TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 15]

[Localité 5]

— Pôle Civil section 1 -

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1

A.J.

Numéro du répertoire général : N° RG 22/00285 – N° Portalis DBYB-W-B7G-NP7D

DATE : 13 Mai 2025

ORDONNANCE

Après débats à l’audience du 8 avril 2025

Nous, Christine CASTAING, première vice-présidente, agissant en qualité de Juge de la mise en état, assistée de Christine CALMELS, greffier avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit le 13 Mai 2025,

DEMANDERESSE

SCCV [Adresse 23] , RCS [Localité 18] 804 129 864, prise en la personne de son représentant légal en exercice dont le siège social est sis [Adresse 11]

représentée par Maître Jean Pierre BERTHOMIEU de la SELARL MBA & ASSOCIES, avocats au barreau de MONTPELLIER

M^e Alain PIRREDU avocat plaidant au barreau de Paris

DEFENDEURS

Société BG INGENIEURS CONSEILS RCS CRETEIL 303 559 249, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Thomas BRUNEL de la SCP BRUNEL/PIVARD/REGNARD, avocats au barreau de MONTPELLIER

Société SMABTP, assureur de Nouvelle Zonca prise en la personne de son représentant légal en exercice dont le siège social est sis [Adresse 10] / FRANCE

représentée par M^e Anne Sophie DATAVERA, avocat au barreau de MONTPELLIER

Société L’AUXILIAIRE RCS LYON 324 774 298, prise en la personne de son représentant légal en exercice dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par M^e Florence GASQ, avocat au barreau de MONTPELLIER

Société MENUISERIE BLACHERE ET FILS, prise en la personne de son représentant légal en exercice dont le siège social est sis [Adresse 19]

représentée par Maître Philippe DELSOL de la SELARL GDG, avocats au barreau de MONTPELLIER

Société ISO 9, prise en la personne de son représentant légal en exercice dont le siège social est sis [Adresse 9]

représentée par Maître Yann GARRIGUE de la SELARL LX MONTPELLIER, avocats au barreau de MONTPELLIER

Société SERCLIM RCS AVIGNON 484 512 322, prise en la personne de son représentant légal en exercice dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Maître Christophe BEAUREGARD de la SCP CALAUDI-BEAUREGARD-CALAUDI-BENE, avocats au barreau de MONTPELLIER

S.A.R.L. LAM PEINTURE, prise en la personne de son représentant légal en exercice dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Julien ROUGON, avocat au barreau de MONTPELLIER

Société JOLISOL, prise en la personne de son représentant légal en exercice dont le siège social est sis [Adresse 14]

représentée par M^e Arnaud JULIEN, avocat au barreau de MONTPELLIER

Maître Me [Z] [T] pris en qualité d’administrateur ad’hoc de la SARL CADMO inscrite au RCS de Montpellier sous le n° 521830422 suivant ordonnance du tribunal de commerce de Montpellier du 3 janvier 2024, demeurant [Adresse 4]

n’ayant pas constitué avocat

S.A.R.L. AMAR ETANCHEITE, prise en la personne de son représentant légal en exercice dont le siège social est sis [Adresse 2]

n’ayant pas constitué avocat

Société SOCIETE NOUVELLE ZONCA dont le siège social est [Adresse 25], prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège social

Sté en liquidation judiciaire, dont le siège social est sis [Adresse 24]

M^e Boudailliez

EXPOSÉ DU LITIGE

La société civile de construction vente, ci-après SCCV, [Adresse 21] a entrepris la réalisation d’une programme immobilier dénommé PALOMAYA consistant en la construction de 191 logements répartis en 5 bâtiments de A à G, commerces et parkings et 4000 m2 de bureaux, dont la réalisation a été confiée par corps d’état séparés sous la maitrise d’œuvre d’exécution de la société CADMO, aujourd’hui liquidée et assurée auprès de la compagnie L’AUXILIAIRE.

La procédure RG 20/4984 :

Par acte d’huissier en date du 16 octobre 2020, 33 propriétaires au sein de la Résidence [13] ont fait assigner la SCCV [Adresse 20] [Adresse 17] LOT 4 devant le tribunal judiciaire de Montpellier afin d’obtenir sa condamnation à les indemniser individuellement de leurs préjudices.

Ils exposaient avoir acquis dans le cadre de ventes en l’état futur d’achèvement des appartements dans la résidence réalisée par la SCCV [Adresse 21] LOT [Adresse 6] dans le [Adresse 16] à [Localité 12], en vue de bénéficier du dispositif de défiscalisation de la loi Pinel ou dans le cadre de l’acquisition d’une résidence principale, que la livraison est intervenue avec onze mois de retard et que le standing de la résidence n’est pas à la hauteur de leurs attentes, invoquant les dispositions des articles 1601-3 du code civil et L. 261-1 du code de la construction et de l’habitation pour obtenir la réparation de leurs préjudices résultant des importants retards imputables au maître de l’ouvrage, indiquant qu’aux termes d’un courrier du 10 juillet 2020, ils ont mis en demeure la défenderesse de lever les réserves.

Par ordonnance du 14 octobre 2021, le juge de la mise en état, saisi d’une requête des demandeurs, a ordonné une expertise au contradictoire de la SCCV [Adresse 23], et désigné M. [B] en qualité d’expert. Une rectification d’erreur est intervenue par ordonnance du 17 janvier 2022.

Par ordonnance du 6 décembre 2022, le juge de la mise en état a ordonné un sursis à statuer jusqu’au dépôt du rapport d’expertise M. [B].

La procédure d’appel en garantie RG 23/01131 :

Par acte d’huissier en date des 16, 22 février 2023, la SCCV [Adresse 21] LOT 4 a fait assigner :

La compagnie L’AUXILIAIRE, assureur de la société CADMO Maitre d’œuvre d’exécution

La société BG INGENIEURS CONSEILS, es qualités BET Fluides

La compagnie ZURICH INSURANCE PUBLIC LIMITED COMPANY, es qualités assureur de la société GB INGEN1EURS CONSEILS

La Société AMAR ETANCHEITE, titulaire du lot n°2 Etanchéité

La Société NOUVELLE ZONCA, titulaire du lot n°3 Menuiseries Extérieures (succédant à ALU MIERE) La SMABTP, es qualité assureur de la société NOUVELLE ZONCA

La société JOLISOL titulaire du lot n° 7 Carrelage Faïence, Bâtiments A et B C

La société SERCLIM titulaire du lot n° 8 Plomberie

La SA MMA IARD, et la Société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, toutes deux venant aux droits de COVEA RISKS, es qualités assureur de la société SERCLIM

La société GC DECORATION

La société ID2CONCEPT

La SA ALLIANZ IARD, assureur CNR et RC de SCCV [Adresse 23]

afin d’obtenir à titre subsidiaire, si les demandes des copropriétaires dans l’instance principale étaient accueillies, la condamnation in solidum des intervenants à la construction à garantir la SCCV [Adresse 21] LOT [Adresse 6] de toute condamnation prononcée contre elle, outre au paiement de la somme de 150.000 € à titre provisionnel au titre de la reprise des désordres et non conformités affectant l’ouvrage.

La présente procédure RG 22/0285 :

Par actes d’huissier en date des 16, 19 et 20 octobre 2020, la SCCV [Adresse 23], invoquant des réceptions entre le 21 octobre 2019 et le 20 mai 2020 avec réserves, lesquelles ne sont pas toutes levées, a assigné en référé la SAS ISO 9, la SAS SERCLIM, la SARL BAINS CUISINE HERAULT, la SAS CAUSSELEC, la SAS LAM PEINTURE, l’EURL ROXAN FOURNIER, la SARL FRONTIGNANAISE DE PLATRERIE, la SCOP CABROL, la SAS JOLISOL, la SARL SNP, la SARLU CADMO, la SAS B G INGENIEURS CONSEILS, la SAS FRANCOIS FONDEVILLE, la SARL AMAR ETANCHEITE, la SAS BARSALOU, la SAS SOCIETE NOUVELLE ZONCA, la SARL MENUISERIE BLACHERE ET FILS, la SAS SOCIETE LANGUEDOCIENNE DE TRAVAUX PUBLICS ET GENIE CIVIL (SOLATRAG) afin d’expertise.

Par ordonnance du 7 janvier 2021, (RG 20/31399), le juge des référés a ordonné une expertise au contradictoire de la SCCV [Adresse 23], et désigné M. [L] en qualité d’expert.

Par exploit du 6 janvier 2022, la SCCV [Adresse 23] a fait assigner la société BG INGENIEURS CONSEILS, la SAS ISO 9, la SAS SERCLIM, la SAS LAM PEINTURE, la SAS JOLISOL, la SARL AMAR ETANCHEITE, la SAS SOCIETE NOUVELLE ZONCA, la SARL MENUISERIE BLACHERE ET FILS, la SAS SOCIETE LANGUEDOCIENNE DE TRAVAUX PUBLICS ET GENIE CIVIL (SOLATRAG) devant le tribunal judiciaire afin qu’il les condamne in solidum à lui verser la somme de 100.000 € à parfaire au titre du coût des travaux nécessaires à la levée des réserves de réception, désordres et non-conformité dénoncés dans l’assignation relativement au programme immobilier dénommé PALOMAYA, dont elle a été constructeur non réalisateur.

Par acte d’huissier en date du 8 mars 2022, la SAS NOUVELLE ZONCA a fait assigner L’AUXILLIAIRE et la SMABTP devant le tribunal judiciaire afin qu’il les condamne in solidum à la relever et garantir des condamnations susceptibles d’être mises à sa charge et prononce un sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise de M. [L].

La jonction de ces deux procédures a été prononcée par décision du juge de la mise en état du 26 juillet 2022.

Par ordonnance du 28 février 2023, le juge de la mise en état a ordonné un sursis à statuer jusqu’au dépôt du rapport d’expertise de M. [L], expert désigné par ordonnance du juge des référés du 7 janvier 2021 (RG 20/31399).

L’Expert [L] a déposé son rapport le 16 mai 2023.

Par message RPVA du 2 novembre 2023, son ancien conseil a fait part de la liquidation judiciaire de la société AMAR ETANCHEITE.

Par conclusions d’incident du 22 décembre 2023, la société NOUVELLE ZONCA a saisi le juge de la mise en état d’une fin de non-recevoir, aux fins de voit juger que la SCCV [Adresse 23] ne justifie pas d’un intérêt et qualité à agir.

Par conclusions d’incident communiquées par voie électronique le 11 juin 2024, la société NOUVELLE JONCA a sollicité la jonction de son appel en cause délivré le 6 février 2024 à Maître [T], es qualités d’administrateur ad 'hoc de la SARL CADMO, dont la liquidation a été clôturée par jugement du 31 mars 2023, enregistré sous le n° RG 24-760.

Le juge de la mise en état a prononcé la jonction de cette procédure avec l’affaire RG 22-285, le 25 juin 2024.

Par message RPVA du 18 juin 2024, le conseil de la société ISO 9 a indiqué être sans nouvelles de sa cliente et avoir dégagé sa responsabilité.

Par conclusions d’incident communiquées par voie électronique le 24 juin 2024, la société LAM PEINTURE ne s’oppose pas à la demande de jonction et s’en rapporte sur la fin de non-recevoir.

Par conclusions d’incident du 6 novembre 2024, la société JOLISOL demande au juge de la mise en état de :

JUGER qu’elle s’en rapporte à justice sur la demande de jonction de la SOCIETE NOUVELLE ZONCA,

JUGER que la SCCV [Adresse 23] ne justifie pas d’un intérêt et qualité à agir à l’encontre de la société JOLISOL,

LA DECLARER EN CONSEQUENCE irrecevable à agir à l’encontre de la société JOLISOL REJETER toutes demandes, fins ou conclusions contraires,

CONDAMNER la SCCV [Adresse 21] LOT [Adresse 6] à verser à la société JOLISOL la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens

Par conclusions d’incident communiquées par voie électronique le 21 novembre 2024, la SMABTP assureur de la société NOUVELLE ZONCA, demande au juge de la mise en état de :

Juger que la SCCV ne justifie d’aucun intérêt ni qualité à agir à l’encontre de la société Nouvelle ZONCA et partant de son assureur, la SMABTP,

Faire droit à a fin de non-recevoir opposée.

Débouter la SCCV de toutes des demandes, fins et prétentions.

La condamner à lui verser un article 700 du CPC de 2 000 € ainsi qu’aux entiers dépens.

Par dernières conclusions d’incident communiquées par voie électronique le 24 novembre 2024, la SCCV [Adresse 22] 4 demande au juge de la mise en état de :

DEBOUTER la SOCIETE NOUVELLE ZONCA, la SMABTP et la société JOLISOL de leurs demandes.

Les CONDAMNER chacune à lui payer la somme de 1.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Les CONDAMNER aux dépens

Par conclusions d’incident communiquées par voie électronique le 25 novembre 2024, la compagnie L’AUXILIAIRE demande au juge de la mise en état de :

STATUER ce que de droit sur la demande de jonction.

JUGER que la SCCV [Adresse 23] ne justifie ni d’un intérêt et ni de la qualité à agir à l’encontre de la société l’AUXILIAIRE

JUGER irrecevable l’action à l’encontre de la compagnie L’AUXILIAIRE.

CONDAMNER la SCCV [Adresse 20] [Adresse 17] LOT 4 au paiement d’une indemnité de 2.000 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions d’incident communiquées par voie électronique le 25 novembre 2024, la société SERCLIM demande au juge de la mise en état de lui donner acte de ce qu’elle s’en rapporte à juste en ce qui concerne les demandes formulées par la société SOCIETE NOUVELLE ZONCA.

Par message RPVA du 18 février 2025, son ancien conseil a fait part de la liquidation judiciaire de la société NOUVELLE JONCA.

Les sociétés AMAR ETANCHEITE et Maître [T], es qualités d’administrateur ad 'hoc de la SARL CADMO, n’ont pas constitué avocat.

Pour plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

A l’issue de l’audience d’incident en date du 8 avril 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, elle a été mise en délibéré au 13 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes des parties de «constat», «donner acte» ainsi que celles tendant à «dire et juger», qui n’ont pas de portée juridique, ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

La jonction sollicitée ayant été prononcée, cette demande est sans objet.

Sur la fin de non-recevoir

Aux termes des dispositions de l’article 789 6° du code de procédure civile, dans leur version modifiée par le décret n°2024-673 du 3 juillet 2024, applicable en l’espèce, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent à l’exclusion de toute autre formation du tribunal pour statuer sur les fins de non-recevoir.

L’article 122 du code de procédure civile dispose :

« Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

L’article 31 du code de procédure civile dispose que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’article 32 prévoit quant à lui qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

La SMABTP soutient que la SCCV ne justifie plus malgré le temps écoulé de sa qualité à agir, ce d’autant que les copropriétaires ont diligenté leur propre procédure, qu’elle n’a plus qualité ni à recevoir des fonds, ni à faire effectuer des travaux dans des appartements livrés il y a plus de cinq ans, alors que les copropriétaires ont initié leur procédure, dans le cadre de laquelle la SCCV a assigné les locateurs d’ouvrage, pour faire valoir ses recours.

L’AUXILIAIRE, qui soutient que la SCCV [Adresse 21] ne formule aucune demande de condamnation à son encontre, le rapport d’expertise judiciaire ne retenant pas la responsabilité de son ancien assuré CADMO, doit être mise hors de cause.

Elle s’associe à l’irrecevabilité des demandes soulevée de la SCCV [Adresse 21] LOT [Adresse 6] au motif principal qu’elle n’a pas la qualité pour procéder à la reprise des réserves situées en parties privatives et encore moins de disposer des fonds dans l’intérêt des copropriétaires dès lors que nul ne plaide par procureur.

La SCCV [Adresse 21] LOT [Adresse 6] expose qu’elle agit à l’encontre des locateurs d’ouvrage sur le fondement de l’article 1792-6 en visant des désordres et non conformités constituant des réserves de réception ou des vices cachés apparus dans le délai de garantie de parfait achèvement.

Elle soutient que le constructeur non réalisateur, vendeur en état futur d’achèvement a un droit propre à agir sur le fondement de l’article 1792-6 du Code Civil à l’encontre des locateurs d’ouvrage, peu important que les griefs constituent également des réserves de livraison, indiquant à titre surabondant, que la réclamation des acquéreurs existe.

Dans son assignation du 6 janvier 2022, la SCCV [Adresse 23] fonde ses demandes sur les articles 1792 à 1792-6 du code civil au principal et 1103 et 1231-1 au subsidiaire.

Dans ses conclusions en ouverture du rapport du 30 novembre 2023, la SCCV ZAC RIVE GAUCHE LOT 4 fonde ses demandes en principal sur la garantie de parfait achèvement des locateurs d’ouvrage prévue par l’article 1792-6 du Code civil, sollicitant, sur la base des réserves de réception non reprises des différents titulaires de lots, leur condamnation pécuniaires au paiement des préjudices retenus par l’expert [L].

La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) est régie par les articles 1601-1, 1601-3, 1642-1, 1646-1, 1648 alinéa 2 du code civil.

Tout vendeur, en vertu de l’article 1603 du code civil, doit la délivrance conforme de la chose vendue et doit la garantie. La garantie concerne les vices et défauts de conformité apparents mais également les vices non décelables.

Selon l’article 1642-1 du code civil, le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé ni avant la réception des travaux ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

La réception est l’acte signé entre le maître de l’ouvrage et les constructeurs.

Il n’est pas, par ailleurs, exigé que le vice apparent puisse affecter l’ouvrage ou le rendre impropre à sa destination.

En matière de VEFA, la garantie décennale se substitue à la garantie des vices cachés. Le vendeur n’est pas tenu de la garantie de parfait achèvement.

En effet, en application de l’article 1646-1 du même code, le vendeur d’un immeuble à construire est tenu à compter de la réception des travaux, des obligations légales des constructeurs et réputés constructeurs à l’égard du maître de l’ouvrage en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code. Ces garanties bénéficient aux propriétaires successifs de l’immeuble.

L’article 1601-3 du code civil prévoit que « le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux. »

Du fait de la réception et de la livraison du bien, ainsi que de la prise de possession, les garanties accessoires au bien comme les recours attachés à la qualité d’acquéreur en l’état futur d’achèvement ont été transmis aux propriétaires successifs avec la propriété de l’immeuble.

Il s’évince de ce qui précède que depuis la réception des travaux et la livraison des lots aux acquéreurs, la SCCV [Adresse 23] n’a plus qualité de maître d’ouvrage et aucun principe de créance indemnitaire à l’encontre des intervenants à l’acte de construire.

Les acquéreurs ont en effet pris la qualité de maître de l’ouvrage aux lieu et place du vendeur de sorte qu’ils sont seuls fondés à solliciter une indemnisation au titre des travaux de reprise des désordres, y compris ceux faisant l’objet des réserves à la réception.

La SCCV [Adresse 23] ne démontre pas qu’elle se serait réservée le droit de poursuivre l’action en justice s’agissant de la demande indemnitaire à raison des désordres, des non-conformités et malfaçons apparents ou cachés affectant les différents lots, objets de la VEFA.

En l’état, alors que les copropriétaires ont initié leur procédure, dans le cadre de laquelle la SCCV a assigné les locateurs d’ouvrage pour faire valoir ses recours, elle ne justifie pas dans le cadre de la présente instance ni de sa qualité pour procéder à la reprise des réserves tant situées en parties privatives qu’en partie commune, ni de son intérêt à agir.

Son action sera dès lors déclarée irrecevable.

La présente décision mettant fin à l’instance, il n’y a pas lieu d’accueillir les demandes de mise hors de cause formulées, devenant sans objet.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Eu égard à la présente décision, chaque partie supportera la charge de ses propres dépens de la présente instance.

En l’état des circonstances de l’affaire, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’ensemble des demandes au titre des frais irrépétibles sera rejeté.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge de la Mise en Etat, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et susceptible d’appel dans les conditions prévues à l’article 272 du Code de procédure civile,

DÉCLARONS irrecevable l’action de la SCCV [Adresse 20] [Adresse 17] LOT 4 ;

DISONS n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

LAISSONS à chaque partie la charge de ses propres dépens.

LA GREFFIERE LA JUGE DE LA MISE EN ETAT