TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 24/00173 – N° Portalis DBZ5-W-B7I-JOLK

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 07 Mai 2025

Madame [V] [R] née [U] rep/assistant : Maître Anne BERNARD, Monsieur [W] [R] rep/assistant : Maître Anne BERNARD

C /

Monsieur [T] [S] rep/assistant : Maître Jérémy BERANGER

GROSSE DÉLIVRÉE

LE :

A : M^e Anne BERNARD

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE :

A : M^e Anne BERNARD

M^e Jérémy BERANGER

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Joël CHALDOREILLE, Juge des contentieux de la protection, assisté de Lucie METRETIN, Greffier ;

En présence de [P] [G], auditrice de justice et de [O] [D], greffier stagiaire ;

Après débats à l’audience du 06 Mars 2025 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 07 Mai 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEURS :

Madame [V] [R] née [U], demeurant 30 route d’Evreux, 27200 VERNON

représentée par Maître Anne BERNARD, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Monsieur [W] [R], demeurant 30 route d’Evreux, 27200 VERNON

représenté par Maître Anne BERNARD, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [T] [S], demeurant 25 rue Gaultier de Biauzat, Lot n°8, 1er étage, 63000 CLERMONT-FERRAND

représenté par Maître Jérémy BERANGER, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 5 juin 2014, Madame [V] [U] épouse [R] et Monsieur [W] [R] ont donné à bail à Monsieur [T] [S] un logement situé 25, rue Gaultier de Biauzat à CLERMONT-FERRAND (Puy-de-Dôme), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 399,00 €, provision sur charges comprise.

Le 4 décembre 2023, les bailleurs ont fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 617,52 €.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [T] [S] le 6 décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 février 2024, Madame [V] [U] épouse [R] et Monsieur [W] [R] ont fait assigner Monsieur [T] [S] devant le Juge des contentieux de la protection de CLERMONT-FERRAND aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit :

— constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation conclu entre eux faute pour le locataire de s’être acquitté des causes du commandement dans les délais impartis,

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,

— condamner Monsieur [T] [S] à leur payer les sommes suivantes:

* 916,28 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 janvier 2024, avec intérêts de droit à compter de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du Code civil,

* 440,38 € à titre d’indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux,

— condamner Monsieur [T] [S] en tous les dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 4 décembre 2023.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 29 février 2024.

L’affaire a été renvoyée plusieurs fois à la demande des parties et à été retenue à l’audience du 6 mars 2025.

Dans leurs dernières conclusions déposées à l’audience, les époux [R] demandent au Juge des Contentieux de la Protection de :

— prononcer la résiliation du bail consenti à Monsieur [S] le 5 juin 2014,

En conséquence,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [S] et de tous occupants de son chef avec, si besoin, le concours de la force publique,

— condamner Monsieur [T] [S] à leur payer et porter la somme de 2.166,81 € à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés au 1er septembre 2024, sauf à parfaire et ce, avec intérêts de droit à compter de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du Code civil,

— condamner Monsieur [T] [S] à leur payer et porter la somme de 440,38 € par mois à titre d’indemnité d’occupation et avance sur charges à compter de la date de résiliation du bail, date expressément mentionnée dans la décision,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire,

— débouter Monsieur [S] de toutes ses demandes, fins et conclusions comme irrecevables et en tous cas non fondées,

— condamner Monsieur [T] [S] en tous les dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 4 décembre 2023.

Les époux [R] indiquent que Monsieur [S] a fait l’objet de plusieurs réclamations des occupants de l’immeuble du fait de son comportement (ivresse, présence de SDF, tapage nocturne). Ils indiquent également que, sans demande préalable auprès des propriétaires, il a sollicité les services de la Direction de la Santé Publique qui ont constaté des moisissures et la présence d’humidité.

Ils précisent que Monsieur [S] est à l’origine d’un dégât des eaux en septembre 2021 dont il n’a pas fait réparer les conséquences, qu’il a refusé l’accès de son appartement au gestionnaire. Selon eux, il est le seul responsable de l’état de l’appartement et indiquent que les traces d’humidité et de moisissure résultent d’un mauvais entretien et du défaut d’aération. Selon eux, il ne peut donc, du fait de son propre comportement, invoquer une exception d’inexécution.

Monsieur [T] [S] indique qu’en l’espèce le logement qui lui est loué ne revêt pas les critères de décence, notamment au visa du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 qui dans son article 2 précise que : “le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.”

Il indique que les inspecteurs de salubrité missionnés par la Direction de la Santé Publique ont constaté le 21 juin 2023 divers désordres dont la présence de moisissures et d’humidité dans plusieurs pièces. A la suite de ce constat, un courrier de mise en demeure a été adressé le 4 juillet 2023, à l’agence immobilière chargée de la gestion locative du logement ; mais ce courrier est resté lettre morte, puisque aucune intervention n’a été effectuée.

Monsieur [S] estime que les époux [R] ont manqué à leur obligation de fournir un logement décent au locataire. Ce manquement est suffisamment grave pour justifier d’une exception d’inexécution tel que prévue par l’article 1219 du Code civil. Dans ces conditions, la clause résolutoire ne peut être considérée comme acquise en vertu du principe de l’exception d’inexécution.

Il indique d’autre part qu’il existe des incohérences dans la tenue du décompte locatif et qu’en conséquence, il n’est pas permis de comprendre avec exactitude les sommes qu’il devrait au titre du passif locatif.

Monsieur [S] précise qu’aujourd’hui il est contraint de dormir chez des amis de peur que le plafond ne s’effondre à cause de l’humidité omniprésente. Il ne peut pas jouir paisiblement du logement.

A titre principal, Monsieur [S] demande :

— de débouter purement et simplement les Consorts [R] de leurs demandes, fins et prétentions,

— d’ordonner une suspension des loyers ainsi que du versement des APL, rétroactivement à compter de la date de la mise en demeure reçue par les Consorts [R] le 4 juillet 2023 et ce, jusqu’à mise en conformité du logement dont s’agit,

A défaut réduire le montant des loyers de moitié,

— de condamner les Consorts [R] à lui payer et porter les sommes de :

* 3.000,00 € en réparation de son préjudice de jouissance,

* 3.000,00 € en réparation de son préjudice matériel,

* 3.000,00 € en réparation de son préjudice moral,

A titre subsidiaire, il demande de l’autoriser à s’acquitter du paiement de sa dette avec un échelonnement sur une durée de 36 mois,

En tout état de cause,

— de condamner les Consorts [R], outre aux entiers dépens, à lui payer la somme de 1.000,00 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Pour de plus amples détails sur les prétentions et arguments des parties, il convient de se reporter à leurs écritures et conclusions déposées lors de l’audience du 6 mars 2025 ; ceci en application des dispositions des articles 446-1 et 455 du Code et de Procédure Civile.

Le diagnostic social et financier censé récapituler la situation sociale et familiale du locataire n’a pas été réalisé, Monsieur [T] [S] n’ayant pas répondu aux rendez-vous proposés.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Monsieur [T] [S] s’étant présenté il y a lieu de statuer par jugement contradictoire.

Sur la résiliation et l’expulsion

En vertu de l’article 24, I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En l’espèce, le contrat de bail litigieux prévoit expressément la résiliation de plein droit du bail deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effets, ce délai n’étant pas contraire aux dispositions d’ordre public de l’article 24 précité.

Or, les Consorts [R] justifient avoir régulièrement signifié le 4 décembre 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, pour un montant de 617,52 €. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

Pour justifier le non paiement des loyers et des charges Monsieur [T] [S] indique que le logement ne revêt pas les critères de décence dont le critère de santé et de sécurité du locataire notamment en ce qui concerne les dispositifs d’ouverture et de ventilation, ce qui occasionne la présence de moisissures.

Selon l’article 1720 du Code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparation de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 précise que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. Il est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation. Il est également obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du Code civil, de le garantir des vices et défaut de nature à y faire obstacle ; d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Monsieur [S] produit aux débats des photographies très peu probantes car en noir et blanc et assez sombres. Sur l’une d’elles on aperçoit cependant un W.C. où des moisissures sont présentes sur les murs.

La présence de ces moisissures est également attestée par deux témoins cependant l’état des lieux d’entrée ne fait état d’aucune trace d’humidité ou de moisissure. On peut donc supposer que la fuite d’eau qui a été révélée en 2021 par la personne occupant l’appartement situé en dessous de celui de Monsieur [S] est à l’origine de l’humidité et des moisissures dont Monsieur [S] fait état 9 ans après son entrée dans les lieux. Si des moisissures avait été présentes pendant toute cette période, Monsieur [S] n’aurait pas manqué d’alerter les propriétaires ou l’agence gestionnaire. Ce n’est qu’après les premières “plaintes” des locataires de l’immeuble et les courriers du syndic que, curieusement, Monsieur [S] fait état de ces dysfonctionnements.

Selon le décret n° 87-712 du 26 août 1987, les installations de plomberie dont notamment le remplacement des joints et des colliers font partie de la liste de réparations ayant un caractère de réparations locatives. Cette obligation est reprise au paragraphe 2.3.1 du bail signé par Monsieur [S] le 5 juin 2014. C’était donc à lui qu’incombait le changement des joints défectueux. L’humidité provenant de la fuite dont il fait état, qui est révélée par le voisin du dessous, est la seule cause des moisissures constatées en 2023 par la Direction de la Santé Publique de la Ville de CLERMONT-FERRAND.

En conséquence, l’exception d’inexécution invoquée par Monsieur [S] ne peut être retenue.

Les époux [R] demandent également la résiliation du bail au motif que Monsieur [S] crée des nuisances au sein de l’immeuble par son comportement. Ils versent aux débats à l’appui de cette affirmation diverses attestations de témoins qui indiquent que ce dernier est souvent en état d’ébriété, qu’il fait du bruit, de jour comme de nuit. Il accueille de nombreuses personnes la nuit et les visites se terminent en disputes et cris. La nuit du 25 au 26 juin 2024, lui et ses amis ont harcelé deux occupantes d’un appartement loué en Airbnb en sonnant sans cesse à la porte qu’ils ont tenté de forcer.

L’article 1728 du Code civil précise que le preneur est tenu d’user de la chose louée « raisonnablement », et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention.

L’article 1729 du même code indique que si le preneur n’use pas de la chose louée « raisonnablement » ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. Cette obligation est reprise dans l’article 2.3.9. du bail signé par Monsieur [S] le 5 juin 2014.

Or, en l’espèce, il ressort de diverses pièces versées aux débats par les époux [R], dont des courriers et des attestations, que Monsieur [S] n’a pas respecté ses obligations.

Ces manquements du locataire aux obligations contractuelles découlant du bail apparaissent ainsi d’une gravité suffisante pour justifier le prononcer de la résiliation du bail.

En conséquence, en raison, tant du non paiement des loyers que des agissements de Monsieur [S], la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 4 février 2024.

Monsieur [T] [S] est désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, Madame [V] [U] épouse [R] et Monsieur [W] [R], propriétaires de l’immeuble ainsi occupé indûment ont vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [S] ainsi que celle de tous occupants de son chef.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Madame [V] [U] épouse [R] et Monsieur [W] [R] produisent un décompte arrêté au 1er septembre 2024 établissant l’arriéré locatif à la somme de 2.166,81 €. Ce décompte, contrairement aux dires de Monsieur [S] est parfaitement claire et ne contient aucune incohérence.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de Madame [V] [U] épouse [R] et de Monsieur [W] [R] est établie tant dans son principe que dans son montant. Monsieur [T] [S] sera donc condamné à leur payer la somme établie au titre de cet arriéré.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l’article 1231-6 du Code civil, à compter de l’assignation du 27 février 2024 sur les sommes dues à cette date, soit 916,28 €, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Monsieur [T] [S] est désormais occupant sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par Madame [V] [U] épouse [R] et Monsieur [W] [R], soit la somme mensuelle de 440,38 €.

Sur les autres demandes

Monsieur [T] [S], qui succombe à l’instance, devra supporter la charge des dépens. Il est à noter que les époux [R] ne forment aucune demande quant à l’article 700 du code de procédure civile.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection,

Statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 5 juin 2014 entre Madame [V] [U] épouse [R] et Monsieur [W] [R], ensemble d’une part, et Monsieur [T] [S], d’autre part, à compter du 4 février 2024,

ORDONNE, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de Monsieur [T] [S] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis 25, rue Gaultier de Biauzat à CLERMONT-FERRAND (Puy-de-Dôme), si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,

CONDAMNE Monsieur [T] [S] à payer à Madame [V] [U] épouse [R] et à Monsieur [W] [R] la somme de 2.166,81 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er septembre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de septembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 27 février 2024 sur la somme de 916,28 €, et à compter du présent jugement pour le surplus,

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [T] [S] à la somme mensuelle de 440,38 €, à compter de la résiliation du bail et au besoin le CONDAMNE à verser à Madame [V] [U] épouse [R] et à Monsieur [W] [R] ladite indemnité mensuelle à compter du mois d’octobre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNE Monsieur [T] [S] aux entiers dépens comprenant le coût de l’assignation, du commandement de payer du 4 décembre 2023 et celui de la notification de l’assignation au représentant de l’état dans le département,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des contentieux de la protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection