REPUBLIQUE FRANCAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° :

4ème Chambre Contentieux

N° RG 23/06078 – N° Portalis DB3E-W-B7H-MHMA

En date du : 27 avril 2026

Jugement de la 4ème Chambre en date du vingt sept avril deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 19 janvier 2026 devant Gwénaëlle ANTOINE, Vice-présidente statuant en juge unique, assistée de Sétrilah MOHAMED, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’elle en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 27 avril 2026.

Signé par Gwénaëlle ANTOINE, présidente et Sétrilah MOHAMED, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDEUR :

Monsieur [A] [S], né le 04 Février 1989 à [Localité 1] (17), de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Anaïs GUENOUNE, avocat postulant au barreau de TOULON et M^e Martin PEYRONNET, avocat plaidant au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE :

S.C.I. [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Anthony DUNAN, avocat postulant au barreau de TOULON et M^e Guilhem AFFRE, avocat plaidant au barreau de PARIS

Grosses délivrées le :

à :

M^e Anthony DUNAN – 180

M^e Anaïs GUENOUNE – 298

M^e Martin PEYRONNET

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié en date du 18 décembre 2019, ayant été précédé d’un contrat de réservation en date du 17 juillet 2019, M. [A] [S] a acquis en état futur d’achèvement auprès de la SCI RESIDENCE [Etablissement 1] (ci-après RSST) un appartement et un emplacement de voiture dans un ensemble immobilier dénommé [Adresse 4], situé [Adresse 5] à Toulon, dont la livraison était fixée au cours du troisième trimestre 2021.

Par courrier du 29 septembre 2020, le vendeur a informé l’acquéreur de difficultés rencontrées durant la période de construction et du fait de la crise sanitaire le contraignant à décaler la livraison au mois de mars 2022.

Par courrier du 16 février 2022, l’acquéreur a sollicité une indemnisation pour ce retard qui a donné lieu à un refus du vendeur suivant courrier daté du 11 mai suivant.

Par courrier du 15 mars 2022, l’acquéreur a été informé d’un nouveau décalage de la livraison au mois d’août 2022 du fait de la défaillance de deux entreprises intervenantes, d’intempéries et d’anomalie de sol.

Les travaux ont finalement été terminés le 30 septembre 2022.

Par courrier du 23 janvier 2023, l’acquéreur a sollicité le paiement d’une somme de 18.263 euros en réparation du préjudice subi du fait du non-respect du délai prévu au contrat.

Par acte signifié le 10 août 2023, M. [S] a assigné la société RSST devant le tribunal de céans en paiement de dommages-intérêts à hauteur de 15.878,90 euros, outre frais de procédure.

La clôture de l’instruction est intervenue le 19 décembre 2025 et l’affaire a été appelée à l’audience du tribunal se tenant le 19 janvier suivant pour plaidoiries.

Aux termes de ses dernières conclusions du 19 janvier 2026, M. [S] demande au tribunal, au visa des articles 1103, 1231-1 et 1601-1 et suivants du code civil, de :

— prononcer le rabat de l’ordonnance de clôture intervenue le 19 décembre 2025

A titre principal,

— débouter la requise de l’ensemble de ses prétentions,

— juger qu’elle a commis une faute contractuelle en ne respectant pas les termes de l’acte de vente en l’état futur d’achèvement en date du 18 décembre 2019, en ne livrant pas le lot objet du contrat à la date convenue, soit le 30 septembre 2021 au plus tard,

— juger que les clauses légitimes de retard invoquées par la requise doivent être considérées comme des clauses abusives dans la mesure où elles ne sont pas directement intégrées dans l’acte authentique conclu le 18 décembre 2019 entre les parties, mais dans un acte séparé, dont il n’a jamais eu connaissance ou dont il n’a pas pu comprendre la portée,

— juger que la livraison du lot est intervenue le 30 septembre 2022, soit avec 12 mois de retard, sans que le COVID 19 ne puisse être considéré comme un cas de force majeure et sans que les autres causes légitimes de retard ne puissent être valablement invoquées,

— juger que ce retard de livraison lui a causé les préjudices suivants :

➢ Un préjudice locatif (pièce 7) : 11.460 euros TTC ;

➢ Perte de la revalorisation du loyer à l’IRL sur la période octobre 2022 à octobre 2023 : 343,80 euros ;

➢ L’exposition de frais bancaires (pièce 8) : 1.149,10 euros ;

➢ La perte d’avantages fiscaux (dispositif Censi-bouvard) (pièce 7) : 2 926 euros.

— condamner la requise à lui verser en conséquence la somme de 15.878,90 euros à titre de dommages et intérêts,

A titre subsidiaire,

— juger que les causes légitimes de retard invoquées par la requise lui permettent de justifier 7 mois de retard au maximum,

— juger que la requise reste pleinement responsable de 5 mois de retard qu’elle ne parvient pas à justifier, ce qui représente 41,7% de la période totale de retard qui est de 12 mois,

— condamner la requise à la somme de 6.616,21euros, ce qui correspond à 41,7% du préjudice total sollicité à titre principal,

En tout état de cause, condamner la requise à lui verser la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions du 18 décembre 2025, la société RSST demande au tribunal, au visa des articles 1103, 1104 et 1231-1 du code civil et 514-1 du code de procédure civile, de :

— juger que M. [S] ne démontre l’existence d’aucun préjudice,

— subsidiairement, juger qu’elle peut se prévaloir de causes légitimes de suspension du délai de livraison justifiant du retard dans la livraison de la Résidence et en conséquence débouter M. [S] de sa demande d’indemnisation de la somme de 15.878,90 € à titre de dommages et intérêts ainsi que de l’intégralité de ses autres demandes,

— ordonner que la présente décision ne soit pas assortie de l’exécution provisoire,

— condamner M. [S] au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé plus amples de leurs moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture

Selon l’article 802 du code de procédure civile, après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office. Sont cependant recevables […] les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture.

Aux termes de l’article 803 du même code, l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue.

En vertu de l’article 15 du même code, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.

Conformément à l’article 16 du même code, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

En l’espèce, les dernières conclusions en défense ayant été notifiées la veille de la clôture alors même que celle-ci était connue depuis plus d’un an, le demandeur s’est trouvé dans l’impossibilité matérielle de pouvoir y répliquer utilement.

Afin d’assurer le respect du principe du contradictoire et conformément à l’accord des parties, il y a lieu d’ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture et de prononcer une nouvelle clôture au 19 janvier 2026, juste avant les débats.

Les conclusions de M. [S] notifiées le 19 janvier 2026 sont ainsi recevables.

Sur la faute du vendeur tirée du retard de livraison

M. [S] estime que la société RSST engage sa responsabilité à son égard du fait du non-respect du délai de livraison stipulé à l’acte de vente du 18 décembre 2019 et qu’elle lui doit réparation des conséquences dommageables du retard d’un an constaté. Il fait valoir qu’elle ne peut s’exonérer de sa responsabilité en invoquant des causes légitimes de retard alors que celles-ci n’ont pas été définies dans l’acte de vente ; qu’il ne peut être fait référence à un cahier des charges non visé par la clause sur le délai de livraison ; qu’à supposer que le cahier des charges soit entré dans le champ contractuel, la clause en lien avec les causes légitimes de retard doit être considérée comme abusive en ce qu’elle est contenue dans un acte séparé alors qu’il s’agit d’un élément essentiel ; que cette clause contrevient à l’obligation de transparence et crée une incertitude quant à l’opposabilité de la clause ; qu’elle ne permet pas au consommateur d’évaluer le risque de conséquences économiques négatives ; qu’elle crée un déséquilibre significatif entre les parties dans un contrat d’adhésion.

La société RSST oppose qu’il résulte expressément de l’acte de vente que le cahier des charges des ventes en état futur d’achèvement, reçu par acte notarié du 10 décembre 2019, a été remis à l’acquéreur préalablement ; que l’article 8.3 du cahier des charges ne crée pas de déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties et ne saurait être qualifié de clause abusive ; que ladite clause est en effet claire et précise ; que les causes légitimes de suspension sont listées et soumises à l’appréciation d’un homme de l’art, le maître d’oeuvre ; qu’elle a pu justifier de quatre séries d’événements correspondant à des cas de force majeure ou de suspension légitime conformément aux stipulations du contrat ; que le report du délai de livraison n’étant pas imputable à la faute de la venderesse, il ne peut donner lieu à indemnisation de l’acquéreur.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1231-1 du même code dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Selon l’article 1218 du même code, il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur. Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat.

En l’espèce, alors que l’acte de vente liant les parties en date du 18 décembre 2019 stipule que “le vendeur s’oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments d’équipements nécessaires à l’utilisation des biens vendus soient achevés et livrés au cours du troisième trimestre 2021, sauf survenance d’un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison” (page 17), il n’est pas contesté que l’immeuble a été livré le 30 septembre 2022, soit avec 12 mois de retard.

Il est expressément indiqué, en page 13 de l’acte de vente, dans un paragraphe intitulé “document d’information sur l’opération” qui n’a pu qu’alerter la vigilance de l’acquéreur, que :

“Aux termes d’un acte reçu par Maître [T] [B] le 10 décembre 2019, le VENDEUR a établi le cahier des charges des ventes en état futur d’achèvement ou « document d’information » prévu à l’article 44, paragraphe 2 de la loi du 16 juillet 1971.

Ce cahier des charges contient notamment :

la définition de l’achèvement,l’engagement d’achever les travaux, les tolérances, le délai, les causes légitimes de suspension des travaux, les garanties,[…]

Ces documents ont été remis à l’ACQUEREUR lors de la notification du projet ci-après relaté.”

M. [S] ne peut donc valablement soutenir qu’il n’a jamais eu connaissance du cahier des charges. Ce document, expressément visé à l’acte de vente et lui ayant été remis, est entré dans le champ contractuel.

L’acquéreur a été informé, selon un libellé parfaitement intelligible figurant dans l’acte de vente, que les causes légitimes de suspension des travaux sont énoncées dans le cahier des charges. Le renvoi à une telle clause ne crée ni ambiguïté, ni opacité sur l’évaluation du risque contrairement à ce qui est soutenu par le demandeur.

Ce renvoi ne crée pas davantage de déséquilibre dans les droits et obligations des parties dès lors chacune d’elles dispose du document en cause.

L’article 8.3 du cahier des charges énonce notamment comme causes légitimes de suspension du délai de livraison :

— “les jours d’intempéries au sens de la réglementation des chantiers du bâtiment

[…]

— les jours de retard consécutifs au redressement judiciaire des ou d’une entreprise effectuant les travaux, à la réalisation d’un marché de travaux dus à la faute de l’entrepreneur, aux injonctions administratives de suspendre ou arrêter les travaux, sous réserve qu’elles ne soient pas dues à la faute ou à la négligence de la société requérante, aux troubles de l’ordre public, aux cataclysmes naturels ou aux accidents de chantier ;

— ”les retards entraînés par la recherche et la désignation d’une nouvelle entreprise se substituant à une entreprise défaillante et à l’approvisionnement du chantier par celle-ci”;

[…]

— les retards provenant d’anomalies du sous-sol (telle que présence de source ou résurgence d’eau, nature du terrain hétérogène aboutissant à des remblais spéciaux ou des fondations particulières, découverte de site archéologique, de poche d’eau ou de tassement différentiel, tous éléments de nature à nécessiter des fondations spéciales ou des reprises ou sous-œuvre d’immeubles avoisinants) et, plus généralement, tous éléments dans le sous-sol susceptibles de nécessiter des travaux non programmés complémentaires ou nécessitant un délai complémentaire pour leur réalisation”;

Le même article précise : “s’il survient un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension des délais de livraison, l’époque prévue pour l’achèvement des travaux serait différée d’un temps égal à celui pendant lequel l’événement considéré aurait mis obstacle à la poursuite des travaux.”

Il indique en outre : “pour l’appréciation des événements ci-dessus évoqués, les parties, d’un commun accord, déclarent s’en rapporter dès à présent à un certificat établi par l’homme de l’art ayant lors de la survenance d’un quelconque de ces événements, la direction des travaux, et sous sa propre responsabilité. Etant entendu, en outre, que les jours d’intempéries sont décomptés à partir du jour de la signature de l’ordre de service des marchés de travaux.”

