TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 01

N° RG 24/02524 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YCBY

JUGEMENT DU 31 MARS 2025

DEMANDERESSE :

Office Public de l’Habitat de la métropole européenne de LILLE, dite LMH

Prise en la personne de ses représentants légaux

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Caroline LOSFELD-PINCEEL, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

S.A.R.L. MEDIA PHONIE

Immatriculée au RCS de LILLE METROPOLE sous le n° 803 433 192

[Adresse 3]

[Localité 4]

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Aurélie VERON, Vice-présidente, statuant en qualité de Juge Unique, en application de l’article R 212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire,

Greffier : Benjamin LAPLUME,

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture rendue en date du 06 Juin 2024, avec effet au 15 Mai 2024;

A l’audience publique du 13 Janvier 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 10 Mars 2025 puis prorogé pour être rendu le 31 Mars 2025.

JUGEMENT : réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 31 Mars 2025, et signé par Aurélie VERON, Présidente, assistée de Benjamin LAPLUME, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

L’Office public de l’Habitat de la Métropole européenne de Lille (ci-après Lille Métropole Habitat – LMH) est propriétaire d’un local sis à [Localité 2], [Adresse 3].

Se prévalant d’une convention d’occupation verbale le liant à la S.A.R.L Media-Phonie, il lui a, par acte de commissaire de justice du 29 décembre 2023, fait délivrer une sommation de payer la somme de 7 117,34 euros au titre d’un arriéré locatif.

La S.A.R.L Media-Phonie a procédé le 24 janvier 2024 à un règlement d’un montant de 1 500 euros.

Par acte de commissaire de justice délivré le 28 février 2024, Lille Métropole Habitat a assigné la S.A.R.L Media-Phonie devant le tribunal judiciaire de Lille en résiliation de la location et en paiement des loyers.

Le demandeur sollicite le bénéfice de son acte introductif et demande à de la juridiction de :

Prononcer la résiliation de la location portant sur le local sis à [Localité 4], [Adresse 3], local rez-de-chaussée à compter du jour du jugement à intervenir ;

En conséquence, ordonner que dans la quinzaine de la signification du jugement, la S.A.R.L Media-Phonie sera tenue de délaisser les lieux et que faute par elle de ce faire, le requérant sera autorisé à l’en faire expulser ainsi que tout occupant de son chef au besoin avec l’aide et l’assistance de la force publique ;

Fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par la locataire au montant du loyer et des charges soit la somme de 485,57 euros à compter de la date à laquelle la résiliation sera constatée ;

Condamner la S.A.R.L Media-Phonie au paiement de la somme de 6 426,04 euros due suivant décompte arrêté au 15 février 2024 avec les intérêts de droit à compter du jour de l’assignation valant sommation de payer et au paiement d’une indemnité d’occupation telle que fixée ci-dessus à compter de la date de la résiliation jusqu’au jour de l’expulsion définitive de la locataire ;

Dire qu’en toute hypothèse, le montant de l’indemnité d’occupation variera dans les mêmes termes et conditions que le loyer contractuel au titre de l’indexation ;

Dire que la part correspondant aux charges pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l’année dépasseraient douze fois le montant de la provision sollicitée ;

Condamner la locataire à lui verser la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et la condamner aux entiers dépens.

Il sera renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des motifs, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignée à personne (remise de l’acte à M. [C] [L], son gérant) selon les formalités des articles 653 et suivants du code de procédure civile, la S.A.R.L Media-Phonie n’a pas constitué avocat. Il convient donc de statuer par jugement réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

La clôture des débats est intervenue le 15 mai 2024 par ordonnance du 6 juin 2024 avec fixation de l’affaire à l’audience du 13 janvier 2025 à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 10 mars 2025 prorogé au 31 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statue sur le fond. Le juge ne fait droit a la demande que dans la mesure ou il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I- Sur la demande de résiliation du bail

A- Sur l’existence d’un bail liant Lille Métropole Habitat à la S.A.R.L Media-Phonie

Par application des dispositions de l’article L 145-1 I du code de commerce dans sa version applicable au présent litige, les dispositions [relatives aux baux commerciaux] s’appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d’une entreprise du secteur des métiers et de l’artisanat, immatriculée au registre national des entreprises, accomplissant ou non des actes de commerce.

L’existence d’un bail implique la stipulation d’un prix. Il n’est pas nécessaire que le bail soit écrit. La seule occupation des lieux, non accompagnée du paiement d’un loyer, ne suffit pas à caractériser l’existence d’un bail commercial verbal qui suppose l’accord des parties sur la chose et le prix du loyer. Le bail d’immeuble prend pour le commerçant le caractère d’un acte de commerce dont la preuve peut être rapportée par le bailleur par tout moyen.

En l’espèce, il est suffisamment justifié de l’existence d’un bail par la production :

De la sommation interpellative faite à la S.A.R.L Media-Phonie le 16 février 2017 de laquelle il résulte que M. [C] [L] a été rencontré à l’adresse du local et a reconnu l’exploitation de celui-ci par la société Media-Phonie dont il est le gérant ;

De l’extrait Kbis de la société Media-Phonie du 19 février 2024 mentionnant comme adresse du siège social le [Adresse 3] à [Localité 4] ;

De la sommation de payer délivrée le 29 décembre 2023 à étude, l’exploitation du local par la société Média-Phonie ayant été confirmée par un commerçant voisin et son nom figurant sur l’enseigne ;

Du décompte arrêté au 15 février 2024 établi au nom de la S.A.R.L Media-Phonie faisant apparaître des règlements effectués ainsi que les sommes restant dues ;

Des modalités de remise de l’assignation établies par le commissaire de justice mandaté, faisant état de la présence de M. [C] [L] au [Adresse 3] à [Localité 4], se présentant comme étant le gérant de la S.A.R.L Media-Phonie et être habilité à recevoir la copie de l’acte.

La société Media-Phonie, bien que régulièrement assignée à sa personne, ne s’est pas mise en mesure de contester les demandes et l’existence d’un bail en se faisant représenter en la procédure.

Eu égard à l’ensemble de ces éléments, la preuve de l’existence d’un bail commercial liant Lille Métropole Habitat à la S.A.R.L Media-Phonie apparaît suffisamment rapportée.

A- Sur la demande de résiliation du bail

Par application des dispositions de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1353 du code civil dispose qu’il incombe à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver. Celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1227 du code civil dispose que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

*

En l’espèce, il ressort du décompte arrêté au 15 février 2024 établi au nom de la S.A.R.L Media-Phonie (pièce n° 4) que depuis le 31 août 2015, le locataire a réglé le loyer et la provision sur charges mensuelle au moyen de versements non réguliers, parfois plusieurs le même mois mais insuffisants et n’ayant donc pas permis de solder la dette locative qui n’a fait que s’accroitre au fil des années pour s’élever à la somme de 7 117,34 euros selon la sommation qui lui a été délivrée le 29 décembre 2023.

Suite à la mise en demeure, il apparaît qu’un virement d’un montant de 1 500 euros a été effectué le 24 janvier 2024 et que le solde restant dû s’élevait au 15 février 2024 à la somme de 6 426,04 euros.

Eu égard à l’ensemble de ces éléments qui caractérisent une violation grave et répétée par le locataire de son obligation principale de payer le loyer, il convient de prononcer à compter de ce jour la résiliation du contrat de bail commercial verbal qui lie les parties.

L’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef sera ordonnée, si besoin avec le concours de la force publique, à défaut de départ volontaire des locaux dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision.

Le preneur sera condamné à compter du jugement à intervenir et jusqu’à la libération complète des lieux, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle du même montant que le loyer soit 477,40 euros (397,83 euros de loyer + 79,57 euros de TVA), charges en sus.

A défaut de production d’un contrat de bail attestant d’un accord sur l’indexation du loyer, il y a lieu de débouter Lille Métropole Habitat de sa demande de dire que le montant de l’indemnité d’occupation variera dans les mêmes termes et conditions que le loyer contractuel au titre de l’indexation.

Également, à défaut de justification d’un accord sur une provision pour charges, il y a lieu de débouter Lille Métropole Habitat de sa demande de dire que la part correspondante aux charges pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l’année dépasseraient douze fois le montant de la provision sollicitée.

II- Sur la demande d’arriéré locatif

Le bailleur réclame le montant d’arriéré locatif correspondant à des loyers et des provisions sur charges d’un montant total de 6 426,04 euros arrêté au 15 février 2024 (pièce n° 4).

Toutefois, il ne produit aucun décompte récapitulatif des charges ni aucune facture/avis d’imposition relatifs aux charges récupérables. Dès lors, il ne justifie pas des charges dues et sera débouté de sa demande à ce titre. Le locataire ne sera condamné qu’au titre des loyers impayés.

Il résulte du décompte locatif que le montant à verser par mois correspondant au loyer et aux provisions sur charges s’élevait en janvier 2024 à la somme de 485,57 euros et se décomposait comme suit :

—  Loyer de 477,40 euros (397,83 euros de loyer + 79,57 euros de TVA),

—  Provision sur charges générales de 6,75 euros ;

—  Provision Eau de 1,42 euros.

Ainsi, sur la base de ce montant, il apparaît que le solde débiteur de 6 426,04 euros correspond à 13 loyers impayés en totalité et à un loyer impayé partiellement (6 426,04 / 485,57 = 13,23).

Il convient de déduire de la somme de 6 426,04 euros réclamée, le montant des provisions sur charges générales et eau sur les 14 derniers mois (de décembre 2022 à janvier 2024).

Il en résulte la somme de 6 288,21 euros (6 426,04 – 137,83 provisions sur charges générales et eau des 14 derniers mois ( (1,42 + 6,74 pour janvier 2024) + ((5,48 + 4,05) x 12pour 2023) + (6,84 + 8,46 pour décembre 2022)).

En ne se faisant pas représenter en la procédure, le défendeur ne s’est pas mis en mesure de s’opposer à la demande en justifiant de l’acquittement des sommes dues par application de l’article 1353 du code civil.

En conséquence, il convient de condamner la S.A.R.L Media-Phonie à payer au bailleur la somme de 6 288,21 euros au titre des loyers impayés à la date du 15 février 2024 avec les intérêts au taux légal à compter du 28 février 2024, date de l’assignation.

III- Sur les demandes accessoires

1. Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il n’y a dès lors pas lieu de prévoir expressément l’exécution provisoire de la décision.

2. Sur les frais irrépétibles et les dépens

La S.A.R.L Media-Phonie succombant au principal, elle supportera les dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer du 29 décembre 2023 et sera redevable d’une indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile qui sera justement fixée à la somme de 1 000 euros.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail commercial liant L’Office public de l’ Habitat de la Métropole de Lille (Lille Métropole Habitat-LMH) à la S.A.R.L Media-Phonie portant sur le local commercial situé à [Localité 2], [Adresse 3] ;

ORDONNE l’expulsion de la S.A.R.L Media-Phonie du local commercial situé au rez-de-chaussée de l’immeuble sis à [Localité 2], [Adresse 3] à défaut de libération volontaire effective dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision et avec le concours de la force publique si nécessaire ;

CONDAMNE la S.A.R.L Media-Phonie à une indemnité d’occupation de quatre cent soixante-dix-sept euros et quarante centimes (477,40 euros) par mois à compter de la résolution du bail, soit à compter du présent jugement et jusqu’à la libération complète des locaux avec remise des clés, charges en sus ;

DÉBOUTE Lille Métropole Habitat, de sa demande tendant à dire que le montant de l’indemnité d’occupation variera dans les mêmes termes et conditions que le loyer contractuel au titre de l’indexation ;

DÉBOUTE Lille Métropole Habitat de sa demande tendant à dire que la part correspondante aux charges pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l’année dépasseraient douze fois le montant de la provision sollicitée ;

CONDAMNE la S.A.R.L Media-Phonie à payer à Lille Métropole Habitat la somme de six mille deux cent quatre-vingt-huit euros et vingt et un centimes (6 288,21 euros) au titre des loyers impayés arrêtés au 15 février 2024 avec les intérêts au taux légal à compter du 28 février 2024, date de l’assignation ;

CONDAMNE la S.A.R.L Media-Phonie à payer à Lille Métropole Habitat, Etablissement public industriel et commercial la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DÉBOUTE Lille Métropole Habitat de ses autres demandes ;

CONDAMNE la S.A.R.L Media-Phonie aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 29 décembre 2023.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Benjamin LAPLUME Aurélie VERON