COUR D’APPEL DE [Localité 5]

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N° RG 22/02809 – N° Portalis DBYB-W-B7G-NX3H

Pôle Civil section 2

Date : 23 Janvier 2025

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 2

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

S.A.R.L.U. ABISENS IMMOBILIER, immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n° 522 772 987, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité au siège social sis [Adresse 1]

représentée par M^e Nina BAUDIERE SERVAT, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR

Monsieur [C] [T]

né le 17 Novembre 1955 à [Localité 4] (ALGERIE),

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Julien CARMINATI, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Cécilia FINA-ARSON

Juge unique

assistée de Françoise CHAZAL greffier, lors des débats et du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 14 Novembre 2024

MIS EN DELIBERE au 23 Janvier 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 23 Janvier 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant mandat exclusif en date du 21 juillet 2021, Monsieur [C] [T] a confié, pour une durée de 12 mois, à l’agence ORPI, exploitée par la SARLU ABISENS IMMOBILIER, la vente de son appartement situé [Adresse 2], à [Localité 5] (34) pour un prix de 200.000 euros avec une commission d’agence de 14.000 euros.

Par l’intermédiaire de l’agence mandatée, Monsieur [S] a, le 26 février 2022, fait une offre d’achat au prix de 185.000 euros, frais d’agence inclus.

Ladite offre d’achat a été acceptée et contresignée par Monsieur [C] [T] le 01er mars 2022 au prix de de 174.500 euros net vendeur, du fait de la baisse d’honoraires consentie par l’agence.

Par courriel en date du 12 mars 2022 Monsieur [C] [T] a indiqué à l’agence immobilière renoncer à l’offre d’achat et remettre le bien à la vente pour un prix de 199.500 euros.

Par courrier recommandé daté du 14 mars 2022 et reçu le 17 mars 2022, Monsieur [C] [T] a indiqué à la SARLU ABISENS IMMOBILIER vouloir résilier unilatéralement le mandat de vente.

Par lettre recommandée du 15 mars 2022, le conseil de l’agence a mis en demeure Monsieur [C] [T] de poursuivre la vente.

Par courrier en date du 18 mai 2022 le conseil de la société ABISENS a une nouvelle fois mis en demeure celui-ci de lui régler, sous huitaine, la somme de 14.000 euros.

Le 28 juillet 2022, le bien a été vendu au prix de 193.000 euros.

***

Selon actes de commissaire de justice délivrés par dépôt à étude le 20 juin 2022, la SARLU ABISENS IMMOBILIER a fait assigner Monsieur [C] [T] devant le Tribunal judiciaire de Montpellier afin de le voir condamné en paiement de la clause pénale.

Selon dernières conclusions notifiées le 18 septembre 2024, la SARLU ABISENS IMMOBILIER demande au Tribunal :

— de condamner Monsieur [C] [T] à lui verser la somme de 14.000 euros, ou subsidiairement celle de 10.500 euros,

* à titre principal, sur le fondement de la clause pénale,

* à titre subsidiaire, sur celui de la violation de la clause d’exclusivité,

* à titre très subsidiaire, sur celui de la responsabilité contractuelle,

— à titre infiniment subsidiaire, de le condamner à lui verser la somme de 10.500 euros à titre de perte de chance de percevoir sa commission ou subsidiairement à la moitié de cette somme, soit 5.250 euros,

— en tout état de cause, de le condamner aux dépens et à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Selon dernières conclusions notifiées le 30 mars 2024, Monsieur [C] [T] demande quant à lui au Tribunal :

— le rejet des demandes de la société ABISENS IMMOBILIER,

— sa condamnation aux dépens et à lui payer la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles,

— subsidiairement, la limitation des condamnations à la somme de 10.500 euros.

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties déposées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens.

***

La clôture est intervenue le 05 novembre 2024 par ordonnance du même jour.

A l’audience de juge unique du 14 novembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement

En application des dispositions combinées des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Par ailleurs, l’article 1217 du même code dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut notamment demander réparation des conséquences de l’inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

En l’espèce, le mandat signé le 21 juillet 2021 par les parties stipule qu’il est conclu avec exclusivité pour une durée de douze mois à compter du jour de la signature, avec irrévocabilité pendant trois mois et 14.000 euros d’honoraires pour l’agence, à la charge du vendeur. En sa page 7 il stipule par ailleurs que « le MANDANT s’interdit :

— pendant la durée du mandat, de vendre les biens par l’intermédiaire d’un autre mandataire,

— de refuser de signer tout avant-contrat éventuellement assorti d’une condition suspensive d’obtention de prêt(s) immobilier(s) avec un acquéreur présenté par le Mandataire ou un Mandataire qu’il se sera substitué, conforme aux prix, charges et conditions du présent mandat,

— pendant la durée du présent mandat et durant les douze mois suivant sa révocation ou son expiration, de traiter, directement ou indirectement, avec une personne physique ou morale ayant un lien quelconque avec un candidat acquéreur auquel ce bien aura été présenté par le mandataire, ou un mandataire qu’il se sera substitué et dont l’identité aura été communiquée au mandant.

[…]

Le Mandant s’engage par ailleurs, pendant toute la durée du mandat ainsi que pendant les douze mois suivant son expiration ou sa résiliation, s’il régularise tout avant-contrat de vente portant sur le bien objet du mandat hors le concours du Mandataire, à informer celui-ci immédiatement, en précisant la date et le prix de la vente, les nom et l’adresse de l’acquéreur et, le cas échéant, de l’intermédiaire qui aura permis sa conclusion, ainsi que les coordonnées du notaire rédacteur de l’acte de vente.

EN CAS DE MANQUEMENT A L’UNE OU L’AUTRE DE CES INTERDICTIONS OU A CETTE OBLIGATION, LE MANDANT SERA TENU DE VERSER AU MANDATAIRE, A TITRE DE CLAUSE PENALE, UNE SOMME EGALE AU MONTANT TOTAL, TVA INCLUS, DE LA REMUNERATION PREVUE AUX PRESENTES, A TITRE D’INDEMNITE FORFAITAIRE. »

Enfin, il convient de préciser qu’en sa page 3, le mandat rappelle qu’après un délai de trois mois à compter de la signature, il pourra être dénoncé à tout moment par chacune des parties, à charge pour celle qui le souhaite d’aviser l’autre partie quinze jours au moins à l’avance, par courrier recommandé avec accusé de réception.

Sur le moyen tiré de l’application de la clause pénale

Monsieur [D] [S], après une visite effectuée avec l’agence ORPI le 25 janvier 2022, fait une offre au vendeur au prix de 185.000 euros, frais d’agence inclus. Cette offre stipule qu’elle « est valable jusqu’au 4/03/2022 inclus.

Passée cette date, sans réponse favorable des propriétaires, elle sera considérée caduque. Par contre si cette offre était acceptée par les propriétaires, cette offre devra être régularisée par un compromis de vente sous condition suspensives au plus tard le 11/03/2022.

Passée cette date, chacune des parties rependra sa pleine et entière liberté. »

Monsieur [C] [T] a contresigné cette offre en indiquant : « Lu et approuvé, bon pour accord, sous réserve d’obtenir la somme de 174.500 euros net vendeur ».

En l’absence de diligences de Messieurs [S] et [T], aucun compromis de vente n’a été régularisé avant le 11 mars 2022 et l’offre est donc devenue caduque.

La lettre recommandée avec accusé de réception en date du 15 mars 2022 adressée par la SARLU ABISENS IMMOBILIER mettant en demeure Monsieur [C] [T] de procéder, sous 15 jours, à la signature d’un compromis de vente est postérieure à cette caducité et donc sans effet. Dès un courrier daté du 12 mars 2022, le vendeur l’avait d’ailleurs indiqué à l’agence.

Sur le moyen tiré de la violation de la clause d’exclusivité

Par courrier daté du 14 mars 2022 et réceptionné le 17, Monsieur [C] [T] a informé la SARLU ABISENS IMMOBILIER de sa volonté de résilier le mandat les liant, rappelant la clause contractuelle et donc le délai de préavis de quinze jours.

Pourtant, la société demanderesse verse aux débats une annonce immobilière, publiée sur le site internet du groupe Century 21, agence Vedas Immo, dont la date de l’impression démontre que celle-ci était en ligne au moins depuis le 14 mars 2022, soit le jour même où Monsieur [C] [T] a adressé le courrier de résiliation du mandat à la SARLU ABISENS IMMOBILIER.

S’il verse un mandat signé avec la même agence Century 21 daté du 11 avril 2022, Monsieur [C] [T] n’explique pas la parution de l’annonce dès le 14 mars 2022 sur son site internet. Sauf à ce que l’agence ait agit en contradiction avec les dispositions légales, à charge alors pour Monsieur [C] [T] de faire valoir ses droits, un mandat a nécessairement été signé antérieurement à la publication de l’annonce le 14 mars 2022 ou, au plus tard, le même jour et donc avant l’expiration du délai de préavis.

En tout état de cause, en ne respectant pas le délai de préavis de quinze jours, durant lequel il était toujours lié exclusivement à l’agence ORPI, Monsieur [C] [T] a manqué à ses obligations contractuelles.

Par conséquent, conformément aux stipulations contractuelles rappelées ci-dessus, il est tenu de verser à la SARLU ABISENS IMMOBILIER « une somme égale au montant total, tva inclus, de la rémunération prévue aux présentes ». Initialement, la somme convenue était de 14.000 euros. Cependant, la demanderesse reconnaît avoir consenti un geste commercial de 3.500 euros à Monsieur [C] [T], pour porter sa rémunération à la somme de 10.500 euros et ce dernier en justifie par la production d’un mail daté du 1e mars 2022.

Monsieur [C] [T] sera donc condamné à verser la somme de 10.500 euros à la SARLU ABISENS IMMOBILIER.

Sur les dépens

Les dépens sont les frais de justice. L’article 695 du Code de procédure civile fixe la liste de ces frais : il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins, et les émoluments des officiers publics ou ministériels. L’article suivant prévoit que le juge condamne la partie perdante à payer ces dépens, à moins qu’il ne décide, par une décision motivée, d’en mettre une partie ou la totalité à la charge d’une autre partie au procès.

En l’espèce, Monsieur [C] [T], partie succombante, sera condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, condamné aux dépens, Monsieur [C] [T] sera condamné à payer à la SARLU ABISENS IMMOBILIER, la somme de 1.500 euros sur ce fondement et verra sa propre demande de ce chef rejetée.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du Code de procédure civile dispose que, pour les instances introduites à compter du 1e janvier 2020, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même code permet au juge d’écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue alors d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire et il sera donc rappelé qu’elle est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par décision contradictoire rendue en premier ressort, par mise à disposition du jugement au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [C] [T] à payer à la SARLU ABISENS IMMOBILIER la somme de 10.500 euros,

CONDAMNE Monsieur [C] [T] aux dépens,

CONDAMNE Monsieur [C] [T] à payer à la SARLU ABISENS IMMOBILIER la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

REJETTE la demande de Monsieur [C] [T] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire,

REJETTE les demandes plus amples ou contraire.

Ainsi jugé et prononcé au Tribunal judiciaire de Montpellier, conformément aux articles 450, 451 et 456 du Code de procédure civile, le 23 janvier 2025, la minute étant signée par :

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Françoise CHAZAL Cécilia FINA-ARSON