COUR D’APPEL DE [Localité 8]

TOTAL COPIES 2

MINUTE NATIVEMENT NUMERIQUE

transmise par RPVA

COPIE REVÊTUE formule exécutoire avocat

défendeur

1

COPIE EXPERT

COPIE DOSSIER + AJ

1

N° : N° RG 20/05457 – N° Portalis DBYB-W-B7E-M5F3

Pôle Civil section 1

Date : 13 Novembre 2025

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 1

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDEUR

SDC [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la SARL MAB PLANCHON dont le siège social est sis [Adresse 1], elle même prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

représenté par Maître Frédéric GUIZARD de la SELARL GDG, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE

S.C.I. SMAAC inscrite au RCS de [Localité 8] sous le n° 800237745, dont le siège social est sis [Adresse 7] représentée par son gérant en exercice,

représentée par Maître Tom SCHNEIDER de la SELARL SCHNEIDER ASSOCIES, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Christine CASTAING

Juge unique

assisté de Christine CALMELS greffier, lors des débats et du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 08 Septembre 2025

MIS EN DELIBERE au 13 Novembre 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 13 Novembre 2025

FAITS ET PROCÉDURE

Selon acte notarié du 7 août 2014, la SCI SMAAC a fait l’acquisition d’un appartement situé en rez de jardin comprenant une salle à manger, une chambre, une cuisine, une salle de bains, WC et le droit de jouissance exclusive d’une terrasse (lot n°32) au sein de la copropriété située [Adresse 2] et [Adresse 5] Montpellier.

Le bâtiment en copropriété dit “l’Hotel Lefèvre”, est inscrit sur l’inventaire supplémentaire des monuments historiques depuis le 19 novembre 1985.

Par exploit de commissaire de justice en date du 3 novembre 2020, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 6] dit “l’Hotel Lefèvre”, représenté par son syndic en exercice, la SARL MAB PLANCHON, a fait assigner la SCI SMAAC devant le tribunal judiciaire de Montpellier aux fins de :

— condamner la SCI SMAAC sous astreinte définitive de 750 € par jour de retard à compter de la signification de la présente assignation et sous astreinte provisoire de 1.500 € par jour de retard à compter de la signification du Jugement à intervenir, à réaliser les travaux préconisés par l’Expert de Justice M. [T] [M] dans son rapport d’expertise clos le 22 juillet 2020,

— dire et juger la SCI SMAAC entièrement responsable des préjudices causés au syndicat des copropriétaires et condamner la SCI SMAAC à lui verser à titre de dommages intérêts :

297.380 €-au titre préjudice patrimonial, à défaut pour la requise d’avoir réalisé entre temps les travaux préconisés par l’expert de justice,

30.000 € au titre du préjudice historique et culturel subsistant après travaux, préjudice moral lié,

10.000€ au titre du préjudice lié aux nuisances (bruits, poussières, aspect esthétique) subies lors et depuis les lourds travaux d’octobre 2014,

10.000€ au titre du préjudice moral lié aux démarches matérielles, administratives, d’expertises et judiciaires entreprises, contraintes, tracas de la collectivité des copropriétaires, et désagréments consécutifs subis, dont temps consacré par deux membres du Conseil syndical informations consécutives aux copropriétaires (environ 50 heures chacun sur dix ans),

500 € au titre du préjudice matériel lié à ces démarches et contraintes, frais divers de correspondances, appels téléphoniques, déplacements,

— condamner la SCI SMAAC à lui verser la somme de 12.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens comprenant l’ensemble des frais d’expertise de justice, ceux relatifs aux diligences de M. [O] et de M. [M].

Dans ses dernières écritures communiquées par RPVA le 8 août 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal, au visa des articles 544 et 1240 du Code civil et des articles 6-1 A et 9 de la loi du 10 juillet 1965 de :

— condamner la SCI SMAAC, sous astreinte de 50.000 € par infraction constatée :

infraction d’enlèvement des structures métalliques en sol recouvertes d’OSB ayant permis de rétablir le sol jusqu’à son niveau initial (niveau de la terrasse extérieure),

infraction par création à nouveau de trois logements en lieu et place du seul logement autorisé,

— dire et juger la SCI SMAAC entièrement responsable des préjudices causés au syndicat,

— condamner la SCI SMAAC à lui verser titre de dommages intérêts :

. 30.000€ au titre du préjudice historique et culturel subsistant après travaux, préjudice moral et matériel lié,

. 10.000€ au titre du préjudice lié aux nuisances (bruits,poussières,aspect esthétique) subies lors et depuis les lourds travaux d’octobre 2014,

. 10.000€ au titre du préjudice moral lié aux démarches matérielles, administratives, d’expertises et judiciaires entreprises, contraintes, tracas de la collectivité des copropriétaires, et désagréments consécutifs subis, dont temps consacré par deux membres du Conseil syndical informations consécutives aux copropriétaires (environ 50 heures chacun sur dix ans),

. 500 € au titre du préjudice matériel lié à ces démarches et contraintes, frais divers de correspondances, appels téléphoniques, déplacements,

— condamner la SCI SMAAC au paiement de la somme de 12.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile (dont honoraires engagés pendant dix ans) ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris l’ensemble des frais d’expertise, ceux relatifs aux diligences de M. [O] et ceux relatifs aux diligences de M. [M].

Au soutien de ses demandes, il soutient notamment que

— cette conformité sans vérification constitue une bien maigre consolation au regard des tracas engendrés pendant plus de dix ans désormais par la SCI SMAAC, au regard des efforts incessants qu’il a fallu produire par la copropriété via son syndic et son conseil syndical pour tenter de vaincre le massacre architectural commis par la SCI SMAAC puis l’inertie éminemment coupable de la SCI SMAAC qui s’en est suivie,

— la situation nouvelle ne garantit en rien le syndicat des copropriétaires contre de nouvelles initiatives de la SCI SMAAC qui pourrait de nouveau entreprendre des travaux sur les parties communes sans accord préalable et en contravention le règlement de copropriété,

— une condamnation sous astreinte par infraction constatée apparaît dès lors nécessaire, aucun crédit ne pouvant être accordé à la SCI SMAAC qui n’a cessé de procéder de façon clandestine.

Dans ses dernières écritures communiquées par RPVA le 13 décembre 2024, la SCI SMAAC, demande au tribunal de :

A titre principal :

— débouter le syndicat de copropriétaires de l’intégralité de ses demandes,

A titre subsidiaire :

— si sa responsabilité devait être retenue, dire et juger que l’injonction ne pourra porter que sur les travaux de réhausse du sol qui devront être réalisés en accord avec les autorisations d’urbanisme obtenues (permis de construire n° PC 34172 20 M0242 et ses modificatifs),

A titre infiniment subsidiaire :

— dire et juger que les travaux visés par l’injonction devront seulement être conformes au dossier de demande de permis de construire n° PC 34 172 20 M0242 autorisé par arrêté du Maire du 23 février 2021, et ses permis modificatifs éventuels,

En tout état de cause :

— juger qu’il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit tenant les conséquences manifestement excessives qui en résulteraient,

— condamner le syndicat de copropriétaires au paiement de la somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens

Au soutien de ses demandes, elle soutient notamment que

— le syndicat ne précise pas le ou les fondement(s) juridique(s) de sa demande,

— les éléments pris en compte par l’expert pour retenir sa responsabilité ne sont pas probants,

— sa responsabilité ne saurait être retenue sur une quelconque violation au règlement de copropriété,

— elle justifie de la réalisation des travaux prévus par le permis de construire du 23 février 2021, ainsi que de l’obtention de la conformité, la demande du syndicat est donc vouée au rejet.

— aucun des préjudices pour lesquels le syndicat demande réparation n’est justifié.

La clôture de la procédure a été ordonnée par décision différée du 18 août 2025.

A l’issue de l’audience du 8 septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

➢Sur la demande de condamnation sous astreinte par infraction constatée

Le syndicat des copropriétaires, qui admet ne plus pouvoir maintenir sa demande de condamnation d’avoir à réaliser les travaux préconisés par l’expert, expose vouloir prévenir la réalisation de nouveaux travaux par la SCI SMAAC en obtenant sa condamnation sous astreinte par infraction qu’elle pourrait commettre à l’avenir.

Or , une telle demande apparaît en l’état prématurée et hypothétique, de sorte qu’elle sera rejetée.

➢Sur les dommages et intérêts

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la SCI SMAAC à lui verser les sommes suivantes :

30.000 € au titre du préjudice historique et culturel subsistant après travaux, préjudice moral et matériel lié,

10.000 € au titre du préjudice lié aux nuisances (bruits, poussières, aspect esthétique) subies lors et depuis les lourds travaux d’octobre 2014,

10.000 € au titre du préjudice moral lié aux démarches matérielles, administratives, d’expertises et judiciaires entreprises, contraintes, tracas de la collectivité des copropriétaires, et désagréments consécutifs subis, dont temps consacré par deux membres du Conseil syndical informations consécutives aux copropriétaires (environ 50 heures chacun sur dix ans),

500 € au titre du préjudice matériel lié à ces démarches et contraintes, frais divers de correspondances, appels téléphoniques, déplacements,

Au soutien de sa demande il fait notamment valoir que

— le 7 décembre 2015, le maire de Montpellier a refusé le permis de construire sollicité par la SCI SMAAC aux motifs que les travaux, réalisés, sans autorisation préalable, concernaient un bâtiment inscrit aux monuments historiques, que la réalisation du projet ne prenait pas en compte les techniques de rénovation nécessaires à la conservation de l’intégrité de ce type de bâtiment, qu’en l’état, le projet réalisé en infraction avait déjà porté atteinte à l’édifice inscrit et que le dossier ne corrigeait pas les infractions,

— dans un rapport d’expertise judiciaire rendu le 22 juillet 2020, [T] [M], expert nommé par ordonnance du Tribunal de Grande Instance de Montpellier du 22 novembre 2018, a relevé un certain nombre de désordres et a indiqué que les travaux entrepris dans le lot n°32 entre les mois d’août et octobre 2014 ont sans nul doute détruit un patrimoine architectural historique de valeur inscrit sur l’inventaire supplémentaire des monuments historiques depuis le 19 novembre 1985,

— le 23 février 2021, le maire de Montpellier a accordé un permis de construire à la SCI SMAAC concernant l’aménagement intérieur de son logement [Adresse 2]

— le 4 avril 2022, le maire de Montpellier a accordé un permis de construire à la SCI SMAAC concernant la mise à niveau du plancher bas et la création d’un placard technique de son logement situé [Adresse 3],

— le 1er août 2024, une attestation, de non contestation de conformité a été délivrée par le maire de [Localité 8] concernant l’aménagement intérieur du logement susvisé.

Or, s’il ressort de ces documents que les travaux initialement réalisés par la SCI SMAAC n’ont pas été préalablement autorisés par les autorités administratives et par une assemblée générale des copropriétaires, il résulte de ces mêmes pièces que la majorité des désordres constatés par l’expert judiciaire concernaient les parties privatives de la SCI SMAAC, seul le décaissement des planchers de l’appartement intéressant les parties communes, que dans ce même rapport, l’expert a indiqué que les préjudices étaient uniquement de nature historique et précisé que ni la DRAC, ni le syndicat des copropriétaires ne faisaient état de préjudice chiffré.

Enfin, et ce n’est pas contesté, la SCI SMAAC a régularisé la situation du chantier entrepris en obtenant des autorités administratives, la permission d’aménager l’intérieur de son logement et de mettre à niveau du plancher bas, une attestation de non contestation de conformité ayant par ailleurs été délivrée par le maire de Montpellier le 1er août 2024.

Dès lors, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande tendant à l’indemniser de préjudices non justifiés.

➢Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le syndicat des copropriétaires qui succombe, supportera la charge des dépens de l’instance.

L’équité commande de condamner le syndicat des copropriétaires à verser à la SCI SMAAC, la somme de 1.600€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

➢Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que conformément à l’article 514 du code de procédure civile applicable en l’espèce, l’exécution provisoire est de droit et aucun motif ne permet de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 6] dit “l’Hotel Lefèvre”, représenté par son syndic en exercice, de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 6] dit “l’Hotel Lefèvre”, représenté par son syndic en exercice, à verser à la SCI SMAAC la somme de 1.600€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 6] dit “l’Hotel Lefèvre”, représenté par son syndic en exercice, aux dépens ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE