N°Minute:25/00733

N° RG 24/00005 – N° Portalis DBYB-W-B7I-OVHL

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 8]

JUGEMENT DU 17 Mars 2025

DEMANDEUR:

Monsieur [N] [Z], demeurant [Adresse 6]

comparant en personne

DEFENDEUR:

Madame [S] [C], demeurant Chez M. [P] [U] – [Adresse 1]

représentée par M^e Habiba MARGARIA, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame [L] [Y] [I] [C], demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

Monsieur [E] [G], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Isabelle MOLINIER, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL:

Président : Jean-Paul BONNIER, Magistrat à Titre Temporaire, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 20 Janvier 2025

Affaire mise en deliberé au 17 Mars 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 17 Mars 2025 par

Jean-Paul BONNIER, Président

assisté de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M. [N] [Z]

Copie certifiée delivrée à : M^e Habiba MARGARIA

M^e Isabelle MOLINIER

Le 17 Mars 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 06/04/2020, Madame [Z] [V] a donné à bail d’habitation Madame [C] [Y] [L] et madame [C] [S] sa fille, et ayant pour caution solidaire Monsieur [G] [E], un logement sis au premier étage d’une maison [Adresse 2] , moyennant un loyer de 880 euros par mois, outre 70 euros de provisions sur charges. A cette occasion un état des lieux d’entrée « aurait » été établi.

Madame [Z] [V] étant décédée, son fils [N] [Z] est devenu propriétaire du logement et a pris la suite de la gestion de la location.

Madame [C] [Y] [L] est également décédée le 12 septembre 2023. Elle laisse madame [S] [C] comme héritière, et une fratrie dont les identités n’ont pas été communiquées.

Les locataires n’ayant pas payé régulièrement leurs loyers et charges, Monsieur [Z] [N] leur a adressé deux commandements de payer, les 14 et 16 mars 2023.

Madame [S] [C] a anticipé son départ, a quitté les lieux et mettait fin à son bail par LRAR le 13 mars 2023. Madame [Y] [L] [C] en faisait de même le 20 avril 2023. Toutes deux n’ont pas réglé les arriérés de loyers et charges (3337,31 euros).

Le 15/05/2023, un état des lieux de sortie était établi. Ce dernier constatait de nombreux désordres et la nécessité de nettoyer le logement, laissé très sale. Les locataires sortants tenaient à préciser qu’il n’existait pas d’état des lieux d’entrée.

Le 19/096/2024 Monsieur [N] [Z], a assigné Madame [S] [C], Madame [C] [Y] [L] et Monsieur [G] [E], caution solidaire, d’avoir à comparaître devant le tribunal de céans. Il entend voir :

Constater qu’à la suite des deux commandements de payer délivrés par le bailleur, Madame [C] [S] et Madame [C] [Y] [L] ont résilié leur bail d’habitation du [Adresse 3],

Condamner solidairement Madame [S] [C] et Madame [Y] [L] [C] et monsieur [G] [E], caution solidaire, à lui payer la somme de 3337,31 euros au titre des loyers et charges impayés,

Dire que la caution solidaire, Monsieur [G] [E], n’est pas redevable du loyer impayé de mai 2023, de 804,59 euros, sur cette somme de 3337,31 euros globale le comprenant, en vertu de sa dédite en tant que caution solidaire à compter du 6 avril 2023,

Condamner solidairement Madame [C] [S] et Madame [C] [Y] [L] et Monsieur [G] [E], à lui payer la somme de 164,94 euros au titre de l’entretien annuel obligatoire de la chaudière à gaz sur l’hiver 2022/2023 non effectué,

Condamner solidairement Madame [S] [C], Madame [Y] [L] [C] et Monsieur [G] [E], caution solidaire, à lui payer la somme de 6063,96 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des multiples désordres occasionnés dans le bien locatif,

Condamner solidairement Madame [S] [C], Madame [Y] [L] [C] et Monsieur [G] [E], caution solidaire, à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudices causé au bailleur (résistance abusive, comportement avec les artisans, entraves à intervention artisan, présence de chiens d’attaque en parties communes, perte de loyer studio)

Condamner solidairement Madame [S] [C], Madame [Y] [L] [C] et Monsieur [G] [E], caution solidaire, à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens en ce compris les frais d’huissier (516,93 euros),

Dire et juger que tout commissaire de justice pourra accéder au fichier des banques FICOBA dans le cadre des recouvrements de cette affaire et aussi ceux de DOC’KITE CASA FLAMENCA, [Adresse 7], Madame [S] [C] y étant entrepreneur individuel,

Ordonner l’exécution provisoire.

Madame [S] [C] n’a pas comparu.

Madame [Y] [L] [C] est décédée.

Monsieur [G] [E] dans ses écritures demande au tribunal de :

Juger que l’engagement de caution a pris fin le 06/04/2023,

Débouter Monsieur [N] [Z] de l’ensemble de ses demandes révélées postérieurement au 06/04/2023,

Débouter Monsieur [N] [Z] de sa demande au titre de l’exécution provisoire

Condamner monsieur [N] [Z] à rembourser les provisions sur charges perçues pendant la durée du bail,

Condamner Monsieur [N] [Z] à lui payer la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens et des prétentions, le Tribunal se réfère aux conclusions écrites.

La décision a été mise en délibéré au 17/03/2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le paiement des arriérés de loyer

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

L’article 1353 du code civil dispose que : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation »,

Des pièces versées au débat, il ressort que Madame [C] [S] et Madame [C] [Y] [L] étaient redevables, à leur départ, de la somme de 3337,31 euros au titre du reliquat des loyers impayés et charges (pièces versées au débat).

Monsieur [N] [Z] verse au débat les justificatifs au soutien de sa demande.

Les défenderesses ne rapportent pas la preuve qu’elles se sont acquittées de leur obligation légale et contractuelle (bail).

En conséquence, il conviendra de condamner solidairement Madame [S] [C] Madame [Y] [L] [C] et monsieur [G] [E], caution solidaire, à lui payer la somme de 3337,31 euros au titre des loyers et charges impayés, et de dire que la caution solidaire, Monsieur [G] [E], n’est pas redevable du loyer impayé du mois de mai 2023, de 804,59 euros, sur cette somme de 3337,31 euros globale le comprenant, en vertu de sa dédite en tant que caution solidaire à compter du 6 avril 2023,

S’agissant des charges locatives, Monsieur [Z] ne verse pas au débat un décompte précis de régularisation des charges locatives annuelles ou terminales de fin de location (voir ses pièces) de telle sorte qu’on ne peut savoir avec exactitude quel était le montant précis du à ce titre. On ne sait pas plus si les provisions sur charges ont été prises en compte ou pas.

En conséquence, la part attribuée par monsieur [Z] [N] aux charges locatives ne sera pas du tout prise en compte (36 mois x 70 euros = 2520 euros).

Cette somme viendra en déduction des sommes dues au titre des loyers et accessoires de telle manière que les sommes restant dues s’élèvent à 3337,31 – 2520 = 817,31 euros.

Il faudra donc lire :

il conviendra de condamner solidairement Madame [S] [C] Madame [Y] [L] [C] et monsieur [G] [E], caution solidaire, à lui payer la somme de 817.31 euros au titre des loyers et charges impayés, et de dire que la caution solidaire, Monsieur [G] [E], n’est pas redevable du loyer impayé du mois de mai 2023, de 804,59 euros, sur cette somme de 817,31 euros globale le comprenant, en vertu de sa dédite en tant que caution solidaire à compter du 6 avril 2023,

Sur les travaux locatifs de réfection du logement

L’article 1353 du code civil dispose que : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation »,

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit dans ses dispositions que « le locataire est responsable des dégradations ou pertes qui pourraient survenir en cours de bail dans le logement, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu par effraction, cas de force majeure, ou par la faute du bailleur, qu’il doit veiller à maintenir en l’état le logement qu’il occupe. À ce titre, il doit assurer l’entretien courant du logement et de ses éléments d’équipement. Il doit ainsi prendre à sa charge les menues réparations et les réparations locatives, sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou de force majeure. À défaut, le bailleur peut retenir sur le dépôt de garantie les sommes correspondantes aux réparations locatives qui n’ont pas été effectuées par le locataire, justificatifs à l’appui »,

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée n’est pas versé au débat.

Il est donc impossible d’établir la comparaison entre l’état du logement à l’entrée des locataires, et l’état dudit logement à la sortie des locataires.

Toutefois, en se rapportant à la planche photos versée au débat sur l’état des lieux du logement, il conviendra de constater que ledit logement a été restitué dans un état de désordres évidents (saletés et peintures de « rafistolage » très mal appliquées)

Il conviendra en conséquence de condamner solidairement Madame [S] [C] et la fratrie héritière de Madame [Y] [L] [C] ainsi que monsieur [G] [E], caution solidaire, à payer à Monsieur [N] [Z] la somme de 1000 euros au titre des travaux locatifs nécessaires à la remise en propreté du logement.

Sur l’entretien des espaces verts

Le bail versé au débat attribue un certain espace pour le locataire du rez-de-chaussée et un autre espace pour les locataires du 1° étage (Mesdames [C])

Les factures d’entretien versées au débat par Monsieur [Z] [N], ne distinguent pas (dans le descriptif des travaux et dans la facture) quelle a été la part de l’entretien au bénéfice de mesdames [C] ou de Monsieur [X] (RDC).

Dans l’impossibilité de connaitre la part exacte de facture incombant à mesdames [C], Monsieur [Z] [N] sera débouté à ce titre.

Sur l’entretien de la chaudière

Pour la période hiver 2021/2022, mesdames [C] avaient souscrit un contrat d’entretien de la chaudière auprès de ENGIE HOME SERVICE.

Monsieur [Z] [N] demande le paiement dudit entretien pour la période hiver 2022/2023 à hauteur de164,92 euros. Mesdames [C] ne justifient pas du paiement de cette due au titre de l’entretien de la chaudière.

En conséquence, il conviendra de condamner solidairement Madame [S] [C] et la fratrie héritière de Madame [Y] [L] [C] ainsi que monsieur [G] [E], caution solidaire, à payer à Monsieur [N] [Z] la somme de 164,92 euros au titre du coût de l’entretien pour la période hiver 2022/2023.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil cité supra dispose que : « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

En l’espèce, mesdames [C] ont payé irrégulièrement leurs loyers et charges, de telle façon qu’à leur départ elles restaient redevables de la somme de 3337,31 euros. Elles ne peuvent justifier que leur obligation contractuelle et légale de payer leurs loyers a été empêchée par la force légale.

Ces paiements irréguliers ont eu pour effet des conséquences financières pour monsieur [N] [Z] dans l’équilibre de son budget.

Par ailleurs, Mesdames [C] depuis mai 2023 n’ont toujours pas régularisé le litige. Elles ont fait preuve de résistance et cette résistance peur être qualifiée d’abusive.

La perte de loyer évoquée par Monsieur [Z] du fait de divers comportements de mesdames [C], ne sera pas prise en compte, car la location d’un logement n’est jamais une certitude, elle reste hypothétique.

Enfin, le quantum de l’allocation sollicité (10 000 euros) n’est pas justifié.

En conséquence, il conviendra de condamner solidairement Madame [S] [C] et la fratrie héritière de Madame [Y] [L] [C] ainsi que monsieur [G] [E], caution solidaire, à payer à Monsieur [N] [Z] la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du dommage financier subi et pour résistance abusive.

Sur les demandes de monsieur [G] [E] caution solidaire

Monsieur [G] [E] a remis sa dédite de caution solidaire le 06/04/2023.

