Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 24 Octobre 2024

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DEMANDERESSE :

S.A. LA NANTAISE D’HABITATIONS

L’Atrium, 1 allée des Hélices

BP 50209

44202 NANTES CEDEX 02

représentée par Maître Julien VIVES, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [W] [T]

Porte 9 Etage 2 Résidence Le Saverne

33 Rue Fouré

44000 NANTES

non comparant D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Laetitia GAILLARD-MAUDET

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 12 septembre 2024

date des débats : 12 septembre 2024

délibéré au : 24 octobre 2024

RG N° N° RG 24/00773 – N° Portalis DBYS-W-B7I-M3GJ

COPIES AUX PARTIES LE :

CCC à Maître Julien VIVES

CCC à Monsieur [W] [T] + préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 21 mars 2016, la société anonyme d’habitations à loyer modéré LA NANTAISE D’HABITATIONS a donné à bail à Monsieur [Z] [T] un logement de type 2 lui appartenant sis, Résidence Le Saverne – 33 rue Foure – 2ème étage – Logement n°9 – 44000 NANTES, et ses accessoires, moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable de 338,34 €, outre une provision sur charges de 48,93 €.

Le 27 novembre 2023, LA NANTAISE D’HABITATIONS a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 8.419,71 € au titre des loyers et charges échus et impayés au 9 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 1er mars 2024, notifié au représentant de l’Etat dans le département le jour même, LA NANTAISE D’HABITATIONS a fait assigner Monsieur [Z] [T] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, afin de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— déclarer recevable et bien fondée son action ;

— constater la résiliation du bail à la date du 27 janvier 2024 ;

— à titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du contrat de bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire du bail susvisé ;

En toutes hypothèses,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [T], ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

— autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais et risques de la locataire selon les dispositions prévues par la loi ;

— condamner Monsieur [Z] [T] à lui payer la somme de 11.046,30 € arrêtée au 1er février 2024, à parfaire ou à diminuer au jour de l’audience, augmentée des intérêts de droit à compter de l’assignation ;

— dire et juger que le dépôt de garantie d’un montant de 338,34 € restera acquis à LA NANTAISE D’HABITATIONS et viendra en déduction des sommes dues ;

— condamner Monsieur [Z] [T] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives depuis la date de résiliation jusqu’à la libération effective de l’appartement ;

— dire et juger que cette indemnité d’occupation sera indexée selon les dispositions prévues au contrat de bail ;

— condamner Monsieur [Z] [T] à lui payer la somme de 500 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [Z] [T] en tous les dépens en ce compris le coût du commandement de payer ;

dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 12 septembre 2024, lors de laquelle la société LA NANTAISE D’HABITATIONS, valablement représentée par ministère d’avocat, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 10.352,61 € selon le décompte arrêté au 3 septembre 2024, précisant que cette somme intégrait les surloyers 2023.

1Régulièrement assigné à étude, Monsieur [Z] [T] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le locataire ne s’étant pas présenté aux rendez-vous qui lui ont été proposés, aucun diagnostic social et financier n’a pu être établi par les services sociaux.

La décision a été mise en délibéré au 24 octobre 2024.

En cours de délibéré, la Présidente a demandé à la société bailleresse de lui apporter des précisions sur le maintien des surloyers au titre de l’année 2023 et de lui produire l’accusé de réception du courrier qui aurait été adressé à Monsieur [T] le 12 janvier 2023 pour lui demander de justifier de son avis d’imposition.

La société bailleresse, par l’intermédiaire de son conseil, a transmis des explications et pièces par un courriel du 24 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que “lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée”.

Monsieur [Z] [T] n’ayant pas comparu lors des débats, la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire en application de l’article 473 du Code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

En vertu de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, “Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) (…). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement (…). Cette saisine (…) s’effectue par voie électronique”.

Aux termes de l’article 24 III de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, “A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience (…) par voie électronique (…)”.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire Atlantique le 1er mars 2024, soit dans le délai légal prévu par les dispositions précitées.

