N° RG 24/04237 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-INEN

N° minute:

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-ETIENNE

1ère Chambre Civile

JUGEMENT DU 17 MARS 2026

ENTRE:

Madame [A] [M]

née le 30 Juin 1986 à [Localité 1] (MAROC)

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Houda ABADA de la SELARL ABADA, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

Monsieur [Z] [M]

né le 10 Mai 1983 à [Localité 2] (MAROC)

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Houda ABADA de la SELARL ABADA, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET:

S.A.R.L. CIMCO

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Philippe PLANES, avocat au barreau de LYON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Antoine GROS

Greffier : Valérie DALLY

DÉBATS: à l’audience publique du 24 Février 2026. L’affaire a été mise en délibéré au 17 Mars 2026.

DÉCISION: contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe, en matière civile, en premier ressort.

FAITS ET PROCÉDURE :

Monsieur et Madame [M] affirment que :

— ils étaient désireux de faire construire une maison d’habitation sur la commune de [Localité 3] ;

— suivant acte sous seing-privé en date du 26 janvier 2022, un mandat a ainsi été conclu entre eux et la société CIMCO prévoyant que cette dernière recherche des professionnels pour bâtir une maison de 85m2, outre une annexe de 15m2, en respectant un budget de 103 654 € TTC ;

— en contrepartie de cette prestation d’intermédiaire, la somme forfaitaire de 15 000 € TTC devait être versée par eux dont un acompte de 6 000 € à la signature du contrat ;

— le jour de la signature du contrat, ils ont procédé au règlement de l’acompte de 6 000€, suivant chèque n°7500036F, encaissé le 9 février 2022, correspondant à la facture n°100987 de la société CIMCO ;

— le 16 février 2022, la société NEXITY, promettant, et eux-mêmes, bénéficiaires, ont signé promesse unilatérale par laquelle cette première s’engageait unilatéralement à leur vendre un terrain à bâtir situé [Adresse 3] à [Localité 4] [Adresse 4], au prix de 60 000 €, sachant que l’octroi d’un financement bancaire par la CAISSE D’EPARGNE d’un montant maximal de 180 000 € remboursable sur 25 ans au taux maximum de 1,4 % était érigée en condition suspensive ;

— le 25 mars 2022, le Crédit Lyonnais, ainsi que la Caisse d’Epargne, leur adressaient une lettre de refus de prêt ;

— au cours du mois de juillet 2022, la société NEXITY aurait revendu le terrain pour lequel la promesse d’achat de vente avait été conclue ;

— ils auraient alors sollicité, suivant courrier du 8 juillet 2022, que soit constatée la caducité du contrat signé avec la société CIMCO, et par la même, la restitution de l’acompte réglé, en raison de la revente du terrain par la société NEXITY, et cela, conformément aux termes du mandat de recherche ;

— toutefois, courant août 2022, ils se seraient aperçus que le terrain sis lotissement [Adresse 5] à [Localité 5] était de nouveau à la vente sur internet ;

— le 5 septembre 2022, une nouvelle promesse unilatérale de vente portant sur le même terrain sis [Adresse 5] à [Localité 3] a été conclue avec la société NEXITY ;

— la société CIMCO exigeait alors le paiement du solde des honoraires de courtage et adressait, le 14 septembre 2022, sa facture de solde d’un montant de 9 000 € ;

— le 24 novembre 2022, la BANQUE POPULAIRE AUVERGNE RHÔNE ALPES a refusé le prêt sollicité ;

— suivant courriel en date du 20 septembre 2022 la société CIMCO leur avait adressé les coordonnées de courtiers en crédits avec lesquels ils étaient en partenariat, et, le 30 novembre 2022, ils prenaient attache avec Monsieur [N], courtier, pour constituer un dossier ;

— ils se sont vu signifier un second refus de financement par la banque LCL en date du 3 décembre 2022 qu’ils auraient transmis immédiatement au courtier ;

— toutefois, Monsieur [N] n’ aurait fait preuve d’aucune réactivité ;

— c’est ainsi que, conformément aux termes du contrat de mandat, ils demandaient à la société CIMCO le remboursement des sommes versées en l’absence de réalisation des deux conditions suspensives prévues dans le mandat de recherche tenant à l’acquisition du terrain, mais également à l’obtention d’un financement ;

— le 27 février 2023, la société CIMCO leur opposait un refus.

Par acte du 12 septembre 2024, Monsieur et Madame [M] assignaient la société CIMCO devant le Tribunal Judiciaire de Saint-Etienne.