M. [S] ne démontre pas que cette clause, classique en matière de vente en état futur d’achèvement, est ambiguë, ni qu’elle crée un déséquilibre significatif au détriment du non professionnel ou du consommateur.

Son caractère abusif n’est pas établi.

Pour contester tout manquement à son obligation en matière de délai de livraison, la société RSST produit les attestations de son maître d’oeuvre d’exécution datées des 5 octobre 2021 et 11 mars 2022 qui font état de :

-2,5 mois d’arrêt de chantier suite à la crise du COVID 19

-1 mois de reprise du chantier en mode dégradé

-3 mois de défaillance de deux entreprises intervenantes (décalage de tâches du lot cloison doublages faux plafonds, l’entreprise étant en redressement judiciaire pour la période du 1er octobre 2021 au 3 janvier 2022, et décalage de taches du lot revêtements de sols et murs du fait d’un changement de l’entreprise initiale en raison de sa carence pour la même période),

-15 jours d’intempéries suivant les comptes rendus de chantier,

-1 mois en raison d’anomalie du sol (contrainte d’excavation et d’évacuation de terre polluée en site spécialisé).

Les intempéries, dont le décompte est contesté par le demandeur, n’ont pu être justifiées par le défendeur qu’à hauteur de 3 jours sur production de l’arrêté du 20 décembre 2021 portant reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle du fait d’inondations et coulées de boue du 3 octobre 2021 au 5 octobre 2021 pour la commune de [Localité 2]. Pour le surplus, la cause de suspension n’est pas étayée au regard de “la réglementation des chantiers du bâtiment” visée par la clause contractuelle.

Concernant la période de 3,5 mois en lien avec l’épidémie de COVID-19 et les mesures gouvernementales prises pour lutter contre la propagation du virus, cette situation échappait au contrôle du vendeur et ne pouvait raisonnablement être prévue lors de la conclusion du contrat au regard de l’ampleur inédite de la crise. Les effets de la crise sanitaire ont donné lieu à des confinements stricts de plusieurs semaines, puis à des mesures restrictives de circulation pendant plusieurs mois applicables à l’ensemble de la population empêchant le promoteur de poursuivre la construction de l’immeuble. Cet événement constitue un cas de force majeure tel que défini par l’article 1218 du code civil et prévu au contrat de vente. Il en résulté un report de la date initiale de livraison fixée au 30 septembre 2021 de sorte que c’est de façon inopérante que M. [S] fait valoir que la suspension liée à la défaillance des entreprises, intervenue en octobre 2021, concerne une période postérieure à l’expiration du délai contractuel alors que ce délai avait donné lieu à prorogation du fait de la première période de confinement. Il en est de même s’agissant de la suspension résultant de la pollution des terres, cette cause intervenant après une nouvelle période de confinement.

En revanche, et en toute hypothèse, sur les douze mois de retard observés par rapport à la date de livraison prévue, une période de 4 mois n’est nullement justifiée par la société RSST dont l’argumentation ne porte que sur une période cumulée de 8 mois. Ce retard, qui lui est strictement imputable, caractérise un manquement à l’obligation de résultat à laquelle elle était tenue concernant le délai de livraison. La société RSST devra réparer les conséquences dommageables de ce retard pour M. [S].

Sur la réparation

M. [S] soutient que du fait de ce retard il subit un préjudice locatif de 11.460 euros TTC pour la période allant d’octobre 2021 à septembre 2022 (perte de loyers), qu’il perd la revalorisation du loyer à l’IRL sur la période d’octobre 2022 à octobre 2023 d’un montant de 343,80€ ainsi que les avantages fiscaux tirés du dispositif Censi bouvard sur les revenus 2021 à hauteur de 2926 euros, et des frais bancaires à hauteur de 1149,10 euros correspondants aux intérêts intercalaires pour la période de septembre 2021 à octobre 2022. Il fait valoir que le bail conclu avec une société du groupe RESIDE ETUDES ne fait pas partie du champ contractuel et qu’au demeurant le moyen opposé par le défendeur tenant à l’existence d’un simple décalage de la perception des loyers n’est plus pertinent dès lors que le contrat est résilié de bail a été résilié par l’effet de la liquidation judiciaire du preneur à bail.

