TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

N° RG 24/00344 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GI6K

Minute : 24/ JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître Mathieu KARM de la SCP MERY – RENDA – KARM – GENIQUE, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[N] [Z] [U]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

contradictoire

DU 22 Octobre 2024

DEMANDEUR :

Société OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR HABITAT EURELIEN,

dont le siège social est sis 6 Rue Jean Perrin – 28300 MAINVILLIERS

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par la SCP MERY – RENDA – KARM – GENIQUE, demeurant 3 Place de la Porte Saint Michel – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

D’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [N] [Z] [U],

demeurant 1 rue d’Espagne – Logement n°10 – 28110 LUCÉ

comparante en personne

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Isabelle DELORME, statuant en matière de référé

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 02 Juillet 2024 et mise en délibéré au 22 Octobre 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 2 MARS 2023, la Société OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR HABITAT EURELIEN a donné à bail à Madame [N] [Z] [U] un local à usage d’habitation situé au 1 rue d’Espagne Logement n°10 28110 LUCE, pour un loyer mensuel de 324,39 € et provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la Société OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR HABITAT EURELIEN a fait signifier un commandement de payer la somme de 1.515,16 € visant la clause résolutoire insérée au bail le 14 NOVEMBRE 2023.

La Société OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR HABITAT EURELIEN a ensuite fait assigner Madame [N] [Z] [U] en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de CHARTRES par un acte de commissaire de justice du 02 AVRIL 2024 pour demander, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ;

— d’ordonner l’expulsion de Madame [N] [Z] [U], de ses meubles et de tous occupants de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique;

— de la condamner au paiement :

— d’une astreinte de 40€ par jour de retard

— de l’arriéré locatif de 1.570,88 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’au jour de la libération effective du logement,

— de 600 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

— des dépens qui comprendraient notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

A l’audience du 02 JUILLET 2024, la Société OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR HABITAT EURELIEN – représenté par son conseil – reprend les termes de son assignation et actualise l’arriéré locatif à la somme de 2.913,39 €.

A l’appui de ses demandes, la Société OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR HABITAT EURELIEN sollicite une condamnation en deniers ou quittances valables et qu’il sans rapporte tant sur la demande de délais de paiement qu’à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Madame [N] [Z] [U], régulièrement citée par dépôt de l’acte en l’étude comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 100 € par mois en règlement de l’arriéré. Elle précise avoir repris le versement intégral du loyer courant en versant avant l’audience la somme de 800€.

Elle ajoute, qu’elle vit seule et n’a pas d’enfant. Elle est aide-soignante et perçoit un revenu de 2.000€, malgré une saisie sur salaire et deux crédits à la consommation, elle soutient pouvoir apurer la dette locative.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 22 OCTOBRE 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Le bail ayant été conclu antérieurement le 29 juillet 2023, date d’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, mais le commandement de payer a été notifié après cette date, la réforme s’applique à la présente instance.

I. SUR LA RECEVABILITE :

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d’un bail d’habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En outre, l’article 24 III de la loi °89-462 du 06 juillet 1989 modifiée par la réforme précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l’assignation au représentant de l’État dans le département dans un délai de six semaines avant l’audience.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d’Eure et Loir par la voie électronique le 03 AVRIL 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la Société OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR HABITAT EURELIEN justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 15 NOVEMBRE 2023, soit six semaines au moins avant la délivrance de l’assignation du 02 AVRIL 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action est recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu le 2 MARS 2023 contient une clause résolutoire (clause du bail intitulée : « CLAUSE DE RESILIATION ») et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 14 NOVEMBRE 2023, pour la somme en principal de 1.515,16 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines. Madame [N] [Z] [U] n’a ni réglé la dette dans son intégralité, ni saisi le juge dans le délai de six semaines suivant la délivrance du commandement.

En conséquence, il convient de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 DECEMBRE 2023, date de la résiliation du bail.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code Civil et 7 a) de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la Société OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR HABITAT EURELIEN produit un décompte démontrant que Madame [N] [Z] [U] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 2.913,39 € à la date du 27 JUIN 2024.

Madame [N] [Z] [U] qui a comparu ne conteste pas le principe mais le montant de la dette en raison du versement de 800€ versé avant l’audience dont il n’a pas été tenu compte par le bailleur.

En conséquence, elle sera donc condamnée au paiement de la dette locative au profit de la Société OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR HABITAT EURELIEN en deniers ou quittances valables à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1.515,16 € à compter de la date du commandement de payer (14 NOVEMBRE 2023) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative » et l’article 24 VII de cette même loi précise que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, il est justifié de la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Madame [N] [Z] [U] sollicite donc des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Compte tenu de cette demande permis par la situation financière de la locataire et du fait que la bailleur s’en rapporte ainsi que des propositions de règlements formulées à l’audience, Madame [N] [Z] [U] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront dès lors, en raison même des délais ainsi accordés au locataire, suspendus, sous condition du respect par ce dernier de ses propositions de règlement et de son obligation de paiement du loyer et des charges courants. En cas de respect des délais et modalités fixées, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Du fait des délais accordés, les demandes d’expulsion, d’enlèvement, de transport et de séquestration des meubles deviennent sans objet.

Néanmoins, dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, Madame [N] [Z] [U] sera déchue du bénéfice de ces délais et la clause résolutoire reprendra d’office plein effet sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire, le bailleur pouvant alors faire procéder à l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, à défaut de départ volontaire, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux resté sans effet. Dans cette hypothèse, Madame [N] [Z] [U] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle fixée au montant du loyer en cours outre les charges.

V SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION SOUS ASTREINTE

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L. 421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.Il sera rappelé que les dépens sont les frais de justice. Il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins et les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En l’espèce, Madame [N] [Z] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision:

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 MARS 2023 entre la Société OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR HABITAT EURELIEN et Madame [N] [Z] [U] concernant le local à usage d’habitation situé au 1 rue d’Espagne Logement n°10 28110 LUCE sont réunies à la date du 26 DECEMBRE 2023, date de résiliation du bail ;

CONDAMNE Madame [N] [Z] [U] en paiement en deniers ou quittances valables à la Société OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR HABITAT EURELIEN à titre provisionnel de la dette locative, avec les intérêts au taux légal à compter du 14 NOVEMBRE 2023 sur la somme de 1.515,16 € et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISE Madame [N] [Z] [U] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 19 mensualités de 100 € chacune et une 20ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception réclamant le solde de la dette justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [N] [Z] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la Société OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR HABITAT EURELIEN puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [N] [Z] [U] soit condamnée à verser à la Société OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR HABITAT EURELIEN une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

RAPPELLE qu’en application de l’article 1343-5 alinéa 4 du code civil, la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE Madame [N] [Z] [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer;

DEBOUTE la Société OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR HABITAT EURELIEN de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture d’Eure et Loir en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi ordonnée et prononcée le 22 Octobre 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Séverine FONTAINE Isabelle DELORME