TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 13 Février 2025

Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 05 Décembre 2024

GROSSE :

Le 17 février 2025

à M^e HEAM

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 17 février 2025

à Mme [Z]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/03398 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5AUC

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. MASSIMO

dont le siège social est sis [Adresse 5] représentée par son gérant en – Exercice M. [E] [V] – [Localité 1]

représentée par M^e Cécile HEAM, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [Y] [Z]

née le 17 Juillet 1985

demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 20 juin 2019 avec prise d’effet au 19 juillet 2019, la SCI MASSIMO a donné à bail à Madame [Y] [Z] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 400 euros, outre 60 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI MASSIMO a fait signifier à Madame [Y] [Z] par acte de commissaire de justice en date du 30 novembre 2023 un commandement de payer la somme de 8 478 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 mai 2024, la SCI MASSIMO a fait assigner Madame [Y] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater La résiliation du contrat de bail conclu entre Madame [Y] [Z] et la SCI MASSIMO du fait de l’acquisition de la clause résolutoire,

— déclarer que Madame [Y] [Z], ainsi que tout occupant de son chef, est occupante sans droit ni titre de l’appartement sis [Adresse 2],

— ordonner l’expulsion de Madame [Y] [Z] ainsi que tout occupant de son chef, de l’appartement sis [Adresse 2],

— condamner à titre provisionnel Madame [Y] [Z] au paiement de la somme de 10 485,05 euros sauf à parfaire, correspondant au montant de l’arriéré locatif, comptes arrêtés au 31 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la date de signification du commandement de payer, soit le 30 novembre 2023,

— condamner à titre provisionnel Madame [Y] [Z], ainsi que tout occupant de son chef, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 460 euros, charges comprises, à compter du 12 janvier 2024, date de résiliation du contrat de bail,

— condamner Madame [Y] [Z] au paiement de la somme de 2 200 euros au titre des frais irrépétibles par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, DDEM expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le DATECOM et ce, pendant plus de deux mois.

Appelée à l’audience du 25 juillet 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande de Madame [Y] [Z] pour être finalement retenue à l’audience du 5 décembre 2024.

A cette audience, la SCI MASSIMO, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 13 000 euros, sans fournir de décompte actualisé, et fait savoir qu’il s’oppose à toute demande de délai de paiement.

Madame [Y] [Z], comparait en personne indique avoir des soucis personnels et avoir repris les paiements depuis septembre 2024. Elle précise être bénéficiaire du RSA, ainsi que de l’allocation d’aides familiales et son entourage familiale l’aide financièrement. Elle sollicite un nouveau renvoi.

Conformément à l’article 467 du code de procédure civile, il sera statué par décision contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 13 février 2025.

Conformément à l’autorisation donnée par le président avant la clôture des débats, Madame [Y] [Z] a adressé le justificatif d’un paiement de 920 euros du 5 août 2024, 260 euros le 2 septembre 2024, de 460 euros du 10 décembre 2024

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 17 mai 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 25 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI MASSIMO justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 1er décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 17 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l’article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :

« I.- Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette (…) ».

Ce texte dispose désormais :

« I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette (…) ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail conclu le 20 juin 2019 contient une clause résolutoire (article IX) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 30 novembre 2023 pour la somme en principal de 8 478 euros.

Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989. S’il vise le délai de six semaines, nouveau délai fixé par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en contradiction avec le délai de deux mois prévu au bail, il convient de constater qu’il a été délivré avant la décision de la Cour de cassation du 13 juin 2024 précitée se prononçant sur l’application de ces nouvelles dispositions en l’absence de précisions légales sur ce point, et que l’assignation n’a été délivrée que postérieurement à l’expiration du délai de deux mois convenu.

Madame [Y] [Z] ne justifie pas avoir réglé les causes dudit commandement, ni dans un délai de six semaines, ni dans un délai de deux mois. Son dernier règlement remonte en décembre 2019.Elle ne justifie donc d’aucun grief causé par l’irrégularité du commandement de payer, ni par conséquent, de contestations sérieuses pouvant faire obstacle à la résiliation de plein droit de son bail pour défaut de paiement des loyers et charges.

Il convient par conséquent de retenir que le commandement du 30 novembre 2023 a produit ses effets à l’issue du délai de deux mois et de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 30 janvier 2024.

Madame [Y] [Z] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [Y] [Z] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [Y] [Z] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 460 euros actuellement, et de condamner Madame [Y] [Z] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation que Madame [Y] [Z] reste devoir la somme de 10 485,05 euros, à la date du 31 mars 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de mars 2024 inclus. De cette somme doit être déduite les paiements du 5 août 2024 d’un montant de 920 euros, du 2 septembre 2024 d’un montant de 260 euros, du 10 décembre 2024 d’un montant de 460 euros. Madame [Y] [Z] reste ainsi devoir la somme de 8 845,05 euros.

Madame [Y] [Z] ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Madame [Y] [Z] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 8 845,05 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 8 478 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Madame [Y] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI MASSIMO les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle Madame [Y] [Z] sera condamnée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARE la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 juin 2019 entre la SCI MASSIMO et Madame [Y] [Z] concernant le logement, situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 30 janvier 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [Y] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Madame [Y] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI MASSIMO pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [Y] [Z] à verser à la SCI MASSIMO, à titre provisionnel, la somme de 8 845,05 euros décompte arrêté au 31 mars 2024 incluant la mensualité de mars, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 8 478 euros à compter du 30 novembre 2024 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [Y] [Z] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit 460 euros à ce jour, à compter d’avril 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [Y] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE Madame [Y] [Z] à verser à la SCI MASSIMO une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe au représentant de l’Etat dans le département en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président