N°Minute:25/00338

N° RG 24/01419 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PC63

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 4]

JUGEMENT DU 14 Janvier 2025

DEMANDEUR:

S.C.I. -DOME MARGUERITE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Romain BOULET, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Monsieur [P] [S], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL:

Président : Jean-Paul BONNIER, Magistrat à Titre Temporaire, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Philippe REDON

DEBATS:

Audience publique du : 12 Novembre 2024

Affaire mise en deliberé au 14 Janvier 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 14 Janvier 2025 par

Jean-Paul BONNIER, Président

assisté de Philippe REDON, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Romain BOULET

Copie certifiée delivrée à :

Le 14 Janvier 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 20/04/2018, la SCI DOME MARGUERITE a donné à bail d’habitation à Monsieur [P] [S] et Madame [L] [E], un logement sis [Adresse 2] ;

Le 03/01/2019 un avenant a été conclu entre les parties, afin d’acter le départ de Madame [L] [E].

Un état des lieux d’entrée contradictoire était dressé le 20/04/2018. A compter de cette date Monsieur [S] est devenu l’unique locataire.

Par courrier du 4 novembre 2022, Monsieur [S] [P] a informé son départ au 08/11/2022.

Après de multiples atermoiements de la part de monsieur [S], l’état des lieux de sortie a été établi par commissaire de justice le 27/12/2022, en l’absence de monsieur [S] qui ne s’est pas présenté à la convocation.

A cette occasion, de nombreux désordres ont été constatés dans l’appartement, et la SCI DOME MARGUERITE a été amenée à faire exécuter de nombreux travaux pour la remise en état du logement.

Après vaines mises en demeure, monsieur [S] [P] de s’est pas acquitté du montant des travaux (4623,96 euros), outre 4429 euros au titre des arriérés de loyers et charges pour la période de préavis (4429 euros).

Par acte de commissaire de justice en date du 19/07/2024, la SCI DOME MARGUERITE a assigné monsieur [S] [P] d’avoir à comparaître devant le tribunal de céans. Elle entend voir :

condamner Monsieur [S] [P] à lui payer la somme de 4429,35 euros au titre des loyers et charges impayés,condamner Monsieur [S] [P] à lui payer la somme de 442,9 euros au titre de la clause pénale du contrat de location,condamner Monsieur [S] [P] à lui payer la somme de 4623,96 euros au titre des réparations nécessaires à la remise en état du bien,condamner Monsieur [S] [P] à lui payer la somme de 3980 euros à titre de dommages et intérêts liés à la perte de loyer résultant de l’impossibilité de louer le bien pendant la période de remise en état du bien,condamner Monsieur [S] [P] à lui payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Monsieur [S] [P] n’a pas comparu (PV 659)

La SCI DOME MARGUERITE confirme que Monsieur [S] [P] a bien quitté les lieux et précise que l’état des lieux de sortie a été établi par commissaire de justice du fait de la défaillance de Monsieur [S] qui ne s’est pas présenté à la convocation du 27/12/2022.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens et des prétentions, le Tribunal se réfère aux conclusions écrites.

La décision a été mise en délibéré au 14/01/2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée,

Sur le paiement des arriérés de loyer par les consorts [D]

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

L’article 1353 du code civil dispose que : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation »,

Des pièces versées au débat, il ressort que Monsieur [S] [P] était redevable, à son départ, de la somme de 4429,35 euros au titre des loyers et charges du mois de novembre 2022 (1990 euros) , du proratat de décembre 2022 (449,35 euros) et de juin 2022 (pièces versées au débat), soi un total de 4429,35 euros.

La SCI DOME MARGUERITE verse au débat les justificatifs au soutien de sa demande.

Monsieur [S] [P] ne rapporte pas la preuve qu’il s’est acquitté de son obligation légale et contractuelle (bail).

En conséquence, il conviendra de condamner Monsieur [S] [P] à payer à la SCI DOME MARGUERITE la somme de 4429,35 euros au titre du reliquat des loyers et charges locatives impayés.

Sur les travaux locatifs de réfection du logement

L’article 1353 du code civil dispose que : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation »,

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit dans ses dispositions que « le locataire est responsable des dégradations ou pertes qui pourraient survenir en cours de bail dans le logement, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu par effraction, cas de force majeure, ou par la faute du bailleur, qu’il doit veiller à maintenir en l’état le logement qu’il occupe. À ce titre, il doit assurer l’entretien courant du logement et de ses éléments d’équipement. Il doit ainsi prendre à sa charge les menues réparations et les réparations locatives, sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou de force majeure. À défaut, le bailleur peut retenir sur le dépôt de garantie les sommes correspondantes aux réparations locatives qui n’ont pas été effectuées par le locataire, justificatifs à l’appui »,

En l’espèce, la comparaison de l’état des lieux d’entrée avec l’état des lieux de sortie établi par commissaire de justice, versés au débat, laisse apparaître un certain nombre de désordres au départ du locataire (constat versé au débat).

Monsieur [S] [P] ne ramène pas la preuve que ces désordres ont eu lieu du fait d’une effraction, de la vétusté, de malfaçons, de vices de construction, de cas fortuit, de cas de force majeure ou par la faute du bailleur.

La SCI DOME MARGUERITE verse au débat tous les justificatifs des travaux de réparation qui ont été rendus nécessaires du fait des désordres et dégradations constatés, pour un total de 4623,96 euros.

En conséquence, il conviendra de condamner Monsieur [S] [P] à payer à la SCI DOME MARGUERITE la somme de 4623,96 euros au titre des travaux locatifs nécessaires à la remise en état du logement.

Sur le manque à gagner pendant la période de remise en état du logement.

Du fait de l’état du logement au départ de monsieur [S] [P] (cf constat du commissaire de justice), la SCI DOME MARGUERITE a été amenée à faire exécuter des travaux de réparation. Ces travaux ont duré deux mois, et la location du logement n’a été à nouveau possible qu’à partir du 07/02/2023.

Le préjudice subi par la SCI DOME MARGUERITE s’élève donc à deux mois de loyer soit 1990x2 = 3980 euros (du 8 décembre 2022 au 7 février 2023).

Monsieur [S] [P] est, par son comportement, directement responsable du dommage subi par la SCI DOME MARGUERITE. Ce dommage mérite d’être réparé.

En conséquence, monsieur [S] [P] sera condamné à payer à la SCI DOME MARGUERITE la somme de 3980 euros à titre de dommages et intérêts liés à la perte de loyer résultant de l’impossibilité de louer le bien pendant la période de remise en état du bien.

Sur la clause pénale

Contractuellement il était convenu dans le bail que : « A défaut de paiement à son échéance exacte d’un terme de loyer et de ses accessoires, les sommes dues seront majorées de plein droit de 10% à titre de clause pénale, cette majoration ne constituant pas en aucun cas une amende, mais la réparation du préjudice subi par le bailleur, sans que cette stipulation puisse lui faire perdre le droit de demande l’application de la clause résolutoire ».

Comme il est dit supra, monsieur [S] [P] est redevable de la somme de 4429,35 euros au titre des loyers et charges impayées.

En vertu de la clause pénale incluse dans le contrat de bail, il conviendra de condamner monsieur [S] [P] à payer à la SCI DOME MARGUERITE la somme de 442,9 euros au titre de ladite clause (10% des loyers dûs)

Sur les dépens et l’article 700 du CPC

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est tenue aux dépens, il conviendra donc de condamner Monsieur [S] [P] au paiement des entiers dépens,

Monsieur [S] [P] sera également condamné à payer à la SCI DOME MARGUERITE la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, pour ses frais irrépétibles d’instance.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Tenant la nature de l’affaire, il conviendra de dire et juger qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision,

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER, STATUANT PAR JUGEMENT RENDU PUBLIQUEMENT, TENU À DISPOSITION DU PUBLIC AU GREFFE, ET PAR JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE, EN PREMIER RESSORT,

CONDAMNE Monsieur [S] [P] à payer à la SCI DOME MARGUERITE la somme de 4429,35 euros au titre des loyers et charges impayés,

CONDAMNE Monsieur [S] [P] à payer à la SCI DOME MARGUERITE la somme de 442,9 euros au titre de la clause pénale du contrat de location,

CONDAMNE Monsieur [S] [P] à payer à la SCI DOME MARGUERITE la somme de 4623,96 euros au titre des réparations nécessaires à la remise en état du bien,

CONDAMNE Monsieur [S] [P] à payer à la SCI DOME MARGUERITE la somme de 3980 euros à titre de dommages et intérêts liés à la perte de loyer résultant de l’impossibilité de louer le bien pendant la période de remise en état du bien,

CONDAMNE Monsieur [S] [P] à payer à la SCI DOME MARGUERITE la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de plein droit,

REJETTE toute demande plus ample ou contraire,

CONDAMNE Monsieur [S] [P] aux entiers dépens.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ LES JOUR, MOIS ET AN [Localité 5]-INDIQUÉS.

LE GREFFIER LE PRESIDENT