N°Minute:

N° RG 24/01276 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PCG7

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 6]

JUGEMENT DU 08 Septembre 2025

DEMANDEURS:

Madame [P], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Christophe BLONDEAUT, avocat au barreau de MONTPELLIER

Monsieur [B] [M] [N] [P], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Christophe BLONDEAUT, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Madame [X] [H], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Philippe CALAFELL, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Franck VERMEULEN, Magistrat à Titre Temporaire, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier, assisté de M^me Maureen DOMIN, auditrice de justice, qui a rédigé la présente décision

Greffier : Stéphanie LE CALVE

DEBATS:

Audience publique du : 27 Mai 2025

Affaire mise en deliberé au 08 Septembre 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 08 Septembre 2025 par

Franck VERMEULEN, Président

assisté de Stéphanie LE CALVE, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Philippe CALAFELL

Copie certifiée delivrée à : M^e Christophe BLONDEAUT

Le 08 Septembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 4 novembre 2023 prenant effet le 1er novembre 2023, Madame [X] [H], représentée par son fils, Monsieur [O] [H], a donné à bail à Monsieur [B] [P] et Madame [Z] [P] un immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 1260 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 40 euros.

L’immeuble loué est composé d’une maison, d’un garage, d’un cellier et d’un jardin.

Un état des lieux d’entrée a été établi par la bailleresse le 15 décembre 2023 et a été signé par les locataires le 20 février 2024.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 20 mars 2024, Monsieur [B] [P] et Madame [Z] [P] ont demandé à Madame [X] [H] de procéder à une diminution du loyer en raison de la surface habitable réelle du bien loué, soit 65 m2 au lieu de 85 m2 comme indiqué dans le contrat de bail.

Par une deuxième lettre recommandée avec avis de réception en date du 20 mars 2024, ils ont sollicité de la part de leur bailleresse une diminution du loyer considérant que d’une part, le montant de celui-ci était supérieur au montant du loyer de référence majoré et d’autre part, le complément de loyer n’était pas justifié, le cellier, la remise et le jardin faisant partie des éléments de base d’une maison et le garage étant inexistant.

Par une troisième lettre recommandée avec avis de réception en date du 20 mars 2024, Monsieur [B] [P] et Madame [Z] [P] ont demandé à Madame [X] [H] de faire réaliser, en leur présence, un nouveau diagnostic de performance énergétique considérant que celui fourni au mois de février 2024 ne correspondait pas complètement aux caractéristiques de la maison louée, de leur communiquer un justificatif de propriété afin de connaître le montant de la taxe des ordures ménagères, ainsi que tous les diagnostics immobiliers, de procéder, en raison des désagréments causés par les travaux de remise en état du bien loué entrepris depuis le mois d’octobre 2023 et toujours pas terminés, à une diminution du loyer en prenant la référence du loyer minoré en vigueur à la date de la signature du bail jusqu’à la fin des travaux et la remise en état du système de chauffage, et de leur rembourser tous les frais qu’ils ont engagés pour que la maison louée soit habitable, soit la somme de 4 000 euros. Ils l’ont en outre mise en demeure de terminer lesdits travaux.

N’ayant pas eu de réponse de la part de leur bailleresse, Monsieur [B] [P] et Madame [Z] [P] ont, par lettre recommandée avec avis de réception en date du 30 avril 2024, renouvelé leurs demandes.

C’est dans ce contexte que, par requête en date du 2 juillet 2024, reçue au greffe civil du tribunal judiciaire de Montpellier, chambre de proximité, le 16 juillet 2024, Monsieur [B] [P] et Madame [Z] [P] ont saisi le juge des contentieux de la protection aux fins de voir :

Condamner Madame [X] [H] à leur payer la somme de 4400 euros correspondant à un trop-perçu du 15 décembre 2023 au 25 février 2024 et la somme de 1400 euros sur caution ;Ordonner la diminution du loyer rétroactive à effet du bail entre 508,20 euros et 87,20 euros au lieu de 1260 euros ;Condamner Madame [X] [H] à leur payer la somme de 3000 euros en remboursement de travaux et aménagements effectués ;Ordonner la remise en état du logement et plus particulièrement le mode de chauffage ;Condamner Madame [X] [H] à leur verser la somme de 500 euros au titre de dommages et intérêts.

Le 11 juillet 2024, Monsieur [B] [P] et Madame [Z] [P] ont saisi la commission départementale de conciliation de l’Hérault.

Après un renvoi sur demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 27 mai 2025.

À cette audience, Monsieur [B] [P] et Madame [Z] [P] étaient représentés par leur conseil qui a déposé son dossier après avoir indiqué que la demande de ses clients excédait la compétence du juge des contentieux de la protection en matière de requête. Madame [X] [H] était représentée par son conseil qui a déposé son dossier après avoir plaidé.

Par conclusions écrites, Monsieur [B] [P] et Madame [Z] [P] ont, sur le fondement de l’article 1104 du code civil, des articles 81, 82 et 145 du code de procédure civile, et de la loi du 6 juillet 1989, demandé au juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier de :

À titre principal :Condamner Madame [X] [H] au remboursement de la somme de 153 euros au titre de la restitution des provisions sur charges non justifiées ;Juger que le loyer qu’elle aurait dû solliciter ne pouvait excéder la somme de 726 euros par mois hors charges, tenant l’erreur de superficie présente au bail ;Ordonner le remboursement du trop-perçu au titre des loyers et provisions sur charges, soit la somme de 3035,40 euros, somme à parfaire ;Ordonner la rectification des documents contractuels en l’état de la surface réellement donnée à bail ;Condamner Madame [X] [H] à leur rembourser la somme de 3586,63 euros au titre des travaux qu’ils ont réalisés afin de rendre le logement un minimum vivable ;Juger le logement non décent ;Ordonner la réalisation de l’ensemble des travaux de remise en état du logement ;Juger que les travaux devront être réalisés dans un délai de 15 jours à compter de la notification de la décision à intervenir et sous astreinte de 200 euros par jour de retard ;Se réserver la liquidation de l’astreinte ;Ordonner la suspension du règlement des loyers et ce jusqu’à complète réalisation des travaux ;Condamner Madame [X] [H] à leur régler la somme de 1 200 euros à titre de dommages et intérêts tenant la surconsommation en électricité engendrée par la non décence du logement donné à bail ;Ordonner le remboursement de la somme de 40 euros au titre du trop-perçu versé à l’occasion du dépôt de garantie ;À titre subsidiaire :Ordonner avant dire droit une expertise ;Nommer en conséquence tel expert judiciaire qu’il lui plaira avec pour mission notamment de :Examiner le logement sis [Adresse 3] ;Se faire communiquer tous documents utiles, recueillir l’avis des parties et le cas échéant entendre tout sachant ;Décrire l’état de ce logement ;Dire si ce logement est conforme aux dispositions applicables en matière de logement décent ;Dire si ce logement est atteint de désordre et en rechercher les causes ;Déterminer la cause et l’origine des désordres liés à l’humidité du logement et l’absence de chauffage, outre les travaux nécessaires pour y remédier ;Indiquer l’importance, la nature, le coût et la durée des travaux de remise en état ;Chiffrer le préjudice qu’ils ont subi ;Déterminer la surface habitable louée ;Déterminer le montant du loyer applicable au visa des dispositions légales et réglementaires en vigueur à [Localité 5] ;En tout état de cause :Condamner Madame [X] [H] aux dépens de l’instance ;La condamner à leur payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En défense, Madame [X] [H] a, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, demandé au juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier de :

Dire irrecevable la procédure en raison de la demande indéterminée concernant la fixation du loyer et le montant des sommes réclamées ;À défaut et subsidiairement :Débouter Monsieur [B] [P] et Madame [Z] [P] de leurs demandes, fins et conclusions ;Dire et juger conforme le bail aux dispositions de la loi ;Dire et juger que l’arrêté de Monsieur le préfet pouvant fonder la demande de plafonnement du loyer ne prévoit pas de dispositions particulières concernant les maisons individuelles ;Débouter Monsieur [B] [P] et Madame [Z] [P] faute de pouvoir déterminer un loyer pour les maisons individuelles dans la ville de [Localité 5] ;Dire n’y avoir lieu à statuer ;Dire et juger l’attitude de Monsieur [B] [P] et Madame [Z] [P] préjudiciable à Madame [X] [H] ;Les condamner à payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts ;Les condamner aux dépens de l’instance ;Les condamner à payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

La décision a été mise en délibéré au 8 septembre 2025.

MOTIVATION

Sur la recevabilité de la saisine par voie de requête

L’article 750 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que la demande en justice peut être formée par requête lorsque le montant de la demande n’excède pas 5000 euros en procédure orale ordinaire ou dans certaines matières fixées par la loi ou le règlement.

En l’espèce, Monsieur [B] [P] et Madame [Z] [P] sollicitent notamment le remboursement de la somme de 153 euros au titre de la restitution des provisions sur charges non justifiées, de la somme de 3035,40 euros au titre du trop-perçu de loyers et provisions sur charge, de la somme de 3586,63 euros au titre des travaux réalisés, de la somme de 40 euros au titre du trop-perçu versé à l’occasion du dépôt de garantie et le paiement de la somme de 1 200 euros au titre de dommages et intérêts. Le montant total des demandes des époux [P] s’élève à la somme de 8015,03 euros, soit un montant supérieur à 5 000 euros.

Par ailleurs, ils sollicitent la fixation du montant du loyer, la rectification des documents contractuels en l’état de la surface réellement donnée à bail, la réalisation de travaux afin de remettre en état le logement, la suspension du règlement des loyers durant ces derniers, et à titre subsidiaire, la réalisation d’une expertise. Or, ces demandes constituent des demandes indéterminées.

Aussi, compte tenu des éléments qui précèdent, Monsieur [B] [P] et Madame [Z] [P] ne pouvaient pas saisir le juge des contentieux de la protection par voie de requête.

En conséquence, l’action engagée par Monsieur [B] [P] et Madame [Z] [P] est irrecevable.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [B] [P] et Madame [Z] [P], partie perdante, seront condamnés in solidum aux dépens.

Sur les frais irrépétibles :

Les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile prévoient que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [B] [P] et Madame [Z] [P], qui supportent les dépens, seront condamnés in solidum à payer à Madame [X] [H] une somme qu’il est équitable de fixer à 500 euros.

Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE IRRECEVABLE l’action de Monsieur [B] [P] et de Madame [Z] [P] engagée par voie de requête,

CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [P] et Madame [Z] [P] aux dépens de l’instance,

CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [P] et Madame [Z] [P] à payer à Madame [X] [H] la somme de 500 euros,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière Le juge