N°Minute:25/633

N° RG 24/01609 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PDVZ

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 9]

JUGEMENT DU 18 Février 2025

DEMANDEUR:

Monsieur [H] [O], domicilié : chez SAS ALTAREA GESTION IMMOBILIERE, HISTOIRE ET PATRIMOINE GESTION, [Adresse 5]

représenté par M^e Mélanie HIRSCH, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Emma ROUZET, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Monsieur [W] [E], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [B] [J], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL:

Président : Franck VERMEULEN, Magistrat à Titre Temporaire, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Philippe REDON

DEBATS:

Audience publique du : 10 Décembre 2024

Affaire mise en deliberé au 18 Février 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 18 Février 2025 par

Franck VERMEULEN, Président

assisté de Philippe REDON, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Emma ROUZET

Copie certifiée delivrée à :

Le 18 Février 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 12 août 2017, M. [W] [E] et Mme [B] [J] son épouse ont pris à bail un appartement au [Adresse 1] à [Localité 7] appartenant à M. [H] [O] et géré par la société ALTAREA GESTION IMMOBILIERE.

Le bail a été conclu moyennant un loyer mensuel de 779,88 euros outre 80,00 euros de provisions sur charges, soit un total mensuel de 859,88 euros.

Suite à plusieurs impayés, M. [H] [O] a été contraint de délivrer à ses locataires plusieurs commandements de payer :

Le 23 septembre 2020 pour la somme de 2443,35 eurosLe 6 janvier 2021 pour la somme de 2505,63 eurosLe 23 avril 2024 pour la somme de 25502,92 euros

Les requis n’ont pas réglé les causes de ce dernier commandement.

Au jour de l’assignation l’arriéré locatif s’élève à la somme de 27222,68 euros.

Toutes les tentatives en vue de parvenir à une résolution amiable du litige sont restées vaines.

Faisant valoir que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai requis, la M. [H] [O] domicilié chez son mandataire ALTAREA GESTION IMMOBILIER dont le siège social est sis [Adresse 6] PARIS a, par acte de commissaire de justice du 2 juillet 2024 signifié à étude, notifié au préfet de l’Hérault le 2 juillet 2024 fait assigner M. [W] [E] et Mme [B] [J] demeurant tous deux [Adresse 4] à MONTPELLIER devant le Juge des contentieux du Tribunal judiciaire de Montpellier, le 10 décembre 2024 aux fins de :

Vu la loi du 6 juillet 1989,

Vu le contrat de location du 12/08/2017

A toutes fins,

CONDAMNER solidairement M. [W] [E] et Mme [B] [J] son épouse, à payer à M. [H] [O] la somme de 27222,68 euros correspondant au montant de la dette locative à la date du 20/06/2024 qu’il conviendra d’augmenter des intérêts au taux légal à compter du 23/04/2024 et d’une majoration de 10% conformément aux termes de l’article 14 du contrat de bail ;

DIRE ET JUGER que la clause résolutoire du contrat de location est acquise au profit de M. [H] [O]

Par conséquent, et dans tous les cas,

DIRE ET JUGER que M. [W] [E] et Mme [B] [J] son épouse sont devenus occupants sans droit ni titre de l’appartement porte nº A108 au 1er étage ainsi que le lot parking portant le n°30 situés au [Adresse 3] à [Localité 8]

CONDAMNER solidairement M. [W] [E] et Mme [B] [J] son épouse à libérer sans délai l’appartement porte nº A108 au 1er étage ainsi que le lot parking portant le n°30 situés au [Adresse 3] à [Localité 8]

A défaut d’avoir libérer les lieux dans le délai imparti,

ORDONNER leur expulsion et/ou de tous occupants de leur chef ainsi que de leurs biens et AUTORISER le propriétaire à l’expulser des lieux en faisant procéder, s’il y a lieu, à l’ouverture des portes avec l’assistance de la force publique, faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice qui sera commis à cet effet, assisté, s’il l’estime utile, d’un technicien; séquestrer les effets mobiliers qui en sont susceptibles pour sûreté des loyers échus et des charges locatives.

DIRE ET JUGER que pour le cas où M. [W] [E] et Mme [B] [J] son épouse déchus de tous droits d’occupation ne devaient pas libérer les lieux ou résister à une ordonnance d’expulsion, ils seront condamnés à verser une indemnité d’occupation conventionnelle fixée à deux fois le montant du loyer quotidien en application de l’article 14 du contrat de bail, ceci jusqu’à complet déménagement et restitution des clés.

CONDAMNER solidairement M. [W] [E] et Mme [B] [J] son épouse à payer à M. [H] [O] la somme de 1000,00 euros en application de l’article 700 du CPC

CONDAMNER solidairement M. [W] [E] et Mme [B] [J] son épouse aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

A l’audience du 10 décembre 2024, M. [H] [O], représenté par son conseil, a maintenu les termes de son assignation à laquelle il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile. Il a fourni au tribunal un décompte actualisé de la dette au 2 décembre 2024 pour un montant de 32499,99 euros.

A cette audience, M. [W] [E] et Mme [B] [J] n’ont pas comparu, ni n’ont été représentés.

M. [W] [E] et Mme [B] [J] ne se sont pas présentés devant l’enquêteur social.

La décision a été mise en délibéré au 18 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

La M. [H] [O] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 23 avril 2024 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 2 juillet 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée au préfet de l’Hérault le 2 juillet 2024, soit six semaines au moins avant la date de l’audience du 10 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la demande est recevable.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énonce que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il résulte de l’extrait de compte locataire du 2 décembre 2024 mis aux débats par le requérant que la dette de M. [W] [E] et Mme [B] [J] s’élève à la somme de 32499,99 euros.

Aucun élément ne permet de contester le décompte produit.

Il convient en conséquence de condamner solidairement M. [W] [E] et Mme [B] [J] au paiement de la somme de 32499,99 euros.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

En vertu de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ; 2° Le montant mensuel du loyer et des charges ; 3° Le décompte de la dette ; 4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ; 5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ; 6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Par exploit du 23 avril 2024, la M. [H] [O] a fait commandement aux locataires d’avoir à payer la somme principale de "cr\'e9\loch\f0 ance commandement" ~25502,92 euros au titre des loyers impayés. Ce commandement de payer comporte les mentions obligatoires posées par l’article précité et un décompte de la créance.

Les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois et le locataire n’a pas saisi le juge aux fins d’obtenir des délais de paiement.

Il convient en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 juin 2024, date de résiliation dudit bail.

Sur l’indemnité d’occupation

Il convient de condamner solidairement M. [W] [E] et Mme [B] [J] à payer à la M. [H] [O] une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et ce, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux.

Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [W] [E] et Mme [B] [J] ne s’étant présentés ni à l’audience, ni devant l’enquêteur social, le Juge ne dispose d’aucun élément d’information permettant d’apprécier leur capacité financière à reprendre le paiement du loyer courant augmenté d’éventuelles échéances de retard qui étaient pourtant susceptibles d’être mises en place pour apurer l’arriéré locatif.

D’autre part, en l’absence de demande de suspension des effets de la clause résolutoire formée par les locataires, le Juge ne peut d’office suspendre les effets de la clause résolutoire.

En conséquence, l’expulsion de M. [W] [E] et Mme [B] [J] et de tous occupants de leur chef ne peut qu’être ordonnée selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées en un lieu qu’elles désigneront. A défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [W] [E] et Mme [B] [J] et Mme [U] [D], partie perdante, seront solidairement condamnés aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Condamnés aux dépens, M. [W] [E] et Mme [B] [J] devront verser solidairement une somme qu’il est équitable de fixer à 150,00 euros à la M. [H] [O] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement par défaut, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation du bail à la date du 24 juin 2024 du logement situé porte nº A108 au 1er étage ainsi que le lot parking portant le n°30 situés au [Adresse 3] à [Localité 7] ;

DÉCLARE en conséquence M. [W] [E] et Mme [B] [J] occupants sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 24 juin 2024 ;

CONDAMNE solidairement M. [W] [E] et Mme [B] [J] à payer à M. [H] [O] une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et ce, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux et conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

CONDAMNE solidairement M. [W] [E] et Mme [B] [J] à payer à M. [H] [O] la somme de 32499,99 euros avec intérêt au taux légal à compter du 23 avril 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 25502,92 euros et pour le surplus à compter de la présente décision ;

DEBOUTE M. [H] [O] du surplus de ses demandes ;

DIT qu’à défaut par M. [W] [E] et Mme [B] [J] d’avoir libéré les lieux loués, DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé, dans tel garde-meuble désigné par lui ou à défaut par le bailleur ;

DIT que la présente décision sera transmise au préfet de l’Hérault en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement M. [W] [E] et Mme [B] [J] payer à M. [H] [O] la somme de 150,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE solidairement M. [W] [E] et Mme [B] [J] aux dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le greffier, Le Juge des contentieux de la protection,