La société RSST conteste l’existence d’un préjudice subi par l’acquéreur au titre des revenus locatifs dont elle indique qu’ils sont uniquement perçus avec un décalage d’un an. Elle fait valoir que l’acquéreur de démontre pas de préjudice causé par le retard de perception de ces revenus. Elle estime qu’il en est de même concernant la perte de valorisation du loyer à l’IRL sur la période de 2022 à 2023 puisque le loyer a fait l’objet d’une indexation l’année d’après et ainsi de suite pendant 8 ans. Concernant les frais bancaires et perte d’avantages fiscaux allégués, elle expose que les documents produits ne permettent pas de retrouver la somme à hauteur de laquelle une indemnisation est réclamée.

L’acte de vente expose que les biens ont été acquis en vue de leur location meublée au gestionnaire de la résidence et qu’à cette fin l’acquéreur a signé préalablement un bail commercial au profit de la société RESIDE ETUDES SENIORS pour une durée de neuf années dont la prise d’effet est fixée au premier jour du mois suivant la mise en exploitation de la résidence (page 23).

Le contrat de bail est donc inclus dans le périmètre contractuel et ce d’autant que la prise d’effet du bail est conditionnée au paiement par l’acquéreur de l’intégralité des sommes exigibles à cette date.

Ce bail, en date du 17 juillet 2019, prévoit un loyer annuel de 10.417,81 euros HT HC.

Si le report à un an de la mise en exploitation de la résidence est directement lié à celui de la date d’achèvement de l’immeuble, en revanche, il n’est pas démontré de préjudice corrélatif subi par l’acquéreur au titre des loyers à percevoir puisque la période de retard n’a pas réduit la durée du bail souscrit, mais simplement décalé sa prise d’effet et par suite celle de la perception des loyers et des effets qui y sont attachés, à savoir une revalorisation annuelle du loyer et des avantages fiscaux.

S’agissant des avantages fiscaux, il n’est pas allégué ni démontré que l’avantage fiscal aurait été supérieur s’il avait été perçu sur les revenus de l’année précédente. La preuve d’un décalage dommageable n’est pas rapportée.

La liquidation judiciaire du preneur à bail ne suffit pas davantage à établir l’existence d’un préjudice locatif en lien avec le retard de livraison puisque même si l’immeuble avait été livré au cours du troisième trimestre 2021, le bail aurait été résilié en cours d’exécution, la liquidation du preneur étant intervenue dans un délai largement inférieur à neuf ans.

En outre, la mise en exploitation de la résidence ne garantissait pas à l’acquéreur la perception effective des loyers de la part de la société RESIDE ETUDES SENIORS dont les difficultés financières sont rapidement apparues.

Enfin, il n’est pas démontré que des frais bancaires ont été mis à la charge de l’acquéreur pour la période d’octobre 2021 à septembre 2022.

La preuve d’un préjudice subi par M. [S] du fait du retard de livraison imputable à la société RSST n’est donc pas rapportée.

M. [S] sera par conséquent débouté de sa demande de dommages-intérêts.

Sur les frais du procès l’exécution provisoire

M. [S], qui succombe, assumera la charge des dépens de l’instance conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Eu égard à la situation économique respective des parties et aux circonstances du litige, il est équitable de rejeter la demande de la société RSST au titre des frais de procédure.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire. La nature de l’affaire ne justifie pas d’y déroger.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

RÉVOQUE l’ordonnance de clôture en date du 17 décembre 2024 différant la clôture de la procédure au 19 décembre 2025,

PRONONCE une nouvelle clôture de la procédure au 19 janvier 2026 avant les débats,

DÉCLARE recevables les conclusions de M. [A] [S] notifiées le 19 janvier 2026,

DÉBOUTE M. [A] [S] de sa demande de dommages-intérêts,

CONDAMNE M. [A] [S] aux dépens de l’instance,

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, LES JOURS, MOIS ET AN SUSDITS,

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE