COUR D’APPEL DE [Localité 8]

TOTAL COPIES 6

COPIE REVÊTUE formule exécutoire AVOCAT défendeurs

2

COPIE CERTIFIÉE CONFORME AVOCAT

3

COPIE EXPERT

COPIE DOSSIER + A.J.

1

N° RG 21/03628 – N° Portalis DBYB-W-B7F-NIK2

Pôle Civil section 2

Date : 11 Mars 2025

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

CHAMBRE : Pôle Civil section 2

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. NAUTILE IMMOBILIER, RCS [Localité 8] n° 403 503 766, dont le siège social est sis [Adresse 5], représentée par sa gérante en exercice Madame [P] [L]

représentée par M^e Nicolas GALLON, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEURS

Monsieur [A] [W],

né le 25 novembre 1945 à [Localité 9]

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Aurélien ROBERT, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER et DAGORNE AVOCATS avocats plaidants au barreau de PARIS

Madame [B] [W] veuve [H],

née le 16 décembre 1946 à [Localité 10]

demeurant [Adresse 4]

Monsieur [J] [W]

né le 26 Juillet 1948 à [Localité 11]

demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître Jacques henri AUCHE de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE – AVOCATS ASSOCIES, avocats postulants au barreau de MONTPELLIER et Maitre Jean-Phiippe GALTIER de la SCP REY GALTIER, avocats plaidants au barreau de NIMES

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Florence LE GAL

Assesseurs : Karine ESPOSITO

Sabine CABRILLAC, magistrat à titre temporaire

assistées de Françoise CHAZAL greffier, lors des débats et du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 14 Janvier 2025

MIS EN DELIBERE au 11 Mars 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 11 Mars 2025

EXPOSE DU LITIGE :

Selon acte dressé par Maître [O], notaire à [Localité 10], le 27 mars 2019, M. [A] [W] a reçu, en qualité de légataire universel de sa mère, la propriété d’un appartement n° 254, sis [Adresse 1].

Mme [B] [W] et Mr [J] [W], héritiers réservataires de leur mère, sont en conflit avec leur frère [A] [W] au sujet de la liquidation de la succession de leur mère.

Le 2 avril 2019, les consorts [W] ont signé avec la société NAUTILE IMMOBILIER un mandat de vente exclusif pour une durée de 12 mois portant sur le bien sis à [Localité 6]. Le prix de vente du bien a été fixé à la somme de 689.000 € rémunération du mandataire comprise, laquelle rémunération a été arrêtée à la somme de 29 000 € à la charge du vendeur.

Un deuxième mandat de vente exclusif en date du 3 août 2020 n° 2767 portant sur le même bien a été signé par les parties stipulant les mêmes conditions que le mandat initial.

Le 16 mars 2021, la société NAUTILE IMMOBILIER a informé ses mandants qu’elle avait trouvé un acquéreur, Mme [V], au prix stipulé au mandat. Elle leur a transmis l’offre de cette dernière en date du 16 mars 2021, formée sans condition d’obtention d’octroi d’un prêt. L’offre d’achat a été acceptée et contresignée par les vendeurs les 23, 29 et 30 mars 2021. Un rendez-vous a été fixé chez Maître [S], Notaire de l’acquéreur à [Localité 7], avec la participation de Maître [K], Notaire des vendeurs, pour procéder à la signature du compromis le 20/04/2021. Ce premier rendez-vous a été annulé à la demande de Mr [A] [W], qui a souhaité que son Notaire, Maître [R] [O], soit également associé à la rédaction de l’acte. Ce dernier a préparé un compromis de vente, intégrant l’offre d’achat signée en page 8 par l’ensemble des parties. Toutefois, Mme [W] et Mr [J] [W] ont refusé de ratifier l’acte au motif qu’il aurait été à leur désavantage vis-à-vis de Mr [A] [W]. Depuis, les vendeurs ont maintenu leur refus de signer l’acte.

Suivant courrier du 19 avril 2021, Mme [P] [L], gérante de la société Nautile Immobilier, a indiqué à M. [A] [W] qu’elle espérait la signature du compromis «dans les prochains jours» et l’informait qu’à défaut elle serait amenée à demander le règlement de ses honoraires à titre de clause pénale conformément aux termes du mandat.

Par acte de commissaire de justice du 18 août 2021 la société NAUTILE IMMMOBILIER a fait assigner les consorts [W] devant le Tribunal judiciaire de Montpellier pour obtenir paiement de la somme de 29.000 € au titre de l’indemnité compensatrice contractuelle stipulée aux contrats de mandats et l’indemnisation de son préjudice pour résistance abusive.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 19 décembre 2024, la société NAUTILE IMMOBILIER demande au tribunal, sur le fondement des articles 1103 et suivants du Code civil, 1240 du Code civil, de constater qu’elle a présenté aux mandataires, les consorts [W], un acheteur au prix convenu au mandat, que les consorts [W] ont refusé sans motif de signer ledit compromis de vente et de lui verser l’indemnité compensatrice prévue au contrat de mandat à hauteur de 29 000 euros, dire et juger que les consorts [W] ont méconnu leurs obligations contractuelles résultant du contrat de mandat conclu avec à la société NAUTILE IMMOBILIER, et :

— condamner solidairement les consorts [W] à verser à la société NAUTILE IMMOBILIER la somme de 29 000 euros à titre de dommages et intérêts correspondant à l’indemnité compensatrice contractuellement définie,

— condamner solidairement les consorts [W] à verser à la société NAUTILE IMMOBILIER la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en raison de leur résistance abusive sur le fondement de l’article 1240 du Code civil,

— les condamner à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 CPC, ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’appui de ses demandes elle fait valoir qu’il résulte de l’article 5 du contrat de mandat, relatif aux obligations du mandant, qu’en cas de présentation par le mandataire d’un acquéreur prêt à acquérir le bien au prix convenu au mandat, les mandants étaient tenus de signer le compromis, sous peine d’avoir à régler une indemnité compensatrice égale à la rémunération du mandataire. Elle fait valoir qu’elle a présenté un acheteur qui s’est porté acquéreur au prix prévu au mandat, que les consorts [W] ont tous contresigné l’offre d’achat, puis ont refusé de signer l’acte.

Elle souligne qu’elle a respecté l’ensemble de ses obligations contractuelles et que les consorts [W] ont refusé de lui régler l’indemnité compensatrice, en méconnaissance de leurs obligations contractuelles. Elle fait valoir le comportement fautif et la mauvaise foi des vendeurs, alors que de son côté, elle a fait preuve de diligence en consacrant du temps à la recherche d’un acquéreur, mais a été privée de sa rémunération et a ainsi subi un manque à gagner depuis le mois de mai 2021 pesant sur sa comptabilité, dans un contexte économique difficile.

La société NAUTILE IMMOBILIER allègue de la particulière mauvaise foi de M. [A] [W] qui s’est dans un premier temps présenté comme l’unique propriétaire du bien puis a soutenu que son Notaire était M. [D] [O], alors que ce dernier n’était plus en activité et ne pouvait en conséquence régulariser l’acte. Elle conteste le caractère incomplet du dossier et ajoute que rien ne s’opposait à la signature de l’acte. Elle précise que l’acheteuse n’a pas souhaité intenter une procédure, longue et coûteuse de vente forcée. Sur la prétendue caducité des offres d’achats soulevée par M. [A] [W], elle souligne que ce dernier n’a jamais contesté la validité des offres et des mandats et qu’il ne saurait alléguer la nullité et la caducité des offres pour dépassement des délais, alors que la signature des actes a été rendue impossible par son comportement. Elle conteste avoir commis des fautes, précise qu’elle s’est adressée aux Notaires désignés dans le dossier et qu’elle a fait signer les offres directement aux vendeurs, M. [O] ancien Notaire n’ayant pas qualité pour ratifier les offres à la place des vendeurs, en l’absence de mandat.

Elle s’oppose à toute diminution de la clause pénale dès lors qu’elle correspond précisément à la commission que l’agence aurait dû percevoir en cas de vente et au travail exécuté par l’agence.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 1er juillet 2024, [B] et [J] [W] demandent au tribunal, à titre principal, de débouter la société NAUTILE IMMOBILIER de ses demandes à leur encontre, à titre subsidiaire de condamner [A] [W] à les relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre, et en tout état de cause de condamner la société NAUTILE IMMOBILIER et [A] [W] à leur payer la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et condamner la société NAUTILE IMMOBILIER aux dépens.

Ils font valoir que [A] [W] était bien informé de la date de la signature du compromis de vente, a refusé de signer le compromis, et doit assumer seul les conséquences de son obstruction.

Ils allèguent de la caducité des offres d’achats.

Ils précisent que seul M. [A] [W] est propriétaire du bien reçu par legs et qu’ils ont la qualité d’héritiers réservataires. Ils sont en conséquence intervenus aux fins d’exercer l’action en réduction fondée en leur qualité d’héritiers réservataires. M. [A] [W], qui a refusé de signer l’acte de vente en refusant de reconnaître leurs droits d’héritiers réservataires, est seul responsable du volte-face opéré.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 2 septembre 2024, Mr [A] [W] demande au tribunal, sur le fondement des articles 1240 et 1103 du code civil, 1231-5 du Code Civil, de:

— dire et juger qu’il est recevable et bien fondé en ses demandes, fins et prétentions ;

— à titre principal, déclarer irrecevables les demandes de l’agence NAUTILE du fait du principe du non-cumul des responsabilités délictuelles et contractuelles ;

— ordonner la caducité et la nullité des mandats de vente et de ce fait de la clause pénale mentionnée dans les mandats de vente.

— ordonner que l’agence NAUTILE a commis de graves fautes l’empêchant de se prévaloir de la clause pénale,

— en conséquence, débouter l’agence NAUTILE IMMOBILIER de ses demandes, fins et conclusions

— à titre subsidiaire et en tout état de cause, si le Tribunal estimait devoir entrer en voie de condamnation: ordonner que la clause pénale soit fortement réduite du fait des fautes commises par NAUTILE IMMOBILIER, condamner solidairement Mme [B] et Mr. [J] [W] à le relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées au profit de l’agence NAUTILE, ces derniers étant les responsables du refus de signer la promesse de vente, débouter l’agence NAUTILE IMMOBILIER de toutes ses demandes, fins et conclusions, condamner l’agence NAUTILE IMMOBILIER au paiement de la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile, condamner Mme [B] [W] et Mr [J] [W] chacun au paiement de la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile ainsi qu’aux dépens.

[A] [W] fait valoir tout d’abord que l’agence NAUTILE IMMOBILIER fonde sa demande de condamnation à la fois sur les dispositions de l’article 1240 du Code Civil mais également sur les articles 1103 et suivants du Code Civil, alors que les responsabilités délictuelles et contractuelles ne peuvent se cumuler lorsqu’elles portent sur le même reproche, en l’espèce le non-paiement de la commission d’agence.

Il soutient ensuite que les offres d’achats sont caduques depuis le 27 mars ou 15 avril 2021 selon les propres termes des offres, et en conséquence le mandat et la clause pénale y figurant, et cela quand bien même il n’a pas soulevé cette caducité lors des négociations postérieures au 15 avril 2021.

Il allègue que la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure, ce qui n’a pas été le cas en l’espèce et ajoute que le statut des agents immobiliers interdit la perception par ces derniers de sommes d’argent, avant que l’opération pour laquelle ils ont reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l’engagement des parties. Il souligne que cette règle qui interdit à l’agent immobilier de se prévaloir des dispositions d’une clause pénale prévue si la vente n’est pas conclue a été rappelée dans le contrat de mandat.

Il précise que la vente ne s’est pas conclue du fait des propres fautes commises par l’agence NAUTILE, que les mandats ont été révoqués par mail de Me [O] du 20 avril 2021 adressé à l’agent immobilier. Il invoque le non respect par l’agent immobilier des consignes expresses données d’informer son notaire et conseil, Me [O], du déroulement des opérations et de lui transmettre les documents de la vente. Il soutient que l’offre d’achat signée ne correspond en rien à la situation, dans le contexte du règlement compliqué d’une succession, dont l’agent immobilier était informé.

A titre subsidiaire, il invoque le caractère excessif de la clause pénale au regard des fautes de l’agence NAUTILE, pour en demander la diminution.

A titre infiniment subsidiaire, il invoque la responsabilité de Mme [B] [W] et de Mr. [J] [W] qui ont refusé de signer l’acte de vente préparé par Me [O] prévoyant que le prix serait séquestré.

Il souligne que Maître [D] [O], n’exerce plus depuis le 15 février 2018 en tant que notaire officier ministériel, mais agit depuis cette date comme collaborateur de la société NOTAIRES DU LOUVRE, et est intervenu en sa qualité de conseil de Mr [A] [W].

MOTIFS :

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant simplement à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu’il soit tranché sur un point litigieux, mais des moyens, de sorte que le tribunal n’y répondra pas dans le dispositif du présent jugement.

— sur l’irrecevabilité des demandes de l’agence NAUTILLE IMMOBILIER.

Mr. [A] [W] soutient que les demandes de l’agence NAUTILLE IMMOBILIER sont irrecevables en application du principe de non-cumul des responsabilités civiles contractuelles et délictuelles.

La règle du non-cumul des responsabilités qui interdit au créancier d’une obligation contractuelle de se prévaloir, contre le débiteur de cette obligation, des règles de la responsabilité délictuelle, n’interdit pas la présentation d’une demande distincte fondée sur la résistance abusive, qui tend non pas à la réparation d’un préjudice résultant du manquement à une obligation contractuelle mais à la réparation du préjudice résultant de la faute caractérisée en raison du caractère abusif de la résistance.

En l’espèce, la SARL NAUTILLE IMMOBILIER forme une demande en paiement de l’indemnité compensatrice fondée sur les articles 1103 et suivants du code civil outre une demande indemnitaire pour résistance abusive sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

En conséquence l’irrecevabilité des demandes au motif du non-cumul des responsabilités contractuelle et délictuelle sera rejetée.

— Sur la responsabilité contractuelle des mandants.

L’agence NAUTILE IMMOBILIER soutient qu’elle est fondée à solliciter le paiement de l’indemnité compensatrice contractuelle en raison du refus des mandants de signer le compromis de vente, alors que l’opération est conforme aux stipulations du mandat, compte tenu de l’offre d’achat au prix du mandat acceptée par eux.

Le mandat comporte un paragraphe intitulé « clause-pénale-exclusivité » aux termes duquel le mandant s’engage à signer au prix, charges et conditions convenues toute promesse de vente ou tout compromis de vente, éventuellement assorti d’une demande de prêt immobilier, avec tout acquéreur présenté par le mandataire. En cas de non respect-des obligations énoncées ci-avant, il s’engage à verser au mandataire, en vertu de l’article 1231-5 du code civil, une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue au verso (29.000 €).

Il est constant que les consorts [W] n’ont pas signé de compromis de vente avec Mme [X] [F], candidat acquéreur présenté par l’agence NAUTILE. Les mandants s’opposent au paiement de l’indemnité compensatrice en invoquant, outre l’absence de mise en demeure, la caducité de l’offre d’achat et l’interdiction faîte aux agents immobiliers de percevoir une somme d’argent avant la réalisation complète de l’opération.

● Sur la caducité de l’offre d’achat : il ressort des pièces produites et des explications des parties que l’agence NAUTILE a rédigé, pour le compte de ses clients les consorts [W], une offre d’achat le 16 mars 2021, acceptée par M. [A] [W] le 23 mars 2021, par [B] [W] le 29 mars 2021 et par [J] [W] le 30/03/2021, stipulant qu’elle deviendrait caduque le 27 mars 2021 à défaut d’acceptation par le propriétaire de vendre aux conditions stipulées à la présente offre. L’offre de vente énonce qu’en cas d’acceptation de vendre dans les conditions ci-après définies, les parties reconnaissent qu’elles seront liées dans les termes de la présente offre, qu’un avant-contrat devra être établi au plus tard le 15 avril 2021 et que l’acte authentique devra intervenir au plus tard le 15 juillet 2021. L’offre d’achat précise, en outre, que la présente offre sera considérée comme caduque en l’absence de signature par les parties de l’un des actes ci-avant mentionnés dans le délai imparti.

L’offre d’achat a été acceptée par les parties, toutefois il n’est pas justifié de la rédaction d’un compromis avant le 15 avril 2021. Il ressort en effet des pièces versées aux débats qu’un projet de compromis rédigé par la SELARL NOTAIRES DU LOUVRE, non daté, a été transmis courant mai 2021 de sorte que les parties ont été dans l’incapacité de le signer avant le 15 avril 2021.

A défaut de signature d’un compromis de vente entre les parties avant la date du 15 avril 2021, comme stipulée dans la promesse d’achat, il convient de constater la caducité de cette dernière à compter de cette date, de sorte que l’agence NAUTILE n’était pas fondée à imposer aux consorts [W] la signature d’un compromis rédigé hors délai.

● Sur l’interdiction pour l’agent immobilier de percevoir une indemnité avant la réalisation complète de l’opération : selon l’article 6,I alinéa 5 de la loi du 2 janvier 1970 (loi HOGUET), dont les dispositions sont d’ordre public, aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatif de commissions, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque, n’est dû aux personnes visées par le premier article de la loi ou ne peut être exigé ou accepté par elles avant qu’une des opérations visées à cet article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties.

Il en résulte que le mandat d’entremise donné à l’une de ces personnes ne lui permet pas d’engager son mandant pour l’opération envisagée à moins qu’une clause ne l’y autorise expressément, de sorte que le refus du mandant de réaliser la vente avec une personne qui lui est présentée par son mandataire ne peut lui être imputé à faute pour justifier sa condamnation au paiement de dommages-intérêts, à moins qu’il ne soit établi que ce mandant a conclu l’opération en privant le mandataire de la rémunération à laquelle il aurait pu légitimement prétendre.

La vente du bien immobilier n’ayant pas en l’espèce été conclue, et les mandants n’ayant pas conclu la vente avec d’autres acquéreurs en violation de l’exclusivité du mandat, le mandataire, dont les pouvoirs se limitaient à servir d’intermédiaire pour la vente, ne peut se prévaloir des dispositions de la clause litigieuse.

Par conséquent, l’agence NAUTILE ne peut prétendre, ni à la commission stipulée au mandat en cas de vente, ni à une quelconque somme à titre de l’indemnité compensatrice forfaitaire et sera déboutée de l’intégralité de ses demandes.

— sur la demande indemnitaire au titre de la résistance abusive.

Eu égard à la solution apportée au litige, aucune faute des mandants ne saurait être retenue au titre de la résistance abusive et l’agence NAUTILE IMMOBILIER sera déboutée également de la demande formée à ce titre.

— sur les autres demandes :

Succombant à l’instance, la SARL NAUTILE IMMOBILIER sera condamnée à en régler les entiers dépens, en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’État majorée de 50 %.

En l’espèce, l’équité commande de condamner l’agence NAUTILE IMMOBILIER à payer à M. [W] [A], Mme [W] [B] et M. [W] [J] à chacun la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Il est rappelé que l’exécution provisoire est de droit et que rien, en l’espèce, ne justifie d’en disposer autrement.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal statuant publiquement, contradictoirement en premier ressort, par mise à disposition du jugement au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Déclare recevables les demandes formées par la SARL NAUTILE IMMOBILIER,

Déboute la SARL NAUTILE IMMOBILIER de l’intégralité de ses demandes,

Rejette le surplus de ses demandes,

Condamne la SARL NAUTILE IMMOBILIER aux entiers dépens de l’instance,

Condamne la SARL NAUTILE IMMOBILIER à payer M. [A] [W] la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SARL NAUTILE IMMOBILIER à payer à Mme [B] [W] veuve [H] la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SARL NAUTILE IMMOBILIER à payer à M. [J] [W] la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette le surplus des demandes,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe civil le 11 mars 2025.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,

Françoise CHAZAL Florence LE-GAL