CLOUD
représentée par M^e Judith BOURQUELOT, avocat plaidant, avocate au barreau de PARIS représentée par M^e Olivier GUERS, avocat postulant de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocats au barreau de MONTPELLIER,
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S.A.R.L. RT – RCS 911148260, prise en la personne de son représentant légal dont le siège social est […] […]
représentée par M^e Marlène SAAIS-ALIBERT, avocate au barreau de MONTPELLIER
Syndicat des copropriétaires de la Résidence […] […] prise en la personne de son Syndic en exercice, la SAS FONCIA MONTPELLIER – RCS 343 765 178 dont le siège social est […] […], […],
représentée par M^e Stéphane ROCHIGNEUX, avocat au barreau de MONTPELLIER
S.A.R.L. OTI- Office de Transactions Immobilières – RCS 310 057 229, prise en la personne de son représentant légal dont le siège social est […] […] – […]
M AA AB 19 non représentée A AR BU
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EXPOSE DU LITIGE
Madame X AE-HERBSTREITH est propriétaire d’un appartement au sein d’une résidence […]e […] […].
Madame Y ROUQUIER épouse Z est propriétaire d’un lot situé au rez-de-chaussée dudit immeuble, constitué d’un local commercial occupé par la SARL RT, qui exploite une activité de restauration. La requérante expose que ladite société a fait raccorder les extractions de ses fours, hotte aspirante et/ou différents appareils de cuisine à l’un des conduits de cheminée de la copropriété, condamné depuis de nombreuses années.
Par courrier recommandé avec avis de réception du 13 avril 2023, le conseil de Madame X AE-HERBSTREITH a sollicité l’agence immobilière OTI, mandatée par Madame Y Z pour gérer la location de son bien, aux fins d’obtenir des informations relatives au raccordement litigieux. Par courrier recommandé avec avis de réception du 24 avril 2023, Madame X AE-HERBSTREITH a mis en demeure l’agence immobilière OTI de lui communiquer le contrat de bail commercial liant Madame
Y Z à la SARL RT.
Par courrier recommandé avec avis de réception du même jour, Madame X AE-HERBSTREITH a écrit au syndic de la copropriété pour savoir si une autorisation avait été obtenue en vue d’utiliser le conduit de
cheminée.
Le syndic a répondu à la requérante qu’aucune autorisation n’avait été délivrée.
Un courrier recommandé avec accusé de réception a par ailleurs été adressé par le syndic à l’agence immobilière OTI concernant les faits, la mettant en demeure de faire cesser immédiatement l’utilisation du conduit de cheminée.
Par exploit de commissaire de justice en date du 10 octobre 2024, Madame X AE-HERBSTREITH a fait assigner Madame Y ROUQUIER épouse Z, la SARL RT, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence […]e […] […], prise en la personne de son syndic en exercice, la SAS FONCIA MONTPELLIER, et la SARL OTI-OFFICE DE TRANSACTIONS IMMOBILIERES devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de Montpellier aux fins de voir condamner Madame Y ROUQUIER épouse Z et la SARL RT, notamment, à cesser l’exploitation de toute activité de restauration dans le local donné à bail et à remettre le conduit en état.
Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 22 novembre 2023, une résolution n°11 a été adoptée, autorisant « le chemisage de la cheminée, partie commune non utilisée ».
Suivant exploit de commissaire de justice du 17 janvier 2024, Madame X AE-HERBSTREITH a fait assigner Madame Y Z et le syndicat des copropriétaires aux fins de voir annuler ladite résolution.
Madame X AE-HERBSTREITH a fait diligenter une expertise amiable. Monsieur AC CANTIN
a rendu son rapport le 28 mars 2024.
A l’audience du 16 mai 2024, Madame X AE-HERBSTREITH a présenté oralement des moyens au soutien de ses prétentions, énoncés également dans des conclusions déposées auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des motifs. Elle demande de voir :
- se déclarer compétent pour connaître du litige, s’agissant du contrat de bail,
-juger que le droit au bail de la SARL RT a été acquis de Monsieur AD (ancien preneur),
-juger que la destination du local commercial selon le contrat de bail commercial est le commerce de laines et articles de literie,
- que le bail commercial dont bénéficie la SARL RT comporte une clause « selon laquelle le preneur ne pourra exercer aucun commerce autre que celui de laines et articles de literie ou autre »,
-juger que l’activité de restaurant contrevient au bail commercial, s’agissant du non-respect du règlement de copropriété et de ses conséquences,
-juger que l’activité de restaurant contrevient à la destination de l’immeuble et au règlement de copropriété,
-juger de surcroît que l’activité de restaurant génère des troubles manifestement illicites,
- condamner Madame Z à faire cesser et la SARL RT à cesser l’exploitation de toute activité de restauration dans le local litigieux, dans le délai d’un mois suivant la signification de l’ordonnance à intervenir, et, passé ce délai, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, astreinte applicable à Madame Z et à la SARL RT,

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s’agissant du conduit de cheminée litigieux,
- condamner Madame Z à faire remettre et la SARL RT à remettre le conduit dans l’état dans lequel il se trouvait avant les travaux, Mcondamner Madame Z à faire débrancher et la SARL RT à débrancher le raccordement de ses fours, hotte aspirante et appareils de cuisson du conduit de cheminée litigieux,
- condamner Madame Z à faire obturer et la SARL RT à obturer l’entrée du conduit (situé dans le local litigieux) dans les règles de l’art, le tout, dans un délai d’un mois suivant la signification de l’ordonnance à intervenir, et, passé ce délai, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, astreinte applicable à Madame Z et à la SARL RT, en tout état de cause,
- condamner Madame Z et la SARL RT chacun au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens.
En défense, Madame Y ROUQUIER épouse Z a présenté oralement des moyens au soutien de ses prétentions, énoncés également dans des conclusions déposées auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des motifs. Elle demande de voir :
- débouter Madame X AE-HERBSTREITH de l’ensemble de ses demandes,
- condamner Madame X AE-HERBSTREITH à payer à Madame Y Z la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.
La SARL RT a présenté oralement des moyens au soutien de ses prétentions, énoncés également dans des conclusions déposées auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des motifs. Elle demande de voir :
- débouter Madame X AE-HERBSTREITH de l’ensemble de ses demandes, la condamner à devoir payer à la concluante la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, la condamner aux entiers dépens de l’instance.
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Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence […]e […] […] a présenté oralement des moyens au soutien de ses prétentions, énoncés également dans des conclusions déposées auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des motifs. Il demande de voir :
- juger qu’en l’état, les demandes de Madame AE ne peuvent prospérer,
- condamner la ou les parties qui succombe(nt) au paiement de 800 euros au syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens.
Bien que régulièrement assignée, la SARL OTI-OFFICE DE TRANSACTIONS IMMOBILIERES n’est pas représentée, de sorte qu’il convient de statuer par ordonnance réputée contradictoire.
L’affaire a été mise en délibéré au 13 juin 2024.
MOTIFS
Sur la demande tendant à voir cesser l’exploitation de l’activité de restauration
Selon les dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.
Selon les dispositions de l’article 835 alinéa ler du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Selon les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire, dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.
En l’espèce, la partie demanderesse sollicite de voir condamner, sous astreinte, Madame Y Z et la SARL RT à cesser l’exploitation de toute activité de restauration dans le local litigieux et à réaliser des travaux de remise en état. A l’appui de ses prétentions, elle invoque les termes du contrat de bail commercial conclu avec Monsieur AD, précédent preneur, prévoyant une activité commerciale de laines et articles de literies. Elle ajoute que le règlement de copropriété autorise les magasins, cette notion n’englobant pas l’activité de restauration. Elle fait valoir que ladite activité génère des nuisances, constatées par Monsieur AC CANTIN, expert, et Monsieur AF AGAH, architecte.
En réplique, Madame Y Z expose que le règlement de copropriété prévoit une occupation mixte de l’immeuble entre appartements et commerces et que la destination de l’immeuble est large et n’exclut aucune activité.

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Il résulte des pièces versées aux débats que si le plan annexé au règlement de copropriété mentionne « magasin et réserve » s’agissant des locaux commerciaux présents dans l’immeuble, le règlement de copropriété dont se prévaut la partie demanderesse ne contient nulle disposition prévoyant l’interdiction de certaines activités, notamment celle de restauration, ledit document se bornant à mentionner, en son article 7 que « l’immeuble est destiné à usage commercial en ce qui concerne le rez-de-chaussée de l’immeuble, tout le surplus pouvant être à usage d’habitation », et en ses articles 8 et 10, l’obligation de « ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires et de ne rien faire qui puisse compromettre la solidité ou la sécurité de l’immeuble, ou porter atteinte à sa destination. »
En outre, il est constant que lors d’une assemblée générale des copropriétaires du 22 novembre 2023, une résolution n°11 a été adoptée, autorisant « le chemisage de la cheminée, partie commune non utilisée, pour permettre d’extraire les odeurs de façon naturelle et d’éviter les nuisances olfactives ressenties par M^me AE dans l’exercice de l’activité du local lot 9 utilisé par Monsieur AI AJ par la société RT. »
Au regard de ces éléments, la preuve de l’existence d’un trouble manifestement illicite n’apparaît pas rapportée. Par conséquent, il convient de débouter Madame X AE-HERBSTREITH de sa demande tendant à voir cesser l’exploitation de l’activité de restauration ainsi que ses demandes subséquentes de travaux de remise
en état.
Sur les demandes accessoires
Madame X AE-HERBSTREITH, qui succombe, sera condamnée à supporter les dépens.
L’équité commande en l’espèce de condamner Madame X AE-HERBSTREITH à payer à Madame Y ROUQUIER épouse Z une somme de 1.000 euros, à la SARL RT une somme de 1.000 euros et au Syndicat des copropriétaires de la Résidence […]e […] […], pris en la personne de son syndic en exercice, une somme de 800 euros au titre de l’article
700 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, après débats tenus en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe ;
Déboutons Madame X AE-HERBSTREITH de l’intégralité de ses prétentions ;
Condamnons Madame X AE-HERBSTREITH à payer à Madame Y ROUQUIER épouse Z une somme de 1.000 euros, à la SARL RT une somme de 1.000 euros et au Syndicat des copropriétaires de la Résidence […]e […] […], pris en la personne de son syndic en exercice, une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;
Condamnons Madame X AE-HERBSTREITH aux dépens.
La Greffière La Présidente
En conséquence, la République française, mande et omonne à tous commissaires de justice, si ce requis, de mettre la présente décision exécution; aux procureurs généraux et aux procureurs de la République prés les tribunaux judiciaires d’y tenir la main; à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis. Ln foi de quoi, le présent jugement a été signé et mini du sceau du tribunal Le greffier
PE DEACON Pour copie certifiée conforme à l’original revêtue de la formule exécutoire
P
Le greffier.
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