Dans leurs dernières conclusions, Monsieur et Madame [M] demandent, au visa des articles 1218 et 1163 du code civil, 1186 et suivants du même code, 1101 du Code civil, 1103 du Code civil, 1188 et suivants du Code civil, 1199 du Code civil, 1217 du Code civil, 1218 du même code, 1231-1 du Code civil, 1304 et suivants du Code civil, ainsi que 1353 du Code civil, de :

— A titre principal : PRONONCER la nullité du contrat du 29 janvier 2022 et son avenant du 20 septembre pour défaut d’objet ;

— A titre subsidiaire : PRONONCER la caducité du contrat du 29 janvier 2022 et son avenant du 20 septembre pour défaut d’objet ;

En tout état de cause :

— CONDAMNER la société CIMCO à leur verser la somme de 15 000 € outre intérêts au taux légal à compter du 24 avril 2023 date d’exigibilité du remboursement ;

— ORDONNER la capitalisation des intérêts ;

— CONDAMNER la société CIMCO au paiement de 2 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée ;

— DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— CONDAMNER la partie défenderesse à leur verser la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les entiers dépens de l’instance.

Dans ses dernières conclusions, la société CIMCO demande, au visa des articles 1101 et suivants du Code civil, de :

— JUGER que les consorts [M] ont fourni seulement un refus d’une banque,

— JUGER que les consorts [M] ont sollicité un montant de prêt supérieur aux conditions contractuellement fixées ce qui constitue un manquement contractuel qui leur est exclusivement imputable,

— JUGER que les consorts [M] n’ont pas contacté son partenaire financier dans le temps imparti pour que ce dernier puisse les accompagner dans les démarches auprès des établissements bancaires,

— JUGER que les consorts [M] n’ont pas respecté les stipulations contractuelles prévues au mandat de recherche,

En conséquence,

— DEBOUTER les consorts [M] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

En tout état de cause,

— CONDAMNER les consorts [M] à lui payer la somme de 2.500 € en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance,

— ECARTER provisoire.

MOTIFS,

1- Sur la demande de nullité du contrat conclu entre la société CIMCO et les consorts [M]

Il résulte de l’article 1218 du code civil que

« Sont nécessaires à la validité d’un contrat :

1° Le consentement des parties ;

2° Leur capacité de contracter ;

3° Un contenu licite et certain. »

En outre, aux termes de l’article 1163 du Code civil :

« L’obligation a pour objet une prestation présente ou future.

Celle-ci doit être possible et déterminée ou déterminable.

La prestation est déterminable lorsqu’elle peut être déduite du contrat ou par référence aux usages ou aux relations antérieures des parties, sans qu’un nouvel accord des parties soit nécessaire. »

En l’espèce, Monsieur et Madame [M] affirment que :

— en l’absence de terrain où bâtir, le mandat de recherche serait dépourvu d’objet certain;

— certes, le 20 septembre 2022, date à laquelle un avenant a été signé par eux avec la société CIMCO, ils étaient liés par une autre promesse de vente datant du 5 septembre 2022 ;

— toutefois, cette promesse de vente n’ayant jamais abouti à la signature d’une vente, la nullité tenant à l’absence d’objet du contrat de mandat de recherche n’a pas pu être couverte.

Or il résulte de l’examen des pièces produites que le contrat n’est pas lié spécifiquement à un terrain et que les consorts [M] ont choisi de ne pas poursuivre leurs relations contractuelles avec CIMCO dans l’hypothèse où ils ne pouvaient acquérir le terrain à [Localité 3].

Dans ces conditions, l’ absence de mention du terrain dans le contrat ne prive pas ce dernier de sa validité et de ses effets, l’objet du mandat portant sur la recherche d’artisans et l’élaboration de devis ce qui n’est pas illicite, de sorte qu’ il convient de rejeter la demande à ce titre.

2- Sur la demande concernant la caducité du « mandat de recherche » :

Aux termes de l’article 1186 du Code civil :

« Un contrat valablement formé devient caduc si l’un de ses éléments essentiels disparaît.

Lorsque l’exécution de plusieurs contrats est nécessaire à la réalisation d’une même opération et que l’un d’eux disparaît, sont caducs les contrats dont l’exécution est rendue impossible par cette disparition et ceux pour lesquels l’exécution du contrat disparu était une condition déterminante du consentement d’une partie.

La caducité n’intervient toutefois que si le contractant contre lequel elle est invoquée connaissait l’existence de l’opération d’ensemble lorsqu’il a donné son consentement. »

L’article 1187 prévoit, quant à lui, que :

« La caducité met fin au contrat.

Elle peut donner lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9».

