COUR D’APPEL DE [Localité 10]

TOTAL COPIES 4

COPIE REVÊTUE formule exécutoire avocat défendeurs

1

COPIE CERTIFIÉE CONFORME AVOCAT

2

COPIE EXPERT

COPIE DOSSIER + AJ

1

N° RG 23/00159 – N° Portalis DBYB-W-B7G-OAWD

Pôle Civil section 2

Date : 30 Janvier 2025

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 2

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDEURS

Madame [K] [R]

née le 24 Octobre 1968 à [Localité 11],

demeurant [Adresse 5]

Monsieur [P] [S] [U]

né le 07 Août 1960 à [Localité 7], (ALGERIE)

demeurant [Adresse 5]

représentés par M^e Wendy SORIANO, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEURS

Madame [W] [X] veuve [L]

née le 04 Février 1949 à [Localité 8],

demeurant [Adresse 1]

Monsieur [I] [O]

né le 08 Août 1967 à [Localité 8],

demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître Bruno GUIRAUD de la SCP SPORTOUCH BRUN, GUIRAUD, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Florence LE GAL

Juge unique

assistée de Françoise CHAZAL greffier, lors des débats et du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 21 Novembre 2024

MIS EN DELIBERE au 16 janvier 2025 prorogé au 30 Janvier 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 30 Janvier 2025

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Mme [W] [X] et M. [I] [O] sont propriétaires d’une maison d’habitation avec terrain attenant sur les parcelles cadastrées A43, [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4], M. [I] [O] est de surcroît propriétaire d’une parcelle nue, cadastrée A1182, l’ensemble de ces parcelles se situant sur le lieudit [Localité 6].

Mme [W] [X] et M. [I] [O] ont mis en vente leurs propriétés.

Mme [K] [R], M. [P] [U] ont marqué leur intérêt pour leur acquisition : les notaires respectifs des parties se sont mis en relation à compter de mars-avril 2022 aux fins de la rédaction du projet de la promesse de vente.

Par un courriel du 21 avril 2023, Mme [W] [X] a maintenu vendre “en l’état” leurs biens immobiliers en dépit de leurs inconvénients – dont notamment une installation électrique pas aux normes, une non conformité de l’assainissement-.

Par un courriel du 23 avril 2022, Mme [K] [R] a toutefois insisté aux fins d’obtenir des clarifications sur l’état des biens immobiliers proposés à la vente et des défauts qui l’affectaient.

Par un courriel du 4 mai 2022, Mme [W] [X] lui a redit notamment la non-conformité de l’assainissement des parcelles considérées.

Un rendez-vous de signature de la promesse de vente a été fixé au 14 juin 2022 auprès des notaires.

La veille, ayant été rendus destinataires du projet en promesse de vente, par un courriel du 13 juin 2022, adressé aux potentiels acquéreurs, les consorts [X]/[O] les ont informés de leur mécontentement ensuite de leur lecture du projet d’acte.

Par un courriel du 27 juin 2022 adressé à leur notaire Maître [D], les consorts [X]/[O] l’ont informé de leur volonté de ne plus vendre leurs biens immobiliers.

Par acte de commissaire de justice du 4 janvier 2023, au visa des articles 1240, 1112, et 1112-1 du code civil, Mme [K] [R] et M. [P] [U] ont assigné Mme [W] [X] et M. [I] [O] devant le tribunal judiciaire de Montpellier aux fins de paiement de la somme de 55 200 euros en réparation de leur préjudice économique et de celle de 2000 euros en réparation de leur préjudice moral, préjudices issus de la rupture brutale et par conséquent fautive des pourparlers, ainsi que la condamnation des mêmes à leur payer 3000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Par dernières conclusions notifiées le 7 septembre 2023, au visa des articles 1112 et 1240 du code civil, Mme [W] [X] et M. [I] [O] sollicitent du tribunal le débouté des demandes des requérant, de les condamner solidairement à leur payer la somme de 10 000 à titre de dommages-intérêts ainsi que 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus de précisions sur les faits, prétentions et arguments des parties à l’assignation des consorts [R]/[U], valant dernières conclusions régulièrement notifiées et à celles régulièrement notifiées par Mme [W] [X] et M. [I] [O].

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 novembre 2024 avec une audience de plaidoirie au 21 novembre 2024. La décision a été mise en délibéré au 16 janvier 2025 et prorogée au 30 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la rupture des pourparlers

L’article 1112 du code civil dispose que l’initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi. En cas de fautes commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu ni la perte de chance d’obtenir ces avantages.

En l’espèce, les consorts [R]/[A] iconcluent que c’est à la date du 13 juin 2022, à la suite de l’envoi aux consorts [X]/[O] du projet de promesse de vente que ces derniers marquent brutalement leur volonté d’arrêter la poursuite de la vente, rupture selon eux particulièrement brutale parce que les parties étaient prêtes “à signer le compromis de vente”.