En outre, LA NANTAISE D’HABITATIONS justifie avoir saisi la CCAPEX par un courrier électronique du 9 novembre 2023 dont il a été accusé réception le lendemain, soit dans le délai de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l’action aux fins de résiliation de bail.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

1L’article L. 442-5 du code de la construction et de l’habitation dispose que, “aux fins de permettre la transmission au Parlement des informations visées au 5° de l’article L. 101-1, les organismes d’habitations à loyer modéré communiquent les renseignements statistiques nécessaires au représentant de l’État dans le département du lieu de situation des logements après avoir procédé à une enquête auprès de leurs locataires et après avoir recueilli l’avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu de chaque occupant majeur directement, ou avoir été destinataires du revenu fiscal de référence transmis par les services fiscaux, ainsi que le numéro d’immatriculation au répertoire national d’identification des personnes physiques de chaque occupant majeur. Les locataires sont tenus de répondre dans le délai d’un mois.

À défaut, le locataire défaillant est redevable à l’organisme d’habitations à loyer modéré d’une pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, sauf s’il est établi que des difficultés particulières n’ont pas permis au locataire de répondre. Dans ce cas, l’organisme d’habitations à loyer modéré met en œuvre les moyens adaptés pour que le locataire puisse s’acquitter de cette obligation.

L’enquête mentionnée à l’alinéa précédent vaut enquête au sens de l’article L.441-9 ».

Selon les articles L. 441-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation, un supplément de loyer de solidarité est perçu par l’organisme d’habitation à loyer modéré lorsque les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements. À défaut de réponse par le locataire à une demande de communication des informations permettant de déterminer s’il est redevable du supplément de loyer et 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse et mentionnant les dispositions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, l’organisme calcule un supplément de loyer sur la base d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par décret.

L’article L441-9 du même code prévoit que « l’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer (…) A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la créance principale de LA NANTAISE D’HABITATIONS est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 10.352,61 € au 3 septembre 2024.

Si les surloyers appliqués au locataire à compter de janvier 2024 ont été supprimés le 31 juillet 2024, il apparaît qu’ont été maintenus les surloyers appliqués au locataire sur la période allant du mois de janvier 2023 au mois de décembre 2023, d’un montant de 865,58 € par mois (12 x 865,58 €, soit 10.386,96 €), outre des frais de dossier de 25 €.

Si la société bailleresse produit un courrier qu’elle aurait adressé au locataire le 12 janvier 2023 afin de lui demander de produire son avis d’imposition 2022 sur les revenus 2021, et lui indiquer qu’un supplément de loyer solidarité lui serait appliqué à compter du 1er janvier 2023, elle ne produit aucun accusé de réception de ce courrier par le locataire malgré la demande en ce sens de la présidente en cours de délibéré.

En cours de délibéré, la société LA NANTAISE D’HABITATIONS a 1produit un procès-verbal de constat établi par un huissier de justice le 15 novembre 2022 dans lequel il est indiqué que l’officier ministériel a constaté, dans le cadre du traitement de l’enquête supplément de loyer de solidarité 2023, que le contenu des enveloppes destinées à être envoyées aux locataires de la société bailleresse, prélevées au hasard, était identique.

Le texte de l’article L. 441-9 du Code de la construction et de l’habitation prévoit expressément un délai de 15 jours à l’issue duquel le bailleur social peut appliquer le supplément de loyer provisoire, en l’absence de réponse du locataire. L’existence d’un délai suppose de pouvoir en déterminer le point de départ.

Or, la mention par huissier de justice d’une mise au départ d’un courrier ne peut permettre d’établir que le courrier de mise en demeure a bien été adressé au locataire et que celui-ci n’y a pas répondu dans le délai de 15 jours. Seul l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception permet de respecter les dispositions de l’article L 441-9 du Code de la construction et de l’habitation.

Dès lors, la société bailleresse qui ne rapporte pas la preuve d’avoir effectivement adressé au locataire la mise en demeure requise par les dispositions combinées des articles L. 441-3 et L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, formalité substantielle, ne peut prétendre au paiement des sommes imputées au locataire au titre des surloyers 2023, lesquelles seront retirées de la dette locative.

Dans ces conditions, déduction faite des surloyers non justifiés, il ressort du décompte, arrêté au 3 septembre 2024, que Monsieur [Z] [T] est à jour du règlement de ses loyers et charges et que la somme réclamée est uniquement constituée du supplément de loyer solidarité.

En conséquence, il convient de débouter LA NANTAISE D’HABITATIONS de sa demande en paiement, devenue sans objet.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail liant les parties contient en son article 4.7.1 une clause résolutoire applicable de plein droit à défaut de paiement du dépôt de garantie, de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer reproduisant cette clause résolutoire et visant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été signifié à Monsieur [Z] [T] le 27 novembre 2023, pour un arriéré de loyers et charges de 8.419,71 €.

Les causes du commandement de payer concernent pour partie le supplément de loyer solidarité appliqué au locataire depuis le 1er janvier 2023. Or, l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ne vise pas le défaut de paiement du SLS.

Ainsi, déduction faite des surloyers de 865,58 € par mois sur la période de janvier à octobre 2023 (8.655,80 €), outre les frais de dossier de 25 €, Monsieur [Z] [T] n’était plus redevable d’aucun dette locative au jour de la délivrance du commandement de payer.

Par conséquent, il convient de débouter la société LA NANTAISE D’HABITATIONS de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers.

Sur le prononcé de la résiliation judiciaire

Conformément aux dispositions des articles 1103 et 1728 du Code civil, et de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle qui consiste au paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

L’article 1217 du Code civil dispose que “La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter”.

Aux termes de l’article 1224 nouveau du Code civil, “la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice”.

Il appartient au juge d’apprécier si le ou les manquements invoqués par le demandeur sont suffisamment graves pour justifier une résiliation du contrat.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation”.

En vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, LA NANTAISE D’HABITATIONS sollicite, à titre subsidiaire, la résiliation judiciaire du bail signé entre les parties.

S’il y a lieu de rappeler les dispositions des articles L. 441-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation citées ci-dessus, il convient également de confirmer que LA NANTAISE D’HABITATIONS ne rapporte pas la preuve d’avoir rempli les conditions nécessaires à l’application d’un supplément de loyer de solidarité, de sorte qu’il ne peut être reproché à Monsieur [Z] [T] un quelconque manquement.

En outre, il ressort des pièces versées aux débats, ainsi que des développements précédents, que Monsieur [Z] [T], au jour de l’audience, est à jour du règlement de ses loyers et charges, la dette locative dont fait état LA NANTAISE D’HABITATIONS n’étant constituée que de suppléments de loyers solidarité dont la société bailleresse ne justifie pas.

Dans ces conditions, la société bailleresse échoue à rapporter la preuve que Monsieur [Z] [T] aurait manqué à ses obligations contractuelles et il convient de la débouter de sa demande tendant au prononcé de la résiliation judiciaire du bail, ainsi que de sa demande d’expulsion et des demandes subséquentes.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la société LA NANTAISE D’HABITATIONS, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; que pour cela, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; que le juge peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à cette condamnation.

En l’espèce, la société LA NANTAISE D’HABITATIONS sera déboutée de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par la société anonyme d’habitations à loyer modéré LA NANTAISE D’HABITATIONS, à l’encontre de Monsieur [Z] [T] ;

DÉBOUTE la société anonyme d’habitations à loyer modéré LA NANTAISE D’HABITATIONS de sa demande tendant à faire constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail consenti à Monsieur [Z] [T] ;

DÉBOUTE la société anonyme d’habitations à loyer modéré LA NANTAISE D’HABITATIONS de sa demande tendant au prononcé de la résiliation du bail consenti à Monsieur [Z] [T], et partant, de sa demande d’expulsion et des demandes subséquentes ;

DÉBOUTE la société anonyme d’habitations à loyer modéré LA NANTAISE D’HABITATIONS de sa demande en paiement d’un arriéré locatif ;

DÉBOUTE la société anonyme d’habitations à loyer modéré LA NANTAISE D’HABITATIONS de sa demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE la société anonyme d’habitations à loyer modéré LA NANTAISE D’HABITATIONS aux dépens ;

DÉBOUTE la société anonyme d’habitations à loyer modéré LA NANTAISE D’HABITATIONS de ses demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS L. GAILLARD-MAUDET