N°Minute:25/00260

N° RG 24/01129 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PLCV

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 7]

JUGEMENT DU 19 Février 2025

DEMANDEUR:

Syndicat des copropriétaires [Adresse 5], AYANT POUR SYNDIC SAS BILAN PATRIMOINE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Hugo LACOMBE, avocat au barreau de LYON substitué par M^e Aurélie GILLOT, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Madame [L] [I], demeurant [Adresse 4] chez Mme [B] [I] – [Adresse 1]

représentée par Mme [B] [I] (sa nièce) munie d’un pouvoir spécial

COMPOSITION DU TRIBUNAL:

Président : Sabine CORVAISIER, première Vice Présidente au tribunal judiciaire de Montpellier

Greffier : Marie-Agnès GAL

DEBATS:

Audience publique du : 21 Janvier 2025

Affaire mise en deliberé au 19 Février 2025

JUGEMENT :

Rendu publiquement par mise à disposition de la décision au greffe le 19 Février 2025 par

Sabine CORVAISIER, Présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond

assistée de Marie-Agnès GAL, greffière

Copie exécutoire délivrée à : M^e Aurélie GILLOT

Copie certifiée delivrée à : Mme [L] [I]

Le 19 Février 2025

EXPOSE DU LITIGE

Madame [L] [I] est propriétaire des lots n°25 et 95 au sein de l’immeuble en copropriété [Adresse 5], situé [Adresse 2] à [Localité 6].

Estimant que Madame [L] [I] ne s’était pas acquittée du paiement de ses charges de copropriété, par acte de commissaire de justice en date du 6 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, pris en la personne de son syndic, la SAS BILAN PATRIMOINE, a fait assigner Madame [L] [I] devant ce tribunal, selon la procédure accélérée au fond, aux fins de la voir condamner au paiement des sommes suivantes, :

– 7401,89 euros au titre de l’arriéré du au 27 novembre 2024, avec les intérêts de droit au taux légal à compter de la mise en demeure du 9 septembre 2024,

– 1202,44 euros au titre des charges courantes de l’exercice en cours non encore échues en application des articles 14-1 ou 14-2, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

– 500 euros au titre de dommages et intérêts tenant sa résistance abusive,

– 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

À l’audience du 21 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son conseil, a soutenu son acte introductif d’instance auquel il sera renvoyé pour un plus ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

Madame [L] [I] était représentée par sa nièce munie d’un pouvoir. Elle a indiqué que sa tante souffrait de problèmes importants de santé avec une dégradation physique et mentale et qu’elle résidait dans un EPHAD. Sa nièce a précisé qu’elle avait repris la gestion des affaires de sa tante et découvert les impayés, qu’elle avait obtenu un échéancier avec des échéances mensuelles de 400 euros. Enfin, sur la demande de dommages et intérêts, elle s’y est opposée, rappelant le caractère involontaire des impayés tenant l’état de santé de Madame [I].

La décision a été mise en délibéré au 19 février 2025.

Motifs

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa version applicable au présent litige, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 précitée, la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 19-2 de la même loi dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles.

L’article poursuit en indiquant que le président du tribunal judiciaire ou son délégué statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— un relevé de propriété,

— le règlement de copropriété,

— le procès-verbal des assemblées générales des 22 mars 2023 et 17 janvier 2024 portant approbation des comptes de l’exercice écoulé, du budget prévisionnel de l’exercice suivant et adoption de travaux,

— le décompte de la créance pour la période arrêtée au 1er décembre 2024,

— les appels de fonds et les relevés de charges,

— les lettres de relance et de mise en demeure en date des 21 juin 2024, 9 septembre 2024

— le contrat de syndic,

Il ressort de ces documents que Madame [L] [I] reste devoir la somme de 7294,89 euros à titre de charges de copropriété suivant arrêté du compte au 1er décembre 2024, comprenant les appels de charges échus du dernier trimestre 2024, somme à laquelle elle sera condamnée et qui produira intérêts au taux légal sur la somme de 6532,13 euros à compter de la mise en demeure en date du 9 septembre 2024 et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur les charges non encore échues

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la défenderesse au paiement de la somme de 1202,44 euros au titre des charges courantes de l’exercice en cours non encore échues en application des articles 14-1 ou 14-2.

Au soutien de sa demande, il ne produit aucun document récapitulatif des sommes dues par le copropriétaire au titre des provisions non encore exigibles ni budgets prévisionnels.

La seule approbation par l’assemblée générale sans répartition par co propriétaires ne saurait suffire.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de condamnation au titre des charges non encore échues.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 1345-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, un accord est intervenu entre les parties sur l’octroi de délais de paiement sur la base de 400 euros par mois.

Par conséquent, il y a lieu d’accorder à Madame [L] [I] des délais afin de procéder à un paiement échelonné de la dette.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du Code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Madame [I] souffre des problèmes de santé et réside désormais en EPHAD. Elle n’a ainsi pas retiré la dernière lettre de mise en demeure envoyée en recommandé.

Il n’est donc pas démontré que la défenderesse s’est soustrait volontairement au paiement de ses charges.

En conséquence, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les dépens

Madame [L] [I], partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il paraît inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires de la résidence supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu’il a pu exposer. Une indemnité de 300 euros lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable à l’espèce dispose : « Les décisions de première instance sont de droits exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

Il convient de rappeler qu’en l’espèce, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement, selon la procédure accélérée au fond, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [L] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 5], situé [Adresse 2] à [Localité 6], pris en la personne de son syndic, la somme provisionnelle de 7294,89 euros à titre de charges de copropriété suivant arrêté du compte au 1er décembre 2024, comprenant les appels de charges échus du dernier trimestre 2024,avec intérêts au taux légal sur la somme de 6532,13 euros à compter de la mise en demeure en date du 9 septembre 2024 et à compter du présent jugement pour le surplus.

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 5] situé [Adresse 2] à [Localité 6], pris en la personne de son syndic, de sa demande au titre des charges non encore échues,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 5] situé [Adresse 2] à [Localité 6], pris en la personne de son syndic, de sa demande au titre des dommages et intérêts,

AUTORISE Madame [L] [I] à s’acquitter des sommes susvisées en 19 mensualités de 385 euros, le 10 de chaque mois et pour la première fois, le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible,

RAPPELLE que l’application des dispositions de l’article 1343–5 du Code civil suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant les délais accordés,

CONDAMNE Madame [L] [I] aux dépens de l’instance,

CONDAMNE Madame [L] [I] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONSTATE l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus, et a été signé par le juge et le greffier.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES RÉFÉRÉS