Par leurs écritures en réponse, Mme [W] [X] et M. [I] [O] font valoir le principe de la liberté de rupture des négociations précontractuelles, les jurisprudences rappelant que le seul fait pour les parties d’être d’accord sur la chose et sur le prix ne suffit pas à caractériser l’existence d’une rupture abusive, que leur bonne foi n’est pas contestable, que leur épuisement ensuite des multiples demandes de documents émises par les requérants et leur notaire les a poussés à renoncer à signer la promesse de vente.

Les consorts [R]/[U] ne rapportent nulle preuve de l’imminence d’une signature d’un “compromis de vente”. Les débats n’ont en effet porté que sur la seule signature d’une promesse de vente.

Par ailleurs, de l’analyse des divers courriels échangés, il est relevé que de sérieuses difficultés se sont d’emblée manifestées quant aux “particularités” qui affectaient les propriétés des consorts [X]/[O].

A tel point que par un courriel du 21 avril 2023 Mme [W] [X] s’est interrogée sur l’intérêt des consorts [R]/[U] à les acquérir et ayant insisté auparavant sur le fait qu’ils étaient vendus “en l’état”, -soit avec un tableau électrique obsolète non conforme, une carence de palissade au fond du jardin, la non conformité de l’assainissement…- et que le cas échéant, ils se retourneraient vers “les autres personnes intéressées par le bien”.

Par un courriel du 23 avril 2022, sans désemparer, Mme [K] [R] a toutefois persisté à solliciter des consorts [X]/[O] de détailler les éléments tels que

— la baisse du prix afférent à l’installation électrique,

— l’achat et le contrôle de la conformité de l’installation de l’assainissement avec en corollaire la transmission des préconisations du SPANC outre la communication même du rapport du SPANC portant en conséquence sur l’état et la conformité de l’installation d’assainissement non collectif,

— sur la réalisation effective des travaux d’assainissement et leur conformité avec les normes attendues pour ce type d’assainissement,

— la transmission des factures des travaux réalisés, la garantie décennale présentée par la société étant intervenue sur lesdits travaux.

Les pièces communiquées permettent de retracer les échanges entre les parties entre elles, entre les parties et les notaires. En filigrane des courriels rédigés par les consorts [X]/[O], il convient d’observer que l’attachement affectif à leurs propriétés l’emporte même sur une logique juridique : ainsi par son courriel du 4 mai 2022, Mme [W] [X] rappelait aux consorts [R]/[U] que l’assainissement était non conforme, mais qu’aucune responsabilité des entreprises ayant procédé aux travaux, couvertes par une garantie décennale, n’était à rechercher.

Leur perception d’abord “affective” et moins juridique de leurs propriétés transparaît nettement aux termes des événements suivants :

— ayant été rendus destinataires du projet rédigé de la promesse de vente, par courriel du 13 juin 2022 -adressé à Maître [Y] [C] notaire des acquéreurs- à 20 heures 48, M. [I] [O] déplorait le “volume de détails […] réclamés par cette dernière et lui indiquait clairement qu’ils étaient prêts à stopper la vente négociée avec les consorts [F]/[U]&, […]”, il déplorait qu’il lui soit demandé encore des documents, ceux afférents à la maison d’habitation, mais également aux extensions réalisées, à la piscine qui n’est entourée d’aucun dispositif de sécurité sans que cela préjudicie à leurs poules ou leur chien – tel qu’un certificat d’urbanisme qui n’existait pas alors à la date de leur achat ; il y regrettait la qualification que revêtait le bassin de récupération d’eau pluviale ; selon lui, il estimait qu’ “énormément d’erreurs” entachaient le projet d’acte et qu’au final, il lui semblait que leur propriété comportait, à la lecture de ce même projet d’acte, “beaucoup d’anomalies, et de manquements et qu’il y a plus d’éléments négatifs que positifs”, ce qui était bien évidemment très mal vécu ;

— par courriel du 13 juin 2022 à 21 heures 22 adressé aux acquéreurs, Mme [W] [X] et M. [I] [O] ont regretté les erreurs importantes décelées sur le projet d’acte outre une demande supplémentaire de documents à rechercher, à fournir ; ils ont exprimé leur déception et déjà y ont souligné leur épuisement, à quelques heures avant la signature établie au lendemain ; ils confiaient être dans une situation négative alors qu’il s’agissait de la vente de leurs biens immobiliers.