S’agissant des arriérés de loyers, le dernier mois (mai 2023), comme il a été dit supra, ne sera pas retenu car, postérieur à sa dédite.

Même si les désordres relevés sur l’appartement ont été constatés lors de l’état des lieux de sortie (15 mai 2023) soit postérieurement à sa dédite, ils ont bien été occasionnés pendant la durée de la location (soit pendant la période où il était caution solidaire). Il est donc solidaire des condamnations prononcées à ce titre (1000 euros pour les réparations locatives, et 1000 euros pour les dommages et intérêts en réparation du préjudice financier et pour résistance abusive).

Partie perdante au même titre que mesdames [C], il sera également débouté de sa demande d’article 700 du CPC.

Sur les dépens et l’article 700 du CPC

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est tenue aux dépens, il conviendra donc de condamner solidairement Madame [C] [Y] [L] et madame [C] [S] sa fille ainsi que sa fratrie héritière de madame [L] [C], la caution solidaire Monsieur [G] [E] au paiement des entiers dépens,

Madame [C] [S] et sa fratrie héritière de Madame [C] [Y] [L] et la caution solidaire Monsieur [G] [E] seront solidairement condamnés à payer Monsieur [Z] [N] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, pour ses frais irrépétibles d’instance.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Tenant la nature de l’affaire, il conviendra de dire et juger qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision,

PAR CES MOTIFS :

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER, STATUANT PAR JUGEMENT RENDU PUBLIQUEMENT, TENU À DISPOSITION DU PUBLIC AU GREFFE, ET PAR JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE, EN PREMIER RESSORT,

CONDAMNE solidairement Madame [C] [S] et sa fratrie héritière de Madame [C] [Y] [L] et la caution solidaire Monsieur [G] [E], à payer à monsieur [Z] [N] la somme de 817.31 euros au titre des loyers et charges impayés, et de dire que la caution solidaire, Monsieur [G] [E], n’est pas redevable du loyer impayé du mois de mai 2023, de 804,59 euros, sur cette somme de 817,31 euros globale le comprenant, en vertu de sa dédite en tant que caution solidaire à compter du 6 avril 2023,

CONDAMNE solidairement Madame [S] [C] et la fratrie héritière de Madame [Y] [L] [C] ainsi que monsieur [G] [E], caution solidaire, à payer à Monsieur [N] [Z] la somme de 1000 euros au titre des travaux locatifs nécessaires à la remise en propreté du logement,

DEBOUTE monsieur [Z] [N] de sa demande relative aux espaces verts,

CONDAMNE solidairement Madame [S] [C] et la fratrie héritière de Madame [Y] [L] [C] ainsi que monsieur [G] [E], caution solidaire, à payer à Monsieur [N] [Z] la somme de 164,92 euros au titre du coût de l’entretien de la chaudière pour la période hiver 2022/2023,

CONDAMNE solidairement Madame [S] [C] et la fratrie héritière de Madame [Y] [L] [C] ainsi que monsieur [G] [E], caution solidaire, à payer à Monsieur [N] [Z] la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du dommage financier subi et pour résistance abusive.

DIT ET JUGE que monsieur [G] [E] est solidaire des condamnations prononcées à l’encontre de mesdames [C] concernant la période antérieure à sa dédite de caution solidaire du 06/04/2023,

DEBOUTE monsieur [G] [E] de sa demande d’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Madame [C] [S] et sa fratrie héritière de Madame [C] [Y] [L] et la caution solidaire Monsieur [G] [E] à payer Monsieur [Z] [N] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, pour ses frais irrépétibles d’instance,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de plein droit,

CONDAMNE solidairement Madame [C] [S] et sa fratrie héritière de Madame [C] [Y] [L] et la caution solidaire Monsieur [G] [E] aux entiers dépens.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ LES JOUR, MOIS ET AN SUS-INDIQUÉS.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT