TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE N°3

ORDONNANCE DE REFERE

DU 03 AVRIL 2026

N° RG 25/00320 – N° Portalis DBWV-W-B7J-FHNS

Nac :5AA

Minute:

Ordonnance du :

03 avril 2026

S.A. HLM MON [Localité 1]

c/

Madame [V] [H]

Madame [B] [M]

DEMANDERESSE

S.A. HLM MON [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Madame [C] [Y], munie d’un pouvoir

DEFENDERESSES

Madame [V] [H]

[Adresse 2]

[Localité 3]

non comparante, ni représentée

Madame [B] [M]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 3]

non comparante, ni représentée

* * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 06 mars 2026 tenue par Madame Christine FRISON, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Troyes statuant en référé, assisté(e) de Madame Julie DOMITILE, Greffier , lors des débats et Monsieur Jean-Guy MARCHAL, Greffier de la mise à disposition.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition à la date du 03 avril 2026, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 14 octobre 2022, la S.A. [Adresse 4] a donné à bail à Mme [V] [H] et à Mme [B] [M] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5], [Localité 4], pour un loyer mensuel de 740,28 € et 65.37 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A. HLM MON [Localité 1] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire et de justifier de l’attestation d’assurance, le 30 octobre 2024.

Par acte d’huissier en date du 25 avril 2025, la S.A. [Adresse 4] a ensuite fait assigner Mme [V] [H] et Mme [B] [M] à l’audience du 6 mars 2026 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TROYES statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 6 mars 2026, la S.A. HLM MON [Localité 1] – représentée par Mme [C] [Y] – reprend les termes de son assignation pour demander de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

ordonner l’expulsion de Mme [V] [H] et Mme [B] [M] ;

ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls des défendeurs ;

et de condamner ces derniers au paiement, à titre provisionnel, de la somme actualisée de 18282,72 € avec les intérêts au taux légal à compter de chaque mensualité, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Au soutien de ses prétentions, le bailleur indique que les locataires demeurent redevables d’impayés locatifs et qu’un plan d’apurement signé a été plus ou moins respecté. Le bailleur se désiste de sa demande concernant l’assurance car l’attestation a bien été fournie. Une des locataires a pris contact avec la S.A. [Adresse 4] pour s’excuser de ne pas être présente à l’audience mais elle est enceinte. Les locataires attendraient un rappel d’APL. Le bailleur maintient ses demandes compte tenu du montant de la dette locative.

Bien que régulièrement convoquées par acte d’huissier signifié à étude d’huissier le 25 avril 2025, Mme [V] [H] et Mme [B] [M] ne sont ni présentes ni représentées.

.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L’ordonnance est réputée contradictoire en application des articles 473 et suivants du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

1. Sur la résiliation

1.1. Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, applicable à compter du 29 juillet 2023, la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département doit être effectuée au moins six semaines avant la date de l’audience, sous peine d’irrecevabilité de la demande en résiliation de bail.Par ailleurs, aux termes du II de l’article 24 de la même loi les bailleurs personnes morales autres qu’une SCI familiale ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi du mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code la sécurité sociale. Le IV du même article précise que ces dispositions sont applicables lorsque la résiliation est motivée par une dette locative du preneur.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'[Localité 5] par la voie électronique le 6 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A. [Adresse 4] justifie avoir signalé la persistance de la situation d’impayés aux organismes payeurs des aides au logement afin d’obtenir le maintien des versements le 28 mars 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

1.2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I ancien de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au litige prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux .

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, conclu le 14 octobre 2022 a été signifié le 30 octobre 2024, pour la somme en principal de 7450,25 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 31 décembre 2025.

Mme [V] [H] et Mme [B] [M] sont donc désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Il n’apparaît pas sérieusement contestable qu’il y a urgence pour le propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment, d’en retrouver la libre disposition.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Mme [V] [H] et Mme [B] [M] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser la S.A. HLM MON [Localité 1], conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Mme [V] [H] et Mme [B] [M].

2. Sur les demandes de condamnation au paiement

En l’espèce, la S.A. [Adresse 4] produit un décompte démontrant que l’arriéré locatif s’élève, après soustraction des frais de poursuite, à la somme de 18 282,72 € à la date du 2 mars 2026 (mois de févriier 2026 inclus).

Les locataires ne versent aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant acquises le 31 décembre 2024, Mme [V] [H] et Mme [B] [M] restent redevables du paiement des loyers jusqu’à cette date puis, le bail étant résilié, les sommes dues le seront au titre d’une indemnité d’occupation de nature délictuelle dont le montant est fixé par référence au montant du loyer et des charges.

En conséquence, il y a lieu de condamner solidairement Mme [V] [H] et Mme [B] [M] à verser à la S.A. HLM MON [Localité 1], à titre provisionnel, cette somme de 18 282,72 € comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayées (décompte arrêté au 2 mars 2026) avec les intérêts au taux légal sur la somme de 7450,25 € à compter du commandement de payer (30 octobre 2024) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

La condamnation portera également sur le paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, pour la période courant du 3 mars 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Les dépens seront supportés par Mme [V] [H] et Mme [B] [M] , partie perdante, et comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de CAF, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires accomplies, il y a lieu de condamner in solidum Mme [V] [H] et Mme [B] [M] à verser à la S.A. [Adresse 4] une somme de 1200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des référés, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 octobre 2022 entre la S.A. HLM MON [Localité 1] et Mme [V] [H] et Mme [B] [M] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 6] [Localité 6], sont réunies à la date du 31 décembre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Mme [V] [H] et Mme [B] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Mme [V] [H] et Mme [B] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la S.A. [Adresse 4] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Mme [V] [H] et Mme [B] [M] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

CONDAMNONS solidairement Mme [V] [H] et Mme [B] [M] à verser à la S.A. HLM MON [Localité 1] à titre provisionnel la somme de 18 282,72 € (décompte arrêté au 2 mars 2026), incluant le montant des loyers, charges et indemnités d’occupations impayés jusqu’au mois de février 2026, avec les intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2024 sur la somme de 7450,25 € et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS in solidum Mme [V] [H] et Mme [B] [M] à payer à la S.A. [Adresse 4] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 3 mars 2026 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS in solidum Mme [V] [H] et Mme [B] [M] à verser à la S.A. HLM MON [Localité 1] une somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNONS in solidum Mme [V] [H] et Mme [B] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la CAF, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de l'[Localité 5] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 3 avril 2026,

Le greffier, Le juge des référés,