COUR D’APPEL DE [Localité 4]

TOTAL COPIES 4

COPIE REVÊTUE formule exécutoire avocat demandeur

1

COPIE CERTIFIÉE CONFORME AVOCAT

2

COPIE EXPERT

COPIE DOSSIER + AJ

1

N° RG 21/03627 – N° Portalis DBYB-W-B7F-NID6

Pôle Civil section 2

Date : 20 Mars 2025

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 2

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

Madame [F] [H]

née le 04 Octobre 1992 à [Localité 3],

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Aurore MENDES, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR

Monsieur [D] [T]

né le 21 Mars 1983 à [Localité 6],

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Yvan MONELLI de la SELARL MBA & ASSOCIES, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Florence LE GAL

Juge unique

assistée de Françoise CHAZAL greffier, lors des débats et du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 19 Décembre 2024

MIS EN DELIBERE au 13 Février 2025 prorogé au 20 Mars 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 20 Mars 2025

FAITS ET PROCÉDURE

Mme [F] [H] exerce la profession de sage-femme.

Dès septembre 2020, elle a recherché à [Localité 5] un local pour s’y installer professionnellement et en septembre 2020, Mme [F] [H] a pris contact avec M. [D] [T] propriétaire d’un local sur [Localité 5] mis en vente pour 85 000 euros sur le site Le bon coin : de nombreux échanges entre eux s’ensuivent.

Mme [F] [H] a cependant exposé avoir été victime d’une rupture brutale des discussions dès la fin novembre 2020 : elle a adressé à M. [D] [T] une mise en demeure aux fins de signer le compromis de vente du local, sans succès.

Par acte de commissaire de justice délivré le 30 juillet 2021, Mme [F] [H] a assigné M. [D] [T] devant le tribunal judiciaire de Montpellier aux fins de réparation de ses préjudices issus de la rupture abusive des pourparlers.

Par conclusions notifiées le 13 juin 2023, Mme [F] [H] a sollicité du tribunal de la déclarer recevable en ses demandes, de débouter M. [D] [T] de ses prétentions, de juger que la rupture des pourparlers par M. [D] [T] a un caractère fautif et qu’il est responsable des préjudices résultant de la rupture fautive des pourparlers qu’elle a subis et de le condamner à lui payer :

—  15 000 € en réparation de son préjudice moral,

—  20 806,20 € en réparation de son préjudice matériel, à parfaire au 1er octobre 2021,

—  3 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Par conclusions notifiées le 30 septembre 2022, au visa de l’article 1112 du code civil,

M. [D] [T] demande au tribunal de débouter Mme [F] [H] de ses demandes, de juger que la rupture des pourparlers n’a pas un caractère abusif, qu’aucun préjudice matériel ou moral n’a été subi par Madame [H] et de condamner Mme [F] [H] à lui payer

—  3 000 euros en réparation du préjudice subi du fait de la procédure abusive,

—  3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus de précisions sur les faits, prétentions et arguments des parties aux dernières conclusions régulièrement notifiées par bulletin au R.P.V.A. par Mme [F] [H] et celles régulièrement notifiées par bulletin au R.P.V.A. par M. [D] [T].

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 décembre 2024 avec une audience de plaidoirie prévue le 19 décembre 2024. La décision a été mise en délibéré au 13 février 2025 et prorogée au 20 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la rupture des pourparlers

L’article 1112 du code civil dispose que l’initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de bonne foi.

Toutefois, la liberté contractuelle implique celle également de ne pas contracter.

Plus spécifiquement, l’interruption des négociations préalables à la conclusion d’un contrat est possible, sans dispense, pour le ou les partenaires, de participer loyalement aux négociations et de coopérer de bonne foi à l’élaboration du projet.

Il en résulte que les circonstances de la rupture des pourparlers peuvent constituer une faute pouvant donner lieu à réparation.

Pour apprécier le caractère fautif de la rupture des pourparlers, il convient de prendre en considération notamment

— la durée, l’avancée des pourparlers, l’existence ou non d’un motif légitime de rupture.

— ou le fait pour l’auteur de la rupture d’avoir suscité chez son partenaire la confiance dans la conclusion du contrat envisagé.

Néanmoins, en cas de négociations parallèles, le principe est que, hors accord exprès de leur part, les partenaires ne sont pas tenus d’une obligation d’exclusivité pendant la phase des pourparlers et la partie qui mène des négociations parallèles n’a aucune obligation d’informer l’autre partie. L’abus sera alors caractérisé lorsque les discussions sont très engagées et manquent aux règles de bonne foi dans les relations commerciales.

En l’espèce, Mme [F] [H] soutient que la rupture des pourparlers a été soudaine, abusive, en rappelant qu’elle avait fait un choix ferme pour le local mis en vente par M. [D] [T], accepté son offre d’achat au prix qu’il en a proposé, qu’elle a alors pris attache avec son notaire Maître [R] aux fins de rédaction d’une promesse de vente sous condition suspensive, que M. [D] [T] lui-même s’adressait à son notaire Maître [O] à cette même fin, que le défendeur “acceptait cette offre aux conditions précitées, après avoir reçu un accord de principe de l’établissement bancaire prêteur […]” qu’il la pressait de signer cette promesse par SMS du 23 novembre 2020, et que contre toute attente, le 26 novembre 2020 M. [D] [T] a fait volte-face et a interrompu brutalement les discussions en cours.

M. [D] [T] réplique qu’il n’y a pas eu de rupture abusive des pourparlers, qu’il avait informé la requérante bénéficier d’une offre d’achat antérieure au comptant et sans condition suspensive, que le financement au comptant du prix de vente du local a constitué l’essentiel de leurs échanges et la clé des difficultés dans leurs négociations.

M. [D] [T] produit aux débats les éléments suivants

— par SMS adressé le 21 septembre 2020 à Mme [F] [H], il l’a informée effectivement bénéficier d’une offre antérieure à la sienne, avec paiement du prix au comptant et lui a indiqué “j’ai le choix de vendre rapidement sans condition suspensive d’obtention d’un financement si vous souhaitez que nous travaillons ensemble j’aurais aimé que votre banque vous délivre un accord de principe, avez-vous constitué votre dossier en banque? […]?

— par SMS en réponse de la requérante du lendemain le 22 septembre, lui répond, “ […] J’ai adressé hier à ma banque le prévisionnel et autres documents […] pour recevoir l’accord de principe. Accord qui m’a d’ailleurs été formulé par ma conseillère […] Pour elle, il n’y a aucune zone d’ombre à mon dossier et elle ne voit pas de zone d’ombre à mon dossier […] Elle devrait très rapidement me délivrer un accord de principe, si ce n’est pas fait dans la journée je la recontacterais. […]”

Les éléments précités illustrent un point essentiel des pourparlers entre les parties : le paiement comptant du prix du local, par conséquent sans conditions suspensives aux termes du montage financier ainsi que l’envisage intelligiblement M. [D] [T] et ce que lui promet Mme [F] [H].

Or, par SMS du 23 septembre 2020, cette dernière concédait que sa perception n’était pas celle de sa banque et elle a détaillé à M. [D] [T] : “ […] ma conseillère bancaire […] a besoin d’une analyse financière plus détaillée pour pouvoir délivrer l’accord de principe […]” elle y a également indiqué apprécier “beaucoup” l’honnêteté de M. [D] [T] ainsi que sa bienveillance et sa patience “de ne pas choisir d’emblée l’autre acquéreur”.

Dès leurs premiers échanges Mme [F] [H] ne pouvait ainsi ignorer que son projet d’acquisition était concomitant avec un autre projet concurrent d’acquisition du local.

M. [D] [T] lui répondait, constant dans ses critères, par SMS du 24 septembre 2020 : il y a insisté sur le paiement au comptant “ […] que si vous faites un paiement comptant ça solutionne tous les délais […] ça simplifierait les démarches et sécuriserait l’opération […]” : voilà pour M. [D] [T] les conditions initiales qui sous-tendent leurs pourparlers.

S’agissant de l’éventuelle signature du compromis de vente et de sa pièce n°6 portant SMS du 23 novembre 2020 du défendeur pour étayer des pourparlers avec M. [D] [T] toujours en cours, Mme [F] [H] excipe qu’il la pressait de signer la promesse de vente formalisée par le notaire. Mais la lecture de ce SMS relève d’une autre analyse : M. [D] [T] n’a cessé d’être constant dans les critères dès l’origine qui l’animent, il lui répète l’importance des conditions “initiales” : qu’il aimerait signer le compromis milieu de semaine “aux conditions initiales”.

Mme [F] [H] ne peut dénier avoir reconnu quatre jours plus tôt, par SMS du 19 novembre, que le compromis de vente ne correspondait pas aux attentes de M. [D] [T], lui assurant comprendre “tout à fait les inquiétudes qui sont les vôtres”.

Par ailleurs, M. [D] [T] a par la suite et rapidement – soir trois jours postérieurement à son SMS du 23 novembre – répété et clarifié de nouveau sa position sur ce point par un SMS du 26 novembre 2020, non dénué de délicatesse, “qu’après réflexion et tous ces quiproquos […] je me rends compte que je m’éloigne complètement de mes conditions initiales de vente à savoir un paiement au comptant sans aucune clause comme les changements de destination. A ce jour j’ai des acquéreurs qui payent en paiement comptant sans condition de crédit et sans autre condition quelconque”.

Il a conclu son message en la prévenant sans ambiguïté “ Je vous laisse voir de votre côté pour respecter les conditions de départ”, soit le paiement au comptant du prix du local.

Mme [F] [H] ne justifie pas avoir obtenu, dans le laps de temps de deux mois, entre septembre 2020 et novembre 2020, l’appui financier de l’établissement bancaire qui était, selon elle, assuré, et ce dès son premier SMS.

Ainsi, sans avoir cessé d’exprimer pendant ces deux mois écoulés l’importance pour lui d’un paiement comptant, sans condition suspensive, du prix du local, M. [D] [T] n’a pas fait durer inutilement les pourparlers, étant constaté que Mme [F] [H] n’a jamais fait aucune proposition sérieuse en ce sens.

Il s’en déduit que la rupture des pourparlers ne peut pas être qualifiée de brutale et d’abusive, que la mauvaise foi du défendeur n’est pas établie, et qu’il convient en conséquence de débouter Mme [F] [H] de sa demande visant à ce que la rupture des pourparlers par M. [D] [T] a un caractère fautif et de ses demandes subséquentes en indemnisation de ses différents préjudices.

Sur la demande en dommages et intérêts pour procédure abusive

Pas plus qu’il n’a justifié que la présente instance n’a retardé la vente du local, M. [D] [T] ne justifie pas non plus d’un autre quelconque préjudice à l’appui de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive : il est débouté de sa demande en paiement de la somme de 3000 euros.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Il y a lieu de condamner Mme [F] [H] succombant aux entiers dépens de l’instance.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’État majorée de 50%.

En l’espèce, l’équité commande de condamner Mme [F] [H] à payer à M. [D] [T] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, contradictoirement en premier ressort, par mise à disposition du jugement au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

DÉBOUTE Mme [F] [H] de l’ensemble de ses demandes,

REJETTE la demande de M. [D] [T] en condamnation de Mme [F] [H] au titre d’une procédure abusive,

CONDAMNE Mme [F] [H] aux entiers dépens de l’instance,

CONDAMNE Mme [F] [H] à payer à M. [D] [T] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe civil le 20 mars 2025.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,

Françoise CHAZAL Florence LE-GAL