Leur perception “affective” de leurs biens immobiliers s’est heurtée aux stricts et rigoureux aspects juridiques contenus au fil des pages du projet de promesse de vente, dont notamment ses pages 21, 22, 23 et 25 qui portent sur l’existence de travaux, sur l’impérieuse nécessité de demande de permis de construire, d’une déclaration préalable de travaux, sur la notification de recours et de retrait, sur l’exigence de régularisation en cas de construction irrégulière, sur leur engagement à régularisation et de dépôt d’une demande d’autorisation d’urbanisme… ou encore sur leur engagement en qualité de promettant de mettre en oeuvre tous les moyens nécessaires “pour remettre à l’acquéreur préalablement à la signature de l’acte authentique de vente les attestations d’assurance de responsabilité civile décennale et la quittance de prime.” -en gras dans le projet d’acte-.

Il ressort de ce qui précède que non seulement les requérants ne rapportent pas la preuve d’échanges sur un projet “certain” de vente, en l’état des circonstances, des biens immobiliers, et qu’il doit être au contraire considéré un développement d’une situation tendue que la moindre contrariérété peut faire capoter.

Et d’autant plus que le notaire en charge des intérêts de Mme [W] [X] et de M. [I] [O], Maître [D], notaire à [Localité 9], ne travaille pas dans la même forme d’exigence que celle déployée par sa consoeur : il lui écrit par exemple qu’il n’est pas impératif de fournir des assurances décennales des entreprises intervenantes à la construction -pièce 7 et 9 des défendeurs-.

Par ailleurs, contrairement à ce qu’affirment les consorts [F]/[U] les défendeurs n’ont pas rompu les pourparlers le 13 juin 2022 ; ils se sont de nouveau pliés à la demande de communications de nouveaux documents, mais leur ressenti négatif qu’ils avaient clairement exprimé a finalement déclenché leur courriel du 27 juin 2022 adressé à leur notaire, Maître [D], aux fins de l’informer de leur volonté de ne plus vendre leurs biens.

Les caractéristiques des biens proposés à la vente, résultant à la fois de l’obsolescence de l’installation électrique, de la non conformité de l’assainissement, de l’impossibilité pour les consorts [X]/[O] de fournir attestations, régularisations et les exigences en ce sens des requérants… ont rendu inconciliables les volontés des parties et inéluctable la rupture des pourparlers sans qu’aucune faute soit imputable à Mme [W] [X] et M. [I] [O].

Mme [K] [R] et M. [P] [U] sont déboutés de l’ensemble de leur demandes.

Sur la demande reconventionnelle et l’existence d’un préjudice moral

Le préjudice moral consiste en la réparation d’un dommage psychologique, émotionnel ou affectif subi par une personne à la suite d’un événement. Ce type de préjudice doit être prouvé : plusieurs éléments probants pouvant être utilement produits pour appuyer cette demande, tels que

— le témoignage des personnes proches ou ayant été témoins de l’événement et qui peuvent attester des souffrances endurées par les victimes,

— des correspondances -lettres, mails…- démontrant clairement l’impact du préjudice sur la vie quotidienne des personnes,

— des pièces médicales de nature à établir les conséquences psychologiques de l’événement et ainsi apporter la preuve de l’existence du préjudice moral.

Au visa des dispositions de l’article 1240 du code civil, les consorts [R]/[U] réclament le paiement de la somme de 10 000 euros en réparation de leur préjudice subi. Mme [K] [R] et M. [P] [U] n’ont pas estimé devoir répondre sur cette demande reconventionnelle.

A l’appui de leur prétention, les consorts [X]/[O] ne produisent toutefois pas de pièces justificatives ou de preuve de l’existence d’un quelconque préjudice moral. En conséquence, ils sont déboutés de leur demande d’indemnisation de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Il y a lieu de condamner Mme [K] [R] et M. [P] [U] succombant aux entiers dépens de l’instance.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’État majorée de 50 %.

En l’espèce, l’équité commande de condamner Mme [K] [R] et M. [P] [U] à payer à Mme [W] [X] et M. [I] [O] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, contradictoirement en premier ressort, par mise à disposition du jugement au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

DÉBOUTE les consorts [R]/[U] de leur demande de paiement de la somme de 55 200 euros en réparation de leur préjudice économique,

DÉBOUTE les consorts [R]/[U] de leur demande de paiement de 2000 euros en réparation de leur préjudice moral,

DÉBOUTE Mme [W] [X] et M. [I] [O] de leur demande de dommages et intérêts afférente à leur préjudice moral,

DÉBOUTE les parties de leurs plus amples demandes,

CONDAMNE Mme [K] [R] et M. [P] [U] aux entiers dépens de l’instance,

CONDAMNE Mme [K] [R] et M. [P] [U] à payer à Mme [W] [X] et M. [I] [O] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe civil le 30 janvier 2025.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,

Françoise CHAZAL Florence LE-GAL