En l’espèce, Monsieur et Madame [M] mettent en avant à ce titre que :

— en l’absence de réitération de la vente, faute de réalisation des conditions suspensives insérées dans les promesses de vente des 16 février et 5 septembre 2022, les liant la société NEXITY, le mandat de recherche du 29 janvier 2022 et son avenant du 20 septembre suivant seraient frappés de caducité, puisque l’élément essentiel sur lequel ils portaient aurait disparu ;

— à titre subsidiaire, il conviendrait donc de déclarer le contrat portant mandat de recherche et son avenant caducs et d’ordonner à la société CIMCO de leur rembourser la somme de 15 000 € outre intérêts.

Or les modalités financières de ce mandat précise que :

« L’acompte versé consiste en conséquence en un engagent ferme et définitif entre les parties d’exécuter ce contrat, lequel n’est susceptible d’aucune rétractation sauf délais légaux prévus en cas de souscription à distance et non-réalisation de la condition suspensive décrite ci-après. En conséquence, le Client ne pourra solliciter le remboursement de l’acompte en cas de renonciation unilatérale aux présentes ou à ses torts exclusifs. ».

Il en résulte que :

— les deux seules conditions suspensives du mandat renvoient à l’acquisition éventuelle du terrain et au financement ;

— cette clause prévoit le remboursement de l’acompte versé dans le cas où l’acquisition du terrain est rendue impossible pour le client, sachant que l’impossibilité d’acquisition doit résulter d’un évènement extérieur au client qui doit être justifié par tout document probante.

En l’espèce, les consorts [M] affirment que le mandat est caduc aux motifs qu’ils n’ont pas pu acquérir le terrain sans démontrer que cette impossibilité résulte d’un fait extérieur.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande à ce titre.

3- Sur les conditions ouvrant droit au remboursement des consorts [M]

L’article 1231-1 du Code civil prévoit que :

« Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

En outre, il résulte de l’article 1353 du Code civil que :

« Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

La condition suspensive est définie à l’article 1304 du Code civil :

« L’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain.

La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple».

L’article 1304-6 du Code civil précise en ce sens que :

« L’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive.

Toutefois, les parties peuvent prévoir que l’accomplissement de la condition rétroagira au jour du contrat. La chose, objet de l’obligation, n’en demeure pas moins aux risques du débiteur, qui en conserve l’administration et a droit aux fruits jusqu’à l’accomplissement de la condition.

En cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé ».

Il ressort du contrat de mandat de recherche conclu entre les époux [M] et la société CIMCO que :

« L’acompte versé consiste en conséquence en un engagement ferme et définitif entre les parties d’exécuter ce contrat, lequel n’est susceptible d’aucune rétractation, sauf délai légaux prévus en cas de souscription à distance et non réalisation de la condition suspensive décrite ci-après. En conséquence, le client ne pourra solliciter le remboursement de l’acompte en cas de renonciation unilatérale aux présentes ou à ses torts exclusifs.

(…)

Si l’acquisition du terrain est rendue impossible par le fait du client (rétractation unilatérale), la résiliation du présent contrat sera considérée comme fautive aux torts exclusifs du client, et ne pourra donc donner lieu à aucune restitution de l’acompte versée et ce, conformément aux dispositions des articles 1101 et suivants et 1304-3 du code civil.

(…)

Le client s’oblige à effectuer toutes les démarches nécessaires à l’obtention de son financement, tel que décrit ci-dessous.

Le Client s’engage en conséquence à déposer dans un délai d’un mois maximum à compter de la remise des devis lorsque le client est déjà propriétaire du terrain ou à compter de la signature du compromis de vente du terrain, les demandes de prêts correspondant aux caractéristiques ci-dessous établies auprès des organismes prêteurs.

Le Client déclare sous son entière responsabilité avoir pris connaissance de l’alinéa premier de l’article 1304-3 du code civil, lequel dispose que :

« La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement ».

Le client devra dans un délai de 8 jours à compter de la réception de la ou des offres de prêt, en informer le mandataire CIMCO.

En cas de refus d’octroi de prêt par l’organisme sollicité, il appartient au client d’en justifier par écrit auprès du mandataire CIMCO, dans un délai de 8 jours à compter de la réception du dernier avis négatif.

A réception d’un justificatif sérieux de refus de prêt émanant de l’établissement financier et détaillant les modalités du financement sollicité, CIMCO restituera alors au client toutes sommes perçues dans un délai de trois mois. Par les termes « justificatifs sérieux », on entend un refus de prêt confirmé par un second établissement financier partenaires CIMCO, et ce, pour un plan de financement conforme aux usagers du marché.

Lorsque le client a sollicité la société CIMCO afin qu’elle effectue l’intégralité de sa prestation, malgré la condition suspensive d’obtention d’un crédit immobilier et aux fins d’obtenir ledit crédit, le client s’engage, en souscrivant au contrat CIMCO, à solliciter un prêt par l’intermédiation d’un courtier référencé CIMCO « ACE, Mr [F] [S], [Adresse 6], 06 02 69 78 27 », si ses démarches personnelles n’ont pu aboutir à l’obtention d’un prêt, et ce, dans les 8 jours du premier refus bancaire et/ou dans le respect des délais contractuels fixés par le compromis ou la promesse d’acquisition de son terrain.

A défaut, le refus de prêt sera considéré comme fautif à l’égard de la société CIMCO.

Cette condition supplémentaire est justifiée par la réalisation totale de la mission CIMCO nonobstant la faculté du client de solliciter le remboursement complet des honoraires CIMCO en cas de non-obtention du prêt in fine.

A défaut, CIMCO conservera la totalité des honoraires de courtage perçus en dédommagement de sa prestation de courtage. »

En l’espèce, Monsieur et Madame [M] mettent en avant à ce titre que :

— ils ont procédé à l’ensemble des démarches, conformément au mandat de recherche, en se rapprochant de différents établissements bancaires ainsi que de Monsieur [N], le partenaire financier de la société CIMCO, qui ne leur aurait pas fait de retour en deux ans ;

— dès lors, ils ne pourraient être tenus responsables de l’absence d’un second refus de prêt par l’intermédiation d’un courtier référencé CIMCO : en effet, il ne pourrait leur être reproché le manquement d’un tiers, à savoir la négligence d’un des partenaires de la société CIMCO ;

— en conséquence, ils seraient fondés à solliciter la condamnation de la société CIMCO à leur restituer la somme de 15 000 €, outre intérêts au taux légal à compter du 24 février 2023 (soit la date d’exigibilité du remboursement), au titre des honoraires versés conformément au contrat de mandat ainsi que la somme de 2 000 € de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive et injustifiée de la société CIMCO.

Or le second compromis de vente stipulait comme condition suspensive l’obtention d’un financement ou la transmission de deux refus d’emprunt d’un montant maximal de 165.000 €, ce montant correspondant d’ailleurs à celui indiqué par les consorts [M] dans le mandat confié à CIMCO, alors que le montant sollicité auprès de la BANQUE POPULAIRE était de plus de 190.000 € et, auprès du LCL, de 180.000 €, de sorte que cette différence de montant à emprunter constitue un manquement contractuel grave imputable aux seuls consorts [M].

Par ailleurs, cette seconde promesse de vente comprend une condition suspensive qui prévoit un montant d’emprunt de 165.000 € auprès de la CAISSE D’EPARGNE remboursable sur 25 ans avec un taux de 1,9 % alors qu’il n’est pas démontré que la CAISSE D’EPARGNE a été sollicitée, de sorte qu’il s’agit ici d’un second manquement contractuel.

Enfin, le mandat de recherche prévoit que les consorts [M] devront notifier à la société CIMCO dans les huit jours suivant le refus de prêt de l’établissement bancaire tout en communiquant le justificatif de refus de prêt.

Or il résulte de l’examen des pièces produites que les demandeurs ont rédigé un courrier à l’attention de CIMCO le 27/11/22 sollicitant le remboursement des frais suite au refus de la BANQUE POPULAIRE sans pour autant démontrer avoir joint un justificatif.

Au surplus, sur les délais contractuels pour contacter le courtier en financement, il résulte de l’examen des pièces produites que les consorts [M] n’ont contacté la société LFC COURTAGE qu’après le refus de la BANQUE POPULAIRE et après avoir sollicité le remboursement de l’acompte auprès de la défenderesse, sachant que, contrairement à ce qui est affirmé par les demandeurs, tout porte à croire que ce dernier a répondu et sollicité plusieurs informations pour pouvoir les accompagner dans leur projet, et sachant qu’il n’est pas démontré que les demandeurs ont fourni les informations demandées permettant au courtier de rechercher un établissement de crédit.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande à ce titre.

4- Sur les autres demandes

Il est équitable en l’espèce de condamner les consorts [M] à payer une somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE les consorts [M] de leurs demandes,

CONDAMNE les consorts [M] à payer à la société CIMCO la somme de 2.500 € en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance,

DÉCLARE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,

Valérie DALLY Antoine GROS

Copie exécutoire à:

M^e Houda ABADA de la SELARL ABADA

M^e Philippe PLANES

Le