TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 6]

[Localité 1]

JUGEMENT DU 12 Septembre 2025

N° RG 24/07357 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LHIM

Jugement du 12 Septembre 2025

N° : 25/768

[M] [X] [R]

C/

[O] [T]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à M^e LUET

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à M^e COETMEUR

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 12 Septembre 2025 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 16 Mai 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 12 Septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

M. [M] [X] [R]

[Adresse 5]

[Localité 2]

représenté par M^e Laura LUET, avocat au barreau de RENNES substitué par M^e KERNEIS, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

Mme [O] [T]

[Adresse 3]

[Localité 2]

comparante en personne assistée de M^e Agnès COETMEUR, avocat au barreau de RENNES

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 5 septembre 2017, M. [M] [R] a consenti un bail d’habitation à Mme [O] [T] née [V] sur une maison d’habitation meublée située au [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 550 euros.

Par acte de commissaire de justice du 27 juillet 2023, le bailleur a fait délivrer à la locataire une sommation de payer la somme principale de 1138,84 euros au titre de l’arriéré locatif.

Le 25 avril 2024, M. [R] a fait délivrer à sa locataire une autre sommation de payer visant la somme principale de 1815,48 €.

Par assignation délivrée le 17 septembre 2024, M. [M] [R] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire prononcer la résiliation du bail, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [O] [T] née [V] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

2736,12 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 6 septembre 2024,les loyers dus du 6 septembre 2024 jusqu’à la résiliation du bail, soit 605,16 € par mois,une indemnité mensuelle d’occupation de 605,16 € par mois, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant le coût des commandements de payer des 27 juillet 2023 et 25 avril 2024.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 18 septembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

prétentions et moyens des parties

À l’audience du 16 mai 2025 lors de laquelle l’affaire a été retenue, M. [M] [R], comparant par ministère d’avocat, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant toutefois sa créance à la somme de 2398,40 €. Il a indiqué s’opposer à l’octroi de délais de paiement au vu du montant et de l’ancienneté de la dette, et ce malgré une reprise des paiements.

Mme [O] [T] née [V], assistée de son avocat, demande à la présente juridiction de bien vouloir :

— débouter M. [R] de ses demandes, faute pour ce dernier de verser aux débats un décompte actualisé de sa créance,

— si un décompte actualisé de la créance est produit :

* lui accorder un délai de trois ans pour apurer sa dette locative et dire que les sommes reportées porteront intérêt au taux légal et que les règlements s’imputeront d’abord sur le capital,

* débouter, en conséquence, M. [R] de sa demande d’expulsion,

— à titre subsidiaire :

* lui accorder un délai d’un an pour quitter les lieux,

* lui accorder un délai de 3 ans pour apurer sa dette de loyer en précisant que les sommes reportées porteront intérêt au taux légal et que les règlements s’imputeront d’abord sur le capital,

* débouter M. [R] de sa demande présentée au titre des frais irrépétibles,

* dire que chaque partie conservera la charge de ses dépens, lesquels seront recouvrés, pour ce qui concerne Mme [V] épouse [T], comme en matière d’aide juridictionnelle,

* débouter M. [R] de toutes ses demandes.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de résiliation du bail

1.1 Sur la recevabilité

M. [M] [R] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur le fond

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. De même, l’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». Enfin, l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus », et l’article 1224 du code civil prévoit que la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, malgré les sommations de payer qui lui ont été délivrées le 27 juillet 2023 et 5 avril 2024, Mme [O] [T] née [V] n’a manifestement pas réglé la dette locative de 1815,48 euros qui y était mentionnée.

M. [M] [R] verse ainsi aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 7 mai 2025, Mme [O] [T] née [V] lui devait la somme de 2398,40 euros, soustraction faite des frais de procédure.

La défenderesse n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur.

Compte-tenu de ce montant, mis en perspective avec la durée du bail, la gravité du manquement aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée, et est de nature à entraîner la résolution du contrat aux torts exclusifs de Mme [O] [T] née [V] et son expulsion.

Cependant, l’article 1228 du code civil dispose que « le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts » et l’article 1343-5 du même code dispose que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

En l’espèce, Mme [O] [T] née [V] justifie avoir repris le paiement des échéances courantes du loyer et être en mesure d’assurer le remboursement de l’arriéré locatif dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur. Dans ces circonstances, elle sera autorisée à se libérer de sa dette locative dans les conditions qui seront précisées ci-après et la résiliation du bail ne sera prononcée qu’à défaut de respect des délais de paiement ainsi accordés.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, le bail sera immédiatement résilié sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résolution du bail, il convient de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant qui sera fixé à 605,16 euros.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [M] [R] ou à son mandataire.

Des délais de paiement étant accordés à la locataire, il n’y a pas lieu de faire droit à sa demande de délai supplémentaire d’un an pour quitter les lieux.

2.Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [O] [T] née [V], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, lesquels comprennent le coût de l’assignation à l’exclusion du coût des sommations de payer.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de M. [M] [R] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Mme [O] [T] née [V] à payer à M. [M] [R] la somme de 2398,40 euros (deux mille trois cent quatre-vingt-dix-huit euros et quarante centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 7 mai 2025,

AUTORISE Mme [O] [T] née [V] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros (cent euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

PRONONCE la résiliation du contrat de bail du 5 septembre 2017, uniquement pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

Dans l’hypothèse d’une telle résiliation,

CONDAMNE Mme [O] [T] née [V] à payer à M. [M] [R] le solde de la dette locative,

AUTORISE M. [M] [R], à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, à faire procéder à l’expulsion de Mme [O] [T] née [V] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

CONDAMNE Mme [O] [T] née [V] à verser à M. [M] [R] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

Et en toute hypothèse,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Mme [O] [T] née [V] à payer à M. [M] [R] la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties de toutes leurs autres demandes,

CONDAMNE Mme [O] [T] née [V] aux dépens comprenant notamment le coût de l’assignation du 17 septembre 2024, à l’exclusion du coût des sommations de payer.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 12 septembre 2025, et signé par le juge et la greffière susnommées.

La Greffière Le Juge