N°Minute:25/01492

N° RG 25/00936 – N° Portalis DBYB-W-B7J-PTHR

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 5]

JUGEMENT DU 23 Juin 2025

DEMANDEUR:

SA-SFHE- SOCIETE FRANCAISE D’HABITATIONS ECONOMIQUES, dont le siège social est sis [Adresse 4], en son – Agence, [Adresse 3]

représentée par M^e Emmanuelle CARRETERO, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Monsieur [H] [G], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Sabine CORVAISIER, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Stéphanie LE CALVE

DEBATS:

Audience publique du : 28 Avril 2025

Affaire mise en deliberé au 23 Juin 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 23 Juin 2025 par

Sabine CORVAISIER, Président

assistée de Stéphanie LE CALVE, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Emmanuelle CARRETERO

Le 23 Juin 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 20 août 2021 ayant pris effet le 01 août 2021, la SA SOCIETE FRANCAISE DES HABITATIONS ECONOMIQUES, ci-après désignée la SA SFHE, a donné à bail à Monsieur [H] [G] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initial à hauteur de 294,56 euros, outre une provision sur charges mensuelle initial à hauteur de 63,84 euros et un dépôt de garantie à hauteur de 284,60 euros.

Par ordonnance en date du 25 mai 2022, le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier, statuant en matière de référé, a notamment constaté l’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail, condamné Monsieur [H] [G] à payer à la SA SFHE la somme de 2 741,83 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 30 avril 2022, accordé des délais de 20 mois à Monsieur [H] [G] pour se libérer de la dette, suspendu les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés, dit qu’elle sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des délais et dit qu’en revanche, à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, au titre des loyers et charges courants ou de l’arriéré locatif, la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein et entier effet de sorte que Monsieur [H] [G] sera tenu de régler immédiatement les sommes dues, qu’il pourra être procédé à son expulsion deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et qu’il sera tenu à une indemnité d’occupation.

Monsieur [H] [G] a quitté les lieux le 09 septembre 2022. Un procès-verbal d’expulsion sur départ volontaire a été dressé par un commissaire de justice.

Par acte de commissaire de justice en date du 07 avril 2025 ayant fait l’objet d’un procès-verbal de recherches infructueuses, la SA SFHE a fait assigner Monsieur [H] [G] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier, à l’audience du 28 avril 2025, aux fins de le voir condamner au paiement des sommes suivantes :

9 688,42 euros au titre des loyers et charges impayés et des réparations locatives,

800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

les entiers dépens, en ce compris les sommes mises à la charge de la requérante en application des dispositions du Décret n°2001-212 du 08 mars 2001,

outre l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’audience du 28 avril 2025, la SA SFHE, représentée par son avocat qui a déposé son dossier, a maintenu ses demandes telles que formées dans son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens, outre actualisation de la dette locative à la somme de 3 918,42 euros par décompte produit à l’audience.

En défense, Monsieur [H] [G], bien que régulièrement assigné, n’a pas comparu ni n’a été représenté.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 23 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les réparations locatives

En application de l’article 1730 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

En outre, l’article 7 d) de la même loi précise que le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues, ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et en matière de réparations locatives, il appartient en premier lieu au bailleur de prouver que les réparations dont il sollicite l’indemnisation sont imputables au locataire.

L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie. Seul un état des lieux contradictoire peut être opposé aux parties. S’il n’a pas été fait un état des lieux d’entrée, le preneur est alors présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf à rapporter la preuve contraire.

Il est constant que la production de devis pour caractériser le préjudice subi par le bailleur du fait de dégradations locatives est suffisante, la production de factures n’étant pas nécessaire.

En fonction de la durée d’occupation, les travaux de réfection peuvent être considérés comme inhérents à l’usure des lieux et de leurs équipements, et à ce titre, être supportés par le bailleur en tout ou partie. Dans l’appréciation de la vétusté alléguée, il y a lieu ainsi de prendre en compte, selon la durée de l’occupation, le fait que les peintures, revêtements de sol et équipements n’étaient pas neufs lors de l’entrée dans les lieux du locataire.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il convient tout d’abord de constater que la SFHE a, lors de l’audience, actualisé sa créance locative à la somme de 3 918,42 euros correspondant, selon décompte produit, uniquement aux réparations locatives.

La bailleresse verse aux débats un état des lieux d’entrée établi contradictoirement en date du 02 juin 2015. Il convient ainsi de retenir comme début de la relation contractuelle entre les parties la date du 02 juin 2015, et non celle du 01 août 2021 telle qu’indiquée sur le contrat de bail en date du 21 août 2021 produit.

La SFHE sollicite à l’audience la condamnation de Monsieur [H] [G], au titre des réparations locatives, à la somme totale de 3 918,42 euros.

Il convient toutefois de constater qu’elle produit un devis de réparations locatives qui s’élève à la somme de 4399,42 euros, se décomposant comme suit :

982,10 euros au titre des travaux de peinture des murs et plafonds,

254,32 euros au titre des travaux de peinture des portes, fenêtres et placard,

1 034,99 euros au titre du nettoyage et du débarrassage du logement,

64,10 euros au titre du remplacement d’une réglette et de la fixation d’une ampoule dans la cuisine,

394,67 euros au titre du remplacement d’une serrure,

222,56 euros, 93,71 euros et 175,71 au titre du remplacement de l’évier, du mitigeur et du meuble de l’évier,

392,41 euros, 128,85 euros et 58,58 euros au titre du remplacement de la baignoire, du mitigeur et du flexible douchette,

292,85 euros au titre du remplacement des WC,

140,57 euros et 93,71 euros au titre du remplacement du lavabo et du mitigeur,

70,27 euros au titre du remplacement de la bouche VMC.

Sur les travaux de peinture des murs et plafonds

Il ressort du procès-verbal d’expulsion sur départ volontaire dressé contradictoirement par le commissaire de justice en date du 09 septembre 2022 que, dans le séjour « les revêtements des murs sont intégralement jaunis, affectés de noircissures, crasses et projections » et « le revêtement du plafond est intégralement jauni », dans le coin cuisine « la surface du mur est jaunie, salie. Il en est ainsi de tout l’angle de la cuisine » et « la surface du plafond est jaunie », dans la chambre, la surface du mur est souillée, et, dans la salle de bain « le revêtement du plafond est constitué d’un crépi blanc, en état d’usage ».

Ledit procès-verbal précise également que, dans le séjour, « la face extérieure de la porte est jaunie, couverte de noircissures et de crasse […] En partie intérieure, la surface de porte est souillée, couverte de projections et de crasse », dans la cuisine « présence à proximité d’un placard coulissant en deux vantaux. Les vantaux sortis de leurs rails sont jaunis, souillés » et dans la chambre « la face extérieure de la porte est couverte de crasse, coulures et noircissures. La surface est souillée toute hauteur » et « les revêtements de mur sont affectés d’auréoles de crasse et salissures d’usage. Le revêtement du plafond est blanc, propre, en état d’usage ».

L’état des lieux d’entrée contradictoire en date du 02 juin 2015 indique quant à lui des peintures propres et neuves sur l’ensemble du logement.

La SA SFHE verse aux débats deux bons de commande de l’ENTREPRISE ZETONI, un premier en date du 28 novembre 2022 d’un montant de 982,10 euros pour la réfection complète des peintures du logement, et un second en date du 29 septembre 2022 d’un montant de 254,32 euros pour la peinture de deux portes de placards recto-verso.

Il ressort en outre des photographies versées aux débats que la dégradation des peintures n’est pas liée à la vétusté mais à un usage anormal du locataire.

Monsieur [H] [G] sera par conséquent condamné à payer à la SA SFHE la somme de 1 236,42 euros au titre des travaux de peinture des murs, plafonds et portes de placard.

Sur le nettoyage et le débarrassage du logement

Il ressort notamment du procès-verbal d’expulsion sur départ volontaire dressé contradictoirement par le commissaire de justice en date du 09 septembre 2022 que « des toiles d’araignées sont présentes dans les angles », que « la bouche d’aération sur gaine technique est chargée de poussière sombre », que dans le séjour « le carrelage en sol est couvert de crasse et détritus » et « les coffres des volets sont jaunis, affectés de coulures et salissures » , que sur le balcon « les dalles sur plots sont couvertes d’une épaisse pellicule de poussière et salissures. Le relevé béton garde-corps est couvert de noircissures et de traces », que dans le coin cuisine « le carrelage est souillé, couvert de crasse et détritus », « la faïence est couverte de projections et salissures, dans un état indescriptible » et « la bouche d’aération est jaunie, encombrée de poussière sombre », et que dans la chambre « le sol est couvert de salissures et détritus »

L’état des lieux d’entrée contradictoire en date du 02 juin 2015 fait quant à lui état d’un logement propre.

La SA SFHE verse aux débats une facture de la SAS ISS FACILITY SERVICE en date du 21 novembre 2022 d’un montant de 1 035 euros pour le nettoyage complet du logement et l’enlèvement des encombrants.

Monsieur [H] [G] sera par conséquent condamné à payer à la SA SFHE la somme de 1 035 euros au titre du nettoyage complet et de l’enlèvement des encombrants du logement.

Sur le remplacement d’une réglette et de la fixation d’une ampoule dans la cuisine

Le procès-verbal d’expulsion sur départ volontaire dressé contradictoirement par le commissaire de justice en date du 09 septembre 2022 ne mentionne aucune réglette à changer, ni même sale.

La SA SFHE sera donc déboutée de sa demande de condamnation à ce titre.

Sur le remplacement d’une serrure

Il ressort du procès-verbal d’expulsion sur départ volontaire dressé contradictoirement par le commissaire de justice en date du 09 septembre 2022 que « La clé restituée ne permet pas de verrouiller la serrure » et que le commissaire de justice a été contraint de requérir l’intervention d’un serrurier afin de procéder au remplacement du canon.

La SA SFHE verse aux débats une facture de la SAS VIP PLUS en date du 09 janvier 2023 pour un montant de 394,67 euros. Cette dernière concerne néanmoins une intervention réalisée en date du 06 janvier 2023, et non du 09 septembre 2022.

A défaut de justifier du coût du changement de serrure en date du 09 septembre 2022, la SFHE sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur le remplacement de l’évier, du mitigeur et du meuble

Il ressort du procès-verbal d’expulsion sur départ volontaire dressé contradictoirement par le commissaire de justice en date du 09 septembre 2022 que, dans le coin cuisine, le meuble évier et le mitigeur sont souillés, couverts de crasse, et que « l’ensemble est dans un état indescriptible de saleté ».

L’état des lieux d’entrée contradictoire en date du 02 juin 2015 indique quant à lui un meuble évier en bois, un évier et une robinetterie propres et neufs.

La SA SFHE verse aux débats une facture de la SARL GPC en date du 20 décembre 2022 d’un montant total de 1 669,23 euros, dont 202,33 euros au titre du remplacement de l’évier, 85,19 euros au titre du remplacement du mitigeur et 159,74 au titre du remplacement du meuble.

Monsieur [H] [G] sera par conséquent condamné à payer à la SA SFHE la somme de 447,26 euros au titre du remplacement de l’évier, du mitigeur et du meuble de l’évier du coin cuisine.

Sur le remplacement de la baignoire, du mitigeur et du flexible douchette

Il ressort du procès-verbal d’expulsion sur départ volontaire dressé contradictoirement par le commissaire de justice en date du 09 septembre 2022 que « Présence d’une baignoire. La baignoire est dans un état indescriptible de saleté, couverte d’une pellicule de crasse. Il en est de même sur la tablette arrière ».

L’état des lieux d’entrée contradictoire en date du 02 juin 2015 indique quant à lui une baignoire et une robinetterie propres et neuves.

La SA SFHE verse aux débats une facture de la SARL GPC en date du 20 décembre 2022 d’un montant total de 1 669,23 euros, dont 356,74 euros au titre du remplacement de la baignoire, 117,14 euros au titre du remplacement du mitigeur et 53,25 euros au titre du remplacement du flexible douchette.

Monsieur [H] [G] sera par conséquent condamné à payer à la SA SFHE la somme de 527,13 euros au titre du remplacement de la baignoire, du mitigeur et du flexible douchette.

Sur le remplacement des WC

Il ressort du procès-verbal d’expulsion sur départ volontaire dressé contradictoirement par le commissaire de justice en date du 09 septembre 2022 que « Le cabinet de toilette est dans un état indescriptible, complétement souillé. »

L’état des lieux d’entrée contradictoire en date du 02 juin 2015 indique quant à lui des WC propres et neufs.

La SA SFHE verse aux débats une facture de la SARL GPC en date du 20 décembre 2022 d’un montant total de 1 669,23 euros, dont 266,23 euros pour le remplacement des WC,

Monsieur [H] [G] sera par conséquent condamné à payer à la SA SFHE la somme de 266,23 euros au titre du remplacement des WC.

Sur le remplacement du lavabo et du mitigeur

Il ressort du procès-verbal d’expulsion sur départ volontaire dressé contradictoirement par le commissaire de justice en date du 09 septembre 2022 que, dans la salle de bain « Présence d’un meuble évier. Le meuble est souillé, couvert d’une pellicule de crasse, dans un état indescriptible. La vasque également »

L’état des lieux d’entrée contradictoire en date du 02 juin 2015 indique quant à lui un lavabo et une robinetterie propres et neuves.

La SA SFHE verse aux débats une facture de la SARL GPC en date du 20 décembre 2022 d’un montant total de 1 669,23 euros, dont 127,79 euros pour le remplacement du lavabo et 85,19 euros pour le remplacement du mitigeur.

Monsieur [H] [G] sera par conséquent condamné à payer à la SA SFHE la somme de 212,98 euros au titre du remplacement du lavabo et du mitigeur.

Sur le remplacement de la bouche VMC

Il ressort du procès-verbal d’expulsion sur départ volontaire dressé contradictoirement par le commissaire de justice en date du 09 septembre 2022 que, dans le coin cuisine, « la bouche d’aération est jaunie, encombrée de poussière sombre »

L’état des lieux d’entrée contradictoire en date du 02 juin 2015 indique quant à lui une ventilation propre et neuve.

Il convient néanmoins de constater que le procès-verbal en date du 09 septembre 2022 fait uniquement état de poussière, et d’un effet jauni, et non d’une bouche de VMC cassée dont le remplacement serait nécessaire. Il convient en effet de prendre en compte la vétusté de la bouche d’aération, le locataire s’étant maintenu sept années dans le logement.

La SA SFHE sera donc déboutée de sa demande de condamnation à ce titre.

En définitive, Monsieur [H] [G] est donc redevable envers la SA SFHE de la somme de 3725,02 euros au titre des dégradations locatives.

Il convient néanmoins de déduire de cette somme le dépôt de garantie versé par le locataire lors de son entrée dans les lieux à hauteur de 284,60 euros, et les règlements effectués par lui à hauteur de 196,40 euros.

Monsieur [H] [G] sera donc condamné à payer la somme de 3244,02 euros à la SA SFHE au titre des réparations locatives.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [H] [G], partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de débouter la SA SFHE de sa demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit et de dire n’y avoir lieu à l’écarter s’agissant d’une condamnation exclusivement pécuniaire.

PAR CES MOTIFS

La Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE Monsieur [H] [G] à payer à la SA SFHE la somme de 3244,02 euros au titre des réparations locatives ;

CONDAMNE Monsieur [H] [G] aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et, en conséquence, DEBOUTE la SA SFHE de sa demande à ce titre ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection