N°Minute:25/00149

DOSSIER : N° RG 24/00551 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PCDL

Copie exécutoire à

M^e Arnaud DUBOIS

expédition à

Mme [M] [N]

le 24 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 4]

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 22 Janvier 2025

PAR Sabine CORVAISIER, première vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de referé,

assistée de Marie-Agnès GAL, Greffier,

ENTRE :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. HERAULT LOGEMENT – Office Public de l’Habitat du Département de l’Hérault, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Arnaud DUBOIS, avocat au barreau de MONTPELLIER

ET

DEFENDERESSE

Madame [M] [N], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

Les débats ont été déclarés clos le 17 Décembre 2024 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 22 Janvier 2025.

SUR QUOI, L’ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 26 janvier 2012 et ayant pris effet le 17 février 2012, HERAULT LOGEMENT a donné à bail à Madame [M] [N] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 270,93 euros.

La souscription d’une assurance n’ayant pas été justifiée et des loyers étant demeurés impayés, HERAULT LOGEMENT a fait signifier à Madame [M] [N], par acte de commissaire de justice en date du 27 décembre 2023, un commandement d’avoir à justifier d’une assurance et de payer la somme principale de 1.582,41 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêté à la date du 15 décembre 2023 ; ledit commandement visant la clause résolutoire prévue au bail.

***

Par acte de commissaire de justice délivré à étude le 3 juin 2024, notifié au représentant de l’État dans le département, HERAULT LOGEMENT a fait assigner Madame [M] [N] pour l’audience du 5 novembre 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demande, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 :

— le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire en raison du défaut de justification de l’assurance locative, et à défaut à raison de l’impayé de loyers et de charges,

— l’expulsion de Madame [M] [N] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— la fixation de l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers, charges comprises, avec indexation, et ce jusqu’au départ effectif des lieux, et la condamnation Madame [M] [N] au paiement de celle-ci,

— la condamnation de Madame [M] [N] à payer la somme de 2.287,90 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés dus, somme à parfaire au jour de l’audience,

— la condamnation de Madame [M] [N] aux entiers dépens et à payer la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun diagnostic social et financier concernant Madame [M] [N] n’est parvenu au tribunal.

***

À l’audience du 5 novembre 2024, HERAULT LOGEMENT était représenté par son conseil. Madame [M] [N] a comparu et était assistée par un travailleur social de l’UDAF.

HERAULT LOGEMENT a maintenu ses demandes telles que portées dans l’assignation, l’assurance contre le risque locatif n’ayant toujours pas été justifiée, outre actualisation de la dette principale par décompte produit à l’audience, à la somme de 4.307,46 euros. Il s’est par ailleurs opposé à ce que des délais de paiement soient accordés à la locataire pour l’apurement de la dette. Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer à l’assignation pour un plus ample exposé des moyens du demandeur.

Madame [M] [N] a reconnu le montant de la dette fixée par le bailleur. Elle a déclaré être assurée, sans pour autant fournir une attestation d’assurance contre les risques locatifs. Elle a indiqué que le montant du loyer est élevé au regard de ses revenus et être à la recherche d’un emploi en urgence. Elle a précisé vivre avec sa fille de 16 ans qui a eu un bébé et avoir déposé un dossier de surendettement. Elle a demandé à se maintenir dans les lieux et qu’il lui soit accordé des délais de paiement pour apurer l’arriéré.

La décision a été mise en délibéré au 4 décembre 2024.

Par ordonnance en date du 4 décembre 2024, le juge des référés a ordonné la réouverture des débats afin que HERAULT LOGEMENT indique si l’assurance avait bien été produite et a renvoyé l’affaire à l’audience du 17 décembre 2024.

A l’audience du 17 Décembre 2024, HERAULT LOGEMENT était réprésenté par son conseil. Madame [N] a comparu.

Madame [N] a indiqué être assurée.

HERAULT LOGEMENT a rappelé qu’il fallait couvrir la période du commandement de décembre 2023.

La décision a été mise en délibéré au 22 janvier 2025 avec possibilité laissée à la locataire de transmettre par mail les documents justificatifs.

Par mail, Madame [N] a transmis des avis de renouvellement de contrat d’assurance du crédit agricole en date du 7 janvier 2022 et 15 février 2023 ainsi qu’un avis de résiliation du contrat d’assurance du crédit agricole en date du 20 juillet 2024.

En réponse, HERAULT LOGEMENT a maintenu sa demande de résiliation au titre du défaut d’assurance, considérant que Madame [N] ne justifie pas d’une assurance pour l’année 2024.

MOTIFS

Sur la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’un défaut de justification de l’assurance contre les risques locatifs ou d’impayés locatifs, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée. L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail pour défaut d’assurance

L’article 7 g de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire, ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail prévoit qu’à défaut de justification d’une assurance contre les risques locatifs et un mois après un commandement d’en justifier demeuré infructueux, la convention sera résiliée de plein droit.

Le commandement d’avoir à justifier d’une assurance et de payer du 27 décembre 2023 vise cette clause et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 7g précité.

Cependant, Madame [N] a justifié avoir été assurée, a minima, pour la période du 15 février 2022 au 20 juillet 2024, de sorte qu’elle était bien assurée un mois après le commandement de payer.

En conséquence, la demande de constat de la résiliation du bail pour défaut d’assurance sera rejetée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs

Sur la recevabilité de la demande

En tant que bailleur personne morale, HERAULT LOGEMENT justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le lui imposent à peine d’irrecevabilité.

HERAULT LOGEMENT justifie par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail prévoit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance de loyer et deux mois après un commandement de payer, la convention sera résiliée de plein droit.

Le commandement de payer du 27 décembre 2023 vise cette clause et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 février 2024, date de résiliation dudit bail.

À compter de la résiliation du bail, Madame [M] [N], devenue occupante sans droit ni titre, sera tenue de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux.

Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Sur la demande de provision

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, il résulte des documents et décomptes versés aux débats que Madame [M] [N] se trouve redevable de la somme de 3.931,30 euros en arriéré de loyers, de charges et d’indemnités d’occupation échus, arrêté au 22 octobre 2024, mensualité du mois de septembre comprise, selon décompte établi par le bailleur et ci-après annexé, après le cas échéant, enlèvement des différents frais ne pouvant être considérés comme des loyers ou des charges récupérables.

Madame [M] [N] sera donc condamnée à payer la somme provisionnelle de 3.931,30 euros à HERAULT LOGEMENT.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire en situation de régler sa dette locative, dans la limite de trois années. Le VIII du même article précise que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [M] [N] n’ayant pas repris le paiement du loyer intégral avant l’audience et ne disposant pas des capacités financières suffisantes, le tribunal ne peut lui permettre de reprendre le paiement du loyer courant augmenté d’éventuelles échéances de retard qui étaient pourtant susceptibles d’être mises en place pour apurer l’arriéré locatif.

En conséquence, l’expulsion de Madame [D] [Y] ne peut qu’être ordonnée selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance, le maintien de la relation locative n’étant plus possible.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu’elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [M] [N], partie perdante, sera donc condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité et la situation économique de Madame [M] [N] justifient de ne pas faire application de ces dispositions.

HERAULT LOGEMENT sera donc débouté de ma demande.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement en qualité de juge des référés, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

DÉCLARONS RECEVABLE l’action en référé,

DEBOUTONS HERAULT LOGEMENT de sa demande de constat de la résiliation du bail conclu le 26 janvier 2012 et ayant pris effet le 17 février 2012 avec Madame [M] [N] en raisond ‘un défaut d’assurance,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 janvier 2012 et ayant pris effet le 17 février 2012 entre HERAULT LOGEMENT et Madame [M] [N] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 29 février 2024, en raison des impayés locatifs,

DÉCLARONS en conséquence Madame [M] [N] occupante sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 29 février 2024,

DISONS qu’à défaut pour Madame [M] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de son chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à ses frais, dans tel garde-meuble désigné par la personne expulsée ou à défaut par le bailleur,

FIXONS au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, l’indemnité mensuelle d’occupation que Madame [M] [N] devra payer à compter de la date de résiliation de plein droit du bail le 29 février 2024, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés au bailleur ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles,

CONDAMNONS Madame [M] [N] à payer à HERAULT LOGEMENT la somme provisionnelle de 3.931,30 euros représentant l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté à la date du 22 octobre 2024, mensualité du mois de septembre comprise,

DÉBOUTONS HERAULT LOGEMENT de ses autres demandes,

CONDAMNONS Madame [M] [N] aux dépens,

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Madame [M] [N],

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et DÉBOUTONS HERAULT LOGEMENT de sa demande de ce chef,

CONSTATONS l’exécution provisoire,

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et signé par le Juge et le Greffier.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES RÉFÉRÉS