N°Minute:

N° RG 25/01166 – N° Portalis DBYB-W-B7J-PVBY

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 4]

JUGEMENT DU 10 Novembre 2025

DEMANDEUR:

E.P.I.C. -OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT HERAULT LOGEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SCP RAMAHANDRIARIVELO DUBOIS -RED, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Madame [U] [B], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Caroline PRIEUR, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Stéphanie LE CALVE

DEBATS:

Audience publique du : 15 Septembre 2025

Affaire mise en deliberé au 10 Novembre 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 10 Novembre 2025 par

Caroline PRIEUR, Président

assistée de Stéphanie LE CALVE, greffier

Copie exécutoire délivrée à : la SCP RED

Le

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 22 août 2014 ayant pris effet le 01 septembre 2014, HERAULT LOGEMENT a donné à bail à Madame [U] [B] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel initial à hauteur de 507,24 euros, outre une provision sur charges mensuelle initiale à hauteur de 69,97 euros et un dépôt de garantie à hauteur de 507,24 euros.

Un état des lieux d’entrée a été réalisé contradictoirement en date du 01 septembre 2014.

Par ordonnance en date du 26 octobre 2016, le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier a condamné Madame [U] [B] au paiement de la somme de 2 533,01 euros au titre des loyers et charges impayés arrêté au 12 octobre 2016, autorisé la locataire à se libérer de la dette en 36 versements mensuels de 70 euros, constaté l’acquisition de la clause résolutoire en date du 25 juillet 2016 mais suspendu ses effets pendant le cours des délais de paiements, et dit que cette clause sera réputée ne pas avoir joué si la locataire se libère dans le délai.

Ladite ordonnance de référé a été signifiée à Madame [U] [B] par acte de commissaire de justice en date du 04 novembre 2016.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 mars 2017, HERAULT LOGEMENT a fait délivrer à Madame [U] [B] un commandement d’avoir à libérer le logement.

Un procès-verbal de non libération volontaire des lieux a par la suite été dressé par un commissaire de justice en date du 28 mars 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 mars 2022, HERAULT HABITAT a ainsi sollicité le recours le concours de la force publique afin de procéder à l’expulsion de Madame [U] [B].

Un procès-verbal de reprise des lieux a finalement été dressé par un commissaire de justice en date du 24 avril 2023, et un état des lieux de sortie a été réalisé par HERAULT HABITAT, en l’absence de la locataire sortante.

Par acte de commissaire de justice en date du 02 mai 2025 ayant fait l’objet d’un procès-verbal de recherches infructueuses, HERAULT LOGEMENT a fait assigner Madame [P] [B] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier, aux fins de la voir condamner au paiement des sommes suivantes :

4 132,07 euros au titre des réparations locatives, 7 650,34 euros au titre des loyers impayés pour la période de mars 2022 à juin 2022,800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, les entiers dépens.

A l’audience du 15 septembre 2025, HERAULT LOGEMENT, représenté par son avocat, a maintenu ses demandes telles que formées dans son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer conformément à l’article 455 du code de procédure civile pour un plus ample exposé de ses moyens.

Au soutien de ses demandes, il explique avoir dû faire réaliser de nombreux travaux de réparations locatives à la suite du départ des lieux de la locataire, et précise que le compte locatif de cette dernière présente un arriéré de loyers et charges. Il produit un décompte en date du 14 janvier 2025, comprenant la mensualité de juin 2023, lequel indique que Madame [U] [B] est redevable de la somme de 14 002, 85 euros.

En défense, Madame [U] [B] n’a pas comparu ni n’a été représentée.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 10 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant simplement à voir « dire et juger », « rappeler » ou « constater » ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu’il soit tranché sur un point litigieux mais des moyens, de sorte que le Tribunal n’y répondra pas dans le dispositif du présent jugement.

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les réparations locatives

L’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

En outre, l’article 7 d) de la même loi précise que le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues, ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et en matière de réparations locatives, il appartient en premier lieu au bailleur de prouver que les réparations dont il sollicite l’indemnisation sont imputables au locataire.

L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie. Seul un état des lieux contradictoire peut être opposé aux parties.

Il est constant que la production de devis pour caractériser le préjudice subi par le bailleur du fait de dégradations locatives est suffisante, la production de factures n’étant pas nécessaire.

En fonction de la durée d’occupation, les travaux de réfection peuvent être considérés comme inhérents à l’usure des lieux et de leurs équipements, et à ce titre, être supportés par le bailleur en tout ou partie. Dans l’appréciation de la vétusté alléguée, il y a lieu ainsi de prendre en compte, selon la durée de l’occupation, le fait que les peintures, revêtements de sol et équipements n’étaient pas neufs lors de l’entrée dans les lieux du locataire.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, HERAULT LOGEMENT sollicite la condamnation de Madame [U] [B] à lui verser la somme de 4 132,07 euros au titre des réparations locatives.

Il convient toutefois de constater que le bailleur ne verse aux débats qu’un état des lieux de sortie réalisé par lui en l’absence de la locataire. Ledit état des lieux ne peut pas conséquent être considéré comme étant contradictoire.

HERAULT LOGEMENT ne produit en effet aucun état des lieux de sortie dressé par un commissaire de justice qui pourrait être opposée à Madame [U] [B], le procès-verbal de reprise des lieux en date du 24 avril 2023 se contentant de constater « qu’aucune personne n’était présente, que le compteur électrique était éteint, que le frigo était vide et que le logement était vide de tout effet personnel ».

L’absence d’état des lieux de sortie opposable à la locataire sortante rendant impossible la comparaison avec l’état des lieux d’entrée contradictoire versé aux débats, HERAULT LOGEMENT sera par conséquent débouté de sa demande de condamnation au titre des réparations locatives.

Sur les loyers et charges

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En application de l’article 1342-10 du code civil, le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter.

A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

En l’espèce, HERAULT LOGEMENT sollicite la condamnation de Madame [U] [B] à lui verser la somme de 7 650,34 euros au titre des loyers impayés pour les mois de mars 2022 à juin 2022.

Il ressort du décompte versé aux débats que Madame [U] [B] resterait redevable de la somme de 9 499,17 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 14 janvier 2025, mensualité du mois de juin 2023 comprise, après déduction des sommes de 1 440 euros et 3 063,68 euros imputées au titre des réparations locatives.

Il convient toutefois de déduire de ce montant la somme de 2 582,04 euros correspondant à l’arriéré locatif du antérieurement au mois de mars 2022 par la locataire et dont le paiement n’est pas sollicité par HERAULT LOGEMENT, après déduction des paiements effectués par la locataire par carte bancaire en date des 30 décembre 2022 et 08 février 2023 à défaut de précision par cette dernière de la dette concernée par le paiement.

Il convient en outre de souligner que le décompte locatif précise que le règlement du 12 septembre 2022 concerne le loyer d’août 2022.

Il convient par ailleurs de soustraire les sommes de 93,85 euros et 163,84 euros imputées au titre de la régularisation des charges 2021 et 2022 et non justifiées, ainsi que la somme de 778,34 euros au titre des frais de procédure.

Madame [U] [B] sera par conséquent condamnée à payer à HERAULT LOGEMENT la somme de 6 659,44 euros au titre des loyers et charges impayés pour la période de mars 2022 à juin 2023, mensualité du mois de juin 2023 comprise.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [U] [B], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

En l’espèce, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. HERAULT LOGEMENT sera par conséquent déboutée de sa demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et mis à disposition des parties par le greffe :

CONDAMNE Madame [U] [B] à payer à HERAULT LOGEMENT la somme de 6 659,44 euros au titre des loyers et charges impayés pour la période de mars 2022 à juin 2023, mensualité du mois de juin 2023 comprise ;

CONDAMNE Madame [U] [B] aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et, en conséquence, DEBOUTE HERAULT LOGEMENT de sa demande à ce titre ;

DEBOUTE HERAULT LOGEMENT du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection