Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – Palais de Justice

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 Juin 2025

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DEMANDEURS :

Monsieur [J] [D]

2 Place de la Mairie

51130 VILLESENEUX

Madame [H] [D]

2 Place de la Mairie

51130 VILLESENEUX

représentés par Maître Bertrand NAUX, avocat au barreau de NANTES

substitué par Maître Vincent CHUPIN, avocat au sein du même barreau

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [W] [S]

Appartement 303 Etage 3 Le Parc de la Chenaie

3 Impasse D.PAPIN / J.CUGNOT

44470 CARQUEFOU

non comparant D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Constance GALY

Greffier : Michel HORTAIS

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 23 janvier 2025

Date des débats : 23 janvier 2025

Délibéré au : 24 juin 2025

prorogé au : : 05 juin 2025

RG N° N° RG 24/03466 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NL3T

Copies aux parties le :

CE + CCC à Maître Bertrand NAUX

CCC à Monsieur [W] [S] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 23 octobre 2020 à effet au 2 novembre 2020, [J] [D] et [H] [D] ont donné à bail à [W] [S] un logement leur appartenant sis, 3 impasse Denis Papin/J.Cugnot, le Parc de la Chenaie – 44470 CARQUEFOU, outre un garage moyennant un loyer mensuel initial de 670 € pour le logement, outre une provision mensuelle pour charges de 60 €.

Par acte de commissaire de justice du 27 juin 2024, [J] [D] et [H] [D] ont fait commandement à [W] [S] de justifier de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 2.240,28 € arrêté au 30 juin 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 septembre 2024, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département et auquel il convient de se reporter pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, [J] [D] et [H] [D] ont assigné [W] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes, aux fins de voir constater la résiliation du bail par effet de la clause résolutoire du contrat de bail pour non paiement des loyers, expulser le locataire et paiement de la dette de loyer.

Par conclusions déposées le 21 janvier 2025 et adressées par courriel à [W] [S] le même jour, les époux [D] demandent au juge des contentieux de la protection statuant en référé de :

— accueillir leur action et la dire bien fondée ;

— constater la résiliation du bail par effet de la clause résolutoire à la date du 28 août 2024 ;

— condamner [W] [S] au paiement par provision des sommes incontestablement dues au titre de :

l’arriéré de loyer et indemnité d’occupation : 4.442,41 €

réparations locatives, nettoyage et régularisation de charges sous déduction du dépôt de garantie : 2.592,82 € ;

— le condamner au paiement de la somme de 1.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le condamner au paiement des entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et des dénonciations à la CCAPEX et à la préfecture.

Les services sociaux du département ont informé le tribunal le 21 janvier 2025 qu’ils n’avaient pas réussi à se mettre en contact avec le locataire et qu’ainsi, aucun diagnostic social et financier n’a pu être réalisé, seules les observations du bailleur ayant pu être recueillies.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 21 janvier 2025.

A ladite audience, [J] [D] et [H] [D] se réfèrent à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer et des réparations locatives s’élève désormais à la somme de 7.035,23 € à la date du 16 janvier 2025.

Régulièrement assigné à étude, [W] [S] n’a pas comparu.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige et il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 avril 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes. En raison d’une difficulté de service, le délibéré a dû être prorogé au 5 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la compétence du juge des référés

Conformément à l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, aucune contestation sérieuse ne se heurte à la compétence du juge des référés.

Sur la recevabilité de l’action

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 énonce que lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou que la dette de loyer ou charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer émanant d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus doivent être signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX).

Au jour du commandement de payer, le 27 juin 2024, le loyer hors charges était de 723,56 € et la somme due de 1.870,28 € déduction faite des sommes facturées au titre de l’article 700 et des frais de mise en demeure), donc supérieure à deux fois le montant du loyer hors charges locatives (1.447,12 €). La situation a été notifiée à la CCAPEX le 28 juin 2024.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 26 septembre 2024 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 30 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 23 janvier 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 4.7.1.

Par exploit de commissaire en date du 27 juin 2024, [J] [D] et [H] [D] a fait commandement à [W] [S] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 2.240,28 € arrêté au 30 juin 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 août 2024.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail. Les bailleurs font savoir que le locataire a quitté les lieux. Il n’est donc pas nécessaire de prononcer son expulsion.

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de [J] [D] et [H] [D] est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[W] [S] ne vient contester ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 7.035,23 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation, et réparations locatives au 16 janvier 2025.

Il convient de déduire de ce montant les frais de mise en demeure qui relèvent, le cas échéant et s’ils sont justifiés, des dépens, soit la somme de 120 € (30 € + 90 €). Il convient également de déduire la somme de 250 € prélevée au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Enfin, les sommes sollicitées au titre des réparations et fournitures de clé, vigik et bip de garage ne relèvent pas plus de l’impayé de loyer et il sera donc déduit la somme de 2.992,11 € au titre de ce poste. Au total, il sera déduit de la somme demandée au titre des impayés de loyer la somme de 3.362,11 €.

En conséquence, [W] [S] sera condamné au paiement de la somme de 3.673,12 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 16 janvier 2025, échéance de janvier 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

En application de l’article 22 alinéa 4 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 3.2 du contrat de bail, le dépôt de garantie de 670 € a d’ores sera à déduire des sommes dues au bailleur par le locataire.

Sur les délais de paiement de la dette de loyer

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

[W] [S] ne sollicite aucun délai de paiement et il ne lui en sera donc pas accordé.

Sur les réparations locatives et le nettoyage du logement

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que “le locataire est obligé… :

c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement,

d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations, ainsi que l’ensemble des réparations locatives, sauf si elles ont été occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure” .

Selon l’article 1 du décret n° 87-712 du 26 août 1987, “sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

Ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations énumérées en annexe au présent décret.”

Selon les articles 1730 et 1732 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. Le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

L’état des lieux d’entrée du 2 novembre 2020 et l’état des lieux de sortie du 20 octobre 2024 ont été signés par chacune des parties.

Les époux [D] demandent que [N] [S] soit condamné à leur payer, en remboursement de leurs frais les sommes suivantes :

changement cylindre et évacuation encombrants (facture PMS en date du 30 octobre 2024) : 470,36 € ;

nettoyage et réfection de joints (devis NPS en date du 14 janvier 2025) : 1.068 € ;

reprise dégradation peinture parquet (devis Brochard du 14 janvier 2025 : 1.200 € ;

fourniture bip garage : 80 € ;

fourniture clé : 143,75 € ;

fourniture Vigik : 30 €.

La somme de 470,36 € au titre d’un cylindre sécurisé avec évacuation des encombrants et traitement des déchets est justifiée par la facture PMS du 30 octobre 2024, une clé de l’appartement étant manquante au jour de l’état des lieux de sortie. Les sommes relatives au bip garage, clé et Vigik ne sont en revanche pas justifiées, ne figurant pas dans l’état des lieux de sortie.

S’agissant des joints, les sommes demandées au titre des joints du plan de travail de la cuisine ne sont pas justifiées, l’état des lieux d’entrée mentionnant l’état d’usage (page 3/20) et l’état des lieux de sortie propreté et bon état (page 27/49). Il en est de même des sommes au titre des joints de la vasque de la salle de bain, notée bon état dans l’état des lieux d’entrée (page 8/20), l’état des lieux de sortie retenant propreté et bon état (page 20/49).

En revanche, les joints de l’évier de la cuisine ont été mentionnés en bon état lors de l’état ds lieux d’entrée (page 3/20) et en mauvais état avec dégradations et moisissures lors de l’état des lieux de sortie (page 11/49). La somme de 50 € outre la TVA à 20% sera donc allouée aux bailleurs.

De même, le joint de la baignoire était coté « bon état » dans l’état des lieux d’entrée (page 8/20) et « mauvais état/dégradations » à l’état des lieux de sortie (page 20/49). La somme de 80 € outre la TVA à 20% sera donc allouée aux bailleurs.

Quant au point 7 du devis de l’entreprise BROCHARD, concernant la dépose de parquet dans l’entrée du logement, à nouveau le sol était carrelé à l’entrée dans les lieux (page 1/20 de l’état des lieux d’entrée) et parqueté ensuite. L’état des lieux de sortie mentionne un défaut de pose, qui ne peut être imputé au locataire et un état d’usage (page 7 et 18/49). La demande sur ce point sera donc rejetée.

Il sera donc alloué aux époux [D] la somme provisionnelle de 470,36 € TTC et 600,36 € outre TVA à 20% au titre des réparations locatives.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [W] [S], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Il sera également condamné à payer à [J] [D] et [H] [D] la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 23 octobre 2020 entre [J] [D] et [H] [D] et [W] [S], concernant le logement sis 3 impasse Denis Papin/J.Cugnot, le Parc de la Chenaie – 44470 CARQUEFOU ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 28 août 2024 ;

CONDAMNE à titre provisionnel [W] [S] à payer à [J] [D] et [H] [D] la somme de 3.673,12 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 16 janvier 2025, échéance de janvier 2025 incluse, dépôt de garantie de 670 € à déduire, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE à titre provisionnel [W] [S] à payer à [J] [D] et [H] [D] les sommes de 470,36 € TTC et 600,36 € outre TVA à 20% au titre des réparations locatives ;

CONDAMNE [W] [S] à payer à [J] [D] et [H] [D] la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 5 juin 2025.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY